T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2017/1359 Esas
KARAR NO : 2018/354
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 28/02/2017
NUMARASI: 2013/389 Esas, 2017/127 Karar
KARAR TARİHİ: 28/02/2017
DAVANIN KONUSU: TAPU İPTALİ VE TESCİL
KARAR TARİHİ: 28/02/2018
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353.Maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA:
Davacı vekili 09.07.2013 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin davalı kooperatifin 15 numaralı üyesi olduğunu, bu üyelik karşılığında kooperatifin yapılacak inşaatlarında, 2. Blokta 1. Katta bulunan 8 bağımsız nolu dairenin kendisine tahsis edileceğini, müvekkilinin davalı kooperatife olan akçalı yükümlülüklerini yerine getirdiğini, buna rağmen bağımsız bölüm tapusunu alamadığını, davalı tarafından birçok üyeye dairesinin teslim edilip tapusunu verdiği halde, bu güne kadar müvekkiline teslim edilmesi gereken dairenin teslim edilmediğini, kooperatif ortaklarının bir kısmına tapunun verilip bir kısmına verilmemesinin Kooperatifler Kanunun 23. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, tazminat ödenmesiniN gerektiğini, müvekkilinin İstanbul 16.Noterliği aracılığı ile ihtarname keşide ettiğini buna rağmen tapusunun verilmediğini iddia ederek, müvekkili davacıya tahsis edilen ve teslim edilmesi gereken davalı kooperatife ait, 2. Blok, 8 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının müvekkili adına tesciline karar verilmesini, bağımsız bölümün tahsisinin mümkün olmaması halinde, belirlenecek bağımsız bölüm bedeli olan rayiç değerinin veya davalı kooperatife ödediği bedellerin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı kooperatif tasfiye memurları 05.12.2013 tarihli duruşma zaptına geçen beyanlarında, davayı kabul etmediklerini, davacının kooperatif üyesi olduğunun doğru olduğunu, genel kurulun verdiği yetki ile ödemesini tam yapan üyelere dairelerinin teslim edildiğini, davacının bu anlamda eşitlik ilkesi gereği üyelerin ödedikleri bedeli ödemediklerini, bu nedenle daire almaya hak kazanamadığını beyan etmiştirler.
Davalı vekili, 05.05.2014 havale tarihli rapora ,esasa ilişkin beyan dilekçesinde, diğer kooperatif üyelerinin ödeme çizelgesinden görüldüğü üzere genel kurullarda alınan kararlar uyarınca 121.500,00 TL ödeme yaptıklarını, ortağın konut sahibi olabilmesi için diğer ortaklara denk ödemede bulunması gerektiğini, davacının tescilini talep ettiği 2 Blok 1. Kat 8 nolu bağımsız bölümün 30/12/2010 tarihli genel kurulda alınan karar Ve verilen yetkiye istinaden ödemelerini yapan bir üyeye devir ve tescil edildiğini, tapu malikinin taraf olmadığı bir davada tapunun iptaline ve tesciline karar verilemeyeceğini belirterek davacının daire talebinin yasal bir dayanağı olmadığını belirterek talebinin reddini istemiştir.
BİRLEŞTİRİLEN BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN 2014/514 ESAS, 2014/548 KARAR VE 13.10.2014 tarihli dosyası;
Davacı vekili 13.10.2014 tarihli dava dilekçesi ile davalı ... hakkında tapu iptal ve tescil davası açmış, dava dilekçesinde, müvekkiline kooperatif tarafından tahsis edilen 633 ada, 3 parselde kayıtlı 2. kat 8 nolu bağımsız bölümün , müvekkilinin üyesi olduğu kooperatife ortaklığının devam etmesine rağmen 1163 sayılı Kanunun 16. maddesine aykırı olarak haksız şekilde davalı adına tapuda tescil edildiğini iddia ederek, dosyaların birleştirilerek dava konusu taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili, müvekkilinin tapuya güven ilkesi kapsamında, dava konusu bağımsız bölümün tapu kütüğündeki sicil kaydına iyi niyete dayanarak mülkiyet hakkı kazanan 3.kişi olduğunu, aksi düşünülse dahi davacının üyesi olduğu kooperatif adına tahsisini talep ettiği bağımsız bölüm için eksik ödeme yapmış olduğu için dava konusu taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olmadığını, tapu iptal ve tescil talep hakkının bulunmadığını, Yargıtay kararları gereğince davacının dava konusu taşınmaz üzerinde kooperatife karşı akçalı yükümlülüklerini yerine getirmediği için tapu iptal ve tescil isteme hakkının olmadığını, davanın haksız ve hukuka aykırı olduğunu savunarak reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:
