T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
17. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2025/953 Esas
KARAR NO: 2025/1320
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 14/05/2025
NUMARASI: 2022/272 Esas, 2025/354 Karar
KARAR TARİHİ: 16/10/2025
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 1/2 hissesinin maliki olduğu İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, Merkez Mah, ... ada, .. parsel sayılı taşınmazda davalının kiracı olduğunu, taşınmazın diğer 1/2 hissesinin de dava dışı ... San ve Tic A.Ş'ne ait olduğunu, müvekkilinin kendi hissesini 2016 Ocak ayında sözlü kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verdiğini, davalının 2016 yılından 2018 yılı Ocak ayı dahil kira bedellerini ödediğini, taşınmazı tahliye etmeyen ve kira bedellirini ödemeyen davalı aleyhine 2021 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin iflas yolu ile ödeme emri gönderildiğini, davalının ödeme emirlerine karşı itirazda bulunduğunu, müvekkili tarafından davalı aleyhine girişilen İstanbul 7 İcra Müdürlüğü'nün ... E. Sayılı dosyasında 04.06.2021 tarihinde yapılan fiili hacizde söz konusu taşınmazda davalının faaliyet gösterdiğinin tespit edildiğini, bu icra dosyası üzerinden açılan İstanbul 19 İcra Hukuk Mahkemesinin 2021/412 E sayılı tahliye davasında davalının tahliyesine karar verildiğini, ancak davalının 3 aylık kira bedelini depo ederek tahliye kararının icrasını durdurduğunu ve dolayısıyla taşınmazı tahliye etmediğinin sabit olduğunu, bu sebeple tahliye edilmeyen ve kira bedeli ödenmeyen 2021 Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin açılan icra takiplerine yapılan itirazların haksız ve kötüniyetli olduğunu belirterek 5 ayrı icra dosyasına yapılan itirazın iptalini, akabinde davalıya 5 icra dosyasındaki faiz ve icra masrafları ile birlikte borcunu ifa etmesi veya o miktar parayı Mahkeme veznesine depo etmesi için 7 gün süre verilmesini, verilecek depo kararı üzerine, borçlunun borcunu depo etmemesi halinde borçlunun iflasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında icra dosyalarına konu kira ilişkisi bulunmadığından ve davacının kiraya veren sıfatı bulunmadığından davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, müvekkilinin bu dosyalara konu kira borcunun da bulunmadığını, davacı ve davacının yetkilisi tarafından 2018 yılında Kağıthane Belediyesine sunulan dilekçelerde dava konusu taşınmaza ilişkin müvekkili aralarında kira ilişkisinin bulunmadığının ve müvekkilinin dava konusu taşınmazda işgalci olduğunun beyan edildiğini, davacının dava konusu taşınmazda daha önce kiracı olduğunu, taşınmazı diğer hissedarı olan ... sanayi ve Tic A.Ş den kiraladığını ve taşınmazı Noterden düzenlenen 11.04.2018 tarihli emanet teslim tutanağı ile tahliye ettiğini ve taşınmazın anahtarını notere teslim ettiğini, davacı ile taşınmazın diğer hissedarı arasındaki dava konusu taşınmazın konu edildiği İstanbul 8 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/502 E sayılı ve İstanbul 16 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/865 E sayılı dosyalarda davacının müvekkili ile aralarında kira ilişkisi bulunmadığını ikrar ettiğini, müvekkili ile davacı arasında bir ticari ortaklık olduğunu, buna bağlı olarak taraflar arasında cari alacak borç ilişkisi olduğunu,davacının, müvekkilinin otel işletmeciliği yaptığı taşınmazda fiili haciz ve muhafaza yaparak ticari faaliyetini sürdürmesini engellediğini, kabul anlamına gelmemek üzere bir an için kira ilişkisi var kabil edilse dahi zaten davacının Kağıthane Belediyesine yaptığı şikayetler nedeniyle dava konusu taşınmazın mühürlenerek faaliyetten men edildiğinden kira borcunun da tahakkuk etmeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece; taraflar arasındaki kira ilişkisinin 02.04.2018 tarihi itibariyle sona erdiği, davacının bu tarihten sonra davalıdan kira alacağı talep edemeyeceği, bu tarihten sonra kira alacağına ilişkin fatura düzenlenmediği, davacının kira ilişkisinin varlığını ve dava konusu alacağın varlığını kanıtlanayamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF NEDENLERİ
