T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2021/1755
KARAR NO: 2022/816
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 28/01/2021
NUMARASI: 2020/648 E - 2021/87 K
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 17/03/2022
Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak, ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle , dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket tarafından davalı ... A.Ş (...) tarafından inşa edilen ... Projesinde yer alan ..., ... ve ... no'lu bağımsız bölüm 12.07.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığını, yine aynı projede yer alan ... no'lu bağımsız bölüm de müvekkili şirket tarafından davalı ...den 29.06.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığını, davalı ... satın alınan gayrrmenkullerin 19.07.2016 tarihinde diğer davalı ile aralarında düzenlen protokolde düzenlenen esaslar çerçevesinde ...'a devredildiğini, 19.07.2016 tarihli ... AŞ şahit ve ...'in de kefil olduğu protokol ile müvekkili şirket hak sahibi olduğu taşınmazları hangi koşul ve şartlarla ile davalıya devrettiğini açık bir şekilde düzenlendiğini, müvekkili şirketin 19.07.2016 tarihinde davalı .... ile imzalamış olduğu protokol çerçevesinde diğer davalı ...'den 12.07.2016 ve 29.06.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde; "... Projesinde yer alan ... no'lu bağımsız bölüm 19,07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile davalıya devredildiğini, ... Projesinde yer alan ... no'lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesine davalıya devredildiğini, ... Projesinde yer alan ... no'lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile davalıya devredildiğini, ... Projesinde yer alan ... no'lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile davalıya devredildiğini, müvekkili şirket hak sahibi olduğu ... Projesinde yer alan ..., ..., ... ve ... no'lu bağımsız bölümler için ayrı ayn devir sözleşmeleri yapılmasına mukabil işbu devirlerin hangi koşullarda yapıldığı, ödemelerin nasıl olacağı devre konu bağımsız bölümlerin hangi bedelle devredildiğini ise tek bir protokolde, 19.07.2016 tarihli protokol ile düzenlendiğini. müvekkili şirket ile davalı ... arasında yapılan 19.07.2016 tarihli protokol ile ... projesinde yer alan ..., ..., ... ve ... no'lu bağımısız bölümler 8.750.000-$ (Amerikan Doları) karşılığında davalıya devredildiğini. davalı tarafından yapılacak ödemeler taksitlere bölündüğünü ve karşılığında bono alındığını, müvekkili şirket ile davalı ... arasında imzalanan 19.07.2016 tarihli protokolün 4.maddesinde davalı tarafından devralınan taşınmazlar için müvekkile 8.750.000-$ (Amerikan Dolan) ödeneceği hususunda anlaştıklarını, yine protokolün 5.maddesinde; ödemelerin protokolün 4.maddesinde yazılı senetler halinde vadesinde ödeneceği, senelerden bir tanesinin vadesinde ödenmemesi halinde müvekkili şirketin ...ile imzalanan devir sözleşmelerini feshedebileceği ve müvekkilinin sözleşmeleri feshettiğini belirtmesi halinde devir sözleşmelerinin tüm sonuçlarıyla hukuken ortadan kalkacağının belirtildiğini, Davalı ... tarafından müvekkiline bugüne kadar hiçbir ödeme yapılmadığını, davalı tarafa Beyoğlu ...Noterliği 16.10.2017 tarih ... Yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, ihtarname ile aralarında tanzim ettikleri 19.07.2016 tarihli protokol gereği ödemesi gerekli borcu ödemesini ve yükümlülüklerini yerine getirmesini aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtar edildiğini, ancak davalı ...'ın sözleşmenin gereklerini yerine getirmediğini, davalı ...'ın yükümlülüklerini yerine getirmeyince müvekkili olduğu şirket tarafından taşınmazların satın alındığı diğer davalı ... A Ş' ye (...) 14/012/2016 tarihli ihtarname ile bildirim ve ihtarda bulunulduğunu ve davalı ... ile aralarında tanzim edilen protokolün de ihtarnameye eklendiğini, davalıya gönderilen sözleşmenin feshine ilişkin Beyoğlu ... Noterliği 16/10/2017 tarih ... Yevmiye numaralı ihtarname bilgilendirme amaçlı olarak diğer davalı ... A.