Mahkemece, dosyadaki mevcut Kooperatif Genel Kurul kararlarına göre, aidat tahakkukları yapıldığı, davacının fotokopi olarak sunmuş olduğu ödeme, senet, makbuz ve banka dekontları dikkate alındığında hükme esas alınan bilirkişi kurulu tespitine göre davacının davalı kooperatife 60.824,95 TL borçlu olduğunun tespit edildiği, rapora göre, davalı kooperatifin 2010 yılı defterlerinin tetkikindede 2010 yılında ödeme olarak sunulan (15/03/2010-16/03/2010) makbuzlar toplamı olanı 20.400,00 TL lik ödemelerin defter kayıtlarında mevcut olmadığının tespit edildiği , bu nedenle davacının bu ödemelere ilişkin sunduğu belgelerin mahkemece kabul edilmediği, diğer ortaklara daire tahsis edilmiş ise, ödemelerini yaptığı halde kendisine daire verilemeyen bir ortağın bu nedenle tazminat isteyebilmesinin mümkün olduğu, tapu iptal ve tescil için gerekli şartların, talep edenin kooperatif ortağı olması, kooperatifin ferdileşmeye geçmiş bulunması, talep edenin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve talep eden adına tescil edilebilecek bağımsız bölümün fiilen mevcut olması olduğu, ilk iki şartın gerçekleştiği hususunun ihtilafsız olduğu, davacı adına tescil edilebilecek daire bulunmadığının da dosya kapsamı İle sabit olduğu, bu durumda taraflar arasındaki asıl ihtilafın davacı kooperatif ortağının kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirip ve ödemelerini normal şekilde yapan kooperatif ortaklarına kıyasla eksik ödemesi olup olmadığı ve ödeme miktarına inhisar ettiğini, bağımsız bölümün Somut uyuşmazlıkta mevcut olmaması ve tescili talep edilen bağımsız bölümün dava tarihinden önce asıl davada dava dışı kişiye satılmış olması nedeniyle davacının temditli taleplerinden ilki tapu iptali ile adına tescili talebinin reddi gerektiğini, bilirkişi raporunda belirtildiği gibi, davacının mali yükümlülüklerini tam yerine getirmediği buna göre kooperatife ödediği bedelin güncellenmiş karşılığını talep edebileceği, rapora göre ödenen bedelin güncellenmiş karşılığının 198.700,28 TL olduğu, davacının talebinin ise 93.850,00 TL olduğu, taleple bağlı kalınarak davacının davasının bu miktar olarak kabulü İle tahsiline karar vermek gerektiğini, birleşen davada ise, kooperatifin ferdileşme sırasında dava konusu taşınmazın .... adına tescilinin sağlandığı, ...’nın ise mülkiyeti davalı ...’ye naklettiği, TMK 1023. maddesi gereğince, tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan kişinin bu kazanımının korunanacağını, 1024. Maddede ise, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edilmesi halinde bunu bilen veya bilmesi gereken yolsuz olan bu tescile dayanmalarının mümkün olmadığını, somut uyuşmazlıkta davalının tescilin yolsuz olduğunu bildiğine ilişkin bir delil ileri sürülmediğini, kaldı ki davacının kooperatife karşı tüm borç ve yükümlülüklerini yerine getirmediğinden adına bağımsız bölüm tescilini isteme hakkı da bulunmadığını belirterek, asıl dava yönünden, davacının davalı kooperatif aleyhine açtığı tapu iptali ve tescile ilişkin talebinin koşulları oluşmadığından reddine, davacının davalı kooperatif adına açtığı tazminat davasının kabulü ile, 93.850,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacının fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına, birleşen davanın ise reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ:
Karar yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.İstinaf nedenleri olarak, dava dilekçesindeki iddialarını tekrar ettikten sonra, red kararının eksik inceleme ile kurulduğu gerekçesiyle kararın kaldırılması gerektiğini, red gerekçesinin yasaya aykırı olduğunu, kooperatifin ortağına tahsisli yerini temlik etmek yükümlülüğünde olduğunu, 1163.Sayılı yasanın 16. maddesi gereğince ortaklık hak ve yükümlülükleri devam eden ortağın yerine yeni ortak alınamayacağını, ana sözleşmenin 14.maddesi gereğince, ortakların Parasal yükümlülüklerini 30 gün geciktirmesi halinde ihraca esas olmak üzere ihtar gönderileceğini, müvekkilinin akçalı yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davalı defterlerini ibraz etmese de müvekkilinin ödediği paranın 88.080,05 TL olarak tespit edildiğini, makbuz asıllarının daha sonra dosyaya ibraz edildiğini, bilirkişilerin sadece genel kurulda hüküm altına alınan bedeller üzerinden hesaplama yaptıklarını, diğer üyeler ile karşılaşma yapmadıklarını, davalı tarafın defterlerini dosyaya ibraz etmediğini, irdelenmesi gereken hususun genel kurulda karar altına alınan bedellerin tahsis edilip edilmediği hususu olduğunu, üyelerin hak ve vecibelerde eşit olması gerektiğini, müvekkilinin ödemesi gereken aidat miktarının tespit edilirken Öncelikle kendilerine daire tahsis edilen diğer üyelerin ödemiş olduğu aidat miktarlarının tespit edilmesi gerektiğini, KK nun 23.maddesine aykırılık oluşturacağını, usul kurallarının hiçe sayıldığını, davalı yandan ticari defterlerin ibrazı istenmesine rağmen bu talebi davalının yerine getirmediğini, ...