T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
36. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/63
KARAR NO: 2022/412
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 16/09/2021
NUMARASI: 2018/1111 E. - 2021/646 K.
DAVANIN KONUSU: Alacak ( Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 03/03/2022
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde; ... A.Ş ile ... A.Ş arasında 01/10/2014 tarihinde akdedilen kira sözleşmesi ve ruhsat devrine ilişkin sözleşme ile ... A.Ş 'nin finansal kiracı olarak hak sahibi olduğu İstanbul İli Gaziosmanpaşa İlçesi ... Mah. ... palta ... ada ... parselde tapuya kayıtlı 2.717 m2 yüzölçümlü taşınmaz ve üzerinde mevcut olan akaryakıt LPG satış, yıkama ve yağlama İstasyonu sair bina ve eklentileri Gayrisıhhi Müessese Ruhsatına halel gelemeyecek şekilde 10 yıllığına kiraya verildiğini ve akaryakıt istasyonu işyeri açma ruhsatı ile bayilik lisansı devredildiğini, sözleşme sonrası o tarihteki sözleşmeye konu istasyonun işletme ruhsat sahibi davacı şirketin, davalı ... A.Ş nin göstermiş olduğu ... Ltd. şirketine 19/12/2014 tarihinde devrederek sözleşmedeki edimini yerine getirdiğini, davalı ...' ün, anılan sözleşmenin 10/3 maddesi “ Kiracı iş bu kira başlangıcından itibaren 2 yıl süresince kira akdini feshetmeyecektir. 2 . yıldan sonra ise 6 ay önceden ihbarda bulunarak kira sözleşmesini fesih edebilir.” hükmüne dayanarak 10 yıllık kira döneminin 3. yılında Üsküdar ... Noterliği' nin 01.12.2017 tarih ve ... yevmiye nolu ihtamamesi ile 01/06/2018 tarihinde hüküm ifade etmek üzere sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, söz konusu sözleşmesinin 2. Sayfasında yer alan “ kiralanan şeyin ne şekilde kullanılacağı” başlıklı maddenin ikinci fıkrası “....Kira sözleşmesi sonunda veya her hangi bir nedenle iş bu kira sözleşmesinin sona ermesi halinde Kiracı, bu sözleşmeye konu gayrimenkulü teslim aldığı gibi kiraya verene çalışır vaziyette, her hangi bir ruhsat veya iznine halel gelmeksizin Gayrisihhi Müessese ruhsatının devri ile birlikte 15 gün içinde devir etmek için çaba sarf edeceğini, tüm girişimlere rağmen 3 ay boyunca devri sağlayamaz, teslim edemez veya her kimin adına kayıtlı olursa olsun — Güayrisihhi Müessese Tek şacının devrini sağlayamaz ise 1.000.000 USD maktu cezai şart ile gecikilecek her gün için 5.000 USD gecikme cezasını kiraya verene ödeyecektir" hükmüne istinaden Eyüp ... Noterliği' nden 28.08.2018 tarih ve ... Yevmiye Nolu ihtarname ile sözleşmenin 2.maddesinde kira sözleşmesinin sona erdiği durumda, taşınmazın kiraya verene çalışır vaziyette ve her hangi ruhsat ve iznine hale gelmeksizin, Gayrisihhi Müessese Ruhsatının 3 ay içinde devri de sağlanarak teslimine, aksi halde 1.000.000. USD cezai şart ödeneceğine, gecikme halinde her gün için 5000 USD ödeneceğine ilişkin hüküm bulunduğunu, 01/09/2018 ' e kadar istasyonun çalışır vaziyette ve ruhsatının da devredilmesini, eğer bu şekilde teslim ve devir edilmez ise diğer zarar tazmin hakları saklı tutularak cezai şartın ödenmesi yönünde talepte bulunulduğunu, davalının Gayrisıhhi Müessese Ruhsatının devir ve teslimini sözleşmede belirtilen 01.09.2018 tarihine kadar sağlamadığını, borcunu ifa etmediğini, dolayısıyla sözleşmede belirtilen 1.000.000 USD cezai şart ve gecikilecek her gün için 5000 USD gecikme cezasının muaccel hale geldiğini, sözleşme gereği 01.06.2018' de sözleşmeye konu istasyonu müvekkiline teslim etmesi gereken davalının tapudaki şerhin ancak 20.06.2018 tarihinde ancak fek edebildiğini ayrıca sözleşmeye konu istasyonun usulüne uygun teslim edildiğine ilişkin teslim ve tesellüm tutanağı da bulunmadığını, bu hususların davalının taahütte bulunduğu işletme ruhsatının devri konusunda hiçbir çaba göstermediğinin açık delili olduğunu, müvekkili şirketin 02.9.2014 tarih ve ... Nolu imzaladığı Finansal Kiralama sözleşmesi ile tasarrufunda bulunan taşınmazı her ay ödediği finansal kiralama bedelini karşılamak için kira sözleşmesi akdetmek zorunda kalması nedeniyle 20.07.2018 tarihli Kira sözleşmesi ile ... A.