T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/882 Esas
KARAR NO: 2022/838
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ARA KARAR TARİHİ: 17/03/2022, 24.12.2021
NUMARASI: 2021/1074 Esas, null/null Karar
DAVA: TAPU İPTALİ VE TESCİL (Satın Almaya Dayalı)
KARAR TARİHİ: 30/06/2022
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili, 21.12.2021 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin davalı kooperatif adına kayıtlı 2. normal kat 14 adresindeki bağımsız bölüme isabet eden üyeliği önceki kooperatif ortağı ...’dan devir aldığını bu şekilde kooperatif ortağı olduğunu, müvekkilinin kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirdiğini ancak kooperatif tarafından tapusunun bugüne kadar verilmediğini, dava konusu dairenin mülkiyetinin tahsis tarihinde müvekkiline geçtiğini, iskan izni alınıp kat mülkiyeti tapusunun davalı kooperatif adına tescil edildiğini,müvekkilinin yıllardır kullandığı taşınmazda davalı kooperatifçe bugüne kadar ferdileştirme işlemi yapılmadığını, dava konusu taşınmazın müvekkili adına tescilinden kaçırıldığını, binalar hakkında müvekkilinden habersiz riskli yapı kararları alındığını ve müvekkilinin itiraz hakkını dahi kullanamadığını, genel kurul kararlarında hukuka aykırı kararlar alındığını,söz konusu kararların iptali için açılan davaların derdest olduğunu, davalı kooperatif amacının müvekkilinin dairesinin bulunduğu riskli yapı tespiti yaptırarak kentsel dönüşüme sokmak ve müvekkili haklarını bertaraf etmek olduğunu, Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/445 Esas sayılı dosyasında aynı konudaki davada mahkemece yıkım kararının ve yapılacak inşaatın tedbiren durdurulmasına karar verildiğini, TMK 716.maddesi uyarınca,mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakkı olan kimsenin malikin kaçınması halinde hakimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebileceğini belirterek, dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir ve TMK m.110 gereğince davalı şerhi konulmasını, davalı kooperatifin müvekkiline tahsis edilen daire yönünden riskli yapı ve binanın yıkılarak kentsel dönüşüm yıkım ve inşaatın dava sonuna kadar tedbiren durdurulmasına, Avcılar İlçesi, 19372 parselde kayıtlı ... Blok D:... adresteki bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyitlerinden ari olarak müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili, davacı tarafça harcın tamamlanması gerektiğini, davacı tarafın 2004 yılından başlamak üzere 2022 yılında toplam 10.000,00 TL sadece ana borcu, aidat borcu olduğunu,müvekkili kooperatife borcu olan davacıya ferdileştirme işleminin yapılmamasının haklı bir nedene dayandığını, davacı tarafın borçlu olması ile birlikte müvekkili kooperatifin yalnızca davacı tarafın ferdileştirme işlemini değil kooperatife borçlu olan tüm ortakların ferdileştirme işlemini Kooperatifler Kanunun m.23’te düzenlenen eşitlik ilkesi gereği yapamadığını, ortaklara 31.10.2021 yıkında yapılacak olağanüstü toplantının içeriğini çağrı mektubu ile ilettiğini, kooperatiflerin kentsel dönüşüm projesine katılması bu yönde karar almasına kanuni engel olmadığını, müvekkilinin eşitlik ilkesi gereği kooperatife borcu olduğundan konut tahsisi yapılmadığını,müvekkili kooperatifin riskli yapı kararının kanuna uygun olup belediye ve bakanlık tarafından onaylandığını, Avcılar Belediye Başkanlığı’nın 07.01.2022 tarihli yönetim kurulu başkanına hitaben göndermiş olduğu yazıda bahse konu yapının riskli yapı olduğunun kesinleştiğinin belirtildiğini, emsal gösterilen dosyada ki yıkım kararının durdurulmasına dair İhtiyati tedbir kararının kaldırıldığını savunarak,davanın ve İhtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
