T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/1188 Esas
KARAR NO: 2025/1468
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 16/07/2025
NUMARASI: 2024/649 Esas, 2025/707 Karar
DAVANIN KONUSU: Tazminat
KARAR TARİHİ: 06/11/2025
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 3970 ve 3971 nolu kooperatif ortağı olarak ara blok 82 ve 66 nolu bağımsız bölümleri davalı kooperatiften 27.07.2007 ve 30.07.2007 tarihlerinde toplam 160.000,00 USD ye satın aldığını, söz konusu yerlerin müvekkiline "en iyi yatırım yapılacak yer buralardır" denilerek ve ana kooperatif yönetim planının ve ana sözleşmesinin ilgili maddeleri okutularak ikna edilmek suretiyle satıldığını, ana sözleşme ve yönetim planı okunduğunda sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında (Noter,Eczane,Büfe vs) gibi dükkanların açılabileceğinin yazıldığını ve ana yapıda çarşı, iş hanı, ara blok (davacıya satılan dükkanın olduğu bölüm) dışında kalan yerlerde ana taşınmaz genel kurulca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacağı, ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabileceği düzenlendiğini, söz konusu yönetim planı hükmü davacıya gösterilmek suretiyle yapılan satıştan sonra davalı kooperatifin site yönetim planına uymayarak tekstil dışında iş yapan işyerlerinin istenilen her yerde açılmasına göz yumduğunu ve bu suretle müvekkilinin zarara uğramasına sebep olduğunu, ana sözleşme ve site yönetim planına uymayan kooperatifin müvekkilinin zarara uğramasına sebebiyet verdiğini ve dükkanının değerlenmesine imkan tanımadığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere davalı kooperatiften 5.000.00 TL maddi zararının tazminini talep ve dava etmiştir. Davacı vekili 04.06.2018 tarihli ıslah dilekçesi ile; bilirkişi raporunda taşınmazlarda toplamda 270.000,00 TL değer kaybının olduğunun tespit edildiği belirtilerek toplam 270.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve ıslah etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu uyuşmazlığın müvekkili Kooperatifin Yönetim Planından kaynaklandığını KMK dan kaynaklanan davalarda sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu, bu nedenle davanın görevsizlikten reddi gerektiğini, davacının adresinin dava dilekçesinde belirtilmediğini, eksik unsurlar hakkında gereğinin yapılmasını talep ettiklerini, davacının dilekçesinde ikna etme faaliyetinin kim tarafından icra edildiğine değinilmediğini, soyut yöndeki bu iddianın hükme esas alınamayacağını, iş bu dava konusu uyuşmazlık ile ilgili Kooperatif Ana sözleşmesine hüküm bulunmadığını, ilgili Kanun uyarınca işyeri açma ve çalıştırma ruhsatlarını vermeye yetkili merciin Esenler Belediyesi olduğunu, bu sebeple müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğinden davanın husumetten reddi gerektiğini, 9207 sayılı yönetmeliğin 5/b-2 maddesi gereğince umuma açık istirahat ve eğlence yerleri için yapılacak başvurularda yönetim planının mutlaka incelenmesi gerektiğini, ancak bu yerler dışında kalan işyerleri için yönetim planının incelenmesi ve ona uygun karar verilmesi zorunluluğu bulunmadığını, müvekkilinin değinilen hükümlere göre bir kısım dilekçeler ile Esenler Belediyesine başvuruda bulunarak yönetim planına uygun ruhsat verilmesinin rica edildiğini, bu durumda müvekkilinin tekstil faaliyeti dışında faaliyet göstermesine göz yumduğundan bahsedilemeyeceğini, müvekkili Kooperatif bünyesinde bulunan işyerlerinde sadece tekstil faaliyeti ile uğraşmanın günün ekonomik koşullarında