T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
35. HUKUK DAİRESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
DOSYA NO: 2023/1885
KARAR NO: 2023/1828
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 15/03/2023
NUMARASI: 2022/1164 Esas, 2023/263 Karar
DAVANIN KONUSU: Tacirler Arasında Yapılmış Üst Hakkı Sözleşmesinden
Kaynaklanan Alacağın Tahsili İçin Başlatılan İcra Takibine
İtirazın İptali
İSTİNAF TARİHİ: 07/04/2023
KARAR TARİHİ: 09/10/2023
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ; İstinaf isteminde usul işlemleri tamam olduğundan, dairemiz üyesince düzenlenen rapor ve ilk derece mahkemesi dosyasının istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan asıl incelemesinde dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı; Davacı:Davalının 20/10/1999 başlangıç tarihli Yap-İşlet-Devret modeli ile Otel Ve Kongre Merkezi İnşaatı İle İşletilmesine İlişkin Sözleşme ve ek protokoller yapıldığını, aynı şekilde 17/01/2002 tarihli Yap-İşlet-Devret Modeli İle Otel İnşaatı Ve İşletilmesine İlişkin Sözleşme ve ek protokoller yapıldığını, 02/08/2010 tarihli sözleşme ile daha önce yapılan sözleşmelerin bu sözleşmeye aykırı biçimlerinin kaldırıldığını, 25/04/2011 tarihli sözleşme ile de 02/08/2010 tarihli sözleşmeye ek yeni bir sözleşme yapıldığını, bu sözleşmelerden farklı olarak 24/07/2007 tarihinde Bağımsız Ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesinin Resmi şekilde yapıldığını, Sözleşme uyarınca Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde 01/05/2005-01/05/2035 tarihlerini kapsar şekilde üst hakkı kurularak tapuya şerh edildiğini, bu sözleşmeye göre üst hakkı süresince ödenecek irtifak bedelinin kira bedeli yerine geçeceğini ve ayrıca kira bedeli ödenmeyeceğini belirterek ödenmeyen irtifak bedeline ilişkin olarak yapılan icra takibine haksız olarak itiraz edildiğini belirterek itirazın iptaline ve takibin devamına karar verilmesini istemiştir.
Davalı:Taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme:Taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir.
İstinaf sebepleri:Davacı süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; dava dilekçesinde taraflar arasındaki hukuki ilişkinin resmi şekilde yapılan üst hakkı sözleşmesi olduğu, davalının üst hakkı bedeli ödemekle yükümlü olduğu, davalıya tahsis edilen alanlarda üst hakkı ilişkisi kapsamında bağımsız ve daimi 30 yıl süreli üst hakkı tesis edildiği, davalı lehine üst hakkı tapusu tescil edildiği ve bu tapuya dayanarak davalının ipotekler tescil ettirdiği, krediler kullandığı hususunun açıklandığını, mahkemece verilen görevsizlik kararının yanlış olduğunu, üst hakkı sözleşmesinin resmi şekilde yapıldığını, üst hakkının devam ettiğini, mahkemenin dosyayı incelemediğini, üst hakkı sahibi olunan yerde malik gibi tasarruf edilmesi sebebiyle kiracı olunamayacağını, üst hakkı sözleşmesi geçersiz olsaydı üst hakkı tapusunun çıkarılamayacağını, mahkemenin görevsizlik kararında daha önce imzalanan yap, işlet, devret modelindeki sözleşmelere de kira sözleşmesi nitelendirmesi yaptığını, bunun da hatalı olduğunu, bu sözleşmelerin üst hakkı sözleşmesinin eki ve ayrılmaz parçası olarak ifade ettiğini, sözleşme hükmünün yorumlanamadığını, üst hakkı kurma sözleşmesinin 7. maddesinde "iş bu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından İDTM'ye tüm hak süresi boyunca ödenecek olan toplam ittifak hakkı bedelinin sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek (hem kira hem irtifak hakkı bedeli ödenmeyecek iş bu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesi aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdirecektir) olup toplam 64.468,239 USD'dir. Söz konusu bedelin ödenme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümleri geçerli olup sadece iş bu sözleşmeye konu harç bedelinin belirlenmesi için söz konusu yabancı para birimini irtifak hakkı bedelinin 80.978,55 YTL'ye tekabül ettiği taraflarca kabul edilmiştir." denildiğini, kira bedeli ödeme yükümlülüğü bulunmadığı, bu yükümlülüğün üst hakkı iradına dönüştüğünün tespit edildiğini, tüm faturaların kira bedeli açıklaması ile düzenlendiği belirtilerek verilen görevsizlik kararının yerinde olmadığını, faturadaki açıklamanın gerçekte olan hukuki ilişkiyi değiştirmediğini, ilk ilişki yap, işlet, devret modeli olduğu için muhasebesel olarak faturaların kira bedeli altında kesildiğini, mahkemenin gerçek, somut, hukuki ilişkiyi tespit etmediğini, mahkemece her ne kadar Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi kapsamında sözleşme bedellerinin şirket yönetim kurulu tarafından TL'ye çevrildiği ifade edilmiş ise de bu hususun sözleşmesel hakkı ortadan kaldırmayacağını belirterek görevsizlik kararının kaldırılmasını istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Yasal dayanak:Türkiye Cumhuriyeti Anayasası 142. maddesi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 1,2,4. maddeleri, Türk Borçlar Kanunu 299, 313, 314, 315. maddeleri, Yargılama konusu olayda:Davacının, taraflar arasında 20/10/1999 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat Ve İşletme Sözleşmesi" ve 09/11/2001 ve 28/12/2004 tarihli ek sözleşmeler yapıldığını, Taraflar arasında 17/01/2002 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Beş Yıldızlı