T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/2386 Esas
KARAR NO: 2021/47
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 27/12/2017
NUMARASI: 2016/502 Esas, 2017/1243 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 14/01/2021
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin üyesi oldukları ...Konut Yapı Kooperatifinin tasfiye sürecine girdiğini, davalı gerçek kişilerin tasfiye halindeki kooperatifin tasfiye memuru olduklarını, tasfiye sürecinde kooperatifin mülkiyetinde bulunan, İstanbul, ..., ... pafta, ... ada, ... parsel nolu arsa vasıflı taşınmazın satışı ile ilgili Genel Kurul Kararı alındığını, tasfiye memurlarının arsayı ihaleye çıkarmadan, başkaca firmalardan teklif dahi almadan kooperatif üyelerinin aleyhine ve onları zarara uğratacak şekilde 03.11.2015 tarihinde 723.000,00 TL bedelle davalı şirkete devrettiklerini, Kooperatife ait 304 ve 305 nolu parsellerde yer alan binaların “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi hakkındaki 6306 sayılı Kanun" gereğince yenilenme çalışmalarının başladığını, Kooperatifin, davalı şirketle Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, ancak sözleşme imzalanması konusunda karar/temsil ve vekalet konularında eksiklikler bulunduğunu, tasfiye memurlarının piyasa rayiç bedelinin çok altında bir fiyatla dava konusu taşınmazı davalı şirkete devrettiklerini belirterek taşınmazın devir ve temlikinin önlenmesi için üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, 306 parselin tapusunun iptali ile ... Konut Yapı Kooperatifi adına tesciline, bu taleplerin reddi halinde, müvekkillerinin uğradıkları zararın hesabı ile davalılardan müştereken ve müteselsilen banklara uygulanan en yüksek faiz ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın rayice uygun 723.000,00 TL bedelle satın alındığını, müvekkili şirketin aynı zamanda ... Sitesinin kentsel dönüşümünü gerçekleştirecek olan müteahhit firma olduğunu, toplam 739,00 m2 yüzölçümlü taşınmazın, 156,00 m2’sinin yola terk, 421,00 m2’sinin üzerinde ise ...’ın irtifak hakkının mevcut olduğunu, müvekkili şirketin taşınmazı satın almadan önce ... ile yaptığı görüşmede kurum yetkililerinin, 421,00 m2 üzerindeki istimlak yolu ile edinilmiş irtifak hakkının, kurum tarafından kaldırılabilmesi için 350.000,00 TL- 400.000,00 TL bedelin malik tarafından ödenmesi gerektiğinin bildirildiğini, rayice etki eden faktörlerin bulunduğunu, dava konusu parselin müvekkili firma haricinde başkaca müteahhit firmaların almasının ticari manada getirisinin olamayacağını, kentsel dönüşüm kapsamında 306 parselin, 304 ve 305 parseller ile tevhit edilmesi halinde değer kazanacağının ve kooperatif üyelerinin de çıkarına olacağının şüphesiz olduğunu, davacı iddialarının yerinde bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.Davalı tasfiye memurları vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar tarafından 5.000,00 TL dava değeri gösterilerek davanın açıldığını, gösterilen dava değerinin tapu iptali ve tescil taleplerine mi yoksa tazminat taleplerine mi ilişkin gösterildiğinin anlaşılamadığını, 2. defa dava değerinin ıslahının mümkün olmadığını, 17.05.2015 tarihinde yapılan Kooperatif 2014 yılı Olağan Genel Kurul Toplantısında alınan karar ile kendilerine verilen yetkiye dayanarak belirlenen asgari fiyatın üstünde ve belirlenen satış usulüne uygun olarak 306 parselin satış işleminin gerçekleştirildiğini, davacı iddialarının yerinde bulunmadığını, 6306 sayılı yasa gereğince yeniden inşaat