T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/2059 Esas
KARAR NO: 2022/426
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 18/07/2018
NUMARASI: 2014/2600 Esas, 2018/750 Karar
DAVA: TAPU İPTALİ VE TESCİL (Yolsuz Tescil Nedenli)
KARAR TARİHİ: 07/04/2022
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili 07/11/2014 tarihli dava dilekçesinde; İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... mevki, ... parsel, ... Blok, ... kat, ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin davalı adına kayıtlı olduğunu, davalının müvekkili kooperatifin üyesi ve eski yönetim kurulu başkanı olduğunu, görevli olduğu zamanda tapuların hak sahibi üyelere devri sırasında dava konusu bağımsız bölümlerin tapularını 03/04/2012 tarihinde üzerine aldığını, bu yerlerle ilgili olarak kooperatifte hiçbir üyelik ve hakka sahip olmadığını, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 8/1.maddesi gereğince ortak olma isteğinin yazılı olarak iletilmesi gerektiğini, davalı tarafından dava konusu iş yerleri için usulüne uygun üyelik müracaatı bulunmadığı gibi kooperatif genel kurulunca alınmış karar doğrultusunda bu iş yerlerine üyelik veya satın alma bedeli olarak herhangi bir ödemede yapılmadığını, yapılan tescilin sebepten yoksun, yolsuz tescil olduğunu, TMK'nın 1024.maddesi gereğince bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescilin yolsuz olduğunu, 1025.madde gereğince bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini, dava konusu taşınmazların tapu kaydının adına tescilinin sehven yapıldığını ve adı geçen iş yerlerinin kooperatife ait olduğuna dair İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/303 Esas sayılı dosyasında davalının yazılı ikrarının bulunduğunu, sehven iktisap etmiş bulunduğunu ve iade edeceğini beyan etmesine rağmen bugüne kadar iade edilmediğini iddia ederek, ... parsel, ... Blok, ... kat, ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydının sebepten yoksun, yolsuz olarak davalı adına tescil edilmiş olduğunun tespiti ile tapu kaydının iptali ve kooperatif adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili; dava konusu taşınmazlarla ilgili olarak müvekkilinin İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/303 Esas sayılı dosyasında ve Cumhuriyet Başsavcılığında vermiş olduğu ifadede hangi saikle elinde bulundurduğunu izah ettiğini, taşınmazların devri için davacı tarafın müvekkiline başvurusunun olmadığını, üzerilerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeye hazır olduklarını, ancak davacının yapması gereken edimleri yerine getirmemesi nedeniyle söz konusu devir işlemlerinin gerçekleşemediğini, kusurlarının bulunmadığını savunarak, haksız davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
İSTANBUL ANADOLU 8. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2014/432 ESAS, 2014/452 KARAR VE 11/11/2014 TARİHLİ KARARI İLE; Görevli mahkemenin ticaret mahkemesi olduğu gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine karar verilmiştir. Görevsizlik kararı temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.
