T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2017/2477 Esas
KARAR NO: 2019/2226
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BURSA ASLİYE 1.TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/451 Esas
KARAR NO: 2017/833
KARAR TARİHİ :18/07/2017
DAVA:TAPU İPTALİ VE TESCİL (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 05/12/2019
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: DAVA:Davacı vekili dava dilekçesi ile, davacının, eşi ... ait ...Kooperatifinde bulunan A blok 6 nolu dairesine ait hissesini devralmak suretiyle ortak olduğunu, yönetim kurulu tarafından karar alındığını, kararın deftere kaydedildiğini, ... Noter huzurunda kura ile sahip olduğu daireyi gösterir belge verildiğini, davacının üyeliği süresince aidatlarını düzenli olarak ödediğini, yine dava konusu daireye ilişkin aidatların da 1996 yılından itibaren eksiksiz olarak ödendiğini, kooperatifin bir takım üyelerine kat irtifakını gösterir tapularını vermesine rağmen davacınında aralarında bulunduğu bir kısım üyelere yazılı ve sözlü taleplere rağmen kat irtifakı tapularının verilmediğini, kooperatifin uzun süreden beri diğer davalı .... Ltd Şti'ne borçlu olduğunu, davacıya 1.haciz ihbarnamesi gönderildiğini ve ... Ltd Şti tarafından kooperatif aleyhine Bursa .... İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığını, kooperatifin davacıya ait daireyi 09/03/2015 tarihinde kooperatif alacaklısı diğer davalı ... Ltd Şti'ye devrettiğini, davacının davalı şirkete borcu olmadığını, borcun ... ait olduğunu, bu nedenle kooperatifin borcuna karşılık davacıya ait daireyi diğer davalıya borcundan dolayı tapuda tescil ettirmesi sebebiyle davacı adına tahsis edilmiş olan A blok 6 nolu bağımsız bölümün davalı .... Ltd Şti adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuda kayıt ve tesciline kararı verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevabında; müvekkil şirketin inşaat işleriyle iştigal ettiğini, davacı tarafın üyesi olduğu, kooperatife ait dairelerin yapımı ve işleri nedeniyle davalı kooperatiften alacaklı olduğunu, söz konusu gayrimenkulü alacaklarına karşılık devraldığını, müvekkilin tahsil edemeyerek takibe koyduğu senetlerin birer örnekleri ve haciz tutanağı fotokopisini dilekçe çekinde eklediklerini, kötüniyetin ve muvaazanın sözkonusu olmadığını, davacının dairenin maliki olmadığını, davacının yaptığı ödemeleri kooperatiften talep edebileceğini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece, ... kura sonucu sahip olduğu daireyi eşi davacı ...'e devrettiği, devrin kooperatifin karar defterine işlendiği, 27/06/2009 tarihli üye bakiye listesi ile bunun sabit olduğu, davacının A blok 6 nolu dairenin sahibi konumuna geldiği, Mudanya Sulh HukukMahkemesinin 2015/13 D.iş sayılı dosyasıyla yapılan tespitte davacının sözkonusu dairede ikamet ettiği, taşınmaza ait elektrik ve su aboneliği bulunduğu, 09/03/2015 tarihi itibariyle taşınmazın değerinin 180.000,00 TL olduğu, taşınmazı fiilen davacı ve eşinin kullandığı, davalı . ... Ltd Şti'nin Bursa .... İcra Müdürlüğünün ... sayııl dosyasıyla kooperatifin borcundan dolayı davalı kooperatif ve davacı hakkında icra takibi başlattığı, icra takibinin kesinleştiği, yine bu şekilde icra dosyalarına ve davalara konu icra takipleri ve davalar olduğu, kooperatifin davacı adına kayıtlı taşınmazı 120.000,00 TL bedelle 09/03/2015 tarihinde davalı ... Ltd Şti'ye devrettiği, kooperatifte bir kısım üyeler için ferdileşmenin yapıldığı, davacının kooperatif aidatlarını düzenli olarak ödediği, davacının kooperatife borçlu olduğuna dair hakkında yapılmış bir icra takibi bulunmadığı, davacının kooperatife borcu olduğuna dair herhangi bir belge ve delil sunulmadığı, ayrıca davalı ... Ltd Şti'ninde diğer davalı kooperatiften alacaklı olduğuna dair herhangi bir delil dosyaya ibraz etmediği, ticari kayıt ve belgeleri dosyaya sunmadığı bu nedenle davacınında içinde yer aldığı bir kısım üyeler için yapılan ve davacıya tahsis edilen dairenin 3.bir kişiye devrine ilişkin yapılan tasarrufun hukuken geçerli olmadığı, tapuda yapılan devir işleminin iptali ve davacı adına taşınmazın tesciline karar verilmesi gerektiği kanaatiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ Davalı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde; müvekkilinin kesinleşmiş ve itiraza uğramamış alacağını karşılama gayreti içerisinde hareket ettiğini, davacının, dava konusu A Blok 6 nolu dairede hak sahibi olduğu yazılmışsa da müvekkilinin bu durumu tapu kayıtlarında anlamasına ve bilmesine imkan olmadığını, tapuda herhangi bir şerh bulunmadığını, tapuya güvenerek işlem yapan müvekkilin iyi niyetli olup tapu siciline güven ilkesi gereği gayrimenkulü kooperatiften satın aldığını, 30/06/2014 tarihinde olan genel kurul toplantısının 9. Maddesinde her iki etap için dairelerin asgari satış bedellerinin 120.000,00 TL olmasına karar verildiğini, kooperatif üyelerinin 120.000,00 TL satış bedeline muvafakat ettiklerini, genel kurul kararından 8 ay sonra müvekkilin söz konusu daireyi belirlenen asgari satış bedeli üzerinden satın aldığını, bu sebeple ilk kararı mahkeme kararının kaldırılmasına yeniden esas hakkında taleplerimiz doğrultusunda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE Dava, kooperatif üyeliğine dayalı açılan tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Davaya konu, Kooperatifin 1. Kısım A Blok 6 Nolu dairenin, Bursa .... Noterliğinin 04/02/1997 tarih ve ... yevmiye numaralı "Kura Tespit Zaptı" ile davacının eşi ... adına tahsisi yapıldığı, davacının kooperatif üyeliğini ... devraldığı, davacının kooperatife olan ödemelerini düzenli olarak yaptığı görülmüştür.Dava konusu 6 nolu bağımsız bölüm, dava dışı diğer 5 adet bağımsız bölüm ile birlikte 09/03/2015 tarihinde satış suretiyle 120.000,00 TL bedelle davalı şirkete devredildiği anlaşılmıştır.Mudanya Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/13 D.iş dosyasından hazırlanan bilirkişi raporunda, tespit isteyen davacı tarafından yapıldığı iddia edilen imalat işçilik tutarının 29.400,00 TL olduğu, dairenin keşif tarihi olan 09/03/2015 tarihinde piyasa rayiç değerinin 180.000,00 TL olduğu tespiti yapılmıştır. Kooperatifin, satıştan önceki en son 30/06/2014 tarihinde yapılan genel kurul toplantısının 9. maddesi gereği, her iki etap için dairelerin asgari satış bedelleri belirlenerek karara bağlanması görüşe açılmış, yapılan görüşme sonucunda her iki etap için dairelerin asgari satış bedelinin 120.000,00 TL olmasına oy birliği ile karar verilmiştir.Mahkemece alınan 04/04/2017 tarihli raporda, davalı kooperatifin diğer davalı ... Firması ile olan ticari ilişkisini gösterir muavin dökümlerine göre kesilen fatura ve karşılığı yapılan tahsilatlar sonucunda 04/10/2013 tarihi itibariyle davalı şirketin davalı kooperatiften 55.051,45 TL alacaklı olduğu tespit edildiğini, cari ilişkiye istinaden alınan ve avukatta olan senetlerin toplam tutarının 362.000,00 TL olduğunu, davacı tarafından sunulan ödeme belgeleri incelendiğinde üyeliği ... devir alan davacının 2010 ağustos ayından 2015 yılı haziran ayı da dahil toplam ödemelerinin 37.032,00 TL olduğu, davacının kooperatife olan ödemelerinin düzenli olarak yapmış olduğu ifade edilmiştir. Kooperatifler Kanunu'nun 42/6 maddesi uyarınca, kooperatife ait bir taşınmazın satılabilmesi için kooperatif genel kurulunun bu konuda bir karar alması gereklidir. Yasanın 42/6 maddesinde " gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek" kooperatif genel kurulunun devir ve terk edilemez yetkileri arasında sayılmıştır. Bu husus Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 09/04/2015 tarih 2014/4985 Esas 2015/2425 Karar sayılı ilamında "Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır. Taşınmaz tapusunun ortak üzerine geçirilmesine kadar da taşınmaz kooperatif mülkiyetinde olacağından ve bu tescil yolsuz tescil olmadığından, üye olmayan 3. kişilerin koooperatifin maliki olduğu taşınmazı, genel kurulun 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6 ve anasözleşmenin 23/9. madde hükmüne uygun satış kararı vermesi üzerine satın alması mümkün ve geçerli olup, alıcının TMK'nın 1023 ve 1024. madde hükümleri uyarınca iyiniyetle taşınmazı satın aldığının kabulü gerekir. " şeklinde izah edilmiştir.Somut olayda, dava konusu bağımsız bölümün 04.02.1997 tarihinde çekilen kur'ada davacının eşine tahsis edildiği, üyeliğin davacıya