oldukça zor olduğunu, bugün da hi doluluk oranı % 60 larda olan müvekkili kooperatifte faaliyeti sadece tekstil ürünleri ticareti ile sınırlandırmanın doluluk oranının % 60 lardan % 30 lara gerilemesine ve davacının taşınmazının değerinin şimdiki değerden daha az olmasına sebep olacağını, dava tarihi itibariyle müvekkili kooperatif bünyesinde bulunan işyerlerinde gösterilen faaliyet türlerine bakıldığında görüleceği üzere işyerlerinin çoğunun tekstil faaliyeti dışında faaliyet gösterdiğini, 8 Blokta toplam 462 dükkandan sadece 62 tanesinin tekstil faaliyeti ile uğraştığının tespit edildiğini, hiç bir kooperatif ortağının da mezkur fiili duruma itiraz etmediğini, kooperatif ortaklarından çoğunun bizzat kendileri veya kiracılarının tekstil faaliyeti dışında faaliyet gösterdiğini, bu durumda çoğunluğun menfaatinin korunup eşitliğin gözetilip davanın reddi gerektiğini, müvekkili kooperatifin yönetiminde olan ... Ticaret Merkezinin 380 dönümlük bir alanda bulunan toplu işyerlerinden oluştuğunu, bu kadar geniş bir alanda bulunan işyerlerinin değerlerinin artması ve eksilmesinin bir çok değişkene bağlı olduğunu, davacının kendi kusuru ile dahi zarar edebileveği ortada iken davacının kötüniyetli şekilde 2007 yılından bu yana rızası ile sahip olduğu bu güne kadar genel kurullarda ve kooperatif yönetimine karşı hiç bir itirazı olmadığı halde taşınmaz için haksız menfaat elde etmek için iş bu davayı açtığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece; davaya konu uyuşmazlıkta Mahkememizin görevli olduğu, davacı tarafın kooperatif üyesi olduğu kooperatiften iki adet bağımsız bölüm satın aldığı, kooperatif eyleminden kaynaklı taşınmazlarda değer düşüklüğü olduğunu iddia etmekle kooperatifin pasif husumet sıfatının olduğu, uyuşmazlığın yönetim planının 6. Maddesinden kaynaklandığı, ana yapıda çarşı, işhanı, ara bok dışında kalan bağımsız bölümlerde aksine bir karar alınmadığı sürece tekstil ürünleri faaliyetinin yapılacağını belirtildiği, yönetim planının tarafları bağlayacağı, kooperatifin bu plana ilişkin denetim yükümlülüğünün olduğu, dosya kapsamındaki belgelerden aksine alınan karara rastlanmadığı, davacının taşınmazların tekstil faaliyeti yapılmayacak ara blok kısmında yer aldığı, sunulan belgelere, raporlar, tanık beyanlarından davalı kooperatifin yönetim planına aykırı davranışa ilişkin denetim yükümlülüğünü ihlal ettiği, kooperatifin 43 bloktan oluştuğu 40 blokun tekstil için ayrıldığı, 3 blokun farklı sektörlerin faaliyet göstermesi gereken bloklar olduğu, bu blokların m2 olarak değerinin daha yüksek iken tekstil bölümündeki taşınmazlarında farklı sektörler için kiralanması, bu blokların konumları ile daha değerli hale geldiklerinin anlaşıldığı, alınan son raporda taşınmazın değer düşüklüğünde/ kaybında birden fazla faktörün rol oynadığı, davalı kooperatifin denetim yükümlülüğünü yerine getirmemesini sebebiyle %5 oranda kusurlu olduğu, bundan kaynaklı davacının talep edebileceği miktarın 13.500TL olduğunun hesaplandığı, bu raporun denetime ve hükme elverişli görülerek kooperatif yönetim kurulunun denetim görevini ihlali sebebiyle dava ve davanın belirsiz alacak davası olarak açılması sebebiyle belirli hale getirilen miktarlarda dikkate alınarak davalının kusuru oranında sorumlu olduğu gerekçesi ile davanın kısmen kabulü ile 13.500TL’nin dava tarihi olan 28.6.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ
Karar yasal süresinde davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.Davacı vekili istinaf nedenleri olarak; dava konusu taşınmazın dolar üzerinden satışının yapıldığı, taksitlerin dolar olarak tahsil edildiği ve zararın da dolar üzerinden hesaplanması gerektiği halde bu yönde hesaplama yapılmadığını, dosyadaki bilirkişi raporları arasındaki büyük çelişkinin giderilmediğini, hükme esas alınan rapor ile 6 yıl önce alınan rapor arasındaki fahiş farkın denetlenmesine izin verilmediğini, zarar hesaplamasında güncelleştirme yapılmadığını, davalının kusuru ile zarara sebebiyet verdiğini, yönetim planına aykırı olarak tekstil dışı faaliyetlere izin verdiği, bu durumun tanık beyanları ile kooperatif kayıtları ile sabit olduğunu, ancak Mahkemenin bu ihlalin etkisini % 5 gibi sembolik bir oranda değerlendirerek, müvekkilinin uğradığı zararın hukuka aykırı bir şekilde minimize edildiğini, Mahkemece zararın sebebinin yönetim planının uygulanmaması olduğunu gözden uzak tuttuğunu ve zararın sebebini görmezden geldiğini, bilirkişilerin raporda %5 oranına nasıl ulaştıklarını açıklamadıklarını, tanık beyanlarının göz ardı edildiğini, kararda tanık beyanlarına değinilmediğini, tazminat hesabında hata yapıldığını, taşınmazın tescil tarihindeki değerinin Yİ-ÜFE endeksiyle güncellenmesi gerektiğinin göz ardı edildiğini, bu durumun müvekkilinin alacağının gerçek değerin altında kalmasına yol açtığını, müvekkilinin taşınmazları için ödediği 160.000 USD bedel dikkate alındığında, 13.500 TL tazminat miktarının orantısızlık teşkil ettiğini belirterek ilk derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.Davalı vekili istinaf nedenleri olarak; ... yerleşkesinin 380 dönümlük bir alanda bulunan işyerlerinden oluştuğunu, bu kadar geniş bir alanda bulunan işyerlerinin değerlerinin artması veya eksilmesinin bir çok değişkene bağlı olduğunu, ilk derece Mahkemesi tarafından yönetim planına uyulmamasının etkisinin değer kaybına etkisinin % 5 olduğu değerlendirmesinin Kat Mülkiyeti Kanuna aykırı olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesi'nin kaldırma kararından önce düzenlenen bilirkişi raporunda da Ana Yapı, Çarşı İşhanı ve Ara Blok dışında kalan bağımsız bölümlerin değer kazanmasına sadece yönetim planının 6. Maddesinde belirtilen kısıtlamanın sebep olmadığı, bahsedilen üç blokta asansör bulunmaması, reklam kabiliyetinin olmaması, diğer 40 blokun yerleri ve caddeye bakmaları, kat mülkiyetine geçilmiş oluşu, 40 blok içersindeki kiralamalar ve satışları şahısların yapması, gelen müşteri ve kişi sayısı yoğunluğu, yaya ve araç trafiği üzerinde bulunuşları gibi değerlerini arttırıcı faktörlerinde etkisini bulunduğu müşahede edilerek, dava konusu bağımsız bölümlerin değerlerinin azalmasında müvekkili Kooperatifin sorumluluğunun bulunduğunun kabul edilemeyeceğinin belirtildiğini, bugün dahi doluluk oranı %60 larda olan ... yerleşkesinde faaliyet sadece tekstil ürünleri ticareti ile sınırlamanın doluluk oranının %60’lardan %30lara gerilemesine ve davacının taşınmazının değerinin şimdiki ederinden daha az olmasına sebep olacağını, bu nedenle davacının taşınmazının değer kaybettiğinden bahisle, müvekkili Kooperatifi sorumlu tutmasının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, huzurdaki davada uygulanması gereken kanunun Kat Mülkiyeti Kanunu olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunun 7. Sayfasında d "değerlendirme ve sonuç başlıklı bölümde" dava konusunun 634 sayılı kat mülkiyeti yasa hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğinin belirtildiğini, Mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı şekilde karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, ... yerleşkesinde 4 binin üzerinde işyeri bulunduğunu, bu işyerlerinin mülkiyetinin şahıslara ait olduğunu, dolayısıyla her malikin işyerini kiraya verirken veya kendi kullanırken kooperatif yönetiminden izin almadığını, ayrıca işyeri ruhsatı makamının da müvekkili kooperatif değil, Belediye olduğunu, herhangi bir işyeri/ bağımsız bölümü satın almış bir malikin, taşınmazın değerinin artmadığı düşüncesiyle Kooperatif yönetimine dava açabilmesinin hukuki dayanağının bulunmadığını, kaim dosya ile aynı konulu olan Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2024/278 E. Sayılı dosyasında tanzim edilen 09.12.2024 tarihli kök bilirkişi raporu ve 14.05.2025 tarihli ek bilirkişi raporunun hükme esas alınan 21.05.2025 tarihli rapor ile tam tersi kanaatte olduğunu, ilk derece mahkemesi kararında; ... yerleşkesinde her ne kadar tekstil faaliyeti dışında faaliyet gösterilmesinde müvekkil Kooperatifin %5 oranında sorumluluğunun bulunduğunu belirtilse de, işyeri ruhsatları Esenler Belediyesi tarafından 9207 sayılı İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına ilişkin Yönetmelik ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu nazara alınarak verildiğini müvekkili Kooperatifin ruhsat verme işlemi açısından söz sahibi olmadığını, bu sebeple de husumetin müvekkili Kooperatife yöneltilemeyeceğini belirterek ilk derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE:
HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde; Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı, davalı kooperatif yönetimin, kooperatif ana sözleşme ve yönetim planına aykırı davrandığı iddiası ile kooperatiften satın alınan taşınmazdan dolayı uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.Davanın ilk olarak açıldığı Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2016/640 E. 2019/578 K. Sayılı dosyasında "dava dilekçesinin görev yönünden reddi ile görevli mahkemenin Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri" olduğuna karar verilmiş, kararın istinaf edilmemesi nedeniyle kesinleşmesi üzerine dosyanın Bakırköy 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/314 E. Sayılı dosyası ile kaydolduğu, Bakırköy 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/314 E. 2020/213 K. Sayılı dosyasında yapılan yargılamada, davacının zarar iddiasını kanıtlayamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nin 2022/460 E. 2023/895 K. Sayılı ilamı ile "kooperatif ile ortağı arasındaki davaların ticari dava sayıldığı, uyuşmazlığın çözümünde görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu, mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esasına ilişkin karar verilmesinin hatalı olması sebebiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına" karar verildiği, Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı sonrasında dosya Bakırköy 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne gönderildiği ve Bakırköy 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2023/1870 E. 2024/260 K. Sayılı dosyasında, "davanın görev yönünden reddi ile mahkemenin görevsiz olduğuna, davaya bakmaya Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemesi'nin görevli olduğuna karar verildiği, bu kararın istinaf edilmeksizin kesinleşmesi üzerine dosyanın Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'ne gönderildiği ve 2024/649 Esasına kayıt edildiği anlaşılmıştır. İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davanın kısmen kabulü ile 13.500,00 TL’nin dava tarihi olan 28.06.