‘ye satış yapan ..’a tahsisin hangi gerekçe ile yapıldığının belirlenmediğini, mahkemece tazminat miktarının yalnızca dava dilekçesindeki miktarla sınırlandırmasının hatalı olduğunu, bu hususun terditli davalarda uygulanan harç işlemleri ile uyuşmadığını, her ne kadar dava değeri ilk açıldığında 93.850,00 TL olarak belirtilmiş ise de, keşif sonucutaşınmaz değerinin 300.000 TL olarak belirlendiği için eksik harç miktarının tamamlandığını, en yüksek meblağ olan asıl davanın harcının tamamlanmasından sonra terditli talepler için ayrı bir harç tamamlanmasına ihtiyaç duyulmadığını belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE:
Dava, tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde ise, bağımsız bölüm bedelinin rayiç değerinin veya kooperatife ödenen bedellerin tahsili İstemine ilişkindir.
Taraflar arasında, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, daire tahsisine dair ödemeler yaptığı, davacının kendi adına tahsis edildiğini iddia ettiği ve Beylikdüzü Tapu Sicilinde kayıtl nolu bağımsız bölümün ... Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken 09.06.2008 tarihinde ferdileşmeye geçildiği, ferdileşmenin .... adına yapıldığı, ....’ın ise davalı ...‘ye tapudan satışını 07.03.2013 tarihinde gerçekleştirdiği konularında herhangi bir uyuşmazlık yoktur.Uyuşmazlık, davacı tarafça tahsis edilen taşınmazla ilgili tüm akçeli edimlerin yerine getirilip getirilmediği, tapu iptal ve tescil şartlarının oluşup oluşmadığı, eksik incelemenin olup olmadığı, mahkeme hükmünün yerinde olup olmadığıdır.
Dosya kapsamından, davalı kooperatifin 30.12.2010 tarihli genel kurul toplantısının 5 gündem maddesinde ayrıca, natamam dairelerin 100.000 TL, bitmiş dairelerin 120.000 TL en satılması konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesi 6. gündem maddesinde, tapu alan üyelerin dışında kalan üyelerin tapularının arsa sahibinden, kooperatife alınması veya kooperatif yönetimince belirlenecek üyelere arsa sahibi kooperatifçe tahsisen verilmesi hususu ve borçlarını ödeyen üyelere tapularının verilmesinin görüşüldüğü gündemin oy birliği ile kabul edildiği, 11.Maddede, davacının genel kurul kararının 2,3,4,7 ve 9 nolu kararlarına itiraz ettiğinin şerh konulduğunun belirtildiği, dosya kapsamından söz konusu genel kurul kararının iptaline dair bir bilgi ve iddianın olmadığı, genel kurul kararlarında üyelerden alınacak aidat bedellerinin belirlendiği, davalı kooperatifin 05 08.1997 tarihinde tescil edildiğinin Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde 12.08.1997 tarihli sayısında ilan edildiği, ilan edilen kooperatif ana sözleşmesinin 6. maddesinde amaç ve faaliyet konularının düzenlendiği, ilk fıkrada , arsa, arazi satın alacağı, birleştireceği, imar planına uygun biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve ortaklara konut yaptıracağı, ikinci bentte, yaptırılan konutların mülkiyetinin bu ana sözleşme de yazılı esaslara göre ortaklara aktarılacağının belirtildiği, davacının İstanbul ...Noterliğinden ...yevmiye nolu ihtarnameyi davalı kooperatif adına düzenlediği, ihtarnamede... Yapı Kooperatifine ait arsa üzerinde yüklenici sıfatı ile yapılan inşaat sözleşmesine istinaden 90 daire inşaa edildiği, dairelerin 58 adedinin ortaklara, 32 adedinin sözleşme gereği ve arsa payı inşaat karşılığı Kutlu Yapı Kooperatifine ayrıldığının ifade edildiği, Kooperatifin kurulmasından bu yana alınmış olan genel kurul kararlarına göre, kooperatife ödenmesi gereken son rakamın 121.880,00 TL olduğunu, bu rakamın 43.000 TL sinin tapu devir ve tescili işlemi yapılırken ödenecek olduğundan tapu verilinceye kadar ödenmesi gereken net tutarın 68.880 TL olduğunu, buna karşılık ödenmiş olan tutarın 93.850 TL olduğunu belirterek, yönetim kurulu İle karşılıklı imzaladıkları taahhütname ile 2 nolu bloktaki 1. kattaki 8 nolu daireyi seçip kabul ettiğini, ancak daire tapu devrinin gerçekleşmediğini belirterek eşitlik ilkesinin ihlal edildiği iddiası İle tapu devir ve tescilinin yapılmasını aksi halde hukuki ve cezai takibata geçileceğini bildirdiği ve daha sonra iş bu davayı açtığı anlaşılmıştır.Taahhütnamedir başlıklı belge, davalı kooperatif tarafından düzenlenmiş, tarafların imzası İle davalı kooperatifin kaşesinin yer aldığı Ve taahhüt edilen bölümde, 2 Blok no, kat 1, daire no 8 yazılı belgedir.
