T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
3. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2024/2748
KARAR NO: 2025/1142
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 12/06/2024
NUMARASI: 2020/475 E - 2024/572 K
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 29/04/2025
Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak,ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle,dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkili şirket ile davalı arasında ; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mah. ... mevki, ... pafta ... Ada ... parselde kayıtlı 1.366,13 m2 büyüklüğündeki taşınmazın malikleri ile akdetmiş olduğu Kadıköy ... Noterliği 22.9.2017 tarih ve ... yevmiye nolu, Beyoğlu ... Noterliği'nin 24.04.2017 tarih ve ... yevmiye nolu, Beyoğlu ... Noterliği'nin 07.04.2017 tarih ve ... yevmiye nolu, Beyoğlu ... Noterliği'nin 11.04.2017 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleş- mesi ile davalının yapımını üstlendiği inşaatın, müvekkili tarafından finans desteği ile ortaklaşa yapılmasına dair Kadıköy ... Noterliği'nde 04.10.2017 tarih ... yevmiye nolu proje bazında iş ortaklığı sözleşmesi akdedildiğini, tarafların iş bu sözleşme ile " yapılan inşaatın başlangıcından bitimine kadar her türlü teknik ve finansman ve vergi giderlerine payları oranında (%50 oranında) katılacağı ve vergi sigorta primlerinin son gününden en az bir gün önce payına düşen kısmı yüklenici ortak hesabında ödeneceği" husu- sunda anlaşmaya vardığını,sözleşme gereğince müvekkili şirketin finansör ortak davalının ise yükle- nici ortak adıyla anıldığını, müvekkilinin toplantılar ve ödeme planları çerçevesinde üzerine düşen edimlerini yerine getirdiğini, hatta arsa malikleri ile yapılan 23.07.2018 tarihli zeyilname gereğince sözleşmede aksama olmaması amacıyla 500.000,00 TL tutarında banka teminat mektubunun 1/2-1/2 oranında olması gerekirken müvekkili tarafından tedarik edildiğini, davalının ortaklık dışı mali sorunları nedeniyle halen davalı adına kayıtlı duran ve kat irtifakının tesisi ile müvekkili adına tescili gereken Kadıköy İlçesi ... Mahallesi ... Mevkii, ... pafta ... Ada ... parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölümün devir ve tescilinin halen gerçekleştirilmediğini, davalının kusur ve tutum ve davranışları nedeniyle sözleşmeye ek sözleşme gereğince var olan ceza şartları, ipoteklerin fek edil- memesi ya da banka teminat mektuplarını iade edilmemesi nedeniyle oluşturulacak muhtemel zarar- lardan ötürü rücu dava hakkını saklı tutarak iş ortaklığı sözleşmesindeki paylaşım gereği müvekkiline ait olan Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi ... Mevkii, ... pafta ... Ada ... parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölüme tedbir ve davalıdır şerhi konulmasını, Kadıköy İlçesi , ... Mahallesi ... Mevkii, ... pafta ... Ada ... parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölümdeki taşınmazın her türlü takyidattan ari olarak müvekkili şirket adına tescilini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; Müvekkilinin İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi ... Mevkii, ... pafta ... Ada ... parselde kayıtlı arsa üzerinde mevcut binaların tamamen yıkılması ,yerine bina ve bağımsız bölümler yapmak üzere arsa sahipleri ile anlaştığını, buna ilişkin olarak 04.07.2017 tarihli ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Söz- leşmesi imzalandığını, bu sözleşmenin ardından müvekkili ile davacı arasında Kadıköy ... Noterliği'nde 04.10.2017 