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, fazlaya dair talebin reddine karar verilmiş, karar davacı ve davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. Davacı, davaya konu iki adet bağımsız bölümü, ana sözleşme ve yönetim planına güvenerek davalı kooperatiften satın alarak kooperatife üye olduğunu, yönetim planında sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında (noter, eczane, büfe, vs) gibi dükkanlar açılacağı taahhüdüne güvenerek söz konusu yeri satın aldığını, ancak davalı kooperatifin, sözleşmeye ve yönetim planına aykırı olarak tekstil ürünleri dışında başkaca işle iştigal eden taşınmazların her yerde faaliyet göstermesine göz yummak suretiyle satın alınan taşınmazda değer kaybının yaşandığını iddia ederek meydana gelen zararın tazmini istemiyle iş bu davayı açmıştır.Davalı kooperatif Ana Sözleşmesinin İşyerleri ve Diğer Tesislerin Belirlenmesi başlıklı 59. Maddesi ; “İşyerleri, arsa durumuna projeye, ortakların ihtiyaç ve tercihlerine göre değişik tip ve gruplar halinde planlanabilir. Yaptırılacak işyerleri ile 65. Maddesinde belirtilen müşterek tesislerin sayısı, cins ve özellikleri, kooperatifin amacına ve ortakların ihtiyaçlarına uygun olarak genel kurulca belirlenir.Bu belirleme sırasında işyerlerinin gerek tip ve gruplar gerekse diğer özellikleri itibari ile ortakların isteklerine göre dağıtılması esası da kararlaştırılabilir.Kooperatifçe işyeri inşaatlarının devamı sırasında veya tamamlanmasından sonra değişik yer ve zamanlarda yeniden arsa alınması ve ortak kaydedilmesi şeklinde faaliyette bulunulamaz.” Yönetim Planın C-Genel Hükümler 6. Maddesinde; “ Ana yapıda çarşı, işhanı, ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran, tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır. (Ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması hafinde diğer ticari işlerde yapılabilir.) " 7. Maddesi; " Bu yönetim planı tek malik sıfatıyla kooperatif genel kurulunun (24.06.2000) tarihinde yönetim kuruluna verdiği yetkiye dayanılarak ve genel kurulun kararı doğrultusunda kooperatif tüzel kişiliğinin temsilen yönetim kurulunca düzenlenmiştir. Bu yönetim planı, bağımsız bölüm sahiplerini ve onların külli ve cüzi haleflerini, kiracılarını ve onlar adına zilyet olan ve tasarruf edenleri de bağlar." 11. Maddesinin 8. fıkrasında “Bağımsız bölüm malikleri bağımsız bölümlerini yönetim planına uygun olarak, bağlı kat malikleri listesinde gösterilen iştigal amaçları dışında kullanamayacağı gibi, bağımsız bölümlerinin dışını da kesinlikle kullanamazlar." Geçici 4. Maddesi; "Bu yönetim planında yer alan, her türlü organlara verilen yetkilerin tamamını ferdi mülkiyete geçilinceye kadar kooperatif genel kurulu, yönetim ve denetim kurulu son safhaya kadar kullanırlar."Geçici 5. Maddesi; " Kooperatif genel kurulu, ana taşınmaz genel kurulunu, kooperatif yönetim kurulu, ana taşınmaz yönetim kurulu ve bölüm (blok) malikleri denetim kurulu görevlerini ifa eder. Ferdi Mülkiyete geçilme işlemleri tümüyle tamamlana kadar, iş bu yönetim planında gerekli değişikliği, S.S.... ... İmalat ve Satıcıları Toplu İş yeri Yapı Kooperatifi Yönetim kurulu yapar. “ şeklinde düzenlenmiştir. 