Otel İnşaat Ve İşletme Sözleşmesi" yapıldığı, 2002 ve 2004 tarihli ek sözleşmeler yapıldığını, Taraflar arasında 02/08/2010 tarihli bir sözleşme yapıldığı, sözleşmenin 3.4. maddesinde taraflar arasında daha önce imzalanan sözleşmelerin iş bu sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olduğu, bununla birlikte iş bu sözleşme hükümleri ile daha önce imzalanan sözleşmeler hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda işbu sözleşme hükümlerinin geçerli kabul edileceğinin belirtildiğini, 25/04/2011 tarihinde yapılan ve 02/08/2010 tarihli sözleşmenin zeyilnamesi olduğu belirtilen sözleşmenin, 02/08/2010 tarihli sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olduğu, bu sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde her türlü atıfın 02/08/2010 tarihli sözleşmeye yapılacağı ve ortaya çıkan uyuşmazlıkların tümünün bu sözleşme hükümlerine göre çözüleceğini, Taraflar arasında yapılan 24/07/2007 tarihli "Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi"nin resmi şekilde yapıldığını, İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, ... Mahallesi ...,... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m² lik kısmı üzerinde davalı lehine 01/05/2005 - 01/05/2035 tarihlerini kapsayan üst hakkı kurulduğunu, tapuya şerh edildiğini, üst hakkı tapusu çıkartıldığını, tapu kaydının ve üst hakkı sözleşmesinin dosyaya sunulduğu, 7. maddesine göre; davacı tarafından davalıya tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedelinin sözleşmelerde yazılı kira bedeli yerine geçeceği, hem kira bedeli hem irtifak bedeli ödenmeyeceği, yazılı irtifak bedeli ödenmesi durumunda aynı oranda kira bedeli borcunun sona ereceğinin yazıldığını, muaccel hale gelen 4 ve 5 yıldızlı otel Kasım - Aralık 2022 ve Ocak 2023 dönemi için ödenmeyen irtifak bedeline ilişkin olarak 722.625,90 USD alacak ve 784 USD işlemiş faizin tahsili amacıyla Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığını, davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptaline davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava ettiği, Davalının, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunu beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istediği,Mahkemece taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu, Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verildiği, Taraflar arasında aynı üst hakkı kurulmasına ilişkin sözleşme uyarınca Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesinde açılan 2021/692 Esas sayılı dosyada verilen görevsizlik kararının istinaf edilmesi üzerine İstanbul BAM 36. Hukuk Dairesinin 2023/881 Esas, 2023/1050 Karar sayılı ve 07/04/2023 tarihli kararı ile uyuşmazlığın üst hakkı sözleşmesinden kaynaklandığı belirtilerek Asliye Ticaret Mahkemesince verilen görevsizlik kararının kaldırıldığı, İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesinin 2023/756 Esas, 2023/591 Karar sayılı ve 29/03/2023 tarihli kararı ile Dairemizin 2022/1131 Esas, 2022/1221 Karar sayılı ve 26/04/2022 tarihli kararın da aynı yönde olduğu, Üst hakkı sözleşmesinin 7. maddesinde kira bedeli yerine irtifak hakkı bedeli geçeceği düzenlemesinin, 6. maddesinde kira bedellerinin irtifak hakkı bedeline dönüştürüldüğü düzenlemesinin bulunduğu, Taraflar arasında daha önce yapılan sözleşmelerin yerine geçmek üzere 24/07/2007 tarihinde bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesi yapılarak ilgili irtifak hakkının tapuya tescil edildiği, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden değil üst hakkı kurulmasına ilişkin sözleşmeden kaynaklandığı ve icra takibinin irtifak hakkı bedeline yönelik başlatıldığı, Davacının taraflar arasında üst hakkı sözleşmesi bulunduğunu iddia ederek üst hakkına ilişkin irtifak bedelini talep ettiği, uyuşmazlığın üst hakkı sözleşmesinden kaynaklanması nedeni ile Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğu anlaşılmıştır. HMK 4/a maddesi gereğince "kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu olan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde" görüleceğinin düzenlendiği, Hukuki uyuşmazlıklarda asliye mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisna olup, özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye mahkemelerinde genel hükümlere göre görüleceği, görev kamu düzenine ilişkin olduğu ve resen inceleneceği, Taraflar arasındaki uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanmadığı, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu anlaşılmıştır. Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, Davaya bakma görevi kararı veren mahkemeye ait olduğu halde yazılı olduğu şekilde gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden görevsizliğe karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/3-6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M:Yukarıda açıklanan nedenlerle, Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE, İlk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye İADESİNE, İstinaf başvuru harcının mahsubuna, Karar harcının talep halinde yatırana iadesine, Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine, Dair karar dosya üzerinde, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile HMK 362/1-b maddesi gereğince KESİN olarak verildi, açıkça anlatıldı. 09/10/2023