T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
35. HUKUK DAİRESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
DOSYA NO: 2022/402
KARAR NO: 2022/1032
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 16/09/2021
NUMARASI: 2018/453 Esas, 2021/579 Karar
DAVANIN KONUSU: Hasılat Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak
İSTİNAF TARİHİ: 10/02/2022
KARAR TARİHİ: 12/04/2022
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ; İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğu anlaşıldıktan sonra ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesi tarafından düzenlenen rapor incelendi, istinaf kanun yolu başvuru dilekçelerinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı. Davacı:Davalı İl Özel İdaresinden 2886 sayılı yasa hükümlerine ve davalı idarenin ilan ettiği şartnameye göre 02/12/1997 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile hasılat kirası sözleşmesi yapılarak Sarıyer Büyükdere Fidanlığının kiralandığını, kiralama amacının meyve ve süs fidanı yetirtişmek olduğunu, bitki yetiştirme ruhsatı almak üzere 08/05/1998 tarihinde İstanbul Tarım İl Müdürlüğüne başvurduklarında mecurun bazı parsellerinde nematod hastalığının mevcudiyetinin nedeniyle ruhsat verilemediğini, bu hastalığın kira sözleşmesi yapıldığında mevcut olduğunun anlaşıldığını, kiraya verenin mecurun ayıbını gizlediğini ve mecuru sözleşmeye uygun kullanıma sunmadığını, sözleşmeye güvenerek yaptıkları yatırımlar, fidan bedelleri, ödedikleri kira, depozito ve teminat bedeli ile fidan bedelleri yanında mecura yapılan masrafların toplamının faiziyle birlikte davalıdan alınarak kendilerine verilmesini istemiştir. Davalı:Davacının fidanlık niteliğindeki mecuru 02/12/1998 tarihinde kiraladığını 06/06/2001 tarihinde mecurdan tahliye edildiğini, bu müddet zarfında kira borçlarını ödemediğini, temerrüt nedeniyle tahliye edildiğini, mecurun kullanıma uygun teslim edildiğini, davacının yaptığı masraflardan kiraya veren sıfatıyla sorumluluklarının bulunmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir. Mahkeme:Davanın kısmen 951.983,00 TL bölümünün kabulüne, fazlaya ilişkin talebin reddine karar vermiştir. İstinaf sebepleri:Davacı süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davada iki ayrı talep ileri sürdüğünü, ilkinin sözleşmenin feshi nedeniyle mecura yapılan yatırımlara ilişkin harcamaların iadesi, ikincisinin ise yatırımlar sonucunda elde edilmesi beklenen ve sözleşmenin feshi nedeniyle mahrum kalınan kar olduğunu, 20/09/2021 tarihli bilirkişi raporuyla zararının 951.983,00 TL, kar mahrumiyetinin 4.955.000,00 TL olarak belirlendiğini, dava konusu edilen 951.983,00 TL'nin davanın yirmi yıl fazla sürmesi nedeniyle hakkaniyet ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncellenmesinin istendiğini, bilirkişi incelemesi neticesinde 951.983,00 TL'nin 23.204.910,14 TL olarak güncellendiğini, bu miktarın dava dilekçesinde istenen bedel ile farklı olmadığını, bu nedenle de ek dava konusu da oluşturmayacağını, dava konusu edilen miktar için kesilen zaman aşımının uyarlanmış bedel için de kesilmiş olacağını, yoksun kalınan kara yönelik usuli kazanılmış hakkın dikkate alınmadığını, istinaf incelemesi sonucunda verilen kararı temyiz etmeyen davalının müspet zararın talep edilebilir olduğunu kabul ettiğini, istinaf incelemesi sonucunda müspet zararla ilgili inceleme yapılması gerektiği belirtildiğinden alacağın zaman aşımına uğramadığının Bölge Adliye Mahkemesinin kabulünde olduğunu belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir. Davalı süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; mecurun kiraya verildiğinde ayıplı olmadığına dair raporların dosya içerisinde olduğunu, bu raporların dikkate alınmadığını, kiracının ayıbı bilip bilmediğinin tartışılmadığını, ayıptan haberdar olarak sözleşme yapan davacının ayıptan