T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
35. HUKUK DAİRESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
DOSYA NO: 2017/3532
KARAR NO: 2019/1981
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 04/07/2017
NUMARASI: 2010/734 Esas, 2017/579 Karar
DAVANIN KONUSU: Kira Sözleşmesinin İptali ve Kira Sözleşmesine Konu Taşınmazın Sözleşmeye Uygun Kullanıma Sunulmaması Nedeniyle Tazminat
İSTİNAF TARİHİ: 17/11/2017
KARAR TARİHİ: 19/11/2019
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğu anlaşıldıktan sonra ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf kanun yolu başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.Davalı şirket tarafından 2008 yılı Eylül ayında açılacağı bildirilen Alışveriş merkezinin 2009 yılı Ocak ayında açıldığını, bu nedenle üç ay boyunca fazladan işçi ücretleri ödendiğini, mecurun kaba inşaat olarak teslim alınarak sözleşme gereği tüm tadilatların ve inşaatın taraflarınca yerine getirildiğini, Mecurun kullanılır hale gelmesi ve işyerinin faaliyete geçmesi için 250.000 +650.000 USD harcama yapıldığını ancak imara aykırılıklar nedeniyle ... Belediyesi tarafından ruhsat verilmemesi ve akabinde işyerinin mühürlenmesi nedeniyle mecurun anahtarlarının teslim edildiğini belirterek kira aktidinin iptaline, sözleşme gereğince uğramış oldukları 82.446,46 TL maddi tazminat ile 40.000,00 TL manevi tazminatın davalıdan tazminini talep ve dava etmiştir.Mahkeme: Davanın kabulüne, kira sözleşmesinin feshedildiğinin tespitine, 82.446,46 TL maddi tazminatın davalıdan, dava ve ıslah tarihleri nazara alınarak faiziyle birlikte alınmasına, manevi tazminat talebinin reddine karar vermiştir.İstinaf sebepleri: Davalının 12/10/2017 tarihinde süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde özetle; kiralanann mecurun hukuki niteliği bilinerek, mevcut durumu bilinerek kiralandığını, davacının bir yıl süre ile hiç kira ödemeden ticaretine devam ettiğini, davacının kötüniyetli olduğunu, mahkemenin usulüne uygun tutulmayan davacının ticari defterlerini delil olarak kabul ederek talep ve itirazları dikkate alınmadan hazırlanana bilirkişi raporları doğrultusunda verdiği kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu;190, 191. maddeleri,Türk Medeni Kanunu 6. maddesi,Türk Borçlar Kanunu 299, 313, 314, 315. maddeleri, İcra İflas Kanunu 67, 68, 269, 269/a. 269/b, 269/c maddeleri,Yargılama konusu olayda: Taraflar arasında 30/06/2008 tanzim ve başlangıç tarihli, üç yıl süreli işyeri kira sözleşmesi bulunduğu, sözleşmenin özel şartlarında sözleşmenin başlangıç tarihinin sözleşmenin imza tarihi olduğu, kira süresinin alışveriş merkezinin açılış tarihinden üç ay sonra başlayacağı, sözleşmenin kendiliğinden yenilenmeyeceği ve kiralanan yerin 30/06/2008 tarihinde teslim edildiğinin belirlendiği, Davacının, davalı şirket tarafından 2008 yılı Eylül ayında açılacağı bildirilen Alışveriş merkezinin 2009 yılı Ocak ayında açıldığını, bu nedenle üç ay boyunca fazladan işçi ücretleri ödendiğini, mecurun kaba inşaat olarak teslim alınarak sözleşme gereği tüm tadilatların ve inşaatın taraflarınca yerine getirildiğini, mecurun kullanılır hale gelmesi ve işyerinin faaliyete geçmesi için 250.000 +650.000 USD harcama yapıldığını ancak imara aykırılıklar nedeniyle Beşiktaş Belediyesi tarafından ruhsat verilmemesi ve akabinde işyerinin mühürlenmesi nedeniyle mecurun anahtarlarının teslim edildiğini belirterek kira aktidinin iptali ile uğranılan maddi zararlar ile manevi zararının tazminini talep ettiği,Davacının 05/06/2014 tarihinde harcını da yatırarak maddi tazminat talepli davasını bilirkişinin belirlediği bedel üzerinden ıslah ettiği, Davalının ise, davacının kira bedeli ödeme yükümlülüğünün AVM'nin açılış tarihinden itibaren üç ay sonra başladığını, 17/04/2009 tarihinde ödeme yükümlülüğünün başladığı tarihten, fesih ihtarının keşide edildiği 02/04/2010 tarihine kadar mecurun fiilen kullanılmasına rağmen kira bedeli ödenmediğini,Davacının çalışma ruhsatı alamaması durumunda, yaşanan problemi davalı şirkete ihbarla yükümlü olduğu halde bu yönde ihbarda bulunulmadığını, davacı şirketin, davalı şirket tarafından hapis hakkı uygulamasından sonra fesih bildirimiyle rehinli malları kaçırarak mecuru terk ettiğini, davacının haksız ve kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunduğu,Mahkemenin taraf delillerini topladığı, davacının zarar kalemlerini belirlediği defter, belge ve faturalarını dosyaya sunduğu, yine davacı tarafça gönderilen 02/04/2010 tarihli (davalıya 13/04/2010 tarihinde tebliğ edilen) fesih ihtarının dosya içeresine alındığı, ihtarnamede, gayrimenkulun ruhsatının bulunmaması nedeniyle belediye başkanlığı zabıta müdürlüğünce işyerinin kapatılarak mühürlendiği, bu nedenle gayrimenkulün ruhsatının olmadığının ortaya çıktığını, hukuki ayıplı olarak kiralama nedeniyle kira sözleşmesinin tek taraflı olarak fesh