Karar yasal süresinde davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.Davacı vekili istinaf nedenleri olarak; ilk derece Mahkemesi kararının temelinde dosyaya sunulan iki tane hatalı bilirkişi raporunun yer aldığını, her iki bilirkişi heyetinin de davalının yanıltıcı beyanları dikkate alınarak yeterince inceleme bulunmadan kira ilişkisinin 02.04.2018 tarihinde son bulduğu kabulü ile tespitlerini oluşturduklarını, kira ilişkisinin devam ettiğine dair karşı tarafın kabulü ve kesen nitelikteki delillerine rağmen bilirkişi heyetlerinin ısrarla kira ilişkisinin son bulduğuna dair tespitte bulunmasına anlam verilemediğini, taşınmazın hukuken tahliye edilip edilmediğinin, kira borcunun ifa yükümlülüğünün son bulup bulmadığının tespitinin Mahkemeye ait olduğunu, taşınmazın Mahkeme kararına rağmen tahliye edilmediği, karara karşı tehiri icra talepli istinaf kanun yoluna başvurularak sürecin uzatıldığı ve bu süreçte kira ödenmediğinin kesin deliller ile ortaya konulduğunu, müvekkilinin taşınmazın diğer yarısına ait kira ilişkisini sonlandırmasının ve anahtarları tutanakla malikine teslim etmesinin davanın tarafları yönünden bir bağlayıcılığının bulunmadığını, bahsi geçen tutanağın davalının anahtarı teslim ettiğine dair bir tutanak olmadığını, taşınmazın 1/2 sinin dava dışı ... şirketine ait olduğunu ve müvekkilinin dava dışı şirketin 1/2 hissesini kiralayarak akabinde de anahtarını dava dışı firmaya teslim ettiğini, davalının ise müvekkilinin hissesinin kiracısı olduğunu, alt kiracı olmadığını, müvekkilinin anahtar teslim tutanağının davalının anahtar teslim tutanağı şeklinde değerlendirilmesinin büyük bir hata olduğunu, kira alacaklarına istinaden devam eden dönemlerde fatura kesilmemiş olmasının alacağın olmadığı anlamına gelmeyeceğini, müvekkiline kira alacakları ödenmediğinden fatura düzenlenmediğini, ödenmeyen bir alacağa istinaden fatura düzenlenmesinin, müvekkilinin tahsil etmediği bir borcun vergisini peşin ödemek zorunda bırakacağını, fatura düzenlenmesi dahi davalının taşınmazı kullandığı süre boyunca kira borcunu ödemekle yükümlü olduğunu, istikrar kazanan Yargıtay içtihatlarına göre kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilmesi için kiralanın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığını, kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene tesliminin gerektiğini, anahtarın usulünce teslim edildiğinin ispat yükünün kiracıda olduğunu, somut olayda davalının taşınmazı tahliye ederek anahtarını müvekkiline teslim ettiğini ispat edemediğini, davalının 2018 yılı Ocak ayı itibariyle kira bedellerini ödemediğini, bunun üzerine müvekkili tarafından 2018 Ocak-2021 Ocak tarihleri arasındaki ödenmemiş kira alacakları için davalı aleyhine İstanbul 7 İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalı tarafından 7 günlük süre içinde borca itiraz etmemesi ve 30 günlük süre içinde kira borcunu ödememesi üzerine müvekkili tarafından İstanbul 19 İcra Hukuk Mahkemesinin 2021/412 E. Sayılı dosyasından tahliye davası açıldığını, bu dosyadan verilen tahliye kararının istinaf edilmesi üzerine istinaf başvurusunun reddedildiğini, davalı tarafın 19.06.2023 tarihinde taşınmazdan tahliye edildiğini, davalının taşınmazdan tahliye edildiği tarihin kesin nitelikteki tutanakla ispatlandığını, ilk derece Mahkemesinin tahliyeye dair kesinleşen mahkeme kararlarını, yargılama sürecinin bitimini ve tahliyeye dair düzenen tutanakları görmezden geldiğini belirterek ilk derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE:
HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde; Dava; taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklandığı bildirilen alacağın tahsili için İstanbul Anadolu 13.İcra Müdürlüğü 2022/2632 Esas, İstanbul Anadolu 20.İcra Müdürlüğü ... Esas, İstanbul Anadolu 22.İcra Müdürlüğü ... Esas, İstanbul Anadolu 22.İcra Müdürlüğü ... Esas ve İstanbul Anadolu 25.İcra Müdürlüğü... Esas sayılı dosyalarından başlatılan iflas yolu ile adi takibine yönelik davalı itirazının kaldırılarak davalı şirketin iflasına karar verilmesi istemine ilişkindir.Mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili istinaf etmiştir.İstinaf konusu edilen uyuşmazlık, davalının takip konusu alacak nedeniyle borçlu bulunup bulunmadığı, ilk derece Mahkemesi kararının yerinde olup olmadığına ilişkindir.İİK'nın 155. maddesi; "Borçlu iflas yoliyle takibe tabi şahıslardan olup da alacaklı isterse ödeme emrine yedi gün içinde borç ödenmediği takdirde alacaklının mahkemeye müracaatla iflas talebinde bulunabileceği ve borçlunun gerek borcu olmadığına ve gerek kendisinin iflasa tabi kimselerden bulunmadığına dair itirazı varsa bu müddet içinde dilekçe ile icra dairesine bildirmesi lüzumu ve konkordato teklif edebileceği ilave olunur. Ödeme emrindeki müddet içinde borçlu tarafından itiraz olunmamışsa alacaklı bir dilekçe ile Ticaret Mahkemesinden iflas kararı isteyebilir" hükmünü, aynı Yasa'nın 156/3 maddesi; "Borçlu ödeme emrine itiraz etmişse takip durur ve alacaklı bu itirazın kaldırılması ile beraber borçlunun iflasına karar verilmesini bir dilekçe ile Ticaret Mahkemesinden isteyebilir." hükmünü, 158/2 maddesi ise; Şu kadar ki, borçlu takibe karşı usulü dairesinde itiraz etmemiş veya itiraz ve defileri varit görülmemişse mahkeme yedi gün içinde faiz ve icra masrafları ile birlikte borcunu ifa veya o miktar meblağın mahkeme veznesine depo edilmesini borçluya veya iflas davasında kendisini temsil etmiş olan vekiline, dava vicahda devam ediyorsa duruşmada, aksi takdirde Tebligat Kanunu hükümleri dairesinde yapılacak tebliğ ile emreder. Borçlu imtina ederse ilk oturumda iflasına karar verilir." hükmünü düzenlemektedir. Ayrıca İİK'nın 158/1 maddesi uyarınca iflas takibi kesinleştiğinde İİK'nın 166. Maddesinde belirtilen usulle ilan edilmesi gerekir.Davacı tarafından davalı aleyhine 2021 Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin kira bedellerinin ayrı ayrı tahsili amacıyla, İstanbul Anadolu 25. İcra Müdürlüğü'nün... sayılı,İstanbul Anadolu 13. İcra Müdürlüğü'nün 2022/2632 Esas sayılı, İstanbul Anadolu 22. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı, İstanbul Anadolu 20. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı, İstanbul Anadolu 22.İcra Müdürlüğü ... Esas sayılı icra dosyaları iflas yolu ile adi takibe ilişkin icra takibi başlatıldığı ve davalı tarafından taraflar arasında herhangi bir kira ilişkisinin bulunmadığını de belirterek icra takiplerine itiraz edildiği anlaşılmıştır.Somut olayda, davacının, ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içinde, davalının muamele merkezinin bulunduğu yer ticaret mahkemesinden davalının iflasını talep ettiği anlaşılmaktadır.İlk derece Mahkemesince Mali Müşavir ile Sözleşme, Borçlar, Sorumluluk, Nitelikli hesaplamalar alanında uzman bilirkişilerden alınan 31.05.2023 tarihli raporda özetle; 2016 yılı başında, davalı ile davacı arasında dava konusu taşınmazdaki davacı hissesinin davacı tarafından davalıya kiralanmasına yönelik bir "kira sözleşmesinin" akdedilmemiş ve bir "kira ilişkisinin"kurulmamış olduğu, taraflar arasında bir "işbirliği akdi ilişkisinin" ya da buna "benzer başka bir akdi ilişkinin" kurulmuş oluduğunu; bu akdi ilişkiye istinaden dava konusu taşınmazın davalı tarafından 2016 yılı başından itbaren kullandığı ve davalı tarafından davacıya da aylık olarak bedel ödenmiş olduğu, bu ilişkinin de 2018 yılı Ocak ayı sonu itibariyle tarafların örtülü/fiili anlaşmaları ile sona ermiş olduğu; sonrasında da davalının taşınmazı kullanmaya son vermiş olduğu, (not: iki kişi arasında akdedilmiş olan ve fakat kira sözleşmesi niteliğinde olmayan, kira sözleşmesinin unsurlarını, yani taşınmazı belirli bir bedel karşılığında kullandırılması unsurunu da barındıran bir karma sözleşme ile kullandırılmasının mümkün olduğu, böyle bir durumda ortada bir kira akdi ilişkisinin söz konusu olamayacağı, kanunda düzenlenmemiş bir karma akdi ilişkinin söz konusu olacağı, bu akdi ilişkiye kira sözleşmesine ilişkin kanun hükümlerinin doğrudan doğruya uygulanamayacağı, bünyesine uygun düştüğü ölçüde kıyasen uygulanacağı hususlarının hayatın olağan akışına uygun olduğu, dava dosyasında yer alan diğer belgelerin (kira bedeli açıklamalı fatura ve bu fatura bedellerinin ödenmesi, Mahkemenin tahliye kararının davalı tarafından istinaf edilmesinin ve tehiri icra talebinde bulunmasının ise hayatın olağan akışına uygun olan bu durumu çürütmeye (aksini ispata) yeterli olmadığı(davalının taraflar arasındaki akdi ilişkiye istinaden ileride taşınmazı tekrardan kullanmaya başlayabileceğini düşünmesi sebebiyle vs. Tahliye kararını istinaf etmiş olabileceği) dolayısıyla da davacının davalıdan takip tarihleri itibariyle bakiye kira bedeli alacaklarının bulunmadığı kanaatine varıldığı, Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde davacı ile davalı arasında 2016 yılı Ocak ayı itibariyle bir kira akdi ilişkisinin kurulkuş olduğu ve bu akdi ilişkinin 2016 yılı Ocak ayı itibariyle de sonlanmamış olduğu kanaatine varılacak olursa, davacının davalıdan ilgili icra takip tarihleri itibariyle ilgili icra takiplerinde talep ettiği tutarda alacağı bulunduğu belirtilmiştir.İlk derece Mahkemesince farklı SMMM ve Hukuk Fakültesi Öğretim üyesi bilirkişiden alınan 05.03.2025 tarihli bilirkişi raporunda özetle; her iki tarafın defterlerinin usulüne uygun tutulduğu, 2016 yılı Ocak ayından 2018 yılı Şubat ayına kadar düzenlenen kira faturalarının ve ödemelerinin her iki tarafın ticari defterlerinde kayıtlı olduğu ve bu dönemler ile ilgili kira borç/alacağının bulunmadığı, davacı tarafından düzenlenen ve davalı tarafından ödenen en son 2018 yılı Ocak ayı kira tutarının KDV dahil 39.454,00 TL olduğu, tarafların ticari defterlerinde davaya konu icra takiplerinde talep edilen kira dönemlerine ait kira tahakkuk kayıtlarına rastlanılmadığı, esasında gönderilen ihtarnamenin davacının da 1/2 oranında maliki olduğu taşınmazda davalının kira ilişkisine dayalı olarak tasarrufta bulunduğu hususunu tevsik eder nitelikte olduğu, nitekim davacının, davalıya 2016 yılı Ocak ayından itibaren 2018 yılının Ocak ayına kadar düzenli olarak kira faturaları düzenlendiği, davalının da bu kira faturalarını banka aracılığı ile düzenli olarak ödediği hususlarında taraflar arasındaki kira ilişkisinin mevcudiyetini tevsik eder nitelikte olduğu, anılan ihtarnamede de belirtildiği üzere, davalının anahtar teslimi neticesinde taraflar arasındaki kira ilişkisinin 02.04.2018 tarihi itibariyle sona erdiğinin düşünüldüğü, kira ilişkisinin 02.04.2018 tarihinde sona ermiş olması sebebiyle davacının yalnızca 02.04.2018 tarihinden önceki süre zarfı için tahakkuk etmiş kira bedellerini talep edebileceğinin düşünüldüğü, hal böyle olunca, davacının icra takibine konu ettiği 2018 yılının Şubat ve Mart ayları dahil olmak üzere önceki süre zarfı için talepte bulunabileceği, ancak 2016 yılı Ocak ayından 2018 yılı Ocak ayına kadar düzenlenen kira faturalarının ve ödemelerinin her iki tarafın ticari defterlerinde kayıtlı olduğu ve bu dönemler ile ilgili kira borç/alacağının bulunmadığı, davacı tarafından düzenlenen ve davalı tarafından ödenen en son 2018 yılı ocak ayı kira tutarının KDV dahil 39.454,00 TL olduğu nazara alındığında davacının yalnızca icra takibine konu ettiği 2018 yılının Şubat ve Mart aylarına ait kira bedellerinin ödenmemiş olması nedeniyle tahsilinin talep edilebileceğinin düşünüldüğü, aylık kira bedelinin KDV dahil 39.454,00 TL olduğundan 2018 Ocak ile Nisan arasında kalan iki aylık kira bedeline tekabül eden 78.908,00 TL nin tahsilini talep edebileceği belirtilmiştir.Tapu kayıtları incelendiğinde, davaya konu İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, Merkez mahallesi, 8700 ada, 7 parsel sayılı, 139 m2 yüzölçümüne sahip, Arsa ana taşınmaz nitelikli taşınmazın 1/2 hissesinin davacı ... İşletmeciliği ve Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi adına, 1/2 hissesinin dava dışı ... Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına kayıtlı olduğu, taşınmazın davacı tarafından 14.10.2020 tarihinde satış olarak edinildiği görülmüştür.Beşiktaş 5. Noterliğinin 11.04.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde “Emanet Teslim Tutanağı” incelendiğinde, “... İşletmeciliği ve Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'nin kiracısı ve 1/2 paydaşı olduğu İstanbul ili, Kağıthane ilçesi, 247 Dy - ile pafta, 8700 ada ve 7 parselde bulunan Emniyet Evler Mah., Yamaç Sok., No:.. Levent Kağıthane İstanbul adresindeki taşınmazı 02.04.2018 tarihi itibari ile tahliye ettik. Ancak anahtarı idareye verene vermek istememize rağmen alınmadığından tahliye ettiğimiz taşınmaza ait 1 adet kale marka anahtarın Cendere Yolu Cad., No:... Kağıthane İstanbul adresindeki ... Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ni temsile yetkililerine veya kanuni vekillerine teslim edilmek üzere tarafınızdan 1 yıl süre ile saklanmak üzere emanet olarak teslim alınmasını ve bu emanet tutanağının bir örneğinin Cendere Yolu Cad., No:...Kağıthane İstanbul adresindeki ... Sanayi ve Ticaret A.Ş.'ne tebliğ edilmesini talep ederim” şeklinde talepte bulunulduğu, ilgili Emanet Teslim Tutanağı ile davacının 1/2 oranında maliki ve kiracısı bulunduğu taşınmazı 02.04.2018 tarihi itibariyle tahliye ettiğini beyan ederek taşınmazın anahtarının taşınmazın diğer maliki ... Sanayi ve Ticaret A.Ş.ye teslim edilmek üzere Beşiktaş 5. Noterliğine teslim ettiği anlaşılmıştır.İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyanın iş bu davanın konusu olmadığı, İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı icra dosyasında alacaklı ... İşletmeciliği ve Gayrimenkul Geliştirme Anonim Şirketi, borçlu IST ... İşletmeciliği Anonim Şirketi olduğu, 14.02.2021 tarihli Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına Ait Takipte Ödeme Emri' nin içeriğinde Şubat 2018 - Ocak 2021dönemi için aylık 39.454,00 TL olmak üzere toplamda 1.420.344,00 TL üzerinden icra takibi başlatıldığı, borçlu tarafından yasal süresinde takibe itiraz olunmadığı, davacı tarafından İstanbul 19. İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2021/412 Esas sayılı dosyası üzerinden davalı aleyhine “Kiralananın Tahliyesi (İcra)” istemli dava açıldığı, davalı tarafın İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasına 30 günlük süre içerisinde itiraz etmemesi nedeniyle davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep ettiği, Mahkemenin 22.09.2021 tarih 2021/1231 Esas sayılı dosyası ile “Davanın kabulüne, İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasına istinaden davalı-borçlunun “Emniyetevler Mah., Eski Büyükdere Cad., Yamaç Sok., No:9 Kağıthane İstanbul” adresindeki taşınmazın kiralanandan İİK 269/a maddesine göre temerrüt nedeniyle tahliyesine” karar verildiği anlaşılmıştır. Uyaptan yapılan sorgulamada, kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36 HD nin 2021/2936 E- 2023/1143 K sayılı dosyası ile başvurunun esastan reddine karar verildiği kararın temyiz edilmesi üzerine de Yargıtay 12 Hukuk Dairesinin 2023/5266 E- 2023/5847K sayılı 10.10.2023 tarihli kararı ile Bölge adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar verildiği anlaşılmıştır.İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasında, da 19/06/2023 tarihli haciz tutanağı ile taşınmazın tahliye işleminin yapıldığı Uyap kayıtlarından anlaşılmıştır. İstanbul 12 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/737 Esas 2024/397 K sayılı dosyasında, davalı tarafından davacı aleyhine İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyalı takip dosyasında borçlu olunmadığının tespiti ve icra takip dosyasının iptali talebine ilişkin dava açıldığı, Mahkemece yapılan yargılama sonucunda" davacı tarafça kira ilişkisinin kabul edilmediği, taraflar arasında kira ilişkisi bulunmamasına rağmen haksız olarak kira bedellerine ilişkin takip başlatılması nedeniyle menfi tespit ve takibin iptali talebinde bulunulduğu, cevap dilekçesi ekinde davacı ... Turizm Şirketi tarafından yapılan kira ödemelerine ait irsaliyeli fatura ve banka hesap dökümlerinin sunulduğu, kira sözleşmesinin sadece kira sözleşmesi başlıklı bir belge altında yazan unsurlarla ispat edilebileceğinin kabulünün kanunun lafzına uygun düşmeyeceği ve sunulan evrakların da yazılı delil mahiyetinde olduğu, bu ödemelerin 2016-2017-2018 tarihleri boyunca devam ettiği ve ödemelerin hepsinde açıkça ".......ayı kira bedeli" şeklinde açıklama bulunduğu, davacı tarafça bu ödemelerin neden yapıldığına dair kabul edilebilir bir açıklama sunmadığı, taraflar arasında kira ilişkisinin bulunduğunun kabulünün gerektiği, davacı tarafça talep edilen kira bedellerinin ödendiğine dair yazılı delil de sunulmadığı anlaşılmakla davaya konu taleplerinin ayrı ayrı reddine " karar verildiği anlaşılmış dosyanın istinaf incelemesinde olduğu anlaşılmıştır. Dava dışı ... San Tic A.Ş tarafından davacı ... aleyhine tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde kira alacağının tahsili talebine ilişkin açılan davanın yapılan yargılaması sonucunda, İstanbul 8 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/502 E-2024/777 K sayılı kararında" Buna göre; taraflar arasında, davacı şirketin maliki olduğu, İstanbul ili, Kâğıthane ilçesi, 247DY-IIc pafta, 8700 ada, 7 parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili olarak, 08/10/2011 tarihinde “Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Eki Kira Kontratı” düzenlendiği, kira başlangıcı tarihinin 01/03/2012 olarak kararlaştırıldığı, kira süresinin 10 yıl olarak belirlendiği, davacı şirket tarafından dava konusu taşınmazın %50 hissesinin sözleşme kapsamında tapuda müteahhit/kiracıya devredildiği, davalı şirket tarafından Beşiktaş 5. Noterliği'nin 11/04/2018 tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile dava konusu taşınmazı 02/04/2018 tarihi itibari ile tahliye ettikleri, taşınmaza ait 1 adet ... marka anahtarın davacı ... San. ve Tic. A.Ş.'ni temsile yetkili kişilere veya kanuni vekillerine teslim edilmek üzere 1 yıl süre ile saklanmak üzere noterlikçe emanet olarak teslim alınmasının ve bu emanet tutanağının bir örneğinin ... San. ve Tic. A.Ş.'ne tebliğ edilmesinin talep edildiği, davacı tarafın başvurusu üzerine alınan İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/52 D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporunda, “dava konusu taşınmazın hali hazır durumunda faal vaziyette çalışmasına devam ettiği, tahliye edildiği hususunda herhangi bir durumun görülmediği, ortak personelin yerinde hazır durumda bulunduğu, tek şirket işletmecinin otel faaliyetinde görev yaptığı ve odaların tam tekmil hazır vaziyette müşteri hizmetine açık vaziyette olduğu” yönünde görüş bildirildiği anlaşılmıştır. Davacı tarafın terditli taleplerinden ilki, davalı müteahhidin, taşınmazdaki binayı 15 ya da daha fazla stüdyo daireler olarak işletilebilir hale getirmek üzere tadilat yapmak ve tefriş etmek olduğu, davalı tarafça bu edimin gereği gibi yerine getirilmemesi gerekçesiyle taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali talebine ilişkin bulunmaktadır. Dosya kapsamında mahallinde yapılan keşif ve temin edilen bilirkişi raporları, İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/52 