tarihli ... yevmiye numaralı İş Sözleşmesi akdedildiğini ve bu sözleşme gereğince, "müvekkili ve davacı tarafın, müvekkili ve kat malikleri arasında imzalanan sözleşme istinaden iş ortaklığı kuracağı, davacı tarafın kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müvekkilinin tüm maddi sorumlu- luğunu finansör ortak olarak yarı yarıya paylaşacağı"nın kararlaştırıldığını, sözleşmesinin 4.1 maddesinde belirtilen toplantıların taraflarca düzenli olarak gerçekleştirildiğini ve harcamaların liste halinde kayıt altına alındığını, yapılan harcamalara ilişkin listelerde her iki tarafın da imzasının olduğunu, kat maliklerinin kiralarının dahi henüz ödenmediğini, sözleşmede görüldüğü üzere inşaatın süresinde yapılması için ödemelerin zamanında yapılması gerekirken davacı tarafından ödemelerin uzun vadeli çeklerle yapıldığı ve inşaat işleyişinin aksamasına sebep olduğunu, keza inşaat malzemelerinde yaşa- yan maliyet artışlarının da işin uzamasına sebep olduğunu, davacı tarafından müvekkiline yeterli finansal desteğin sağlanmadığını, davacı tarafın ödeme planına uygun şekilde ödeme yapmamış olması nedeniyle müvekkilinin zor durumda bırakıldığını, inşaatın ilerleyebilmesi ve müvekkili ile davacı arasında ortaklık sözleşmesinin ayakta kalabilmesi için müvekkilinin bugüne dek maddi manevi anlamda elinden geleni en iyisini yapmaya çalıştığını, kendisine ait olmayan masrafları dahi üstlendiğini, sözleşmeye uygun olarak davacı tarafından yapılan ödemeler doğrultusunda 6 taşınmazın 5'inin devredildiğini, tüm ödemelerin yerine getirildiği iddiasının ispat borcunun davacıda olduğunu, davacı yeterli maddi desteği karşılamamış ise de müvekkilinin hukuki sorumluluğu nedeniyle inşaata devam ettiğini, geri kalan son taşınmazın devrinin şu aşamada mümkün olmadığını, inşaatın gelinen aşaması değerlendirildiğinde en az 1.500,000,00 TL civarında ödeme yapılmasının gerektiğini , dava- cının edimlerini tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle işlerin zora sokulduğunu ve sürüncemede kaldığını, ihtiyati tedbir koşullarının oluşmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi'nce: 1-Davacının davasının KISMEN KABULÜ ile, a-) İstanbul Kadıköy İlçesi, ... Mah. ... Mevkii, ... Pafta, ... Ada, ... Parsel, ... no'lu bağımsız bölümde davalının adına kayıtlı hissenin iptali ile davacı adına KAYIT VE TESCİLİNE b-) Mahkeme kısa kararından bir örneğinin ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü'ne gönderilmesine c-) Davacı tarafça takyidatlardan ari bir şekilde tescil talep edilmiş ise de , takyidat sahipleri davada taraf olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
İstinaf Başvurusu: Hüküm davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir. Davalı vekili istinaf dilekçesinde; İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/475 Esas sayılı dosyasının müvekkilinin dava dışı arsa sahipleri ile imzalamış olduğu Kadıköy ... Noterliği'nin 22.09.2017 Tarih ve ... Yev numaralı, Beyoğlu ... Noterliği'nin 24.04.2017 Tarih ve ... yevmiye numaralı, Beyoğlu ... Noterliği'nin 07.04.