21.03.2014 tarihli bilirkişi heyet raporunda, tarafların iddia ve savunmaları özetlendikten sonra incelenmesine karar verilen kooperatifin ticari defter ve belgelerin inceleme gün ve saatinde ibraz edilmek üzere süre verildiği ancak inceleme gün ve saatinde kooperatifin ticari defter kayıt ve belgeleri hazır bulundurmadığı ve incelemede temsilen kimsenin bulunmadığı, davacı vekilinin incelemede hazır bulunduğu, dava konusu bağımsız bölümün ikinci kat değil, birinci kattaki 8 nolu bağımsız bölüm olduğu, gelen tapu kayıtlarında ferdileşme suretiyle ortaklar adına temlikinin yapıldığını, davalı kooperatifin 30/12/2010 tarihli Olağan Genel Kurulunun 6. gündem maddesinde borçlarını ödeyen ortaklarına tapuların verildiği hususunun kararlaştırıldığı, 20/07/2006 tarihli ticaret sicil gazetesinde ilan edilen davalı kooperatifin 24/06/2006 tarihli Olağan Genel Kurulunun 7.gündem maddesinde kooperatifin tasfiyesine karar verildiği, tasfiye memurlarının seçildiği, Genel Kurulun verdiği yetkiyle ödemesini tam yapanlara dairelerin teslim edildiğinin tasfiye memurları tarafından ifade edildiği, davacının sunmuş olduğu ödemelere ilişkin makbuz karşılığı senet bedel ödemeleri, banka dekontları ile ödemelerin tasnif edilerek yapılan ödemelerin çıkarıldığı, davacının senet ödemeleri toplamının 3.650,00 TL, makbuz karşılığı ödemelerinin 5.620,00 TL, elden ödemelerin 57.410,00TL, bankadan ödemelerin 16.600,05 TL, senet ve çek ödemelerin 4.800,00 TL olmak üzere toplam 88.000,05 TL olduğu, ayrıca tahsilat makbuzlarının kooperatifin matbu evraklarından olduğu, makbuzlarının kooperatifin kasa ve yevmiye defterleriyle karşılaştırılmasıyla doğrulukların tespitinin mümkün olabileceğini, Yapı Kooperatiflerinin ortaklarını ana sözleşmenin 59.maddesine istinaden ortakların isteğine göre veya 62.maddesi gereğince noter huzurunda çekilecek kuraya göre ortaklara tahsis yapılacağını, belgelere göre tahsislerin ortağın isteğine göre yapıldığının anlaşıldığını, davalı kooperatifin düzenlediği ve onayladığı taahhütnamede davacıya 2. blok 1.kat 8 nolu bağımsız bölüm tahsis edildiğinin belirtildiğini, kooperatif kaşesi altında iki imza ile onandığını, davalı kooperatifin ticari defterlerini incelemeye ibraz etmediğinden hesaplama yapılamadığını, davacının kooperatife ortak kayıt tarihi rastlanılmadığını ancak ödeme makbuz tarihleri nazara alındığında 1988 yılından itibaren kooperatif ortağı olduğunun anlaşıldığını davacı hakkında parasal yükümlüklerinin yerine getirmediği yönünden dosya kapsamında kooperatifin bir işlemine rastlanılmadığı, diğer ortaklara yapılan tahsislerin tahsis sahipleri adına tapuda mülkiyetin tesis edildiğinin, gelen tapu kayıtlarından anlaşıldığını, kooperatif genel kurulunun 6.gündem maddesinde borçlarını ödeyen ortaklara tapularının verildiği hususunun kararlaştırıldığı, kooperatifin ferdileşmeye geçtiğinden davacıya tahsis ettiği yerin ferdi mülkiyetini tapuda davacı adına tesis ile yükümlü olduğu belirtilmiştir.