Ş' ye Beyoğlu ... Noterliğinin 09/11/2017 tarih ve ... Yevmiye Numaralı ihtarname keşide edildiği sözleşmenin fes edildiğinin ihtar edildiğini, ve bu ihtarname ile devir sözleşmelerinin fes edildiğini, devir sözleşmelerinin feshedilmesi sebebiyle ... projesinde yer alan ..., ..., ... ve ... numaralı gayrı menkuller üzerinde tek hak sahibinin müvekkili şirket olduğunu, devir sözleşmelerinden kaynaklı diğer tarafların sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde hiçbir hak ve alacaklarının kalmadığını açıkça ihtar edildiğini, bu sebeplerle dava konusu taşınmazların müvekkili şirkete ait olduğunun tespitini, dava konusu sözleşmelerin davalılar arasındaki muvazaalı işlemler sonucu yapılmış olduğunu, hukuka aykırı oluşu ve sözleşme gereği davalının edimlerini yerine getirmediğini, ... Projesinde yer alan ..., ..., ... ve ... no'lu bakımsız bölümler için yapılan 19.07.2016 tarihli devir sözleşmelerinin feshini ... Projesinde yer alan ..., ..., ... ve ... no'lu bağımsız bölümlerin müvekkiline ait olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ...Vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin tapuda İstanbul İli Bakırköy İlçesi ... Mahallesi, ... Ada ... Pafta ... Parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşası devam etmekte olan ... Projesinin sahibi olduğunu, müvekkilinin şirket sabihi olduğu projelerde proje yapım safhasında proje konusu taşınmazların satışı için Gayrimenkul Satış Vaadi şeklinde sözleşmeler akdedildiğini, bu kapsamda müvekkili şirket ile davacı arasında muhtelif tarihlerde ..., ..., ..., ..., ... numaralı olmak üzere beş ayrı iş yeri niteliğinde bağımsız bölümün devrini düzenleyen Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmeleri imzalandığını, söz konusu bağımsız bölümlerden doğan hak ve alacakların ...'a 19/07/2017 tarihinde müvekkilinin de onayının yer aldığı bir protokol ile devredildiğini, ... söz konusu bağımsız bölümlerden ... nolu olan alanı 24/05/2017 tarihinde ...' e devrettiğini, ... ise 04/10/2017 tarihinde ... A.Ş ye devrettiğini, ...ın bağımsız bölümden ... nolu bölümü 24/05/2017 tarihinde imzalanan devir protokolü ile ... Ltd Şti' ye devrettiğini, ...'ın söz konusu bağımsız bölümlerden ... ve ... nolıı olanları; 29/09/2016 tarihinde imzalanan devir protokolü ile ... A.Ş' ye devrettiğini, tüm bu devriler gerçekleştikten sonra 16.10.2017 tarihinde ... Ltd. Şii. ilk devri yaptığı ...'a ihtarda bulunarak kendileriyle yapılan protokol kapsamında ödeme taahhütlerine uyulmadığı bahsiyle, taşınmaz devir sözleşmelerinin feshi ihtarında bulunduğunu, akabinde ... Ltd, Şti. müvekkili şirkete 09.11.2017 keşide tarihli ihtarname ile ... ile olan devir sözleşmesini feshettiğini bu sebeple gayrimenkulün şirketlerine devir ve teslimi talep ettiğini, bu durum üzerine müvekkili şirket tarafından, Beyoğlu ... Noterliğimin 12.03.2018 tarih ve ..., ..., ..., ... yevmiye sayıları île kayıtlı ihtarnameleri keşide edilerek tüm temlik muhataplarına; ihtilafa konu taşınmazların aidiyetlinin masraf ve sorumluluğu gerçek hak sahibi muhataba ait olmak üzere, yetkili ve görevli mahkemece tayin olunacak yere tevdi edileceğini, anahtarları tevdi edilen taşınmaz üzerindeki hak sahipliği kesinleşecek muhataba gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şartları kapsamında tapuda devir işleminin yapılacağı ihtaren bildirildiğini, yaşanan tüm bu sürecin sonrasında ise, davacı tarafça işbu dava ikame edildiğini ve mahkemeden uyuşmazlığa konu protokollerin feshi ve taşınmazların mülkiyetlerinin kendisine ait olduğunun tespiti istediğini, davacı tarafın ileri sürmüş olduğu iddialar haksız ve mesnetsiz olduğunu, bu iddialara dayanılarak ortaya konulan talepler her türlü hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, iş bu davanın yasaya usule ve örnek kararlara aykırı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; müvekkiline, maliki diğer davalı şirket olan ve tapuda İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, ... Mah. ... Ada, ... Pafta, ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde bulunan ... Projesinde yer alan ..., ..., ..., ... ve ... nolu bağımsız bölümler 19.07.2017 tarihli 4 ayrı protokol ile, davacının da onayı ile devredildiğini,müvekkilinin ... nolu bağımsız bölüm 24.05.2017 tarihli protokol ile ...'ye, ... nolu bağımsız bölüm 24.05.2017 tarihli protokol ile ... Ltd. Şti.'ye, ... ve ... nolu bağımsız bölümler ise 29.09.2016 tarihli protokol ile ... A.Ş.'ye devrettiğini,akabinde ise davacı tarafından haksız,ve yasaya aykırı dava ikame edildiğini, dava konusu sözleşmelerin müvekkiline ve diğer davalı arasındaki muvazaalı işlemler sonucunda yapıldığını, noter huzurunda yapılmayan sözleşmelerin geçersiz olduğu iddia edilerek 19.07.2016 tarihli devir sözleşmelerinin feshi ile davaya konu bağımsız bölümlerin davacıya ait olduğunun tespitini talep ettiğini ancak davacı tarafından kötü niyetli şekilde müvekkileli aleyhine ikame edilen davanın hem usule hem de hukuka aykırılık teşkil ettiğini beyan ederek davanın reddini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi tarafından; "davanın kısmen kabulüne kısmen reddine, davacı ile davalı ... arasında yapılan; İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, a-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi, b-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi, c-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi, d-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli Protokol başlıklı devir sözleşmelerinin ayrı ayrı feshine, davacının Protokole konu ..., ..., ... ve ... bağımsız bölümlerin davacıya ait olduğunun tespiti yönündeki talebin reddine, diğer davalı ...yönünden de taşınmazların davalı adına kayıtlı olmaması ve diğer davalı ile olan protokolün feshi talep edildiğinden davanın reddine, asli Müdahil ... Ltd.Şti.yönünden taşınmaz mülkiyeti devrediliğinden davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına, davaya konu taşınmazların mülkiyeti dava dışı kişilere adın kayıtlı olduğundan üzerindeki "Davalıdır" şerhinin kaldırılmasına karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçeleriyle 1-DAVANIN KISMEN KABULÜNE KISMEN REDDİNE, Davacı ile davalı ... arasında yapılan; İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, a-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi, b-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi, c-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi, d-... Projesinde yer alan ... no’lu bağımsız bölüm 19.07.2016 tarihli Protokol başlıklı devir sözleşmelerinin ayrı ayrı FESHİNE, 2-Davacının Protokole konu ..., ..., .. ve ... bağımsız bölümlerin davacıya ait olduğunun tespiti yönündeki talebin REDDİNE, 3-Davalı ...yönünden davanın REDDİNE, 4-Asli Müdahil ... Ltd.Şti.yönünden davanın konusuz kalması nedeniyle KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, 5-Davaya konu taşınmazların üzerindeki "Davalıdır" şerhinin KALDIRILMASINA karar verilmiştir. Karara karşı davacı ve davalı ... tarafça istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. Davacı vekili istinaf başvurusunda özetle; davalı timur gayrimenkul yönünden davanın reddine karar verilmesi hukuka aykırı olduğunu, Davalı ...'de devir sözleşmelerinde satıcı sıfatıyla bulunduğunu, yapılan tüm işlemlerde bu davalını sorumluluğu bulunduğunu, bu sözleşmelerin feshedilmesi nedeniyle davalı ... yönünden de davanın kısmen kabulüne karar verildiğini, hüküm kısmında sadece ...'ın sorumlu tutulup davalı ... yönünden davanın reddine karar verimesi hukuka aykırı olduğunu, dava konusu olan 4 farklı devir sözleşmesinde de davalı ... davalı ... ile birlikte imzası bulunduğunu, hüküm kısmında, ayrıca davalı ...'