için gerekli olan her iki parselde de kat maliklerinin arsa/paylarına göre 2/3 çoğunluk sağlanarak davalı şirketle sözleşme imzalandığını belirterek davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İlk derece mahkemesince; bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; gayrimenkulün satış tarihinde rayiç değerinin 476.478,11 TL olduğu, satış tarihi olan 03.11.2015 tarihinde söz konusu gayrimenkulün davalı şirkete 723.000 TL ye satıldığı, davacıların bu satış nedeniyle herhangi bir zararının söz konusu olmadığı, satışın 17.05.2015 tarihli genel kurulda alınan karara göre yapıldığı, gerekli nisabın sağlandığı, genel kurul kararı aleyhine dava açılmadığı, davacılar vekilinin tapu iptal ve tescile ilişkin talebini atiye bıraktığı, davanın bu haliyle Kooperatif ortağının Kooperatif yöneticilerine karşı yöneticilerin işlem ve eylemi sonucu uğradığı zararın tazminine ilişkin sorumluluk davası olup davalı ... Ticaret Limited Şirketi'nin pasif dava ehliyetinin bulunmadığı, diğer davalılarında dava dışı kooperatifi zarara uğrattıklarının kanıtlanamadığından bahisle davalı ... Ticaret Limited Şirketi yönünden davanın husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle, diğer davalılar yönünden davanın ispat edilemediğinden reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacılar vekili istinaf dilekçesinde; davalının cevap dilekçesinde taşınmazın toplam 739 m2 olduğunu, 156 m2 nin yola terk, 421 m2 üzerinde ise ... irtifakının bulunduğunu, bu irtifakın 350.000,00-400.000,00 TL bedelle kaldırılabileceğini beyan ettiğini, bilirkişinin hesaplama yaparken "Değerlendirme" bölümünde büyük bir maddi hata yaptığını, irtifak tesis edilen kısmın m2'den düşülemeyeceğini, rapora itiraz ettiklerini ancak mahkemece dikkate alınmadığını, Kooperatif tasfiye memurları olan davalıların kooperatifçe yapılan ve ferdileşen 304 ve 305 parselde temsil heyeti olarak görev alarak davalı şirket ile kat karşılığı İnşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme imzalayan kooperatif üyelerinin firmaya karşı işlemlerini takip etmek üzere vekaletname aldıklarını, müvekkilleri ve bir kısım kooperatif üyelerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde birçok maddenin aleyhlerine olduğunu tespit ederek imzalamadıklarını, davalı yöneticilerin davalı şirket ile işbirliği içerisinde davranarak kötüniyetli olarak kooperatife ait arsayı satılması gereken bedelden %50 ucuz fiyata devrettiklerini, İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/394 Esas sayı dosyasında sözleşme ile ilgili dosyanın derdest olduğunu, dosyada mübrez yazılı delil başlangıcı sayılacak belgelerin hiçbiri dikkate alınmadan karar verildiğini, tanıkların dinlenmediğini, davalı tasfiye memurlarının tüm kooperatif üyelerini zarara uğratacak şekilde davrandıklarını, davalıların birlikte hareket ettiklerini davalı şirkete husumetin düştüğünü, zarardan sorumlu olduğunu belirterek ilk derece mahkeme kararanın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME:Dava, kooperatif tasfiye memurlarına karşı, kooperatif üyeleri tarafından açılmış olan sorumluluk davasıdır.Davacılar vekili 20.05.2016 tarihli dilekçesi ile tapu iptali tescil talebini atiye bıraktıklarını belirterek fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulması kaydı ile 73.000 TL zararın tazminini istemiştir.Davalı gerçek kişilerin kooperatif yönetici oldukları, zararın dayanağı olarak gösterilen taşınmazın Kooperatif Genel Kurulu kararı ile satılığa çıkarıldığı ve davalı gerçek kişilere satış konusunda yetki verildiği hususu yanlar arasında çekişmesizdir. Uyuşmazlık taşınmazın satışında davalı kooperatif yöneticilerinin ortaklık menfaatine uygun hareket edip etmedikleri, ortakları zarara uğratıp uğratmadıkları noktasında toplanmıştır. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 98. maddesinde, bu kanunda aksine açıklama olmayan hususlarda Türk Ticaret Kanunundaki Anonim Şirketlere ait hükümlerin uygulanacağı düzenlenmiştir. Bu kapsamda, yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğu ile ilgili davalarda İş bu davada, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun ilgili maddeleri ile TTK ‘nın ilgili düzenlemelerinin esas alınması gerekecektir.1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 59/3. maddesinde; "Yönetime veya temsile yetkili şahısların kooperatife ait görevlerini yürütmeleri esnasında meydana getirdikleri haksız fiillerden doğan zararlardan kooperatif sorumludur" hükmüne yer verilmiş, 62/1. maddesinde ise yönetim kurulu üyelerinin görevleri belirtilmiş, yönetim kurulunun, kooperatif amaçlarının gerçekleşmesi ve ortakların çıkarlarının korunması ile ilgili olarak yasalara, anasözleşme hükümlerine ve genel kurul kararlarına göre işleri titizlikle yürütecekleri ve kooperatifin başarısı ve gelişmesi yolunda gereken çabayı göstermekle görevli oldukları açıklanmıştır. 62/3. fıkrada ise, “Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, kendi kusurlarından ileri gelen zararlardan sorumludurlar“ hükmüne yer verilmiştir. Aynı yasanın 98. maddesi yollaması ile dava tarihi itibarı ile yürürlükte bulunan, 6102 sayılı TTK’nın 553. maddesinde, kurucuların, yönetim kurulu üyelerinin, yöneticilerin ve tasfiye memurlarının sorumluluğu başlığı altında, kanundan ve esas sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kusurları ile ihlal ettikleri takdirde, hem şirkete, hem pay sahiplerine hemde şirket alacaklılarına karşı verdikleri zararlardan sorumlu oldukları 555. maddede, şirketin uğradığı zararın tazminini şirket veya her bir pay sahibinin isteyebileceği, pay sahiplerinin tazminatın ancak şirkete ödenmesini isteyebileceği belirtilmiştir. Ortakların ve alacaklıların dava hakkı, dolayısıyla zararlara dayanan davalar, doğrudan doğruya zararlara dayanan davalar olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Yönetim kurulu üyelerinin ortaklık malvarlığını kötüleştiren davranışları, ortakların ve alacaklıların doğrudan doğruya zarar görmelerine yol açar. Gerçekten ortaklık malvarlığını azaltan her fiil, hisseleri oranında ortakları etkiler. Şu halde, ortaklığın gördüğü doğrudan doğruya zarar, ortaklar ve alacaklılar yönünden dolayısıyla zarar teşkil etmektedir. Dolayısıyla zararlar nedeniyle açılan davanın konusu, ortaklığın uğradığı zararın tümüdür. Ancak ortaklar veya alacaklılar açtıkları davada tazminatın kendilerine değil ortaklığa verilmesini istemelidirler (TK m.555,556).Yargıtay, dolayısıyla zararlara dayalı sorumluluk davalarında davacının hükmedilen tazminatın kendisine verilmesini istemesini davanın reddini gerektiren bir sebep saymamıştır. Yargıtay emsal kararlarına göre, bu takdirde davanın 6762 sayılı TTK 340/309 maddeleri uyarınca açıldığı kabul edilerek, hükmedilecek tazminatın şirkete verilmesine karar verilmelidir (Yargıtay 11. HD’nin 28.04.2005 tarihli 6220 Esas, 4343 Karar vb).Doğrudan doğruya zarar yönetim kurulu üyelerinin fiilleri sonucunda ortakların veya alacaklıların, ortaklığın zararından bağımsız