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı, Beyoğlu ... Noterliği'nin 11.04.2017 Tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne istinaden taraflar arasında imzalanmış olan Kadıköy ... Noterliğinin 04.10.2017 tarihli, ... yevmiye numaralı İş Ortaklığı Sözleşmesi oldu- ğunu, işbu sözleşmenin taraflarının tacir ve sözleşmenin adi ortaklık sözleşmesi vasfı arz ettiğini, İşbu adi ortaklık, proje bazlı kurulduğundan proje tamamen sona ermediği sürece tarafların borçlarının da sona ermeyeceğini, dava konusu inşaat "İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel" adresinde yer aldığını ve henüz iskan dahi alınmadığını, bu nedenle adi ortaklığın devam ettiğini, Huzurdaki dava kapsamında dava konusu talep ise kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kap- samında davacı taraf üzerine bırakılan taşınmazın davacı adına tescilinden ibaret olup davacı taraf hiçbir şekilde sözleşmenin feshi yönünde talep ve iradesinin bulunmadığını, Mahkemece öncelikle dava konusu taşınmazın değerinin tespiti, daha sonra ise dava- cının dava tarihinde borçlu olup olmadığı yönünde bilirkişi raporu alındığını, Davacı ve müvekkilinin, adi ortaklığın yaklaşık 2.5 yılında her ay sonu mali tablolar düzenlediğini ce tarafların mali yükümlülüklerinin kayıt altına alındığını, işbu kayıtlar dosyaya da sunulu olup taraflarca imzalandığını ve davacı tarafından da herhangi bir itirazda bulunulmadığını, Davanın açıldığı 06.10.2019 tarihi itibariyle, mali yükümlülüklerine ilişkin son tablo olan 2019 Eylül Ayı ve son tablo olan Şubat 2020 tutanağına bakıldığında da davacının adi ortaklığa borcu olduğunun görüleceğini,mali bilirkişi raporlarında her ne kadar sadece 2020 yılına kadar geçen sürede yapılan harcamalar değerlendirilmiş ise de, sözleşme kapsamında davacı tarafın finansör olarak kaynak sağlama borcunun devam ettiğini,bilirkişi raporunun hükme elverişli olmadığını ve itirazla- rının değerlendirilmediğini, netice itibariyle mali raporlarda davacının ikrarı olmasına rağmen mahke- mece dava tarihinde davacının borcu olmadığının belirtildiğini, Diğer yandan dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazdaki işlerin devam ettiğini,taşınmazın sözleşmedeki aşamaya gelip gelmediğinin tespiti yönünden keşif yapılmadığını, adi ortaklık sona erdirilmeden ,tarafların hak ve borçları net bir şekilde ortaya konulmadan , tasfiye süreci gerçekleşmeden karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyanla kararın kaldırılmasını istemiştir.İstinaf sebepleri ve 6100 sayılı HMK'nun 355 md. ile sınırlı olarak yapılan incelemeye göre; Dava adi ortaklık payına isabet eden taşınmazın tapu kaydının iptali ce tescil talebine ilişkindir. Dosya kapsamından, Davalının İstanbul İli Kadıköy İlçesi ... Mahallesi ... Mevkii ... pafta ... ada, ... parselde kayıtlı 1366,14 m2 büyüklüğündeki taşınmaz üzerine inşaat yapmak üzere arsa malikleri ile Kadıköy ... Noterliği'nin 22.9.2017 tarih ve ... yevmiye nolu, Beyoğlu ... Noterliği'nin 24.04.2017 tarih ve ... yevmiye nolu, Beyoğlu ... Noterliği'nin 07.04.2017 tarih ve ... yevmiye nolu, Beyoğlu ... Noterliği'nin 11.04.2017 tarih ve ... yevmiye nolu Düzenleme şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdettiği, Bilahare davacı ile davalı arasında düzenlenen Kadıköy ... Noterliği'nin 04.10.2017 tarih ... yevmiye nolu İş Ortaklığı Sözleşmesi ile, davalının yukarıda belirtilen sözleşmeler ile yapımını üstlendiği işin birlikte yapımı hususunda ortaklık ilişkisi kurulduğu,bu sözleşmede davacının "finansör ortak " , davalının ise "yüklenici" ortak anıldığı, Sözleşmenin, 3. Maddesinde ; yapılan inşaatın başlangıcından bitimine kadar her türlü teknik ve finansman ve vergi giderlerine payları oranında ( % 50 oranında) katılacağı ve vergi sigorta primlerinin son gününden en az bir gün önce payına düşen kısmı yüklenici ortak hesabında ödeneceği", 7.maddede;"yüklenici ortak, İstanbul ili, Kadıköy İlçesi, ... mh. ... mevki, ... pafta parsel üzerinde Kadıköy Belediyesi tarafından verilecek İnşaat ruhsatı onaylı uygulama projesi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hükümleri dahilinde, Teknik şartnamede belirlenmiş şart ve koşullara uygun olarak inşaatı yapmakla yükümlüdür. Yüklenici ortak, kat irtifaklarını tesis edilmesi ile birlikte, finansör ortak payına düşen sürede belirlenen bağımsız bölümleri sözleşme gereğince tapu sicilinde finansör ortak adına devir ve tescili sağlamakla yükümlüdür." 