21.12.2015 tarihli mali müşavir bilirkişi ön raporunda, davalı vekilinin müvekkili hakkında Bakırköy 7 ATM 2014/614 Esas sayılı dosyasında bir başka yargılama nedeniyle defter ve kayıtlarının gönderildiğini eğer inceleme yapılacaksa o dosyadaki defterler üzerinde yerinde inceleme yetkisi tanınabileceğini bildirdiği keşif gününde inceleme yetkisinin tanındığı, defterlerin bilirkişide olduğunun bildirildiği, bilirkişinin ise defterleri mahkeme kalemine bıraktığını belirttiği, mahkeme kaleminin ise belgelerin mahkemede olmadığını davalılara verdiğini ifade ettiklerini, Mahkemenin belirttiği şekilde celse ara kararı gereğince inceleme yapılıp raporlarını sunabilmeleri için davalı kooperatife ait ticari defter ve belgelerinin temini hususunda gereğinin yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Mahkemenin 22/12/2015 tarihli duruşmasında davalı kooperatife ait defterlerin ibrazının hüküm altına alınmış olması üzerine, davalı kooperatif vekili tarafından dosyaya ibraz edilen 05/01/2016 tarihli dilekçede defterlerin halen Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin dosyasında görevlendirilen bilirkişilerde olduğu beyan etmiştir.
22/02/2016 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; tarafların iddia ve savunmaları özetlendikten sonra keşfen yapılan inceleme sonucunda, dava konusu .... bloklardan belediye numarataj değişikliği ile sonradan 2A blok binanın 4A blok numarası alması ile davacıya tahsisli ve halen ..., ..'ün bizzat mesken olarak ikamet etmekte olduğu .... Adındaki 4A Blok binanın 2.katı 8 nolu meskeninin iç ölçüleri itibariyle net kullanım alanının 152.40 metrekare olduğu, dava ve değerlendirme tarihi itibariyle emsallere göre piyasa alım satım rayiç değerinin ve harca esas değerinin 300.000,00 TL olduğu, aynı tarih itibariyle meskenin getirebileceği aylık kira gelirinin 1.600,00 TL olduğu, davalı kooperatifin ticari defterlerinden oluşan defterlerin Bakırköy 7. ATM'nin 2014/614 Esas sayılı dosyasında olduğu belirtildiği halde ilgili mahkeme dosyasına yapılan müracaatta ön raporda belirtildiği gibi davalı kooperatife ait ticari defterin bulunmadığını ifade edildiği, kaleme müracaat edildiğinde 2010 - 2011 yılına ait kanuni defterler ile 2 adet karar defterinin olduğunun görüldüğü, bu defter kayıtlarının incelendiği yevmiye, kebir, envanter defterlerinin tasdikinin yapılmamış olduğu belirtilerek davalı kooperatifin 10/08/1997 tarihinden itibaren yapmış olduğu genel kurul toplantı tutanaklarının özeti belirtilmiş, genel kurul toplantı tutanaklarına göre davacıya tahsis edildiği kesin olmamakla beraber 8 nolu daire olarak aidat dökümünün toplam 121.880,00TL ödemenin 62.830,05 TL bakiyenin ise 60.800,95 TL olduğu, dosyadaki mevcut genel kurul kararlarına göre aylık tahakkukların yapıldığını ve davacının dosyaya sunmuş olduğu ödeme senet banka dekontları dikkate alındığında 60.800,95 TL borçlu olduğunun tespit edildiği, bir kısım ödemelerin kooperatifle ilişkili ödemelerin olup olmadığı açık olarak belirli olmadığı, bu nedenle ödemelerle ilgili bölümde dikkate alınmadığı, diğer ortaklara daire tahsis edilmiş ise kendisine daire verilemeyen bir ortağın bu nedenle tazminat istemesinin mümkün olduğu, davacının yaptığı ödemeler eksik ise ödentilerini normal ve düzenli olarak gerçekleştiren bir ortağın ödemelerin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle dava tarihine kadar taşınarak ödemelerin güncel değerlerin bulunacağını, dava konusu olayda ise güncellenmiş değer ile dava konusu dairenin dava tarihindeki rayiç değeri karşılaştırıldığında 62.330,65 TL kooperatif ortağının uğradığı zarar olduğunu, sonuç olarak dava konusu dairenin dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin 300.000,00 TL, davalı kooperatife normal ödemelerini gerçekleştiren bir ortağın toplam ödemesinin 121.880,00TL, dava tarihi itibariyle güncellenmiş değerinin 362.330,65 TL olduğu, davacının ispat edilmiş ödemelerin 62.830,05TL ve güncellenmiş değerinin 239.984,00 TL olduğu, bu rakamlara göre tazmini gereken miktarın ise 198.700,28 TL olarak belirlendiği belirtilmiştir.