24.12.2021 TARİHLİ MAHKEME ARA KARARI: Teminat karşılığında uyuşmazlık konusu bağımsız bölüme ilişkin yıkım kararının ve yapılacak İnşaatın tedbiren durdurulmasına karar verilmiştir. İhtiyati tedbir kararına itiraz; davalı vekili tarafından mahkemenin 24.12.2021 tarihli ara kararına itiraz edilerek, idari bir işlem olan yıkım kararının durdurulmasının davanın konusu ile ilgili olmadığından bu işlemin durdurulmasına karar verilemeyeceğini, mahkeme tarafından verilen kararla idari işlemin durdurulduğunu, riskli yapı olması ve zarara neden olabileceği nedeniyle yıkılmasına karar verilmiş olan binanın ihtiyati tedbirle yıkılmasının durdurulması kararının haksızlık olduğunu, ayrıca davacının müvekkili kooperatif adına kayıtlı taşınmazın tahsisini talep edecek herhangi bir delilinin mevcut olmadığını, borç devam ederken tapu tahsisinin mümkün olmadığını savunarak,tedbirin kaldırılmasını talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN 17.03.2022 TARİHLİ ARA KARARI; Mahkemece, tedbire İlişkin itirazların duruşmalı olarak değerlendirilmesi sonucunda, dava konusu talebin tapu iptal ve tescil istemi olduğu, taşınmazın riskli yapı olup olmadığının uyuşmazlık konusu olmadığı,yıkım işleminin idareyi ilgilendiren bir işlem olduğu,emsal BAM 6. HD’sinin 2021/2422 Esas, 2021/2047 Karar nolu ilamıda dikkate alınarak tedbire İtirazın kısmen kabulüne,yıkım kararının tedbiren önlenilmesi yönünden verilen tedbir kararının kaldırılmasına, İnşaat yasağına yönelik olarak verilen tedbir kararının devamına karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ; Davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili 17.03.2022 tarihli ara karara karşı yasal süre içerisinde istinaf kanun yoluna başvurmuşlardır. Davalı vekili istinaf nedenleri olarak, 17.03.2022 tarihli ara kararın 2 nolu bendinde İnşaat yasağına yönelik olarak verilen tedbir kararının devamına karar verildiğini, kooperatifin 1983 yılında kurulduğunu, müvekkili kooperatif üyelerince 85 bağımsız bölümden oluşan yapılar yapıldığını, bu yapılardan sadece bir binanın imar mevzuatına uygun yapılması nedeniyle kat mülkiyetine konu yapı kullanma belgesi alınabildiğini,diğer binalarda İmar mevzuatına aykırılıklar nedeniyle iskan alınamadığını, binaların çoğunda yer alan imara aykırılıklar nedeniyle bugüne kadar ferdileştirme kararı alınamadığını, ek olarak İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde hükmünden yararlanılarak İmar barışına müraat edilerek kooperatifin bağımsız bölümlerinin kayıt altına alınacağını,davacının ... parsel no üzerinde kalan ve daha önce imar mevzuatına aykırılık nedeniyle iskan alınamayan ... Blok binası üzerinde 14 nolu bağımsız bölümünde hak sahibi olarak kayıtlarda yer aldığını, gelinen aşamada,kooperatifi oluşturan tüm binaların en az %90 hasarlı olduğunun tespit edildiğini, T.C Çevre ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Avcılar Belediye Başkanlığına yazmış olduğu yazıda, riskli yapı tespitinin kanuna uygun olduğuna kesin olarak karar verildiğine dair kararı üzerine 31/10/2021 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı yapılarak oy çokluğu ile kentsel dönüşüm kararı alındığını, davacının alınan kararı beğenmeyerek dava konusu taşınmazın kentsel dönüşüme girmesini engellemeye çalıştığını, yıkım kararı doğrultusunda daha önce alınan tasfiye kararından dönülerek, konut yapı türündeki kooperatifin 6306 sayılı Kanunun, kentsel dönüşüm kolaylıklarından