T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/2091 Esas
KARAR NO: 2020/2080
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BURSA 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 12/06/2019
NUMARASI: 2017/1337 Esas, 2019/713 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 26/11/2020
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin kooperatifin üyesi olduğunu, F blok 7 numaralı dairenin müvekkiline tahsis edildiğini,, bazı üyelere kat irtifakını gösterir tapuların verildiğini ancak bazı üyelere henüz tapuların verilmediğini, davalı kooperatifin diğer davalı ... Ltd. Şti.'ne borçlu olduğunu ve borç sebebiyle Bursa .... İcra Dairesinde devam eden ... sayılı icra takibi bulunduğunu, davalı kooperatifin 09.03.2015 tarihinde davacıya ait bağımsız bölümü, borçlusu olduğu ... Ltd. Şti.'ne satıp devrettiğini, bu işlemin hukuka aykırı olduğunu, kötü niyetli biçimde mülkiyeti davacıya ait olan taşınmazın herhangi bir bilgi verilmeden devredildiğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalılar yasal süresi içerisinde davaya cevap vermemişlerdir.Davalı şirket yargılamalarda kendisini vekil ile temsil ettirmiş, iktisapta iyiniyetli olduklarını, kooperatiften olan alacakları nedeni ile gerçek değeri üzerinden taşınmazı satın aldıklarını belirterek davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İlk derece mahkemesince; iddia, savunma ve bilirkişi raporu doğrultusunda; davacının, davalı kooperatifin 122 nolu üyesi olduğu, hatta davalının 30.06.2007 ile 30.06.2009 tarihleri arasında kooperatif başkanlığı yaptığı, davacının kooperatif üyesi olmadığına dair bir savunmanın bulunmadığı gibi davacının üye olarak birtakım ödemelerinin de bulunduğu gözetilerek davacının taraf ehliyetinin bulunduğu, ancak dosyada tapu iptalinin şartlarının oluşmadığı, zira aidat borçlarının tamamını davacının ödemediği, tüm yükümlülüklerini yerine getirmediği gerekçesi ile ispatlayamayan davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkilinin kooperatif üyesi olduğunun kesinlik kazandığını, dosyada mübrez kura tespit zaptında dava konusu edilen F Blok 7 numaralı daire ... adına kayıtlı gözükse de yine dava dosyasına sunulan üye bakiye listesini ve Bursa 5. Ağır Ceza Mahkemesi’nin 2013/100 Esas sayılı dosyasındaki Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Teşkilatlandırma Genel Müdürlüğü’nce düzenlenen 15.07.2010 tarihli İnceleme Raporunun üye değişimlerini gösterir listesinin (Mahkemenizin talep etmesi durumunda raporun tam metni ilgili 5. Ağır Ceza Mahkemesi dosyasından temin edilebilir. Sunduğumuz kısmın 3’üncü sayfasında F Blok 7 numaralı dairenin 25.12.2002 tarihinde ...’den ...’e devredildiği kayıt altına alınmıştır) incelenmesi durumunda bu dairenin müvekkili ...’e devredildiğinin anlaşılacağını, 10.10.2016 tarihli yerel mahkeme kararının "kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangisinin hangi ortağa tahsis edildiği kuşkuya yer vermeyecek şekilde değerlendirilmediği" gerekçesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi tarafından kaldırıldığını, bu durumun ispat edildiğini, davalılar arasında tapu devrini gerektiren alacak borç ilişkisi bulunmadığını, davalılar arasında aynı anda 6 adet dairenin alım satım işlemi yapıldığını, dairelerin satımı konusunda genel kurul kararı bulunmadığını, davalı şirketin Kooperatifin borçlu olduğu dosyada ki alacağının büyük bir kısmını 3. bir şahsa devrettiğini, kabul edilmemekle birlikte Kooperatifin ...’na bu nitelikte bir borcu olduğu düşünülse dahi davaya konu tapunun Kooperatif tarafından borcuna karşılık ...’na devredilmediğini, ... daireyi icra dosyası kapsamında değil haricen parasını ödeyerek satın aldığını, İcra nezdinde Kooperatifin alacağından mahsup edilen herhangi bir işlem yapılmadığını, davalı şirketin kesinleşen takip gereğince haciz işlemlerine girişmediğini, haricen satış ile davalıların denetlenebilirlikten kaçınmaya, işlemi gizlemeye çalışarak kötüniyetli davrandıklarını, daireye karşılık Kooperatif’e ödenen bedelin piyasa koşullarının son derece altında olduğunu, dairenin anahtarının müvekkilinde olduğunu elektrik, su faturalarının müvekkili adına bulunduğunu, davalı şirket tarafından icra dosyası kapsamında müvekkiline gönderilen ve müvekkil tarafından itiraz edilen birinci haciz ihbarnamesi gereğince da davalı şirketin durumu bildiğini, kooperatife aidat borçlarının bulunmadığını, bilirkişi incelemesinin müvekkili tarafından dosyaya sunulan makbuzlar üzerinden yapıldığını, aradan geçen süre gözönüne alındığında tüm makbuzların müvekkili tarafından bulunmasının mümkün