D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu dikkate alındığında, davalı şirketin, taraflar arasındaki sözleşme gereğince binayı sözleşmede belirtilen şekilde tadil ve tefriş ederek kullanıma uygun hale getirdiği, binanın otel olarak uzun zamandır kullanıldığı anlaşılmaktadır. Aynı zamanda davacı tarafça, eldeki dava açılana kadar, davalının taşınmazı sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde tadil etmediği, edimlerini yerine getirmediği yönünde bir iddiası olmamış, bu konuda davalıya herhangi bir ihtar veya ihbar yapılmamıştır. Davalı tarafça otel işletilmiş ve davacıya da 2018 yılı Nisan ayına kadar kira bedelleri ödenmiş bulunmaktadır. Bu hususlar dikkate alındığında, davacı tarafın tapu iptali tescil talebinin yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır. Davacı tarafın terditli taleplerinden diğeri kira alacağına ilişkin bulunmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme ile kira başlangıç tarihi 01/03/2012, kira süresi 10 yıl olarak belirlenmiştir. Davalı taraf, Beşiktaş 5. Noterliği'nin 11/04/2018 tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile, dava konusu taşınmazı 02/04/2018 tarihi itibari ile tahliye ettiklerini, taşınmaza ait 1 adet Kale marka anahtarın davacı ... San. ve Tic. A.Ş.'ni temsile yetkili kişilere veya kanuni vekillerine teslim edilmek üzere 1 yıl süre ile saklanmak üzere noterlikçe emanet olarak teslim alınmasını ve bu emanet tutanağının bir örneğinin ... San. ve Tic. A.Ş.'ne tebliğ edilmesini talep etmiştir. Söz konusu durumun davacı tarafa bildirilmesi üzerine davacı tarafça tespit talebinde bulunulmuş ve İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/52 D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu ile, “dava konusu taşınmazın hali hazır durumunda faal vaziyette çalışmasına devam ettiği, tahliye edildiği hususunda herhangi bir durumun görülmediği, ortak personelin yerinde hazır durumda bulunduğu, tek şirket işletmecinin otel faaliyetinde görev yaptığı ve odaların tam tekmil hazır vaziyette müşteri hizmetine açık vaziyette olduğu” yönünde görüş bildirildiği anlaşılmıştır. Yine taşınmazın 01/01/2016 tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı ... Turizm İşletmeciliği A. Ş.'ye kiralandığı, kira bedellerinin ödenmediğinden bahisle davalı şirket tarafından dava dışı ... Turizm İşletmeciliği A. Ş.'ye karşı İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... E. Sayılı dosyası ile, Şubat 2018, Ocak 2021 tarihleri arası kira alacağının tahsili talebiyle icra takibi başlatıldığı anlaşılmaktadır. Taşınmazın anahtarı notere teslim edilmek üzere taşınmazın tahliye edildiği davalı tarafça ileri sürülmekte ise de, İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/52 D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu ve davalı şirket tarafından dava dışı ... Turizm İşletmeciliği A. Ş.'ye karşı İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... E. Sayılı dosyası ile başlatılan icra takibi dikkate alındığında, taşınmazın davalı tarafından tahliye edilmediği, otel olarak kullanılmaya devam edildiği anlaşılmıştır. Davalı taraf, taşınmazın kendi uhdesindeki 1/2 hissenin kiraya verildiğini belirtmekte ise de, 01/01/2016 tarihli kira sözlemesinde böyle bir hüküm bulunmaması, taşınmazın sözlü olarak kiraya verildiğinin belirtilmesi, taşınmazın otel niteliğinde olması ve bütün olarak kullanılabilmesi hususları dikkate alınarak bu yöndeki iddiaya itibar edilmemiştir. Bu durumda, davalının taşınmazı fiilen tahliye etmediği, kullanmaya devam ettiği, ancak davacıya aralarındaki kira sözleşmesi gereğince ödemesi gereken kira bedellerini ödemediği sonucuna varılmıştır. Dosya kasamında temin edilen 06/04/2022 tarihli bilirkişi raporu ve 15/06/2023 tarihli bilirkişi ek raporu ile davacı tarafın ıslah dilekçesi dikkate alınarak, davacı tarafın talep edebileceği kira bedeli alacağının, 