gördüğü zararlardır. Bu fiillerin ayrıca ortaklığı da zarara sokmuş olup olmadığı önem taşımaz. Ortakların veya alacaklıların doğrudan doğruya zararının herhangi bir üçüncü kişiye verilen zarardan farkı şu noktada görülür; doğrudan zararlar ortak veya alacaklı sıfatının sonucu olarak görülmüş zararlardır. Ortakların doğrudan doğruya zararlarına örnek olarak, bir kimsenin kanuna aykırı olarak düzenlenmiş bilançoya güvenerek pay sahibi olması veya paylarını elden çıkarması, sermaye artırımında ortakların yeni pay alma haklarının ihlal edilmesi, bir ortağın payının kanuna aykırı şekilde iptali veya sermaye payına uygun temettü hissesi ödenmemesi gösterilebilir.Doğrudan doğruya uğranılan zararlar nedeniyle açılan davalarda ortaklar veya alacaklılar, tazminatın kendilerine verilmesini isteyebilirler. Dava, genel şartlar açısından TTK m.553 vd.daki kurallara tabidir. Doğrudan doğruya zararlara dayanan davaların hukuki dayanağı da sözleşmeye aykırılıktır. Aynen dolayısıyla zararlar nedeniyle açılan davalarda olduğu gibi, doğrudan zararlara dayanan davalarda da davacı yönetim kurulu üyeleri ile ortaklık arasındaki sözleşmenin ihlali sebebine dayanabilir. Yönetim kurulu üyelerinin kanun veya esas sözleşmenin yüklediği görevleri gereği gibi yerine getirmemeleri, ortaklık ile aralarındaki sözleşmenin bir ihlalini teşkil eder. Yönetim kurulu üyeleri şirkete, ortaklara ve alacaklılara doğrudan doğruya verdikleri zararlarda olduğu gibi dolayısıyla zarardan da sorumlu tutulmuşlardır. Yukarıda belirtildiği üzere, davacı gördüğü doğrudan zararın kendisine ödenerek tazmin edilmesini talep edebilir. Buna karşılık şirketin gördüğü zarar nedeniyle dolaylı olarak zarara uğrayan ortaklar ve ( şirketin iflas etmiş olması koşulu ile, TTK 557) alacaklılar tazminatın şirkete ödenmesini isteyebilir (TTK 555).Sorumluluk davasında asıl dava hakkı ortaklığı ait olmakla birlikte, yukarıda ifade edildiği üzere, ortakların ve alacaklıların, dolayısıyla zararlara ve doğrudan doğruya zararlara karşı dava açması söz konusu olabilir.Taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde; İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, ... Deresi Mevkiinde bulunan, ... ada, ... parsel sayılı, 739,00 m2 yüzölçümlü bahçeli kargir işyeri nitelikli gayrimenkulün tamamının 03.11.2015 tarihinde, 723.000,00 TL bedelle davalı ...Ticaret Ltd. Şti.'ne satıldığı, tapu kaydı üzerinde 05.06.1973 tarih ve 2971 yevmiye nolu resmi senetle 421,00 m2’lik kısım üzerinde TEK lehine irtifak hakkı tesis edildiği anlaşılmıştır. Mahkemece uyuşmazlık konusunda bilirkişi raporu alınmıştır.15.09.2017 tarihli bilirkişi raporunda; İstanbul Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığının 2015/162832 nolu hazırlık dosyasında alınan bilirkiş raporunda, arsa satışında usule aykırı bir işleme rastlanmadığı, yapılan işlemlerin açık ve net kararlar alınarak yapılarak, kooperatif lehine hareket edildiğinin belirtildiği, taşınmazın keşif tarihi itibari ile m2 güncel rayiç bedelinin 3.500,00 TL olduğu, ancak, dava konusu parselde, 156,00 m2'lik yola terk ve 421,00 m2’lik bölümde ise TEK’e ait irtifak hakkı bulunduğu ve bu irtifak hakkının bedeli mukabilinde terkin edilebileceği anlaşıldığından, bu hususların gayrimenkulün satış değerine etki eden faktörler olduğu, yola terk kısmının düşümünden sonra kalan 568,57 m2'lik kısım için (568,57 x 3.500,00 TL = 1.989.995,00 TL) satış tarihi itibari ile rayiç değerin 1.989.995,00 TL olduğu, bu yüzölçümün içinde Tek’e irtifaklı olan