İLK DERECE MAHKEME KARARI: Mahkemece; getirtilen tapu kayıt örnekleri ile dava konusu Tuzla Merkez Mahallesinde kayıtlı ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacı kooperatifin gerçekleştirdiği projeye ilişkin taşınmazların ferdileştirilmesi sırasında davalının davacı kooperatifin yönetim kurulu başkanı olduğu, dava konusu ... blok ... ve ... nolu bağımsız bölümlere ilişkin hak sahibi olmamasına, bu bağımsız bölümlerin adına tesciline ilişkin yönetim kurulunca veya genel kurulunca alınmış bir karar bulunmamasına ve davalı tarafından bu taşınmazların adına tahsis edildiğine ve bedelin kendisi tarafından ödendiğine dair dosyaya bir belge sunulmamasına rağmen 02/04/2012 tarihli muvafakatname ile kendi adına tahsis edilmesine ve bu şekilde tapu çıkartılmasına muvafakat vermek suretiyle her iki bağımsız bölümü 03/04/2012 tarihinde adına tescil ettirdiği, her iki bağımsız bölümün kooperatif adına tescil edilmesinin gerekmesine rağmen hiçbir geçerli hukuki belgeye ve nedene dayanmadan bağımsız bölümlerin davalı adına tescil edildiği, davalının İstanbul Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/902 Esas sayılı dosyasında davaya konu her iki bağımsız bölümün kooperatif adına tescili talepli açtığı davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verildiği, bu dosyadaki dava dilekçesinde davalının dava konusu taşınmazlar üzerinde bir hak sahibi olmadığını bildiği ve kabul ettiği, toplanan bu delillerden başkaca bir delil toplanmasına gerek görülmeksizin dava konusu bağımsız bölümlerin tescil tarihinde davalının kooperatif yönetim kurulu başkanlığı sıfatını kullanarak ve bu sıfattan aldığı yetki ile hiçbir hukuki gerekçe ve belgeye dayanmaksızın kooperatife ait taşınmazları kendi adına yolsuz olarak tescil ettirdiği, mahkemece usul, yasa ve dosya kapsamına uygun görülen gerekçeli ve denetime uygun elverişli nitelikte bilirkişi raporu ile davaya konu bağımsız bölümlerden 21 nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin 379.590,00 TL, 22 nolu bağımsız bölümün ise 222.200,00 TL olduğu dikkate alınarak bağımsız bölümlere ilişkin davalı adına yapılan yolsuz tescilin iptali ile davacı kooperatif adına tesciline karar vermesi gerektiği belirtilerek, davanın kabulü ile ... ve ... nolu dükkan niteliğindeki davalı adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı kooperatif adına tesciline, İİK 28.maddesi uyarınca hükmün yazı işleri müdürü tarafından derhal tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesine karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ: Karar, davalı vekili ve dava dışı ihtiyati tedbir kararına itiraz eden ... vekili tarafından yasal süresi içerisinde istinaf edilmiştir. Dava dışı üçüncü kişi ...'in itirazının değerlendirilebilmesi için gerekli harç ve giderlerin karşılanması amacıyla dosyanın Dairemizin 2018/3444 Esas, 2021/1227 Karar ve 04/11/2021 tarihli kararı ile geri çevrilmesine karar verilmiş ise de ... vekilinin 30/11/2021 tarihli dilekçe ile ihtiyati tedbir kararına itiraz dilekçelerinden vazgeçtiklerini bildirmiş olmaları nedeniyle üçüncü kişi ... vekilinin itirazları inceleme dışında tutulmuştur. Davalı vekili istinaf nedenleri olarak; kararın haksız ve mesnetsiz olduğunu, müvekkilinin söz konusu işlemler ve diğer fiilleri ile ilgili hakkında açılmış olan İstanbul Anadolu 11. Ağır Ceza Mahkemesi ve İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesindeki davaların devam ettiğini, mahkemenin söz konusu yargılamalardan bir netice elde edilmeden karar vermesinin eksik soruşturma sonucunu doğurduğunu iddia ederek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Taraflar arasında; dava konusu ... ve ... nolu bağımsız taşınmazların tapuda davalı adına kayıtlı olduğu, davalının davacı kooperatifin eski yönetim kurulu başkanı olarak görev