yararlanarak bu sefer mevzuata ve imara uygun olarak yeni taşınmaz inşa etmesinin kooperatifin faaliyet konusuna uygun ve tüm ortakların menfaatine olduğunu,yeniden inşaat yapılmasını engelleyen ihtiyati tedbir kararının davacının zararına olduğu gibi 6306 sayılı kanundan yararlanma imkanını engellediğini,ayrıca taşınmazların ve davacı taşınmazının değerinin bir kaç milyon Türk Lirası olduğunu, tedbir kararından zarar gören 85 taşınmaz hak sahibinin göreceği zarar karşısında dava değeri 50.000,00 TL gibi oldukça düşük gösterildiğinden yüzde yüz teminat tutarının dahi müvekkili ve diğer üyelerin uğradığı ve uğrayacağı zararı karşılamaya yaklaşmadığını, tüm taşınmaz değerinin hesaplanarak %100 tam teminat alınmasının hakkaniyete uygun olacağını, Avcılar Belediyesinin yıkım kararının kesinleşmiş olması,dava konusu taşınmazın kooperatife ait olması,kooperatif tarafından kentsel dönüşüme girilmesine karar verişmiş olması,gecikmesinde sakınca bulunması nedeniyle 17.02.2022 tarihli ara kararda yer alan tedbir kararının kaldırılmasına, aksi kanaat halinde yeniden inşaat yapılmasına dair tedbir kararından tüm üyelerin etkilenmesi nedeniyle tüm taşınmazların değeri üzerinden teminat alınmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili katılma yolu ile istinaf nedenleri olarak, kooperatif tarafından ferdileştirme işlemi yapılan üyelerin listesi ve tapu kayıtlarının sunulduğunu, listede kooperatif başkanı, yönetim kurulu üyesi, 1. derece yakınları ve ...Ltd.Şti’nin ise bina yıkıldıktan sonra inşaat işinin ihalesiz olarak verilen şirket olduğunu, diğer taraftan yıkım işleminin durdurasına dair tedbirin kaldırılmasında doğru olmadığını, yıkım işleminin yapılmasının da tedbiren durdurulması kararının kaldırılmasının doğru olmadığını, kooperatifin kötü niyetli işlemleri nedeniyle dava sonunda elde edilecek sonucun ortadan kaldırılması sonucunu doğrucağını iddia ederek,yıkım işlemi yönünden tedbirin kaldırılması yönündeki kararın kaldırılarak, tedbirin hem yıkım hemde inşaat yasağı yönünden tesis edilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Talep, ihtiyati tedbire dair ara karara itirazın reddedilen kısmı ile kabul edilen kısmının, davalı vekili ve davacı vekilinin katılma yolu ile istinaf istemine ilişkindir. İhtiyati tedbir talep eden davacı talebi doğrultusunda oluşturulan ara karara davalı kooperatif itirazı üzerine, itirazın kısmen reddine dair kurulan ara karar, davalı vekili ve katılma yolu ile davacı vekili tarafından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 394/5.fıkrası gereğince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. İstinaf talebine konu ihtiyati tedbir talebine itiraz üzerine verilen ara karar, HMK 341. madde kapsamında ve 394/5. fıkrası uyarınca istinaf yoluna başvurulabilen kararlardan olması nedeniyle talebin incelenmesi gerekmiştir. Dosya kapsamından, davacının dava dışı ...’dan 14 nolu dairedeki üyelik hakkını devir için 08.03.2004 tarihli noterde devir işlemi gerçekleştirdiği, kooperatifin 06.05.1992 tarihli kura tutanağında, ... Blok ... kat 14 nolu dairenin ... adına yazılı olduğu, İstanbul İli, Avcılar İlçesi ... parsel vasıflı taşınmazın malikinin davalı kooperatif olduğu, tapu kaydı üzerinde 3194 sayılı geçici 16. maddesi gereğince kat mülkiyeti tesisi ve cins değişikliği olarak 09.03.2020 tarihli beyanın ve 04.05.2021 tarihinde taşınmaz kaydı üzerinde 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır beyanının olduğu,dava konusu ... parsel sayılı yere ilişkin olarak riskli yapı tespit raporunun