1.002.146,17-TL asıl alacak, 687.239,90-TL faiz alacağı olmak üzere toplam 1.689.386,07-TL olduğu Mahkememizce kabul edilmiş, belirlenen bu alacakların, davalının dava tarihinden önce temerrüde düşürülmemiş olması da dikkate alınarak, sözleşmede kararlaştırılan aylık % 5 gecikme faizi ile birlikte davalıdan tahsiline" karar verildiği ve dosyanın istinaf incelemesi için İstanbul BAM 15 HD de olduğunun bildirildiği görülmüştür.Somut olayda ilk derece Mahkemesince taraflar arasında kira ilişkisinin 02.04.2018 tarihi itibariyle sona erdiği, davacının bu tarihten sonra davalıdan kira alacağı talep edemeyeceği, bu tarihten sonra kira alacağına ilişkin fatura düzenlenmediği, davacının kira ilişkisinin varlığını, dava konusu takip dosyalarındaki alacağının varlığını kanıtlayamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Yukarıda da belirtildiği üzere, davalı tarafından davacı aleyhine açılan İstanbul 12 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/737 Esas 2024/397 K sayılı menfi tespit davasında;" taraflar arasında kira ilişkisinin bulunduğunun kabulünün gerektiği, davacı tarafça talep edilen kira bedellerinin ödendiğine dair yazılı delil de sunulmadığı " gerekçesi ile davaya konu taleplerinin ayrı ayrı reddine karar verildiği, yine dava dışı malik tarafından davacı aleyhine açılan İstanbul 8 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/502 E-2024/777 K sayılı kararın gerekçesinde; " taşınmazın anahtarı notere teslim edilmek üzere taşınmazın tahliye edildiği davalı tarafça ileri sürülmekte ise de, İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/52 D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu ve davalı şirket tarafından dava dışı ... Turizm İşletmeciliği A. Ş.'ye karşı İstanbul 7. İcra Müdürlüğü'nün ... E. Sayılı dosyası ile başlatılan icra takibi dikkate alındığında, taşınmazın davalı tarafından tahliye edilmediği, otel olarak kullanılmaya devam edildiği davalı taraf, taşınmazın kendi uhdesindeki 1/2 hissenin kiraya verildiğini belirtmekte ise de, 01/01/2016 tarihli kira sözlemesinde böyle bir hüküm bulunmaması, taşınmazın sözlü olarak kiraya verildiğinin belirtilmesi, taşınmazın otel niteliğinde olması ve bütün olarak kullanılabilmesi hususları dikkate alınarak bu yöndeki iddiaya itibar edilmediği, bu durumda, davalının taşınmazı fiilen tahliye etmediği, kullanmaya devam ettiği" yönündeki tespiti dikkate alındığında, İstanbul 12 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/737 Esas 2024/397 K sayılı ve İstanbul 8 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/502 E-2024/777 K sayılı dosyalarda verilen her iki kararın da kesinleşmesi halinde karar gerekçelerindeki tespitlerin eldeki dosyanın sonucunu etkileyeceği sonuç ve kanaatine varılmıştır. Bu durumda ilk derece Mahkemesince anılan dosyaların kesinleşip kesinleşmediğinin belirlenmesi, eğer kesinleşmiş ise söz konusu dosyalarda verilen kararların iş bu davada değerlendirilmesi gerekirken, bu husus gözetilmeden işin esası hakkında karar verilmesi isabetli olmamıştır.Açıklanan nedenler ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile HMK'nın 353/1.a.6 bendi gereğince kararın kaldırılmasına dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin KABULÜNE,2-İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2022/272 Esas, 2025/354 Karar sayılı ve 14/05/2025 tarihli kararının HMK'nun 353/1a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılmak ve yeniden bir karar verilmek üzere mahal Mahkemesine İADESİNE,4-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince alınması gereken 615,40 TL istinaf harçları tarafından peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına YER OLMADIĞINA,5-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin İlk Derece Mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a-6 bendi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.16/10/2025