Davacı vekili bilirkişi raporuna karşı 22/03/2016 tarihli yazılı beyanında; müvekkili davacının ödemesi gereken aidat miktarının tespit edilirken öncelikle kendilerine daire tahsis edilmiş olan diğer üyelerin ödemiş oldukları aidat miktarının tespit edilmesi ve müvekkili davacının yapmış olduğu ödemelerle karşılaştırılması gerektiğini, bilirkişilerin müvekkilinin yapmış olduğu ödemelere ilişkin hesaplamasının gerçeği yansıtmadığını, müvekkilinin yapmış olduğu ödemenin dava dilekçesinde belirtilen bedel tutarında olduğunu, bu bedelin 93.850,00 TL olduğunu, kooperatifin tutmakla zorunlu olduğu ticari defter ve kayıtların tam ve düzenli tutmak zorunda olduğunu belirterek, kayıtlar üzerinde yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasını eşitlik ilkesi gereğince müvekkili davacının borcu olup olmadığının tespitini istemiştir.
Davalı vekili ise bilirkişi raporuna karşı 21/03/2016 havale tarihli yazılı beyanında; davacının ... ve .... adlı kişilere yaptığı ödemelerin bu kişilerin kooperatif adına ödeme kabul etme yetkilerinin olmadığı ve bu kişilerin kooperatife teslimat yapmamaları nedeniyle müvekkili kooperatifi bağlamadığı, davacı ödemelerinin 62.830,05 TL olduğunu kabulüne göre hüküm kurulmasını istemiştir.
28/11/2016 tarihli Ek 1. Bilirkişi raporunda; tarafların iddia ve itirazları değerlendirildikten sonra davada taraflarca ibraz edilen ve ulaşılabilen delillerle emsal Yargıtay ilamlarında belirtildiği şekilde inceleme yapılmasının mümkün olmadığını, bu zorunluluk sebebiyle mali bilirkişi tarafından uzun ve titiz bir çalışma ile yapılan hesaplamalarda davacı tarafından ibraz edilen ödeme belgeleri ve genel kurul kararları dikkate alınmak suretiyle yapıldığı, bu sebeple davacı vekilinin eksik inceleme şeklindeki itirazı yönünden ek bir incelemenin mevcut ve mümkün olmadığı belirtilerek kök raporda varılan sonucun aynen tekrar edildiği ifade edilmiştir.
30/01/2017 tarihli Ek 2. Bilirkişi raporunda ise; her iki raporda ki tazminat hesabının farklı olması nedeniyle tazminat hesabının yeniden yapılması için ek rapor düzenlenmesi amacıyla dosyanın kendilerine tevdi edildiği belirtildikten sonra; kök rapor ve ek rapordaki iddia ve savunmalar tekrar edilmiş sonuç olarak hesaplamada esas alınan rakamlarda yapılan maddi hatanın düzeltilmesi suretiyle yeniden hesaplama yapılması yönünde görevlendirildiklerini sonuç olarak dava konusu dairenin dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin 300.000,00 TL olduğu, davalı kooperatife normal ödemelerini gerçekleştiren bir ortağın toplam ödemesinin 121.880,00TL ve dava tarihi itibariyle güncellenmiş değerlerinin 362.330,65 TL olduğu, davacının ispat edilmiş ödemelerin 62.830,05 TL güncellenmiş değerinin 239.984,00 TL olduğu bu rakamlara göre tazmini gereken miktarın ise 198.700,28 TL olarak belirlendiği belirtilmiştir.
Mahkemece, bilirkişi raporunda davacının adına tahsis edilmiş olan ancak daha sonradan başkasına satılarak devredildiği anlaşılan daire için ödemesi gereken ödemelerin tamamının ödenmediği, davalı kooperatife 60.824,95 TL borçlu olduğu kabul edilerek bu kabul şekline göre ise davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı gibi, kendisine tahsis edilen dairenin rayiç bedelini de talep edemeyeceği belirtilerek davacının yatırmış olduğu bedelin karşılığını tazminat olarak talep edebileceği gerekçesiyle taleple bağlılık ilkesi gözetilmek suretiyle 93.850,00 TL tazminatın tahsiline karar verilmiş davacının diğer talepleri ise hükme esas alınan bilirkişi raporundaki gerekçelere binaen reddedilmiştir.