kaynaklı talep hakkından feragat etmiş sayılacağını, zaman aşımının tüm alacak kalemleri yönünden söz konusu olduğunu, davacının dava dilekçesi ile kar kaybı istemediğini, taleple bağlılık ilkesini aşar şekilde hüküm kurulduğunu belirterek kararın kaldırılmasını istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu;190, 191. maddeleri, Türk Medeni Kanunu 6. maddesi, Türk Borçlar Kanunu 299, 301, 304, 305, 308. maddeleri, Yargılama konusu olayda:Dosyada bir örneği bulunan ve çekişme konusu olmayan 2886 Sayılı Yasa hükümleri çerçevesinde yapılan ihale neticesinde 02/12/1997 tanzim tarihli İstanbul ... Noterliğinin ... yevmiye nolu hasılat kira sözleşmesi bulunduğu, Sözleşmenin 7. maddesinde sözleşmeye konu fidanlıktaki hali hazırda bulunan fidan ve fideleri de belli bir bedel karşılığında kiracının devraldığı hususunun, yine sözleşmede işleticinin mevcut doğal yapıyı aynen muhafaza etmek ve iyileştirip bakmakla yükümlü olduğu hususunun düzenlendiği, Şartnamenin 1.maddesinde de arazinin tamamının kullanılır durumda olduğunun belirtildiği, Davacının bitki yetiştirme ruhsatı başvurusu neticesinde nematod hastalığı nedeniyle 70 adet parselden 28 tanesinde ruhsat başvurusunun reddedilmesi, diğer 42 parselde de ancak bir kısım tedbirlere uyulması koşuluyla bitki yetiştirilebileceğinin Tarım İl Müdürlüğünce bildirildiği, Davacının Sarıyer Sulh Hukuk Mahkemesinin 1999/68 D. İş sayılı dosyasıyla arazi üzerinde tespit yaptırdığı ve alınan bilirkişi raporunda sağlıklı parsellerle nematodlu parsellerin iç içe olduğu, bu durumun fidanlık faaliyetini engellediği, fidanlık alanının öncelikle nematoddan temizlenmesi, fidanlıkta meyve fidanı ve dış mekan bitki üretimi için uygun teknoloji ve üretim düzeninin yeniden kurulduktan sonra fidanlığın hasılat getirici bir duruma getirilmesi gerektiği, bu sonuca ulaşılabilmesi için en az 7 yıla ihtiyaç olduğunun bildirildiği, Sonrasında davalı idare ile sözleşmenin şartlara uyarlanmasının kararlaştırıldığı ve Bakırköy ... Noterliğinin 15/07/1999 tarih ... yevmiye nolu taahhütnamenin imzalandığı, ancak davalı idarenin taahhütname koşullarını düzenleyen İl Genel Meclisi Daimi Encümen Kararının uygulanmasından rücu ederek sözleşmeyi değiştirecek protokolü akdetmediği;
Davacının 1997 Aralık -1999 Aralık tarihleri arasındaki kira bedellerini ödediği ancak tarımsal ve ticari faaliyete başlayamadığı ve sonraki dönemler kirası da ödenmediğinden İstanbul 10. İcra Tetkik Mercii Hakimliğinin 2000/1695 Esas, 2001/58 Karar 01/02/2001 tarihli akdin feshi ve tahliye kararı verildiği,
İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/326 Esas, 2009/247 Karar sayılı dosyasında dosyamız davacısı ile birlikte dava dışı üçünçü bir şahsın yine dosyamız davalısı aleyhine açtığı muarazanın men'i davasında fidanlığın kira akdinin başından beri kullanılamaması nedeniyle işletme ve fidan bedelinin ödenmemesi ve yine kira bedellerinin ödenmemesinin talep edildiği, iş bu davada bu davanın neticesinin beklendiği, 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ilk kararının Yargıtay 13. Hukuk Dairesince bozulduğu ve bozma üzerine bir kısım kira bedellerinin tahsili yönünde kesinleşmiş mahkeme kararı bulunduğundan dava tarihindeki hukuki duruma göre kesinleşen mahkeme kararını ortadan kaldıracak şekilde hüküm tesisi mümkün olmadığı belirtilerek davacının kısmi sorumluluğu yönünde karar verildiği, İş bu davada mecurun ayıplı teslim edildiği ve sözleşmenin yapıldığı andan itibaren imkansız olduğu belirtilerek 1998-1999-2000 ve 2001 yıllarında yapılan yatırım ve masraflar nedeniyle 951.983.000.000 eTL zararın tahsilinin talep edildiği, Davalı idarenin ise davacı şirketin tahliye tarihi olan 06/06/2001 tarihine kadar geçersizlik iddiasıyla kira akdinin feshi davası ya da kira bedelinin tespiti davası açmak yerine kira bedellerini de ödemeyerek sonrasında