ve ancak parsel üzerindeki irtifakın bedeli mukabilinde kaldırılacağı belirlendiğinden, Tek’e irtifaklı olan miktar ile yola terki gereken miktarların çıkarılması durumunda, kalan bölümün güncel rayiç değerinin; (739,00 m2 - (421,00 m2 + 156,00 m2)] x 3.500,00 TL = 567.000,00 TL) 567.000,00 TL olduğu, taşınmazın satış tarihi olan 03.11.2015 tarihindeki rayiç değerin ise; Gayrimenkulün Tüik Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksleri dikkate alınarak satış tarihi olan Kasım 2015 Endeksinin : 250,13, Temmuz 2017 Endeksinin : 297,65 olarak tespit edildiği, buna göre yola terki gereken kısmın çıkmasından sonra kalan 568,57 m2 için satış tarihi itibari ile değerin ( 568,57 m2 x 3.500,00 TL x 250,13 / 297,65 = 1.672.291,11 TL)1.672.291,11 TL,, Tek’e irtifaklı olan ve yola terki gereken alanların düşülmesi halinde 162,00 M" için (739,00 m2 - (421,00 m2 + 156,00 m2)) x 3.500,00 TL x 250,13 / 297,65 = 476.478,11 TL) 476.478,11 TL olduğu dava konusu gayrimenkulün rayiç değerinin üzerindeki bir değerle satılmış olduğu hesap ve tespit edilmiş olup, bu satış nedeniyle davacıların herhangi bir zararının söz konusu olmadığı belirtilmiştir. Somut uyuşmazlıkta, bilirkişinin hesap yöntemi kabul edilmese bile Kooperatife ait 306 nolu parselle ilgili 17/05/2015 tarihli Kooperatif Genel Kurulu gündemin 11. Maddesinde asgari 600.000,00 TL bedelle satılması konusunda karar alınmış, davalı yöneticilere bu konuda yetki verilmiştir. Genel Kurulun iptali konusunda dava açılmamıştır. Taşınmaz 723.000,00 TL bedelle satılmıştır. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42. maddesine göre, genel kurul bütün üyeleri temsil eden en yetkili organ olup, kanun veya ana sözleşme ile genel kurula tanınmış olan konular hakkında karar verme yetkisini haizdir. Davalılar taşınmazı Kooperatif yetkili kurulunun belirlediği değerin üzerinde satmışlardır. Tüm dosya kapsamına nazaran davacılar, davalıların işbirliği içerisinde hareket ettiklerini iddia etmekle davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğu nedeni ile davanın reddi doğru olmamışsa da, istinafa gelen yönünden sonuç itibari ile karar doğru olduğundan davacının istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-Dosya kapsamı ve delil durumuna göre İlk Derece Mahkemesi kararı usul ve yasaya uygun olduğundan HMK' nın 353/1b.1 maddesi gereğince davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan REDDİNE,2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 91,10 TL başvuru harcı + 162,10 TL istinaf kanun yolu başvuru harcı ile toplam 253,20 TL harcın, davacı ... tarafından peşin yatırılan 134,00 harçtan mahsubu ile bakiye 11,20 TL harcın davacı ...'dan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA, 3-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince her bir davacıdan alınması gereken 91,10 TL başvuru harcı + 162,10 TL istinaf kanun yolu başvuru harcı ile dokuz davacı yönünden toplam toplam 2.278,80 TL harcın, davacı ... dışında diğer dokuz davacı tarafından peşin yatırılan 1.827,00 harçtan mahsubu ile bakiye 451,80 TL harcın davacı ... dışındaki diğer davacılardan eşit olarak tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA, 3-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin kendi üzerine bırakılmasına,Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 361/1. fıkrası uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay nezdinde Temyiz Kanun Yolu Açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.14/01/2021