devredildiği, aynı bağımsız bölümün 09/03/2015 tarihinde davalı kooperatif borcundan dolayı 120.000,00 satış bedeli ile davalı şerkete devredildiği görülmüştür. Mahkemece, davalı şirketin, davalı kooperatiften alacaklı olduğuna dair dosyaya herhangi bir delil ibraz edilmediği, davacının da içinde yer aldığı bir kısım üyeler için yapılan ve davacıya tahsis edilen dairenin 3. Bir kişiye devrine ilişkin yapılan tasarrufun hukuken geçerli olmadığına karar verilmiş ise de, dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, davalı şirketin, davalı kooperatife ait dairelerin yapımını üstlendiği, taraflar arasındaki ticari ilişki davaya konu taşınmazın devrinden önce başladığı, bu hususta hak ediş tutanakları ve cari hesap ekstreleri ve irsaliyeli faturalar düzenlendiği, bu işlerden dolayı davalı kooperatiften alacaklı olduğu, cari ilişkiye istinaden verilen senetlerin toplam tutarının 362.000,00 TL olduğu, senet bedelleri ödememesi nedeniyle davalı kooperatif aleyhine icra takibi başlatıldığı, takibin kesinleştiği, takip dosyasındaki borca istinaden dava konusu taşınmazın davalıya devredildiği anlaşılmakla, davalı alacağın muvazaalı olduğu ispatlanamamıştır. Öte yandan kooperatife ait her iki etaba ait dairelerin satışı yapılabilmesi için genel kurulda karar alındığı, asgari satış bedeli 120.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, davalı şirketin, kooperatiften alacağına istinaden genel kurulda kararlaştırılan asgari satış bedeli üzerinden taşınmazın devredildiği görülmüştür. TMK'nın 1023 maddesi "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü uyarınca iyiniyetle taşınmazı satın alan davacının iktisabı geçerli olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi hukuka aykırı olmuştur. Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b.2. maddesi uyarınca hükmün düzeltilmesi cihetine gidilerek ve usulü kazanılmış haklar gözetilerek yeniden esas hakkında hüküm tesis edilmiştir Yapılan açıklamalar ışığında davalı .... Şti. vekilinin istinaf başvurusu kabulü ile hükmün düzeltilmesi cihetiyle aşağıda belirtildiği şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1- Davalı .... Şti. vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE, HMK' nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/541 Esas, 2017/833 Karar ve 18.07.2017 tarihli ilamının KALDIRILMASINA ve YENİDEN HÜKÜM TESİSİNE 2-Davanın REDDİNE 2-a Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu'na bağlı tarife gereğince alınması gereken 31,40 TL karar ilam harcının, peşin alınan 512,33 TL'den mahsubu ile 2.561,00 TL tamamlama harcıyla birlikte arta kalan toplam 3.041,93 TL TL harcın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine 2-b Davacının yapmış olduğu yargılama giderlerinin kendi üzerine bırakılmasına, 2-c Davalı ... Şirketi tarafından sarf edilen posta ve davetiye giderinden oluşan toplam 100,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı şirkete verilmesine, 2-d Davalı ... Şti. kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca hesap ve takdir olunan 16.750,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı şirkete verilmesine 2-e -Karar kesinleştiğinde kullanılmayan gider avansının HMK 333.maddesi gereğince taraflara iadesine, İstinaf Giderleri Yönünden; 3- Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu'na bağlı tarife gereğince alınması gereken 68,20 TL başvuru harcı ile istinaf kanun yolu başvuru harcı 121,30 TL olmak üzere toplam 189,50 TL harcın davacı tarafça peşin olarak yatırılmış olan toplam 3.159,70 TL' den mahsubu ile arta kalan 2.970,20 TL harcın karar kesinleştiğinde talep halinde davalı şirkete İADESİNE 4- Davalı şirketin istinaf yargılaması aşamasında yapmış olduğu, istinaf harcı: 189,50 TL, posta gideri: 57,00 TL olmak üzere toplam 246,50 yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı şirkete verilmesine 5- İstinaf yargılaması duruşmasız yapıldığından vekalet ücreti hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 353 / 1-b/1 bendi ile aynı kanunun 361.1 maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren iki hafta süre içerisinde Temyiz Kanun Yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.05/12/2019