T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
2. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1599
KARAR NO: 2023/1720
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 29/09/2021
NUMARASI: 2019/781 2021/749
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 22/11/2019
KARAR TARİHİ:24/10/2023
KARAR
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARI: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ile davacı şirket ... Tic. Ltd. Şti. arasında 27.08.2014 tarihinde 3.750.000,00 USD- 14.05.2013 tarihinde 500.000,00 TL limitli genel kredi sözleşmesinin akdedildiğini, buna karşılık davacılara ait İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölüm üzerinde 02.09.2014 tarihinde ... yevmiye nolu 4.000.000,00 TL bedelli, ... ada ... parselde bulunan taşınmaza 02.09.2014 tarihinde ... yevmiye nolu 15.000.000,00 TL bedelli, İstanbul ili, Kartal ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parselde bulunan taşınmaza 01.09.2014 tarihinde ... yevmiye nolu 3.900.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, davacı şirketin krediyi ödemekte güçlük çekmesi üzerine davalı banka ile 26.07.2016 tarihinde vefa hakkı verilmesine ilişkin protokol imzalandığını, bu protokol ile davacıya ait ... ada ... parsel ... nolu bağımsız bölümde bulunan taşınmaz için 2.100.000,00 TL bedel üzerinden 18 ay süreyle davacıya vefa hakkı tanındığını, alım hakkı gerçekleşmediği takdirde bedel kadar borca mahsup edileceğinin kararlaştırıldığını, davacının borcunu protokole uygun ödeyemediğini, davalı bankanın taşınmazlar hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılacağı konusunda davacı şirkete baskı uygulaması üzerine taşınmazı kaybetmek istemeyen davacı şirket ve malik olduğu taşınmazına ipotek işlenen diğer davacı davalı banka ile 19.02.2018 tarihinde yeni bir protokol imzalandığını, protokol ile 26.07.2016 tarihinde yapılan protokolün vefa süresinin uzatılarak ... ada ... parselde bulunan taşınmaz ve İstanbul ili, Kartal ilçesi, ... Mahallesi, ... ada ... parselde bulunan taşınmazın bankaya devredildiğini, bu devirden itibaren 18 ay süreyle taşınmazlar üzerinde davacıya ve göstereceği 3. kişiye vefa hakkı tanındığını, davalı bankanın davacının zor durumundan yararlandığını, davalı ile davacı arasında akdedilen 19.02.2018 tarihli vefa sözleşmesinde davacının mevcut borcunun 10.930.000,00 TL olduğunu, İstanbul ili Beyoğlu ilçesinde olan taşınmazlar için sırasıyla 2.100.000,00 TL (26.07.2019 tarihli protokolle) ve 7.850.000,00 TL (19.02.2018 tarihli protokolle) İstanbul ili, Kartal ilçesindeki taşınmaz için 3.080.000,00 TL bedelli alacağa mahsup edilmek üzere vefa hakkı tesis edildiğini, vefa sözleşmesine konu İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi ... ada ... parselde bulunan taşınmaz hakkında ... A.Ş. Tarafından 24.04.2017 tarihinde taşınmazın değerinin hesaplandığını ve 27.000.000,00 TL olarak belirlendiği, ancak vefa sözleşmesinde İstanbul ili, Beyoğlu ilçesindeki taşınmaz için 7.850.000,00 TL değer biçildiğini, davacının borcunun bu değer üzerinden mahsup edildiğini, vefa sözleşmesinde taşınmazlar için takdir edilen bedel ile yalnızca tek bir taşınmazın değeri arasında dahi fahiş sayılabilecek bir fark bulunduğunu, davalın bankanın davacının zor durumundan yararlanarak taşınmazı değerinden oldukça düşük bir bedelle mülkiyetine geçirdiğini, taşınmazların toplam mevcut değerinin dava tarihi itibariyle mahsup edilmek istenen tutarın 3-4 katından aşkın olduğu ve davalı bankanın taşınmazları protokolde belirtilen miktar ile mülkiyetine geçirmesinin fahiş bir nispetsizlik teşkil ettiğini, taraflar arasında yapılan vefa sözleşmesinin geçerli olmadığını, tüm bu nedenlerle davanın kabulü ile İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı, İstanbul ili, Kartal ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı ve İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel, ... nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili üzerine tesciline, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların kredi sözleşmesinden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle borcun tasfiye edilmeye çalışıldığını, davacılarla yapılan müzakereler sonucu davacıların da istek ve talebi ile 26.07.2016 tarihli ve