Avcılar Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından 28.04.2021 tarihinde onaylandığı,16.12.2021 tarihinde riskli yapı olduğunun kesinleştiği, davalı kooperatifin 31.10.2021 tarihli olağanüstü genel kurulunda,”5” nolu gündem maddesi ile binanın riskli yapı olduğu, belediyenin 25.12.2020 tarihli yazısında özellikle bodrum katın rutubetten dolayı kolon, kiriş ve döşeme demirlerlerinde paslanma vb tespit edildiği, belediyenin 28.04.2021 tarihli raporunda belirtildiği üzere tespit yapılan bloğun riskli bina olduğunun tespit edildiği bu sebeple tasfiye halinde olan kooperatif için artık tasfiye şeklinde pasif halde olunamayacağı, faaliyet için tasfiyeden dönmesi gerektiğinin görüşüldüğü ve 9 red oyuna karşılık 57 kabul oyu İle oy çokluğu ile kabul edildiği, ”6” nolu gündemde, kooperatifin kentsel dönüşüme girmesi hususunun görüşüldüğü, kentsel dönüşüme girmesinin oy çokluğu ile kabul edildiği, kooperatifin sahip olduğu arsaların ve binaların kentsel dönüşüm kapsamında her türlü muafiyetten yararlanmak üzere riskli yapı statüsüne sokulması, İmar transferi, yıkılarak kat irtifakı vb işler için karar alındığı,genel kurul kararının iptali için davacı ve dava dışı 5 ortak tarafından Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/1010 Esas, 2022 Karar sayılı dosyada 30.11.2021 tarihinde dava açtıkları, 16.02.2022 tarihli kararla,bakanlık temsilcisinin toplantı mahallinden ayrıldığı, bu hususta tutanak tutulduğu, toplantının bakanlık temsilcisinin katılımıyla yapılıp tutanak altının temsilciler tarafından imzalanması gerektiği belirtilerek, 31.10.2021 tarihli genel kurul toplantısında alınan 2,3,4,5 ve 6 nolu kararların mutlak butlanla batıl olduğunun tespitine karar verildiği, davacının söz konusu davadan yaklaşık bir ay sonra iş bu davayı açtığı ve İhtiyati tedbir talebinde bulunduğu anlaşılmıştır. İhtiyati tedbir, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun onuncu kısmında, “ Geçici Hukuki Korumalar” üst başlığı altında, 389 vd maddelerde düzenlenmiştir. HMK 389. maddede “ İhtiyati tedbirin şartları “ “(1) Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. (2) Birinci fıkra hükmü niteliğine uygun düştüğü ölçüde çekişmesiz yargı işlerinde de uygulanır. ” Şeklinde açıklanmıştır. 390. madde başlığı “İhtiyati tedbir talebi “ olup “3”. fıkrada “ Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır “ ifadelerine yer verilmiştir. Fıkrada ifade edilen tam ispat değil yaklaşık ispattır. Mahkemenin, ihtiyati tedbir isteyenin hakkının mevcut olduğuna kanaat getirmesi ( onu kuvvetle muhtemel görmesi ) yeterlidir. Somut dava, tapu iptal ve tescil istemidir. Davalı kooperatif adına kayıtlı taşınmaz üzerinde bulunan yapının riskli olduğu kesinleşmiştir. Riskli yapı ile ilgili karar alma, kesinleştirme ve devamında yıkımı, ilgili idarenin yetkisindedir. 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunundur. İdarenin eylem ve işlemlerine karşı ise idari yargı yerinde dava açılabilecektir. Adli yargı yerinde açılan bir davada, idari yargının görev alanına girecek şekilde bir konuda karar alınması usul ve yasaya uygun düşmeyecektir. İş bu davada riskli yapı ile ilgili kesinleşen karara karşı, adli yargı yerinde geçici hukuki koruma niteliğinde de olsa yıkımın tedbiren önlenmesi adı altında bir tedbir kararı verilemez. Bu nedenle davacı vekilinin yıkım kararının tedbiren önlenmesine dair verilen ara kararın kaldırılmasına dair yapmış olduğu istinaf başvurusunun reddi gerekmiştir. Diğer taraftan, 24.12.2021 tarihli ara kararda bağımsız bölüme yapılacak inşaatın tedbiren durdurulmasına dair verilen ara