olmadığını, davalı kooperatif tarafından aidat ile ilgili müvekkili aleyhine başlatılmış bir takip bulunmadığını, müvekkilinin borçlu olduğunu davalı kooperatifin ispat etmesi gerektiğini, bu konuda kooperatifçe bir ihtar yada ihraç karanın bulunmadığını, ayrıca borcun bu davanın konusunu oluşturmadığını, davalı kooperatifin defter ve belgeleri ibraz etmediğini, iddialarının ispatlanmış sayıldığını belirterek ilk derece mahkeme kararının kaldırılması ile davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME:Dava; tahsis ve muvazaa hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.Konut yapı kooperatiflerinin amacı, üyelerin belirli ekonomik yararlarını, karşılıklı yardım, dayanışma ve iyiniyet kuralları çerçevesi içinde sağlama ve üyelerin parasal yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, oturmaya elverişli konut teslim etmektir. Uyuşmazlık, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı, davacının mali yükümlülükleri yerine getirip getirmediği, dairenin satışının muvazaalı olup olmadığı noktasında toplanmıştır. İlk derece Mahkemesince daha önce tesis edilen davanın kabulüne ilişkin 10.10.2016 tarih, 2015/1138 E. 2016/991 K. sayılı kararı, davalı ...San ve Tic. Ltd. Şti. tarafından istinaf edilmiş, Dairemiz. 28.09.2017 tarih, 2017/891 Esas 2017/1356 sayılı kararı ile "...davalı tarafın savunmalarının değerlendirilebilmesi açısından özellikle davacının kooperatifin üyesi olup olmadığının, dolayısıyla taraf ehliyetinin belirlenmesi için mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de, yaptırılan inceleme hüküm kurmak için yeterli olmadığından konusunda uzman Mali müşavir, Kooperatif uzmanı ve İnşaat mühendisinden oluşan üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kura tutanakları, tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangisinin hangi ortağa tahsis edildiği kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlendikten sonra işin esasına geçilerek muvazaa ve diğer iddialının değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadı..." gerekçesi ile kaldırılmıştır. Dava konusu taşınmazı tapu kaydı incelendiğinde; bağımsız bölümün 09.03.2015 tarihinde satışla davalı şirkete geçtiği görülmüştür.Dosya kapsamında 2 adet bilirkişi raporu bulunmaktadır.Dairemizin kaldırma kararından önce alınan 04.05.2016 tarihli rapor, harcın ikmaline yönelik bağımsız bölümün değerine ilişkindir.Dairemiz kaldırma kararından sonra mahkemece inşaat mühendisi, mali müşavir ve hukukçudan oluşan 3 kişilik bilirkişi heyeti oluşturmuştur.Bilirkişi heyeti 21.02.2019 tarihli raporlarında; kooperatif vekili kooperatife ait defterlerin çuvallar içerisinde Mudanya'da da olduğunu bu sebeple talimat yazılmasını talep ettiğini, Mahkemece Mudanya Asliye Hukuk Mahkemesi’ne talimat yazılmış ise de, bu kez davalı kooperatif vekilinin defterlerin Bursa'da Kooperatifin muhasebecisinin ofisinde olduğunu beyan ettiğini, bu sebeple defterlerin incelenemediğini, kura çekim listesine göre davacıya tahsis edilen dairenin C Blok 6 nolu daire olduğunu, dava konusu F blok 7 nolu dairenin davacı ile aynı soyismi taşıyan ...’e tahsis edildiğini, bu hususun davacıya açıklattırılması gerektiğini, davacının kooperatifin 122 nolu üyesi olduğunu, Genel Kurul Haziran listesinde adı bulunduğunu, hatta 30.06.2007-30.06.2009 tarihleri arasında Kooperatif Başkanlığı yaptığını, davacı vekili tarafından ibraz edilen Kura Tespit Zaptı’na göre; davacının 1. Kısım C Blok 6 nolu dairenin hak sahibi olduğunu, davalı şirketin davalı kooperatif aleyhine icra takibi yaptığını, icra takip dosyasında davacıya 1. haciz ihbarnanesi gönderdiği, eğer icra takip dosyasında F Blok 7 numaralı dairenin davacıya kura çekimi ile verilen bir daire olduğuna dair yazı veya belge varsa davalı şirketin davacıdan ve F 7’nin davacıya ait olduğundan haberdar olduğunu, davalı şirketin davacı ile davalı kooperatif arasındaki durumu bildiği-bilmesi gerektiğine yönelik delil vs. ibrazı halinde davalının iyiniyetinden bahsedilemeyeceğini, Kooperatifin yıllar itibariyle alması gereken aidat miktarların 67.430,00 TL olduğunu, buna karşılık davacının ibraz ettiği makbuzlara göre ödemesinin 31.418,43 TL olduğunu, davacının tapu iptali ve tescili isteminin irdelenebilmesi için Kooperatif defter, kayıt ve belgelerinin incelenmesi gerektiğini bildirmişlerdir.Mahkemece 01.03.2019 tarihli celsede "davalı kooperatif defter kayıtlarının incelenmesi için bilirkişi heyetine yerinde inceleme yetkisi verilmesine rağmen davalı tarafından defterlerin incelemeye esas teşkil edecek şekilde bilirkişilere sunulmadığı, mahkemece verilen ara karar