protokoldeki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle 19.02.2018 tarihli protokollerin akdedildiğini, anılan protokollerin 2016/2018 yıllarında akdedilmiş olduğu dava tarihi itibariyle kanun hükmünde belirtilen 1 yılık hak düşürücü süre içinde işbu davanın ikame edilmediğinden davanın süresi içinde açılmamış olması nedeniyle resen reddinin gerektiğini, akitler ile belgeler ve ekspertiz raporlarından anlaşılacağı üzere davacılara ait taşınmazların mevcut değerler üzerinden alacağa mahsuben alındığını, anılan sözleşmelerde taşınmazların bedellerinin SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan ekspertiz değerlerinin göz önünde bulundurulduğunu, sözleşmelerin başlangıç tarihi olan 26.07.2016 tarihinden bu yana taşınmazların tüm semerelerinden yararlanıldığını, otel olarak işletilip gelir kazanıldığı, 19.02.2018 tarihli protokol ile tanınan ek sürelerin de bitmesi ile davanın ikame edilmesinin kötü niyetli olduğunu, davaya konu protokollerin bir anlaşma olduğunu, asıl amacın borç tasfiyesi olduğunu, tapu devirlerinin resmi şekilde yapıldığını tüm bu nedenlerle davacı tarafından açılan davanın reddi ile yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece; "...TBK 28/2 fıkrasında zarar gören hakkını düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihden başlayarak bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulduğu tarihden başlayarak 5 yıl içinde kullanılması gerektiği düzenlenmiştir. Davacılar vekili mahkememize sunduğu 10/01/2020 tarihli cevaba cevap dilekçesinde müvekkilleri üzerindeki baskının taşınmazların banka üzerine geçirilmesiyle son bulduğunu açıkça beyan ettiği, oysa ki 26/07/2016 tarihli protokol ve 19/02/2018 tarihli protokol ile dava konusu taşınmazların davalı bankaya devrine karar verildiği gibi dosyaya celp edilip incelenen tapu kayıtlarına göre ise; Kartal ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın 28/02/2018 tarihinde, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel, ... nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmazın 28/07/2016 tarihinde, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın ise 01/03/2018 tarihinde davalı bankaya tapuda resmi olarak devredildiği, dolayısıyla davacıların kendi beyan ve iddialarına göre üzerlerindeki baskının son bulduğu tarihlerden itibaren TBK'nun 28/2 maddesinde öngörülen 1 yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu, hak düşürücü sürelerin hukuksal nitelikleri gereği durmayan, kesilmeyen mahkemece resen dikkate alınması gereken süreler olduğu, tüm dosya kapsamı itibariyle davanın 1 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra 22/11/2019 tarihinde açıldığı ..." gerekçesiyle davanın hak düşürücü süre nedeniyle reddine, karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın yolsuz tescil ile haksız şekilde ayni hak iktisap eden davalı bankaya ikame edildiğini, iş bu davanın TMK 1024 ve devamı maddeleri uyarınca zamanaşımına tabi olmadığını, taraflar arasında akdedilen vefa sözleşmesinin kanunda öngörülen resmi şekilde yapılmamış olması nedeni ile geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak hak iktisabının TMK 1024 maddesi uyarınca yasalar karşısında korunamayacağını, TMK 1024. maddesinin ikinci fıkrasında bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil işleminin de yolsuz olduğunu, 22/11/2019 tarihli dava dilekçelerinde açıkça taraflar arasında yapılan vefa sözleşmesinin geçersiz olduğundan iktisabında geçersiz olduğunun beyan edildiğini, davalı banka lehine yapılan yolsuz tescilin iptali talebinin TMK 1025 uyarınca zamanaşımına tabi olmadığını, davalı bankanın müvekkilinin zor durumundan yararlanarak müvekkilinin tüm taşınmazlarını kendi ad ve hesabına tapuda tescil edilmesini sağladığını, vefa sözleşmesi geri alım hakkı doğurduğundan ve müvekkilinin gayrimenkulü vefa sözleşmesi sonunda geriye alma ihtimali bulunduğundan zamanaşımı süresinin vefa sözleşmesi sonunda başlaması gerektiğini, müvekkilinin sözleşme süresi boyunca üzerinde taşınmazların satılacağı baskısı ile hareket edemediğini, müvekkilinin vefa sözleşmesi süresince davalı banka ile müzakere içinde kalmaya çalışarak taşınmazların üçüncü kişilerin devralmasına engel olmaya çalıştığını beyan ederek İDM 'nin hak düşürücü süre içinde davanın açılmamış olması nedeni ile