ün ismi geçmeli veya '' davacı ile davalılar arasında yapılan...'' şeklinde düzeltilmesi gerektiğini, davanın sadece ...'a açılmamış, devir sözleşmelerinde satıcı sıfatıyla bulunması, satış vaadi sözleşmelerinin bu davalı ile yapılması ve bu davalının tüm işlemlerden sorumlu olması nedeniyle asıl taraf olarak ...'e karşı da açıldığını, kararın gerekçe kısmının son paragrafında; '' başlıklı devir sözleşmelerinin ayrı ayrı feshine, davacının Protokole konu ..., ..., ... ve ... bağımsız bölümlerin davacıya ait olduğunun tespiti yönündeki talebin reddine, diğer davalı ...yönünden de taşınmazların davalı adına kayıtlı olmaması ve diğer davalı ile olan protokolün feshi talep edildiğinden davanın reddine,'' şeklinde tamamen hatalı bir tespitte bulunulduğunu, davalı ... dava konusu arsa üzerinde yüklenici/inşaat sahibi/müteahhit pozisyonunda olduğunu, dava konusu taşınmazların arsası ... Holdinge ait olup davalı ... ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkili şirketin davalı ...'dan taşınmaz satın aldığını, dava açıldığı zaman taşınmazların tapularının olmadığını, müvekkili şirket proje üzerinden yapılan satış dava konusu yerleri satın aldığını, tapuların sonradan çıktığını, bu sebeple davalı ... adına tapu olmaması hükmünün hatalı olduğunu, ilerleyen aşamalarda tapuların davalı adına geçtiğini, davalının da başkalarına sattığını, - Yine gerekçede belirtilen diğer davalı ile olan protokolün feshi talep edildiğinden ifadesi de sorun teşkil ettiğini, davanın 4 ayrı devir protokolünün feshine ilişkin olup 4 ayrı devir protokolünün feshedildiğini, - Gerekçe ve hüküm kısmındaki çelişkinin giderilmesi için tavzih dilekçesi verildiğini, ancak çelişkinin giderilmediğini, - Davanın kısmen kabulüne karar verildiği için davalı ...ün müvekkili lehine vekalet ücreti ödemesi gerektiğini, mahkeme kararına göre usul yönünden dava red edildiği için vekalet ücretinin dava değeri üzerinden nispi değil, maktu vekalet ücreti olarak hükmedilmesi gerektiğini, esas yönünden dava kabul edilmiş devir sözleşmelerinin feshine karar verilmiş olduğunu, bu devir sözleşmelerinde davalı ... Satıcı olarak bulunmakta olup davalı ...'ün müvekkili şirket aleyhine vekalet ücreti ödemesi gerektiğini, -Karar gerekçesinin çelişkili olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemiştir. Davalı vekili ... istinaf başvurusunda özetle; karar hukuka, kanuna ve hakkaniyete aykırı olduğunu, müvekkilinin husumeti dahi bulunmadığı bir davada taraf olarak gösterilmesi, kararın gerekçelendirmesi, usulen ortaya konulan tüm hususlara açıkça itiraz ettiklerini, yapılacak istinaf incelemesi neticesinde mahkemece verilen bu kararın müvekkili yönünden kaldırılması, davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesi tarafından 07/06/2021 tarihli ek kararla, Davalı ... vekilinin, verilen kesin süre içerisinde bildirilen istinaf harç ve masraf eksikliğinin tamamlanmadığı anlaşıldığından HMK. 344/1 maddesi uyarınca istinaf başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Dava taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve mülkiyetin tespiti talebine ilişkin olup uyuşmazlık davacının fesihte haklı olup olmadığı noktalarındadır. Dosya kapsamından; davacı şirket tarafından davalı ... A.Ş(...) tarafından inşa edilen ... projesinde yer alan davaya konusu İstanbul İli Bakırköy İlçesi ... Mahallesi ... ada, ... parsel ... blok ... nolu, ... blok ... nolu, ... blok ... nolu bağımsız bölümlerin (... nolu, ..., ve ...nolu) bağımsız bölümlerin 12.07.2016 tarihli gayri menkul satış vaadi sözleşmesi ile, yine aynı projede yer alan İstanbul İli Bakırköy İlçesi ... Mahallesi ... ada, ... parsel ... blok ... nolu bağımsız bölümün 29.06.2016 tarihli gayri menkul satış vaadi sözleşmesi ile davacı şirket tarafından davalı şirketten satın aldığı, davacı şirketin davalı şirketten satın aldığı dava konusu dava konusu İstanbul İli Bakırköy İlçesi ... Mahallesi ... Ada, ... Parsel ... Blok ... Nolu, ... Blok ... Nolu, ... Blok ... Nolu Bağımsız Bölümlerin (... nolu, ..., ve ... nolu) İstanbul İli Bakırköy İlçesi ... Mahallesi ... ada, ... parsel ... blok ... nolu bağımsız bölüm vasıflı taşınmazlardaki tüm hak ve alacaklarını diğer davalı ... 