aldığı, yönetim kurulu başkanlığı döneminde alınan karar doğrultusunda taşınmazların davalı adına kaydedildiği, davalı eski yönetim kurulu başkanı hakkında ceza davasının ve hukuk davalarının derdest olduğu konularında herhangi bir uyuşmazlık yoktur. Uyuşmazlık; davalı hakkında devam eden ceza ve diğer hukuk davalarının iş bu yargılamada bekletici mesele yapılmasının gerekip gerekmeyeceği, kararın usul ve yasaya uygun bulunup bulunmadığına ilişkindir. Dosya kapsamından; davalının yönetim kurulu başkanı olduğu yönetim kurulu kararı ile ... Blok bağımsız bölüm listesinde ... ve ... niteliği dükkan olan bağımsız bölümlerin tahsisinin sehven ...'e verildiği, sehven alınan bu karar doğrultusunda işlem yapıldığı, ancak işlemin hatalı sonuçlar doğurduğunun görüldüğü, bu nedenle yapılan yanlışlığın giderilmesi için tapu müdürlüğüne başvurulduğu, ancak tapu müdürlüğünden bu devrin mahkeme kararı olmaksızın gerçekleşmeyeceğinin belirtildiği, bu sebeple söz konusu taşınmazların kooperatife devrinin gerçekleşemediği, 02/04/2012 tarihli tapu ödemesini yapan üyelerin Kartal ... Noterliğinin 02/04/2012 tarihli ... yevmiye nolu kararda ... ve ... niteliği dükkan olan bağımsız bölümlerin ...'den kooperatife devredilmesi için dava açılmasına oy birliğiyle karar verildiği, yine yönetim kurulu başkanının ... olduğu davacı kooperatifin 11/04/2013 tarihli yönetim kurulu kararı ile Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/900 Esas sayılı dosyasında ... tarafından sehven devri alınan ... Blok bodrum ... nolu dükkan, yine ... Blok bodrum ... nolu dükkan tapularını devretmek için dava açılmışsa da davanın reddedildiği, davanın kooperatif tarafından yanlışlıkla üzerine alan ...'e açılması halinde davanın sonuçlandırılabileceğinin anlaşılmış olduğu belirtilerek, ...'e dava açılmasına dair oy birliğiyle karar alındığı, İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/303 Esas sayılı dosyasına davalı tarafça ibraz edilen 13/09/2013 tarihli dava konusu taşınmazların davalı kooperatife devrine ilişkin dilekçede görülmekte olan davada ... Blok, bodrum ... ve ... nolu dükkan vasıflı taşınmaz bölümler üzerinde 13/05/2013 tarihli tensip kararının 10.maddesi ile tedbir kararı bulunduğu, kooperatifin 30/06/2013 tarihinde yapılan genel kurul toplanıtısının 7.gündem maddesinde, şahsın üzerinde kayıtlı olan ... ve ... nolu dükkan vasıflı bağımsız bölümler hakkında bu taşınmazların kooperatife devrinin yapılması gerektiği hususunda karar alındığı, bağımsız bölümler için tapu sicil müdürlüğüne başvurmaları üzerine tedbir kararının devri alanlar üzerinde kalacağına ilişkin karar getirtilmesinin istendiğinin belirtildiği, davacı kooperatifin 2012 hesap yılı olağan genel kurul toplantısına dair 30/06/2013 tarihli toplantının 7.gündem maddesinde, ... üzerinde bulunun ... Blok dükkan ... ve dükkan ... numaralı bağımsız bölümlerin kooperatif adına tekrar geçilmesi hususunda görüşme yapıldığı, yapılan görüşmede bağımsız bölümlerin tahsisinin kooperatife verilmesinin oy birliğiyle kabul edildiği, söz konusu genel kurulda yönetim kurulu asil üyelerinden birinin davalı ... olduğu, davalı ... tarafından Kartal ... Noterliğinde düzenlenen ... yevmiye nolu 02/04/2012 tarihli muvafakatname ile davacı kooperatif üyesi olan ve sahibi bulunduğu ... Blok ... ve ... Blok ... nolu bağımsız bölümlerin üzerindeki her türlü şerh ve takyidatlarla birlikte adına tahsis edilmesine ve bu şekilde tapu çıkartılmasına rıza ve muvafakatinin bulunduğunu belirtildiği, dava konusu taşınmazların ferdileşme sonucunda 03/04/2012 tarihinde davalı adına tapuda tescil edilmiş olduğu, dava tarihi itibariyle davalı adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. 