Bütün yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarını işyeri veya konut sahibi yapmaktır. Başka bir anlatımla Kişiler yapı kooperatifine kooperatifin türüne göre işyeri, yada konut edinmek amacıyla ortak olurlar. Bu nedenle ortaklık hakkı belirli bir süre sonra mülkiyet hakkını doğurmaktadır. Genel hükümlere göre taşınmazlarda mülkiyet resmî şekilde yapılacak bir işlemle sağlandığı halde, yapı kooperatiflerinde bu kural istisna teşkil etmektedir. Yani kişiler taşınmaz mal alımında işlemini tapudan veya noterden yaptırmak zorunda oldukları halde, yapı kooperatiflerinde resmî şekil şartı aranmamaktadır.Kooperatife ortak olmakla kooperatif bu ortağı KK’nun 2. maddesine göre kooperatifin kuruluş amacı olan taşınmazı anasözleşme hükümleri çerçevesinde vermeyi taahhüt etmektedir. Yapı kooperatiflerinde ortaklık ilişkisi belirli bir süreden sonra mülkiyet ilişkisini doğurmaktadır. Şöyle ki, kooperatifin kuruluşunda ortakların herne kadar bir taşınmaz edinme amacıyla ortak olması söz konusu ise de, bu taşınmazın tapuda ortak adına ferdileşmesine kadar geçen süreçte ortaklık hakkı aynı zamanda mülkiyet hakkını içermiş olmakla birlikte bu ortaklık herhangi bir taşınmazı ifade etmediğinden sadece ortaklık ilişkisi olarak işlem görmekte ve kayıtları kooperatifçe yürütülmektedir. Ancak, kooperatifin amacı olan konutların ferdileştirilmesinden sonra ortaklık hakkı ve mülkiyet hakkı birbirinden ayrılmaktadır. Kooperatifte ferdi ilişkiye geçilmiş ve ortaklarda tapunun verilmesini istemiş ise, borcun tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Yukarıda yapı kooperatiflerinin ortaklarına konut veya işyeri inşa etmek amacıyla kurulduğunu ifade etmiştik. Bu amaçlarının gerçekleşmesi doğrultusunda kooperatif ana sözleşmesinin 21,23/6 ve 61. maddesi gereğince konutun veya işyerinin maliyet bedelini genel kurul kararları doğrultusunda ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Parasal yükümlülük, kooperatife karşı her türlü akçeli yükümlülüğü ifade etmektedir. Kooperatif tarafından yapılan konutların ortaklar adına tapuya tesciline karar verilebilmesi için, kooperatifte ferdileşmeye geçilmesi ve kooperatifin ferdileştirmeyi sağlamaması, ayrıca ortağın kooperatife bir borcunun bulunmaması gerekmektedir. Somut olayda, yukarıda ifade edildiği üzere bilirkişiler tarafından davalı kooperatif genel kurulunda alınan kararlar doğrultusunda davacı adına tahsis edildiği belirtiler konuta dair tüm akçeli edimlerin davacı tarafça yerine getirildiği ispatlanamamıştır. Her ne kadar davalı kooperatifin ticari defter ve kayıtlarının tamamı dava dışı uyuşmazlıklardan dolayı başka bir mahkemede ve bilirkişi incelemesinde bulunması nedeniyle tamamını incelenmesi mümkün olmamış ise de; incelenen ticari defter ve kayıtların tasdiklerinin yapılmamış olması ve özellikle bilirkişilerin tespitinin genel kurulda alınan kararlara istinaden gerçekleştirilmiş olması nedeniyle davacı vekilinin ticari defterlerin incelenmediğini ve bu konuda eksik inceleme yapıldığına dair istinaf sebebinin somut olayın özelliği göz önünde bulundurulduğunda yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır. Genel kurul kararları alındığı tarihten itibaren belirli bir süre sonrasında iptal edilmemiş ise bütün üyeler açısından bağlayıcı olacaktır. Yukarıda ifade edildiği gibi davalı kooperatifin 30/12/2010 tarihli genel kurul kararında alınan kararın iptaline dair tarafların herhangi bir iddiası bulunmamaktadır. Ayrıca diğer genel kurul kararlarının da iptal edildiğine dair bir iddia da mevcut değildir. Bu durumda bilirkişi heyeti tarafından davalı kooperatifin kuruluş aşamasından itibaren üyelerle ilgili aidatların belirlenmesine ilişkin genel kurul kararlarının ayrı ayrı değerlendirilerek hesaplama yapılmasında herhangi bir usulsüzlük mevcut değildir. Davacı tarafça dosya ibraz etmiş olduğu, ödeme belgeleri sonucunda kendisine tahsis edilen daireye isabet eden akçeli ödemelerin tamamının yerine getirildiği ispat edilememiştir. Mahkeme, gerekçesinde ifade