uyarınca belirlenen inceleme gününde de defterlerin mahkemeye sunulmadığı, mahkemece verilen son sürenin HMK 220 Maddesi kapsamında kesin süre niteliğinde olduğu gözetilerek davalı vekilinin defter incelemesi için yeniden bilirkişi incelemesi yapılması talebinin reddine, "yönünde arar karar tesis etmiş, bir sonraki celsede de davacının mali yükümlülüklerini yerine getirmediği, tescil şartlarının oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili bilirkişi raporuna karşı 28.05.2019 tarihli itirazında; bu dairenin kura sonrasında ...tarafından müvekkiline devredildiğini, bu durumun Bursa 5. Ağır Ceza Mahkemesi’nin 2013/100 Esas sayılı dosyasında mübrez Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Teşkilatlandırma Genel Müdürlüğü’nce düzenlenen 15.07.2010 tarihli İnceleme Raporundan da anlaşılacağını belirtmiştir.Hukuki uyuşmazlığın çözümü için mahkemece, öncelikle tarafların ileri sürdüğü ve savunduğu hususlar çerçevesinde maddi olayın denetime de elverişli olacak şekilde aydınlatılması ve bundan sonra hukukun somut olaya uygulanması gerekmektedir. Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporları yeterli inceleme ve araştırmaya dayanmadığı gibi hüküm kurmaya da elverişli değildir. Bununla beraber mahkemece davacının ödemelerinin tam olmadığından bahisle de red kararı verildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda da kooperatife borcu olan üyelere taşınmaz tahsis edip edilmediği hususunun araştırılması ve kooperatife borcu olan ortaklara yer tahsis edilmiş ve taşınmaz devredilmiş ise bu hususun kooperatiflerde eşitlik ilkesi kapsamında değerlendirilerek, bir sonuca gidilmesi gerekirken bu konuda yeterli inceleme yapılmadan karar verilmesi de doğru olmamıştır.Bu durumda, mahkemece, davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgelerinin öncelikle kooperatiften istenilmesi, zayi edilmiş ise zayi belgelerinin bulunup bulunmadığı, imha edildiği bildirilir ise sebebi ve imha tutanakları olup olmadığı, defter kayıt ve belgeler ya da davalı kooperatif temsilcisinin yapacağı açıklamaya göre zayi belgesi veyahut imha tutanakları ibraz edilmezse, kooperatifin adresinde defter ve kayıtların incelenmesi için keşif yapılması, ya da bilirkişilere yerinde inceleme yetkisi verilmesi, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise kooperatifin kuruluşundan itibaren tüm genel kurul kararları, bilanço ve gelir gider cetvelleri ile yönetim ve denetim kurulu raporları, ilgili ticaret sicil memurluğundan ya da anasözleşmenin 41. madde hükmü gereğince Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden ve ayrıca kooperatifin tüm defter ve belgeleri kooperatifin taraf olduğu diğer davaların bulunduğu mahkemelerden araştırılıp, celbedilmesi, (Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2013/9168 Esas 2014/3276 Karar sayılı ilamı) yine davalı şirketin, davalı kooperatif aleyhinde başlattığı takip dosyasının dosya içerisine alınması suretiyle, konusunda uzman bilirkişi heyetinden, bağımsız bölümün davacıya tahsis edilip edilmediği, davacının mali yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, yerine getirmemişse, kooperatifin, kooperatife borcu olan üyelere taşınmaz tahsis edip etmediği, sonuç olarak davacının dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı konusunda bilimsel veri ve içeriğe sahip denetime elverişli rapor almak ve davalılar arasındaki işlemin muvazaalı/davalı şirketin iyiniyetli olup olmadığı hususlarının değerlendirilmesi suretiyle sonuca gidilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı hüküm tesisi yerinde görülmediğinden ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davacı tarafın istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin KABULÜNE,2-Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/1337 Esas, 2019/713 Karar, 12/06/2019 tarihli kararının HMK 353/1a-6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılamak ve yeniden bir karar verilmek üzere mahal Mahkemesine İADESİNE,4-İstinaf yargılaması aşamasında duruşma açılmadığından istinaf vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,5-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 83,50 TL başvuru harcı + 148,60 TL istinaf kanun yolu başvuru harcı ile toplam 232,10 TL harcın, Davacı tarafından peşin yatırılan 203,00 TL harçtan mahsubu ile bakiye 29,10 TL harcın davacıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,6-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin İlk Derece Mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1a-6 bendi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.26/11/2020