17/02/2017 tarihli bilirkişi raporunda; 06/01/2017 tarihinde yerinde yapılan incelemede, dava konusu ... ve ... nolu dükkan nitelikli bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın betonarme karkas sistemde olduğu, ... kat + ... kat + 4 adet normal kattan oluştuğu, ... nolu dükkanın ... Blok'un köşe başında bulunduğu, dükkanın cafe ve çiğ köfteci olarak işletildiği, yaklaşık 123.00 metrekare yüz ölçümlü olduğu, ... nolu dükkanın ... Caddesine cepheli olduğu, dükkanın kırtasiyeci olarak işletildiği, yaklaşık 72.00 metrekare yüz ölçümlü olduğu, bağımsız bölümlerin bulunduğu sitenin çevre düzenlemesinin yapıldığı, toplu ulaşımdan yararlanmış olduğunun görüldüğü, emsal araştırmalarına göre ... nolu dükkanın 461.250,00 TL, ... nolu dükkanın ise 270.000,00 TL olup toplam iki adet dükkanın 731.250,00 TL değerinde olduğu belirtilmiştir. 25/06/2018 tarihli ek bilirkişi raporunda; dava tarihi olan 07/11/2014 tarihi itibariyle ... nolu dükkan nitelikli bağımsız bölümün emsal araştırması sonucunda değerinin 379.590,00 TL, ... nolu dükkan nitelikteki bağımsız bölüm için yapılan emsal araştırma sonucunda değerinin 222.200,00 TL olduğu belirtilmiştir. Davacı tarafça bakiye harç tamamlanmıştır. Mahkemece, dosya kapsamına göre davanın kabulüne karar verilmiştir. Bilirkişi raporu, dosya kapsamına uygun, yeterli ve gerekçelidir. Bütün yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarını işyeri veya konut sahibi yapmaktır. Başka bir anlatımla kişiler yapı kooperatifine kooperatifin türüne göre işyeri, yada konut edinmek amacıyla ortak olurlar. Bu nedenle ortaklık hakkı belirli bir süre sonra mülkiyet hakkını doğurmaktadır. Genel hükümlere göre taşınmazlarda mülkiyet resmî şekilde yapılacak bir işlemle sağlandığı halde, yapı kooperatiflerinde bu kural istisna teşkil etmektedir. Yani kişiler taşınmaz mal alımında işlemini tapudan veya noterden yaptırmak zorunda oldukları halde, yapı kooperatiflerinde resmî şekil şartı aranmamaktadır. Kooperatife ortak olmakla kooperatif bu ortağı KK’nun 2. maddesine göre kooperatifin kuruluş amacı olan taşınmazı anasözleşme hükümleri çerçevesinde vermeyi taahhüt etmektedir. Yapı kooperatiflerinde ortaklık ilişkisi belirli bir süreden sonra mülkiyet ilişkisini doğurmaktadır. Şöyle ki, kooperatifin kuruluşunda ortakların herne kadar bir taşınmaz edinme amacıyla ortak olması söz konusu ise de, bu taşınmazın tapuda ortak adına ferdileşmesine kadar geçen süreçte ortaklık hakkı aynı zamanda mülkiyet hakkını içermiş olmakla birlikte bu ortaklık herhangi bir taşınmazı ifade etmediğinden sadece ortaklık ilişkisi olarak işlem görmekte ve kayıtları kooperatifçe yürütülmektedir. Ancak, kooperatifin amacı olan konutların ferdileştirilmesinden sonra ortaklık hakkı ve mülkiyet hakkı birbirinden ayrılmaktadır. Kooperatifte ferdi ilişkiye geçilmiş ve ortaklarda tapunun verilmesini istemiş ise, borcun tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Bu amaçlarının gerçekleşmesi doğrultusunda kooperatif ana sözleşmesinin 21,23/6 ve 61. maddesi gereğince konutun veya işyerinin maliyet bedelini genel kurul kararları doğrultusunda ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Parasal yükümlülük, kooperatife karşı her türlü akçeli yükümlülüğü ifade etmektedir. Kooperatif tarafından yapılan konutların ortaklar adına tapuya tesciline karar verilebilmesi için, kooperatifte ferdileşmeye geçilmesi ve kooperatifin ferdileştirmeyi sağlamaması, ayrıca ortağın kooperatife bir borcunun bulunmaması gerekmektedir. Ferdileştirme, inşa edilen ev veya işyerinin, kooperatifi yapan veya yapmakta olan kurumdan, kooperatif üyeleri adına geçmesi yani tescil edilmesidir. İşlem kooperatif temsilcilerinin isteği ile tamamlanır. Somut davada ise davalının dava dışı derdest dosyalarda vermiş olduğu cevabı yazılarla ve yönetim kurulu başkanı olarak alınan kooperatif yönetim kurulu kararları ile ayrıca genel kurul kararları ile dava konusu iki adet bağımsız