8.maddede; taraflar işbu sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini, eksiksiz ve zamanında yerine getirme şartıyla Kadıköy ... Noterliği'nin 22.09.2017 Tarih ve ... Yevmiye numaralı, Beyoğlu ... Noterliği'nin 24.04.2017 Tarih ve ... Yev numaralı, Beyoğlu .... Noterliği'nin 07.04.2017 ... Yev numaralı , Beyoğlu ... Noterliği'nin 11.04.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince yüklenici ortakın payına düşen bağımsız bölümleri aşağıdaki şekilde paylaşmışlardır.Finansör Ortak ; 28,29, 32, 33,38 ,39 nolu bağımsız bölümlere,Yüklenici ortak: 30, 31, 34, 35, 36,37 nolu bağımsız bölümlere sahip olacaktır." Davacı ortaklık sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğinden bahisle sözleşmede belirtilen 38 nolu taşınmazın kendi adına tapuda tescilini talep etmektedir. O halde uyuşmazlık dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescili yönünden gereken koşulların oluşup oluşmadığı hususunda toplanmaktadır. Mahkemece Borçlar Hukuku - Sorumluluk -Sözleşme Uzmanı Prof. Dr. ..., İnşaat Mühendisi ... ve SMMM ...'den alınan 22.01.2024 tarihli ek raporda;
TEKNİK İNCELEME: Mahkemece verilen inceleme kararı doğrultusunda yapılan tespit ve incelemeler neticesinde düzenlenmiş bulunan 21.12.2020 tarihli kök bilirkişi raporu ve 21.11.2022 tarihli bilirkişi ek raporu mahke- meye sunulmuş olup, 21.12.2020 tarihli kök bilirkişi raporunda Mahkemece verilen görev çerçevesinde; -Dava konusu gayrimenkulün; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, ... Mahallesi, ... Sokak, No: ... adresinde bulunan ... Apartmanın ... kat, ... nolu dubleks daire olduğu, -Gayrimenkulün değerine olumlu veya olumsuz yönde tesir eden tüm unsurlar ayrı ayrı irde- lenerek dava konusu gayrimenkulün emsal karşılaştırma yöntemi ile Güncel Rayiç Değeri :1.620.000,00 TL, Dava tarihi olan 08.10.2019 tarihi itibariyle rayiç değeri : 1.316.910,19 TL olduğu hesap ve tespit edilmiştir. -21.11.2022 tarihli bilirkişi ek bilirkişi raporu ise; Davacının sunulan kayıtları uyarınca 2017- 2019 yılı arasında toplam 5.167.564,04 TL tutarında ödeme yapıldığının kayıtlı olduğu, ihtar / dava tarihinden sonra 2020 yılında 391.389,55 TL daha ödemenin kayıtlanması ile toplam 5.558.953,59 TL ödeme kayıtlı olduğu, Davalının sunmuş olduğu yukarıdaki incelemeleri yapılan belgeler ve dökümler kapsamında Aralık 2019 yıl sonu itibariyle inşaata yapılan harcama toplamının 8.370.988,12 TL olduğu, davacı ödeme- lerinin ise 4.494.923,98 TL olarak yer aldığı davacının tespit edilen ödemelerinin toplam harcamaların % 50 ' sinden fazlası olduğu, davalının iş ortaklığı sözleşmesi kapsamında davacının ödemiş olduğu belirlenen tutarın üzerinde ödeme yaptığına ilişkin tespite yarar kayıt olmadığı, Davacının iş ortaklığı sözleşmesi kapsamında ödeme yükümlülüğünü yukarıda tespit edilen miktarda yerine getirmesi sebebiyle finansör ortak olarak davaya konu edilen 38 nolu bağımsız bölümün davalı tarafından davacıya devir temlik edilmesi gerektiği, devir ve tescili yapılmadığı anlaşılan söz konusu bağımsız bölümün dava tarihi olan 08.10.2019 tarihi itibariyle rayiç