edildiği üzere, tapu iptal ve tescil davasının kabulüne karar vermek için şartlardan birisi ve en önemlisi davacı kooperatif üyesinin kooperatife karşı tüm borç ve yükümlüklerinin yerine getirmiş olmasıdır. Tüm dosya kapsamına göre, bu yükümlülüklerin yerine getirildiği ortaya konulamamıştır. Bu anlamda, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 23.maddesinde düzenlenen ortakların bu kanunun kabul ettiği, hak ve vecibelerden eşittir ilkesinin ihlalinden bahsedilmesi de mümkün değildir. Taşınmazın son maliki olan birleşen dosyanın davalısı ... dava konusu taşınmazın dava dışı üçüncü kişiden 07/03/2013 tarihinde yani dava tarihinden önceki tarihte satın almıştır. Bir an için davacının tapu iptal ve tescil hakkının akçeli edimlerini yerine getirerek, kabulü halinde dahi, adı geçen şahsın sicil kaydına güvenerek satın almış olduğu taşınmaz yönünden kötü niyetli olduğunu, ortaya koyan herhangi bir delil mevcut olmadığı gibi böyle bir iddia da ileri sürülmemiştir. TMK hükümleri gereğince tapu sicilindeki bilgilere güvenerek mülkiyet hakkı kazanan iyi niyetli kişilerin hakları korunmaktadır. Bu durumda, öncelikle davacının akçeli edimlerini tam olarak yerine getirmemesi aksine kabul halinde ise birleşen dosya davalısı taşınmaz malikinin iyi niyetli olması nedeniyle mahkemenin davacının tapu iptal tescil talebine ilişkin davasını reddetmiş olması da yerinde görülmüştür. Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 Sayılı HMK.nın 26.maddesinde taleple bağlılık ilkesi düzenlenmiştir. Maddede hakimin tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olduğu ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremeyeceği belirtilmiştir. Somut olayda, davacı dava dilekçesinde dava değerini 93.850,00 TL olarak göstermiş dava dilekçesine ekli İstanbul 16.Noterliğinde düzenlenen ihtarnamede ise söz konusu bedelin bugüne kadar kooperatife ödenmiş olan rakam olduğu açıkça ifade edilmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporunda ödenen bedel karşılığında davacının talep edebileceği tazminat miktarının 198.700,28TL olduğu kabul edilmiş olmasına rağmen ifade edilen yasal düzenlemede göz önünde bulundurularak taleple bağlılık ilkesi gereğince 93.850,00 TL'nin kabulüne karar verilmiştir. Davacı vekili tarafından her ne kadar keşfen düzenlenen bilirkişi raporunda taşınmaz değerinin 300.000,00 TL olduğunun tespiti sonucunda kendilerinin tamamlama harcını 23/02/2017 tarihli makbuz ile yatırarak dosyaya ibraz etmiş olduklarını ve bu bedelin de dikkate alınarak terditli davanın niteliği itibari ile tazminat taleplerinin tümüne karar verilmesini gerektiğini iddia etmiş ise de; söz konusu talebi yasal düzenlenmelere uygun değildir. Çünkü davacı tarafça yatırılan tamamlama harcı tapu iptal tescil davasının konusu olan taşınmaz değeri üzerinden yatırılan bir bakiye harç olup ayrıca davacı vekili tarafından dava dilekçesindeki ödenmesi talep edilen, dava değerini artıran herhangi bir ıslah dilekçesi veya buna ilişkin harç makbuzu dosyada mevcut değildir.
Açıklanan nedenlerle, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu kanaatine varılarak, davacı tarafın istinaf başvurusunun reddine dair karar verilmesi gerekmekle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere,
1-Bakırköy 3.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2013/389 Esas, 2017/127 Karar ve 28/02/2017 tarihli kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b/1 bendi uyarınca esastan REDDİNE,
2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 55,20 TL başvuru harcından peşin olarak yatırılan 31,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 23,8 TL başvuru harcı ile yine istinaf kanun yolu başvuru harcı olarak alınması gereken 98,10 TL harçtan peşin olarak yatırılan 85,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 12,4 TL olmak üzere toplam 36,2 TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1-b/1 bendi ile aynı Kanunun 361/1. fıkrası uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.28/02/2018