bölümü herhangi bir ortaklık hakkı bulunmamasına rağmen muvafatname sonucunda ferdileşme yoluyla tapu kaydında adına tescil edildiği, tescilin yolsuz olduğu anlaşılmaktadır. TMK'nın 1024.maddenin ilk fıkrasında, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi halinde bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı, ikinci fıkrasında bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescilin yolsuz olduğu, 1025.maddede, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmiş olması halinde bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği düzenlenmiştir. Yukarıda yer verildiği üzere dava konusu iki adet bağımsız bölüm herhangi bir sebebe dayanmaksızın davalı adına tescil edilmiştir. Bu durumda, mahkemenin yolsuz olarak gerçekleştirilen tescile konu tapu kaydının iptali ile gerçek malik olan davacı adına tesciline ilişkin verilen kararında bir isabetsizlik görülmemiştir. Her ne kadar davalı vekili tarafından istinaf dilekçesinde, müvekkili hakkında devam edilen ceza yargılamasının ve diğer hukuk davalarının beklenmesi gerektiği ve bu davalar beklenmeden verilen kararların usul ve yasaya aykırı olduğu iddia edilmiş ise de söz konusu savunmaya dosya içerisinde rastlanılmamıştır. 6100 sayılı HMK'nın 357/1.fıkrasında ilk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunmaların dinlenemeyeceği belirtilmiştir. Diğer taraftan davalı tarafın yazılı ikrarları ve yönetim kurulu başkanı olarak almış olduğu kararlarda dava konusu bağımsız bölümlerin sehven tescil edildiği yönünde açık ikrarların bulunması karşısında iddia edilen ceza ve hukuk dava dosyalarının bekletilesinde usul ekonomisi anlamında hukuki yarar görülmemiştir. Çünkü, 6100 sayılı HMK'nın 188.maddesinin birinci fıkrasında tarafların veya vekillerinin mahkeme önünde ikrar ettikleri vakıaların çekişmeli olmaktan çıkacağı ve ispatının gerekmeyeceği düzenlenmiştir. Açıklanan nedenlerle ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ile yolsuz tescile dair TMK'nun ilgili hükümleri HMK'da düzenlenen ikrar ve özellikle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 355/1. fıkrasında "İnceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu re'sen gözetir. " düzenlemesi kapsamında, istinaf başvuru dilekçesinde herhangi bir sebep ya da gerekçeye yer verilmemiş olması da dikkate alınarak, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hata olup olmadığı üzerinde durularak inceleme gerçekleştirilmiş, sonuç olarak, herhangi bir hukuka aykırılık olmadığı kanaatine varılarak davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine ve üçüncü kişi ... vekili tarafından ihtiyati tedbir kararına itiraz edilmiş ise de gerekli olan harç ve giderler karşılanmadığından ve gerçekleştirilen ihtarnameye karşılık olarak itirazlardan vazgeçildiği bildirildiğinden üçüncü kişinin istinaf talebi hakkında ise karar verilmesine yer olmadığına dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere, 1-Üçüncü kişi ... vekilinin ihtiyati tedbire itiraza yönelik, gerekli istinaf harcının karşılanmamış olması ve itirazdan vazgeçmiş olunması nedeniyle istinaf başvurusunun YAPILMAMIŞ SAYILMASINA, 2- İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2014/2600 Esas, 2018/750 Karar ve 18/07/2018 tarihli kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b/1 bendi uyarınca esastan REDDİNE, 3-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 80,70 TL maktu istinaf karar harcının davalı tarafından peşin olarak yatırmış olduğu 12.146,00 TL harçtan mahsubu ile bakiye 12.065,30 TL harcın hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde davalıya İADESİNE, 4- Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 5- İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 361/1. fıkrası uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.07/04/2022