bu davayı açtığını, ayıp iddiasının gerçeği yansıtmadığını ve tazminatın neye göre hesaplandığının da anlaşılamadığını, kira sözleşmesi hükümleri gereği dava dilekçesindeki bir kısım harcamaların talep edilemeyeceğini, ayrıca fidan bedellerinin depozito ve kati teminat bedellerinin de henüz ödenmediğini, davalı idarenin kusuru ve sorumluluğu bulunmadığını belirterek davanın reddini savunduğu, Mahkemece taraflar arasında yapılan sözleşme incelenmek kaydıyla davacı zararının bulunup bulunmadığı, yapıldığı iddia edilen yatırımların kalıcı nitelikte olup olmadığı, taşınmazın değerini artıracak nitelikte ve sebepsiz zenginleşmeye neden olacak nitelikte olup olmadığı hususunda 23/09/2002 tarihli hukukçu bilirkişiden, 17/03/2003 tarihli ziraat mühendisi bilirkişiden, 25/03/2004 tarihli Trakya Üniversitesi Tekirdağ Ziraat Fakültesinin 3 kişilik bilirkişi kurulundan raporlar alındığı, sonrasında bilirkişi kurulundan 10/02/2012 tarihli ek rapor alındığı ve yine daha sonra ayrı bir bilirkişi heyetinden bu kez 07/06/2012 tarihli bilirkişi raporunun alındığı ve bu heyetten ayrıca 24/09/2013 tarihli raporun alındığı ve son olarak mali müşavir, hukukçu ve ziraat mühendisi bilirkişiden oluşan bir heyete daha dosya tevdi edilerek 02/06/2016 tarihli bilirkişi raporunun dosya içerisine alındığı, Mahkemenin son rapora dayanarak davanın kısmen kabulüne karar verdiği, bu kararın istinaf edilmesi üzerine Dairemizin 2017/854-1312 Esas ve Karar sayılı ilamıyla "mahkemece, İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin bekletici mesele yapılan dosyasındaki Yargıtay ilamında da tespit edilen gizli ayıbın davacının tazminat talebinde haklı olduğunu belirlediği dikkate alınarak sorumluluğun miktarının tespiti için öncelikle davacının tacir olması, gizli ayıbı öğrendikten sonraki davalı tarafa yaptığı başvuruların ayıp ihbarı niteliği taşıyıp taşımadığı, sözleşmede ve şartnamede mecurun kullanılır durumda teslim edildiği hususu belirtilmekle bu husus da göz önüne alınarak delillerin değerlendirilmesi; Ayrıca alınan tüm raporlar arasında çelişki bulunup son raporun çelişkileri giderecek mahiyette olması gerektiğinden ilk raporlarla farklı olan düşüncelerin neden kaynaklandığının raporda açık bir şekilde ifade edilmesi gerektiği ve en önemlisi davacı tarafın kar mahrumiyetine ilişkin talebi yönünde raporda değerlendirme yapılması gerektiği, dava dilekçesinde davacının 818 sayılı TBK 105. maddeye taalluk eden ve fazlaya ilişkin hertürlü hakkı saklı tutularak 951.983,00.TL zararın tahsilini talep ettiği, munzam zararın kazanç kaybınıda içerdiği ve ayrıca 6098 sayılı TBK 112. madde ve 818 Sayılı BK'nun 96. maddesine göre alacaklının borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için bu yüzden bir zarara uğramış olması şartını araması ve sözleşmeden kaynaklanan zararın müsbet zarar olabileceği gibi menfi zarar da olabileceği, borçlunun edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idi ise aradaki farkın müsbet zararı göstereceği ve bu zararın kar mahrumiyetini de kapsadığı hususları dikkate alınarak, kar mahrumiyetine ilişkin delillerin toplanıp değerlendirilmesi" gerektiği kanaatiyle verilen kararın temyizi kabil olarak kaldırıldığı, Dosyanın gönderildiği ilk derece mahkemesince yeniden inceleme yapılmaksızın Dairemizce karar verilmesinin mümkün olduğu belirtilerek dosyanın iade edilmesi üzerine verilen kararın Dairemizin 2018/628-779 Esas ve Karar sayılı ilamıyla yeniden ve kesin olarak kaldırıldığı, Mahkemece devam eden yargılamada mali müşavir, hukukçu ve uzman entomologtan oluşan bilirkişi heyetinden iki ayrı ek rapor alındığı, bilirkişilerin; taraflar arasındaki ilişkiye konu mecurun davacıya gizli ayıplı olarak teslim edildiğinin dosyadaki mevcut raporlar ile sabit olduğu, davacının bu nedenle kâr mahrumiyet talebinde bulunabileceği, önceki bilirkişi