ettiklerinin belirtildiği, yine anahtar teslim belgesinin dosya içerisine alındığı, mecura ilişkin anahtarların 30/03/2010 tarihinde davacı şirket çalışanı tarafından teslim alındığının görüldüğü, Beşiktaş Belediye Başkanlığının 30/12/2011ve 22/01/2010 tarihli yazılarında Belediye Kanunu, İşyere Açma Çalışma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmündeki Kararrnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun, Gayri Sıhhı Müessese Yönetmeliği gereğince belediye ruhsatına tabii iken işyerinin ruhsatsız faaliyet gösterdiği, belirlenen süre sonunda ruhsat almadığı, bu nedenle işyerinin mühürlenerek faaliyetten men edildiğinin bildirildiği, ayrıca bu yazı ekinde mühürleme tutanakları ve faaliyetten men ihtarının bulunduğu, yine Belediye Başkanlığı İmar Ve Şehircilik Müdürlüğünün projeyle birlikte gönderdiği 27/06/2011 tarihli yazıda ise, dava konusu parsele ait yapı tatil tutanağı bulunduğu, yapı kullanma izin belgesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmediğinin belirtildiği,Mahkemenin, taraf defter ve belgeleri üzerinde bilirkişi incelemesi ve yine mahallinde keşif icra ederek rapor tanzimi talep ettiği, Sunulan mali müşavir, mimar, inşaat mühendisi ve hukukçu bilirkişi tarafından hazırlanan bilirkişi raporunda, AVM'nin açılış tarihinin 17/01/2009 olduğu, mecurun davalının edimlerinin yerine getirmemesi nedeniyle mühürlenmesinden dolayı uğradığını iddia ettiği zarar kalemlerinin davacı defter kayıtlarına göre 305.392,05 TL olduğu, davalının defterlerinde ise davacıdan 185.346,85 TL kira bedellerinden dolayı alacaklı durumda olduğunun bildirildiği ve ayrıca mecurun kiracıya teslim edildiği 17/01/2009 tarihinden anahtar teslim tarihine kadar gerekli ruhsatın davalı mal sahibi tarafından temin edilememesi nedeniyle davacının tek taraflı fesihte haklı olabileceği, davacı yanca sunulan faturaların dava konusu taşınmaza ait olduğu ve defter kayıtları ile uyuştuğunu, fatura kayıtları ve defter kayıtları birlikte incelenmek suretiyle, davacının iddia ettiği zarar kalemlerine ilişkin kayıtların toplamının 285.429,52 TL olduğu, sabit ve mobil kalem olarak adlandırıldığında mobil kalem tutarı toplamının 202.983,06 TL (bilgisayar, yazarkasa, mutfak malzemeleri, sandalye vs.), sabit (tesisat, seramik işleri vs.) kalem tutarı toplamının 82.446,46 TL olduğunu bildirdikleri, mahkemenin, kira sözleşmesinin fesh edildiğinin tespiti ile bilirkişi raporu doğrultusunda 82.446,46 TL 'den 10.000,00 TL'sinin dava tarihinden geriye kalan 72.446,46 TL'nin ıslah tarihi olan 06/06/2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, davacının manevi tazminet talebi ile fazlaya ilişkin talebinin reddine karar verdiği, Kira sözleşmesinin eki olan Bölüm 1. Kirayaveren Tarafından Gerçekleştirilen İşler başlıklı bölümün incelenmesinde, mecurun kaba inşaat halinde kiracıya teslim edildiği ve kirayaveren tarafından ticaret merkezi açılana kadar yapılacak imalatların neler olduğunun belirlendiği, kira sözleşmesi ve eklerinde sözleşmenin feshine ilişkin bir düzenleme bulunmadığı,BK 301. madde ve BK 249. madde gereği kirayaverenin kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurma yükümlülüğü bulunduğu, davacının işyerinde ruhsat alamamasında davalı kirayaverenin kusuru bulunduğu, mecurun oturma izninin iskanının bulunmadığı ve kirayaverenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde kiracının akdi feshedebileceği, dolayısıyla bu durumda feshin haklı kabul edilmesi gerektiği, sözleşmeden kaynaklanan zararın müsbet zarar olabileceği gibi menfi zarar da olabileceği, davacı dava dilekçesinde mecura yapılan masrafları talep ettiği, alınan raporda fatura konusu olan zarar kalemlerinin davacı defterlerinde kayıtlı olup olmadığının bilirkişi raporunda belirlendiği ancak bilirkişi raporunda sökülerek götürülmesi mümkün olmayan ve mecurda bırakılması zorunlu olan imalatlar olup olmadığının belirlenmediği ve kiralananda kalan imalatlar yönünden yıpranma payının da düşülmediği ancak bu hususta istinaf bulunmadığı,Davacı kiracının kira sözleşmesini fesih etmekte haklı olduğu, dava konusu ispat edilen maddi tazminatın davalıdan tahsili gerektiği anlaşılmıştır.Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M :Yukarıda açıklanan nedenlerle,Davalının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE, Peşin yatırılan istinaf başvuru ve karar harcının mahsubuna, bakiye 4.184,00 TL nispi karar harcının davalıdan alınmasına, bu hususta ilk derece mahkemesince harç tahsil müzekkeresi yazılmasına, İstinaf harcı ve posta masrafının istinaf talebinde bulunanın üzerinde bırakılmasına,Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,Dair karar dosya üzerinde, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile verildi. Kararın tebliğinden itibaren İKİ HAFTA içinde dilekçe verilerek Yargıtay'da temyiz edilebileceği açıkca anlatıldı.19/11/2019