verdiği red kararının kararının kaldırılmasına, davacı lehine yeniden hüküm tesisine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: HMK'nın 355. Maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede; Dava, vefa hakkının geçersizliği ve davacının zor durumundan yararlanılarak yapılan yolsuz tescil nedeni ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Vefa (geri alım hakkı) taşınmaz bir malın karşı tarafa satılması durumunda eski malike geri satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Vefa hakkı gayrimenkulün satışı sırasında tapu müdürlüğünde yada satış sonrası noter huzurunda yapılması gerekir. Davacı dilekçesinde, davalı bankadan kullanılan kredi borcunun zamanında ödenmemesi nedeni ile düzenlenen protokol çerçevesinde ve vefa hakkı tanınarak taşınmaz mülkiyetinin davalı bankaya geçirilmesi sırasında davalının taşınmazların satılacağı konusunda müvekkilini tehdit edip müvekkilinin zor durumundan yararlanarak haksız çıkar sağlamaya çalıştığını belirterek davalı adına tescil edilen taşınmazların davacı adına tescilini talep etmiştir. Gabin müessesinden bahsedebilmek için edimler arasında orantısızlığın yanı sıra zorda kalma ve tecrübesizlik, düşüncesizlik hallerinden bahsetmek gerekir. Ancak tacir olan davacının tecrübesizliğinden bahsetmek hayatın olağan akışına uygun düşmemektedir. Davacı taraf kullanmış olduğu kredi borcunu ödediği yönünde de her hangi bir iddia ve ispatı bulunmamaktadır. Davacılar her ne kadar vefa sözleşmesinin geçersiz olduğunu iddia etmiş iseler de sözleşmenin tarafı olmakla imzalamış oldukları vefa sözleşmesinin şeklen geçersiz olduğunu ileri sürmeleri TMK 2. maddesi kapsamında iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı sonucuna varılmıştır. Bu durumda davacı vekili kredi borcunun ödenememesi nedeni ile davalı bankanın ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatacağı konusundaki baskısının ancak taşınmazların banka üzerine geçirilmesi ile son bulduğunu beyan ettiği, söz konusu taşınmazların satış sureti ile davalı adına tescil edildiği, dava konusu Beyoğlu ... parseldeki taşınmazın 01/03/2018 tarihinde, ... parseldeki ... nolu bağımsız bölümün 28/07/2016 tarihinde, Kartal ... parseldeki taşınmazın 28/02/2018 tarihinde davalı adına tescil edildiği, eldeki davanın ise 22/11/2019 tarihinde açıldığı, bu hali ile TBK 28/2 maddesinde ön görülen bir yıllık hak düşürücü sürenin dolduğu, dolduktan sonra davanın açıldığı anlaşılmakla hak düşürücü süre yönünden davanın reddine ilişkin verilen kararda mahkemece her hangi bir yanılgı görülmediğinden davacılar vekilinin istinaf talebinin reddine karar vermek gerekmiştir. Davalı vekili 11/11/2021 tarihli dilekçesi ile 27.800.000,00 TL üzerinden %15 oranında teminat yatırılması aksi taktirde ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verilmesi talep edilmiş ise de mevcut durum ve dosya kapsamı itibariyle davalı vekilinin teminatın yükseltilmesi terditli olarak teminatın kaldırılmasına yönelik talebi yerinde görülmemiştir. İlk derece mahkemesince tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf başvurularının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 maddesi gereğince reddine kesin olmak üzere aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle: 1-İSTANBUL ANADOLU 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 2019/781 Esas sayılı dosyasında verilen 29/09/2021 tarih ve 2021/749 Karar sayılı gerekçeli kararına yönelik davacılar vekili tarafından yapılan istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE, 2-İstinaf başvurusu reddedildiğinden; alınması gereken 269,85 TL harçtan peşin alınan 80,70 TL harcın mahsubu ile bakiye 189,15 TL istinaf harcının davacılardan tahsili ile hazineye gelir kaydına, Harç tahsil müzekkeresinin temyiz edilen dosyalarda Dairemizce, temyiz edilmeden kesinleşen dosyalarda İlk Derece Mahkemesince ilgili Vergi Dairesine yazılmasına, 3-İstinaf eden tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından taraflar yararına istinaf vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 5-Kararın HMK'nın 301. maddesi gereği taraflara re'sen tebliğe çıkarılmasına, 6-Kararın kesinleşmesi ile dosyanın mahkemesine iadesine, Dair, HMK'nın 362/1.a. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.24/10/2023