heyetlerince, dosyaya mübrez emsal nitelikteki Çobançeşme Fidanlığına ait fizibilite raporunun ve Yalova Bahçe Kültürleri Araştırma Enstitüsünün 09/07/1996 ve 15/06/1990 tarihli Ankara Ziraî Mücadele Araştırma Enstitüsünün 05/07/2000 tarihli raporları incelendiğinde taraflar arasındaki ilişkiye konu mecurun ayıplı olarak teslim edildiği ve davacının kâr mahrumiyetinin dayanağı hususlarında çelişki kalmadığı, davacının 01/01/2001 tarihinden itibaren 4.955.000,00 TL kâr mahrumiyeti ve 951.963,00 TL yatırım harcama tutarları olmak üzere toplam 5.906.983,00 TL davacının alacağının hesaplandığı yönünde kanaat bildirdikleri, Davacının denkleştirici adalet ilkesine göre yeni rapor talebi üzerine alınan bilirkişi raporunda 1997-2011 yılları arasında ödenen 910.382,13 TL'nin denkleştirici adalet ilkesine göre 23.204.910,04 TL olduğunun bildirildiği, Davacının 16/06/2021 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini kar mahrumiyeti yönünden 4.955.000,00 TL ve denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenen 23.204.910,04 TL olmak üzere toplam 29.111.893,14 TL olarak ıslah ettiği, ıslah harcının yatırıldığı, Davalının ıslah dilekçesine karşı süresi içerisinde zamanaşımı definde bulunduğu, Mahkemenin ayıp ihbarının defi niteliğinde olduğu ve cevap dilekçesinde açıkça ayıp ihbarı itirazının davalı tarafça ileri sürülmediği, aksi kabul edilse dahi dava dilekçesi ekinde ek-6 olarak sunulan belgeye göre davacının 14/12/1998 tarihinde fidanlıkta nematod bulunduğunu davalıya bildirerek ihbar yükümlülüğünü yerine getirdiği, bilirkişi raporları arasında arazide nematod bulunduğuna ilişkin bir çelişki bulunmadığı, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2004/3474 esas, 2004/12391 karar sayılı ilamı ile davaya konu mecurun gizli ayıplı olduğunun kabul edildiği, taraflar arasında sözleşme imzalanmadan önce Atatürk Bahçe Kültürleri Merkez Araştırma Enstitüsü Müdürülüğünün 09/07/1996 tarih ve 25/1314 sayılı raporunda Büyükdere Fidanlığında 30 parselden ibaret olan 30550 m²'lik alanda nematod bulaşığı bulunduğunun tespit edilmesi nedeniyle davalının sözleşme tarihinden önce de kiralananın nematod hastalığı ile ayıplı olduğunu bildiği, kiraya verenin sözleşme süresince sözleşmeden beklenen kullanma ve işletmeye elverişli bir halde mecuru kiracıya teslim etme yükümlüğünü ihlal ettiği, Munzam zarar talebinin kazanç kaybını da kapsadığı hususları dikkate alınarak davacının 01/01/2001 tarihinden itibaren 4.955.000,00 TL kâr mahrumiyeti ve 951.963,00TL yatırım harcama tutarları olmak üzere toplam 5.906.983,00 TL alacağı bulunduğu kabul edilerek 951.983,00 TL'nin 26/06/2001 tarihinden itibaren işleyen ticari faizi ile birlikte davalıdan alınmasına, fazlaya ilişkin istemin zaman aşımı nedeni ile reddine karar verdiği, Davanın kısmen kabulü gerektiği, kararın ve gerekçesinin yerinde olduğu anlaşılmıştır. Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Yukarıda açıklanan nedenlerle, A)Davacının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE, Peşin yatırılan istinaf başvuru ve karar harcının mahsubuna, İstinaf harcı ve posta masrafının istinaf talebinde bulunanın üzerinde bırakılmasına, Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine, B)Davalının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE, Peşin yatırılan istinaf başvuru ve karar harcının mahsubuna, bakiye 48.742,00 TL nispi karar harcının davalıdan alınmasına, bu hususta ilk derece mahkemesince harç tahsil müzekkeresi yazılmasına, İstinaf harcı ve posta masrafının istinaf talebinde bulunanın üzerinde bırakılmasına, Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine, Dair karar dosya üzerinde, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile verildi. Kararın tebliğinden itibaren İKİ HAFTA içinde dilekçe verilerek Yargıtay'da temyiz edilebileceği açıkca anlatıldı.12/04/2022