değerinin 1.316.910,19 TL hesap ve tespit edildiği, yine söz konusu taşınmazlar üzerinde tapu kaydına göre 21.12.2020 tarihli raporda yer olan takyidatların bulunduğu, nihai takdirin mahkemeye ait olduğu yönünde görüş belirtilmiştir. Bu kez Mahkemece; “...Davalının bilirkişi raporuna karşı sunduğu itirazların değerlen- dirilmesi için ek rapor alınmak üzere dosyanın bilirkişi heyetine tevdiine..." karar verilmiştir. Davalı vekili 13.12.2022 tarihli dilekçesinde; “...Dava kapsamında ödemelerle ilgili olarak ticari defterlerin değil, mutabakatlarda belirtilen tutarların değerlendirilmesi - gerektiğini, bilirkişi raporunda davacı tarafın ticari defterlerinde 500.000,00 TL'lik teminat mektubunun yer aldığından bahsedildiğini, işbu ortaklık kapsamında tarafların finansal yükümlülükler bakımından ödeme borcunun yarı yarıya olduğunu, müvekkilinin de teminat mektubuna karşılık Edremit'te yer alan taşınmazı üzerine davacı lehine ipotek tesis ettiğini, bu hususun cevap dilekçesinde açıklandığını, yapılacak hesaplamalarda müvekkilinin yapmış olduğu ödemelere kaydının zorunlu olduğunu, bu anlamda bilirkişi raporunda bu hususta herhangi bir değerlendirme yer almadığından, yeni bir rapor alınmasının usul ve yasa gereği olduğunu...” belirtmiştir. Dosyasında bulunan belgeler üzerinde yapılan incelemede; ibraz olunan tarih, yevmiye numa- rası ve imzası bulunmayan resmi senet belgesinde; Balıkesir İli, Edremit İlçesi, ... Köyü, ... Mevkü, ... ada, ... parsel sayılı, 9.347,00 m2 alanlı, mesken - dubleks vasıflı ana taşınmaz üzerinde bulunan, F Blok, 2 + çatı katı, 11 nolu malın tamamı ... adına kayıtlı olup, bu kere malik ... iş bu gayrimenkulün tamamını; “... Bankası A.Ş. ile Velibaba - Pendik Şubesi ve diğer tüm şubeleri ile .... mukim ... San. Tic. Ltd. Şti. arasında yapılmış ve yapılacak tüm sözleşme ve taahhütler ile. ciranta ve / veya aval veren sıfatıyla kambiyo senetlerinden doğmuş ve doğacak borçlarımdan 460.000,00 TL kadar olan kısmı ile yazılı taşınmaz malımı bankaya teminat olarak (1.) derecede, boş ve serbest dereceden istifade etmesi, bundan başka, arada serbest dereceden istifade hakkı bulunmayan ipoteklerin mevcudiyeti halinde dahil söz konusu ipoteklerin atlanarak her boşalan dereceye yükselmesi kaydıyla, süresiz ipotek etmeyi kabul ediyorum..." şeklinde beyanda bulunmak suretiyle resmi senede işlendiği görülmüştür.
MALİ İNCELEME: Davalı tarafın itirazında bildirdiği hususlar kök raporda ve ek raporda tarafımızca incelenmiştir. Davalının sunduğu kayıtların dışındaki ve mutabakatlar içeriği incelenmiş ve mutabakatlara göre belirlenen masraflar ile davacının ödemelerinin sözleşmeye göre % 50 'lik kısmı karşıladığı hesaben belirlenmiştir. Ancak davalı sözleşme öncesi alınan ödeme ve itirazında bildirdiği; -Ortaklık sözleşmesinden önce ...'e 420.000,00 TL ödeme yapıldığını, işbu ödemenin davacı tarafın da sorumluluğunda olduğunun davacı tarafça kabul edildiğini, -Eski binanın yıkılması için hafriyatçıya 220.000.00 TL ödeme yapıldığını, -İnşaatın ruhsat, harç vs. resmi işlemleri için yaklaşık 300.000,00 TL ödeme yapıldığını, bu ödemelerin belediye dosyasında da bulunduğunu, -Yeni inşaat projesinin çizimi için mimara 200.000,00 TL ödendiğini, -Dava konusu taşınmazın yer aldığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 2017 yılında akdedil- diğini, inşaatın henüz iskan alamadığını, binaya verilen ruhsatın 5 yılının dolması nedeniyle yenilemeye ilişkin pek çok masrafın ortaya çıktığını, iskan alınabilmesi, yeni şantiye şefi için ödenmesi gereken