21.05.2018 tarihli bilirkişi heyet raporunda özetle; davacının, davalı kooperatifin ana sözleşme, site yönetim planı ve 23. Maddesine aykırı uygulamaları sebebiyle genel kurul kararlarıyla ödedikleri aidatı geri isteyemeyecekler ise de, kooperatifin site yönetim planında belirtildiği şekilde ana yapıda çarşı, işhanı, ara blok dışında kalan yerlerde, ana taşınmaz genel kurulu olan kooperatif genel kurulunun 2/3 çoğunluk kararı ile aksi yönde yani ticari iş ve faaliyet gösterebileceğine dair genel kurul kararı alınmadığından, genel kurul kararı olmadan kooperatif yönetim kurulunun ana sözleşme ve site yönetim planına aykırı davranarak davacının kendi bağımsız bölüm değerine göre diğer bağımsız bölümlerde oluşan değer artışından kendisine isabet eden pay tutarında tazminini talep edebileceği, davalı kooperatifin kanun, ana sözleşme ve yönetim planına aykırı uygulamaları sebebiyle sorumluluğunun bulunduğunun kabul edilmesi gerekeceği, dava konusu 66 nolu bağımsız bölümün dava tarihi olan 28.06.2016 tarihi itibariyle rayiç satış değerinin 200.000 TL kadar olabileceği, bu tutarın Amerikan Doları karşılığının 67.988,99 USD kadar hesaplanabileceği, dava konusu 82 nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç satış değerinin 140.000,00 TL olabileceği, bu tutarın Amerikan Doları karşılığının 47.591,00 USD kadar hesaplanabileceğini, dava konusu dükkanların içinde yer aldığı Ara Blok Çarşı binasının keşif gününde görüldüğü gibi boş durumda ve ticari faaliyeti zarar durumda bulunmayıp, diğer iki çarşı binası gibi dolu ve ticari faaliyeti hareketli durumda olması durumunda ise dava konusu bağımsız bölümlerden 82 nolu olanın dava tarihi itibariyle rayiç satış değerinin 250.000,00 TL (ABD karşılığı 84.985,00 USD) ve 66 nolu bağımsız bölümün rayiç satış değerinin 360.000,00 TL (ABD karşılığı 122.378,00 USD) kadar hesaplanabileceği belirtiltilmiştir.Farklı bir bilirkişi heyetinden alınan 22.04.2019 tarihli bilirkişi heyeti raporunda özetle; dava konusu 66 bağımsız bölüm nolu ve 82 bağımsız bölüm nolu dükkanların değer kaybetmesi ve ana yapı, çarşı işhanı ve ara blok dışında kalan bağımsız bölümlerin değer kazanmasına sadece yönetim planının 6. Maddesinde belirtilen kısıtlamanın sebep olmadığı, bahsedilen üç blokta asansör bulunmaması, reklam kabiliyetinin olmaması, diğer 40 blokun yerleri ve caddeye bakmaları, kat mülkiyetine geçilmiş oluşu, 40 blok içerisindeki kiralamalar ve satışları şahısların yapması, gelen müşteri ve kişi sayısı yoğunluğu, yaya ve araç trafiği üzerinde bulunuşları gibi değerlerini arttırıcı faktörlerinde etkisinin bulunduğu müşahede edildiğinden dava konusu bağımsız bölümlerin değerlerinin azalmasında yalnızca davalı kooperatifin sorumluğunun bulunduğunun kabul edilemeyeceği, Tapu kütüğünde"dükkan, mağaza, büro" olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin tasarrufunun 15.03.2006 tarihli yönetim kurulunun 6. Maddesinde belirtilen," Ana yapıda Çarşı, İşhanı, Ara Blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde Ana Taşınmaz Genel Kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır"hükmü ile kısıtlanmasının Borçlar Kanunu, KMK'nu ve Medeni Kanunun ilgili hükümlerinden anlaşılacağı üzere emredici hukuk kurallarına aykırı olduğu, İçtihadi Yargı kararları gereğince de kanunun emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planı hükümlerinin de geçersiz olduğu, Yönetim planının belirlenmesi ve uygulanmasının kat malikleri kurulunun görevi olduğu belirtilmiştir. Mahkemece, iki rapor arasındaki çelişkinin giderilmesi, hangi rapora neden katılındığı, neden katılınmadığı açıklanarak ve her iki rapora karşı tarafların beyan ve itirazlarının değerlendirilmesi ve varsa davacının talep