19.07.2016 tarihli protokol (...'in kefil olduğu, ...'ın Şahit olduğu protokol) ile 8.750.000 Amerikan Doları karşılığı devir ettiği, davalı şirketin de 19.07.2016 tarihli temlik işlemine onay verdiği, davacı şirket ile davalı ... arasında akdedilen 19.07.2016 tarihli protokolün 5. maddesinde devir bedelinin protolde yazıldığı şekilde ödenmemesi halinde davacı şirketin diğer davalı şirket arasında akdedilen dava konusu taşınmazlara ilişkin 12.07.2016 tarihli gayri menkul satış vaadi sözleşmesi ve 29.06.2016 tarihli gayri menkul satış vaadi sözleşmesi fesih edebileceği, fesih bildirimi halinde devir sözleşmesinin tüm sonuçları ile hukuken ortadan kalkacağı yönünde şart anlaşma koyulduğu, ancak davalı ...'ın davacı şirket ile davalı ... arasında akdedilen 19.07.2016 tarihli protokolde belirtilen devir bedelini ödemediği, davalı ...'ın maddi durumunun iyi olduğu, müvekkil şirkete ödemelerinin zamanında yapabileceği güce sahip olduğu yönünde protokole kefil olan ...'in ve diğer davalı şirketin satış müdürü ve satış temsilcileri tarafından aldatıldığını, bu sebeple dava konusu sözleşmelerin davalılar arasındaki muvazaalı işlemler sonucu yapılmış olması sebebi ile 19.07.2016 tarihli protokolde belirtilen devir sözleşmelerini feshine ve dava konusu taşınmazların davacı şirkete ait olduğunun tespitine dair açılan dava olduğu anlaşılmaktadır. Somut olayda, davaya konu taşınmazların tapuya kayıtlı olduğu, yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği bağımsız bölümlerin sözleşme tarihlerinde kat irtifakı ile tapuya tescil edilmediği, ancak ana parsel olarak taşınmazların tapuya kayıtlı oldukları anlaşılmaktadır. Davacı adi yazılı sözleşmelerle dava konusu bağımsız bölümlerin satışının vaad edildiği, kendisi tarafından da bu taşınmazların davalıya satışının vaadedildiğini, sözleşmede öngörülen bedellerin ödenmemesi nedeniyle sözleşmelerin feshi ile bağımsız bölümlerin kendisine ait olduğunun tespitiyle bu sözleşmelerin feshini talep etmiş, ancak bedele ilişkin talepte bulunmamıştır. Davalı ... tarafından ek karara karşı istinaf kanun yoluna başvurulmamış olmakla bu davalı yönünden sözleşmelerin feshine ilişkin karar kesinleşmiştir. Davacı diğer davalı şirket yönünden sözleşmenin feshine karar verilmesini talep etmiş ise de davalyı şirketin sözleşmelere onay veren olduğu, sözleşmenin tarafı olmadığı gözetildiğinde bu davalı yönünden davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur. Davacının vekalet ücretine önelik istinaf itirazı yönünden yapılan değerlendirmede ise, davalı ... yönünden mahkemece sözleşmenin feshinin talep edilip edilemeyeceğine ilişkin esastan değerlendirme yapılmış ve esastan karar verilmiştir. Davacının ileri sürdüğü şekilde husumete ilişkin verilen karar bulunmamaktadır. Bu haliyle vekalet ücretine ilişkin istinaf itirazları da yerinde görülmemiştir. Bu itibarla, davacının istinaf isteminin HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince reddine dair aşağıdak işekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
KARAR: Davacının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine, Alınması gereken 80,70 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 59,30 TL harcın mahsubu ile bakiye 21,40 TL'nin istinaf eden davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden üzerinde bırakılmasına, İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa karar kesinleştiğinde istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.17/03/2022