tutar, ruhsatlar ve harçlar için de yeniden yaklaşık olarak 1.100.000,00 TL masraf çıktığını, -İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün ... E. sayılı dosyası kapsamında ortaklığın merkez ofisinin tahliyesi ve kira borcu için icra takibi başlatıldığını, bu kapsamda ödemenin müvekkili tara- fından yapılarak dosyanın kapatıldığını, keza ortaklığın merkez ofisinin tüm nakliye masrafının da müvekkili tarafından karşılandığını, -Yine bilirkişi raporuna yer alan alacak kalemleri dışında binadan kaynaklı olarak müvekkili aleyhine yapılan pek çok icra takibi ve dava da bulunduğunu iddia etmiş ise de,üm ödemelerin mali değer- lendirmeye alınabilmesi için belgenin sunulması gerektiği ,ortaklık borcu olarak değerlendirilmesi için teknik ve hukuki değerlendirmeye muhtaç olduğu, Ortaklığa ait olduğu belirlenebilir SGK borç tutarının dosyada mevcut olmaması sebebiyle SGK 'dan sorulması istenen bu hususta takdirin mahkemeye ait olduğu, İtirazda bildirilen “müvekkilinin aralarında yapmış olduğu ortaklık sözleşmesine istinaden davacının müvekkiline ödemekle yükümlü olduğu 1.200.000,00 TL'nin masrafların konusu olmaması olduğunu” hususunda ödeme belgelerinde “parsel ort. mahsuben “ açıklaması ile diğer ödemeler gibi yapıldığı , dola- yısıyla davacının yükümlülüğünün dışında başkaca bir yükümlülüğü sebebiyle davalıya ödeme yapılmasının dayanaklarının da dosyada bulunmaması kapsamında davacı ödemesi olarak hesaplanan ödemelerin hesabını değiştirecek dayanak tespit edilemediğinden takdirin Mahkemeye ait olduğu, Davacının ödediği belirlenen kısmın üstünde olduğunun değerlendirilebilmesi için, ortaklığın masraflarının ve giderlerinin somut belirlenebileceği şekilde sunulduğunda değerlendirilebileceği hususları mali incelemeler kapsamında değerlendirilmiştir.
GENEL DEĞERLENDİRME: 1) Davalı itiraz olarak özetle; davacının sözleşme kapsamında edimlerini yerine getirmediği halde huzurdaki davayı açarak, sözleşmede davacı payına düşün 38 nolu taşınmazın davacı adına tapuda tescilini (tapu iptal ve tescilini) talep ettiğini beyan etmiştir. 2) Davacının bu davadaki “tapu iptal ve tescil talebi” taraflar arasında akdedilmiş olan 04.10. 2017 tarihli İş Ortaklığı Sözleşmesine dayanmaktadır. O halde dava konusu uyuşmazlığın; dava tarihi itibariyle taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden davacının davalıdan dava konusu taşınmazın tapuda davacı adına tescilini (tapu iptal ve tescilini) talebe hak kazanıp kazanamadığı, noktasında olduğu kanaatine varılmaktadır. Şu halde işbu davada davalı özetle, davacının sözleşmeye istinaden yapmakla yükümlüğü olduğu, davacı payına düşen ödemeleri yapmadığı için (yani kendi borcunu henüz ifa etmediği için) davalının borcunu ifa etmesini davalıdan talep etme hakkına sahip olmadığını (TBK.md.97) iddia etmektedir. 3) Taraflar arasındaki sözleşmenin ilgili hükümlerinin (madde 3, madde 6) yorumundan çıkan anlama göre; sözleşme konusu inşaatın yapımı için gerekli olan masrafları davacı ve davalı % 50 - %50 oranlarında (eşit olarak) karşılamakla yükümlüdür.Sözleşmenin 6.1 nolu maddesi hükmüne göre; davacının payına düşen taşınmazlar (bağımsız bölümler) Kat İrtifakının tesisi ile kati (kesin) olarak belirlenip, sözleşme hükümlerinde engel olmadığı takdirde, tapu sicilinde ipotekli olarak (davacı adına) devir ve tescil edilecektir.Sözleşmenin 7 nolu maddesi hükmüne göre; yüklenici ortak (davalı), kat irtifaklarının tesis edilmesi ile birlikte, finansör ortak (davacı) adına devir ve tescili sağlamakla yükümlüdür.Sözleşmenin bu hükümlerinin