edebileceği zarar kaleminin ilk davanın açıldığı 28.06.2016 verilerine göre hesaplanması için Farklı bir bilirkişi heyetinden alınan 21/05/2025 tarihli bilirkişi raporunda; Yönetim planında tüm bağımsız bölümlerde depo olarak kullanılamaz denmesine rağmen bir çok blokta bağımsız bölümlerin depo olarak da kullanıldığının görüldüğünü, parselin ortasında yer alan Çarşı Blokta doluluğun yüksek seviyelerde olduğu, ara blokta beklenen değer artışının olmamasının nedenlerinin; projenin kendini gerçekleştirememesi nedeni ile doluluğun düşük olması, tekstilcilerin buraya taşınmamış olması, ara bloğun parselin ana yola uzak olması tekstil dışı faaliyet gösterenlerin tercih etmemesine neden olması kanaatine varıldığı, 21.05.2018 tarihli raporda diğer bloklarda tekstil dışı faaliyet yapılması nedeni ile değer kaybı olduğundan bahsedilmediği, iki rapor arasında bu yönden çelişki bulunmadığı, proje genelinde talebin olmamasının da tekstil dışı faaliyetin artmasına bir etken olduğu, değer artışındaki kaybın birden fazla olduğu, yönetim planındaki kuralın uygulanmasının bu kayıptaki payının % 5 kadar olabileceği kanaatine varıldığı, 21.05.2018 tarihli rapordaki değerlerin dava tarihindeki değerleri yansıttığı fakat değer artışındaki kaybın birden fazla olmasının gözden kaçırılması nedeni ile aynı sonuca ulaşılamadığı, davalı kooperatifin yönetim kurulunun, kooperatifi, yönetim planına ve ana sözleşmeye uygun yönetmemesi, yönetim planında belirtilen iş yerlerinin belirtilen alanlar dışında faaliyet göstermesi, davacının bu iki dükkanı alırken yönetim planına ve kooperatif ana sözleşmesine güvenerek alması, kooperatiflerin en temel ilkelerinden biri olan Kooperatifler Kanunu 23. Maddesinde belirtilen eşitlik ilkesine güvenerek (kooperatif ana sözleşmesinin ve yönetim planının herkese uygulanacağı ve belirtilen yerlerde belirtilen işlerin yapılacağı) alması nedeniyle davacının zarara uğradığı, değer kaybındaki yönetim planındaki kuralın uygulanmasının payı olduğu kanaatine varılması durumunda değer kaybı miktarının 13.500,00 TL olduğu hesap edildiği belirtilmiştir. Mahkemece hükme esas alınan 21/05/2025 tarihli bilirkişi raporunda hesaplanan 13.500,00 TL değer kaybı, 21.05.2018 tarihli bilirkişi raporlarındaki taşınmazların dava tarihindeki değeri ile diğer iki çarşı binası gibi dolu ve hareketli olması durumunda tespit edilen değer arasındaki farka % 5 uygulanmak suretiyle hesaplanmıştır. 21/05/2025 tarihli bilirkişi raporuna karşı davalı vekili tarafından itiraz dilekçesi sunulmuş olup, davacı vekili tarafından itiraz dilekçesi sunulmamıştır.Davalı kooperatifin 24.06.2000 tarihli genel kurul kararı doğrultusunda verilen yetki gereği, kooperatif tüzel kişiliğini temsilen yönetim kurulunca düzenlenen yönetim planının 6. Maddesinde; ana yapıda çarşı, işhanı, ara blok dışında kalan diğer bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece, sadece tekstil ürünleri ticareti yapılacağının açıkça düzenlendiği, davalı kooperatifin, ana sözleşme ve yönetim planındaki genel kurul kararı ile belirlenen tüm şartlara uyma ve denetleme yükümlülüğü bulunduğu anlaşılmaktadır. Davalı kooperatifin yönetim planında bu yönde yapılacak değişikliğin ana taşınmaz kat malikleri kurulunun (Kooperatif Genel Kurulunun) 2/3 ekseriyeti ile karar alınabileceği düzenlendiği halde bu yönde alınmış bir genel kurul kararı dosyaya ibraz edilmemiştir. Bu nedenle davalı kooperatifin, yönetim planına ve ana sözleşmeye uygun yönetilememesi nedeniyle davacının