karar, gerek 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 391. maddesi ve gerekse aynı yasanın 297. maddesinde yer verilen hükmün kapsamına dair düzenlemeye ve ilgili mevzuat anlamında gerekçeye sahip değildir. Tapu iptal ve tescil davasında, idarenin riskli yapı kararı sonrasında yıkılacak olan parsele inşaat yapımının tedbiren durdurulmasında, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 389. maddesinde yer verilen ihtiyati tedbir şartlarının varlığı anlaşılamamıştır. Keza, davacının üyeliği bulunan bağımsız bölüm binadaki dairelerden yalnızca biridir. Parsel veya arazi ile ilgili uyuşmazlık konusu olmayan davada, inşaat yasağına dair tedbirin verilmesi yine HMK 389. madde anlamında isabetli görülmemiştir. Kabule göre ise dava değeri üzerinden %20 oranında teminat karşılığında tedbir kararının kabulü de uygun düşmeyecektir.Çünkü dava dilekçesinde dava değeri 50.000,00 TL olarak gösterilmiştir. Verilen tedbir kararı ise inşaat yapımının durdurulmasıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 392. Maddesinde, ihtiyati tedbir talep edenin, haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin bu yüzden uğrayacakları muhtemel zararlara karşılık teminat göstermek zorunda olduğu belirtilmiştir. Yasal düzenleme emredici niteliktedir. Belirli şartlarda ancak gerekçesi açıklanmak kaydı ile teminat alınmamasına karar verilebilir. Somut davada teminat alınmasına karar verilmiş olmasına rağmen takdir edilen miktar, hükmedilen tedbire karşılık çok cüzi kalmaktadır. Açıklanan nedenlerle ve özellikle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 389 ve ilgili maddeleri,İdari Yargılama Usulü Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında idarenin görev ve yetkisi alanında olan bir konuda İhtiyati tedbir kararı verilmesi mümkün olmayacağından davacının yıkım kararının tedbiren durdurulmasına dair tedbirin kaldırılmasına dair ara karara karşı yapmış olduğu istinaf başvurusunun reddine, davalı vekilinin aynı ara kararda ihtiyati tedbire ilişkin verilen red kararına dair istinaf başvurusunun kabulüne dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1- Davacı vekilinin, mahkemenin 2021/1074 Esas sayılı derdest dosyadaki 17.03.2022 tarihli ara karara karşı yapmış olduğu istinaf başvurusunun REDDİNE, 2- Davalı vekilinin mahkemenin 2021/1074 Esas sayılı derdest dosyadaki 17.03.2022 tarihli ara karara dair istinaf başvurusunun KABULÜNE; a) Davalı vekilinin 24.12.2021 tarihli ara karara karşı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 394/4. fıkrası gereğince yapmış olduğu itirazının KABULÜNE, b) Mahkemenin 24.12.2021 tarihli ara kararının ve 17.03.2022 tarihli ara kararının KALDIRILMASINA, c) Davacının, bağımsız bölüme dair yıkım kararının ve yapılacak İnşaat konusunun tedbiren durdurulmasına dair İhtiyati tedbir isteminin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 389 vd maddeleri ile ilgili mevzuat kapsamında şartları oluşmadığından reddine, d) Davacı tarafça karşılanan tedbire dair teminatın talep halinde mahkemece iadesine, 3- Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken harç davacı ve davalı tarafça peşin olarak karşılandığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, 4- Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesi tarafından nihai kararda değerlendirilmesine, 5- İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti hakkında karar verilmesine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 362/1-f bendi ve aynı yasanın 394/5.fıkrası gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.30/06/2022