yorumundan çıkan anlama göre; Kat İrtifakları tesis edilmiş ise ve sözleşme hükümlerinde engel olmadığı takdirde, davalının, davacı payına düşen bağımsız bölümleri davacı adına devir ve tescilini gerçekleştirme borcu muaccel olacaktır.Eğer davacının sözleşmeye istinaden ödemesi gerektiği halde ödememiş olduğu bir inşaat masrafı borcu bulunmakta ise, TBK.md.97 uyarınca davalı, bu borç ödeninceye kadar davacı payına düşen bağımsız bölümlerin davacı adına devir ve tescilini gerçekleştirmekten kaçınma hakkına sahip olacaktır. Fakat eğer davacının ödememiş olduğu bir inşaat masrafı borcu yok ise davalı, en geç davacının talebi üzerine, bu borcunu (davacı payına düşen bağımsız bölümlerin davacı adına devir ve tescilini gerçekleştirme borcunu) ifa etmesi gerekecektir. Aksi takdirde bu borcunu ifada gecikmiş ve temerrüte düşmüş olacaktır (TBK.md.117). Dolayısıyla da borcunu ihlal etmiş olacaktır (TBK.md.118). Takdiri tamamen Mahkemeye aittir. 4) Kök Rapordaki ve 1.Ek Rapordaki Teknik Tespitlere göre, Kat İrtifakı tesis edilmiştir. 1.Ek Rapordaki Mali Tespitler ile işbu 2.Ek Rapordaki Mali Tespitlere göre, dava tarihi itibariyle, davacının ödemediği bir inşaat masrafı borcu bulunmamaktadır. Dava dosyası içeriğine göre, davalının dava konusu bağımsız bölümün davacı adına devir ve tescilini gerçekleştirmekten kaçınmasına imkan verecek herhangi “sözleşmesel bir engelin” varlığı da anlaşılmamaktadır. Bu sebeplerle, 1.Ek Raporda da belirttiğimiz üzere, davacının bu davadaki “tapu iptal ve tescil talebinde” haklı olduğu, dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tapuda devri ve tescilinin gerçekleşmesi gerektiği kanaatine varılmakla, takdiri tamamen Mahkemeye aittir. 5) Son olarak; Dava tarihinden sonra davacının payına düşen bir masraf borcu doğmuş ise ve davacı da bu borcunu ödememiş ise, taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden davalının davacıya karşı, şu anda incelediğimiz bu davadan ayrı bir dava açmak suretiyle bu borcun ödenmesini davacıdan talep edebileceği (dolayısıyla da dava tarihinden sonraki tarihte doğmuş olan bu davacı borcunun, davacının şu anda incelediğimiz bu davadaki tapu iptal ve tescil talebini haksız hale getirmeyeceği, davacının bu davadaki talebine “hukuki engel” oluşturmayacağı) kanaatine varılmıştır" şeklinde görüş bildirilmiştir. Bilirkişi konusunda uzman bilirkişilerce düzenlenmiş olup, dosyadaki delillere uygun , içerdiği teknik inceleme ve gerekçe itibariyle hükme elverişlidir. Yapılan bilirkişi incelemesine göre davacının sözleşmeden kaynaklanan ve ispat edilen masrafların % 50'sini ödediği, dava konusu taşınmazın devri yönünden sözleşmede belirtilen şartların oluştuğu anlaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesince verilen kararda vakıa ve hukuki değer- lendirme noktasında, usul ve esasa aykırılık tespit edilmediğinden, davalının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 md gereğince reddine karar verilmiştir.
K A R A R: Yukarıda açıklanan nedenlerle; Davalının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 maddesi uyarınca reddine, Alınması gereken 89.958,00 TL karar ve ilam harcından, peşin alınan 22.489,50 TL harcın mahsubu ile bakiye 67.468,50 TL'nin istinaf eden davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, İstinaf yargılama giderlerinin istinaf eden üzerinde bırakılmasına, İstinaf sebebiyle yatırılan gider avansı bakiyesi varsa, karar kesinleştiğinde istinaf edene ilk derece mahkemesince iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.29/04/2025