uğradığı bir zararı var ise bundan sorumluluğu söz konusu olabilecektir. Hal böyle olunca, öncelikle Kooperatif yönetim planının 6. Maddesine göre; Ana yapıda Çarşı, İşhanı, Ara Blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde Ana Taşınmaz Genel Kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran Tekstil ürünleri ticari yapılacağına ilişkin düzenleme bulunmasına rağmen filli uygulama ile tekstil dışındaki faaliyetlere izin verilmesi nedeniyle davacının bir zararının doğup doğmadığının belirlenmesi gerekir. Bir başka ifade ile eğer yönetim planının 6. Maddesindeki düzenleme uygulansa idi, Ana yapıda Çarşı, İşhanı, Ara Blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde tekstil dışında ticaret yapılmasına fiilen izin verilmemiş olsa idi, davacının davaya konu iki adet bağımsız bölümünün değerinde, şimdiki değerinden farklı olarak artı bir değerde olup olmayacağının belirlenmesi gerekir. Çünkü davacı iş bu davada açıkça, yönetim planının 6. Maddesinin fiilen uygulanmamasından kaynaklı olarak iki adet bağımsız bölümün de değer kaybına uğradığı iddiasına dayanmıştır. Davacının bu iddiası dışındaki etkenlerin bağımsız bölümlerin değerine olumlu veya olumsuz bir etkisinin bulunup bulunmadığının burada bir önemi bulunmamaktadır. Burada önemli olan husus, yönetim planının 6. Maddesindeki düzenlemeye göre tekstil dışındaki faaliyetlere fiilen izin verilmesinin davacının taşınmazlarında bir değer kaybına yol açıp açmadığı ile varsa miktarının tespitine ilişkindir. Ancak ilk derece Mahkemesince alınan bilirkişi raporlarında bu yönde açık ve net bir tespit ya da değerlendirme yapılmış değildir. Bu durumda, İlk derece Mahkemesince, yönetim planının 6. Maddesindeki düzenlemeye göre ana taşınmazda tekstil dışındaki faaliyetlere fiilen izin verilmesinin davacının taşınmazlarında bir değer kaybına yol açıp açmadığı ile varsa miktarı yönünden, yani bir diğer ifade ile eğer yönetim planındaki 6. Maddesindeki düzenleme aynen uygulanarak Ana yapıda Çarşı, İşhanı, Ara Blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde tekstil dışında ticaret yapılmasına fiilen izin verilmemiş olsa idi, davacının davaya konu iki adet dükkanın değerlerinde şimdiki değerinden farklı bir değerde olup olmayacağı konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir. Belirtilen nedenlerle, davacının iddia ettiği gibi bir zararının doğup doğmadığı ve var ise miktarı yönünden ayrıntılı, gerekçeli, denetime elverişli bir rapor alınarak oluşacak sonucu göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi isabetli olmamıştır.Açıklanan sebeplerle, davacı ve davalı vekilinin istinaf başvurusunun yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1a-6 bendi kaldırılmasına dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin KABULÜNE,2-Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2024/649 Esas, 2025/707 Karar sayılı ve 16/07/2025 tarihli kararının HMK 353/1a-6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılmak ve yeniden bir karar verilmek üzere mahal Mahkemesine İADESİNE,4-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf harçları davacı tarafından peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına YER OLMADIĞINA,5-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf harçları davalı tarafından peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına YER OLMADIĞINA,6-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1a-6 bendi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.06/11/2025