Ş ye 7 yıllık peşin olmak üzere toplam 6.780.000 TL ye Gayrisıhhi Müessese Ruhsatının devredilmemesi nedeniyle emsal kira bedellerinin çok altında kiraya vermek zorunda kaldığını, sözleşmesinde işletme ruhsatın da devredildiğinin açık olarak belli olduğunu, ... Petrol ile aktedilmiş 2014 tarihli sözleşmede kira bedeli aylık olarak 48.000 USD olarak belirlenmişken ... Petrol ile aktedilmiş olan 2018 tarihli sözleşmede müvekkilinin sözleşme tarihinde elinde işletme ruhsatı bulunmadığı için aylık bedel 80.714 TL olarak belirlendiğini, bu bedelin o günün kuru üzerinden çevrildiğinde (4.46 TL) 17.937 USD karşılamakta olup, yaklaşık üçte bir değer farkını ifade ettiğini, bu değerin farkının sebebinin müvekkilinin kira sözleşme tarihinde işletme ruhsatına sahip olamaması olduğunu, dolayısıyla , müvekkili şirketin, 7 yıllık bir süre bakımından böyle bir kazançtan mahrum olduğunu ve telafisi imkansız zarara uğramış olduğunu belirterek açıklanan nedenler ile Ruhsat devri borcu ve bu bağlamda üçüncü kişinin filini taahhüdü içeren karma sözleşme ile ruhsat devrinin eline gelmemesi halinde sözleşmenin ilgili maddesi ile kararlaştırıları maktu 1.000.000 USD cezai şart alacağının, sözleşme ile ruhsat devrinin yerine gelmemesi halinde yapılacak ödemenin gecikmesi hali için kararlaştırılmış olan cezai şart nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik ödemede gecikilen 01/09/2018 -28/12/2018(119) gün 595.000 USD'nin TBK 'nın 180/2 maddesi gereği fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 100.000 USD'nin Devlet Bankalarının USD ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı ile birlikte davalıdan tahsiline yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde; Taraflar arasında 01/10/2014 tarihli kira sözleşmesi akdedildiği, akaryakıt istasyonu işyeri açma ruhsatı ile bayilik lisansının devredildiğini, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ... A.Ş tarafından 01/06/2018 tarihinde hüküm etmek üzere feshedildiğini, istasyonun çalışır vaziyette ve GSM ruhsatı ile devredilmesinin talep edildiğini, GSM ruhsatının 01.09.2018 tarihine kadar devir ve teslim edilmediğini, bu nedenle sözleşmede belirtilen 1.000.000 USD cezai şart ve 01.09.2018-28.12.2018 tarihleri arası gecikilen her gün için 5.000 USD olmak üzere 595.000 USD gecikme cezasının muaccel hale geldiğini, tapudaki şerhin 20.06.2018 tarihinde fek edildiğini, sözleşmeye konu istasyonun usulüne uygun olarak teslim edilmediğini, işletme ruhsatının devri konusunda çaba sarfedilmediğini, ... Petrol ile 20.07.2018 tarihli kira sözleşmesi akdedildiğini, GSM'nin devredilmemesi nedeniyle kira bedelinin düşük olarak belirlendiğini, bu sebeple uğradığı zararlara karşılık 100.000 USD talep ettiklerinin beyan edildiğini, davacı tarafın işbu davadan önce aynı talepler için İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü' nün ... E., İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü' nün ... E., İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğü' nün ... E. Sayılı dosyaları üzerinden icra takip işlemlerine başladığını, anılan takiplere yasal süresi içerisinde itiraz edildiğini ve takiplerin durduğunu, davacı tarafça mahkemenin 2018/1111 E. Sayılı dosyası üzerinden toplam 1.695.000 USD istemli işbu alacak davası açıldığını, taraflar arasında davacının maliki bulunduğu İstanbul ili Gaziosmanpaşa ilçesi Merkez Mahallesi, ... Mevkii ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde mevcut yapı ve binalar ile müştemilatları 01.10.2014 tarihli sözleşme ile müvekkili şirkete kiralandığını, müvekkili şirket tarafından, Üsküdar ... Noterliği' nin 01.12.2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesi keşide edilerek, Mezkur kira sözleşmesinin 10. Maddesi ile 'Kiracı işbu kira başlangıcından itibaren 2 yıl süresince kira akdini feshetmeyecektir. 2 yıldan sonra ise 6 ay önceden yazılı ihbarda bulunarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilir' hükmü gereğince, taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.06.2018 tarihinde hüküm ifade etmek üzere feshedildiğini, davacı yanca Eyüp ... Noterliğinin 28.12.2018 tarih ... yevmiye sayılı ihtarname ile, 01.06.2018 tarihi itibariyle kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshedilmiş olmasına rağmen 28.08.2018 tarihi itibariyle akaryakıt istasyonu çalışır bir vaziyette davacıya teslim edilmediği gibi GSM ruhsatının da devri gerçekleşmediğinden 01.09.2018 tarihine kadar GSM ruhsatının devredilmesi, aksi halde sözleşmede belirtilen cezai şart ve gecikme cezasının tahsili için yasal yollara başvurulacağının' ihtar edildiğini, müvekkili şirket tarafından Üsküdar ... Noterliği' nin 31.08.2018 tarihli ... yevmiye sayı ile ihtarnameye cevap verilerek, kira konusu taşınmazın eksiksiz ve çalışır durumda teslim edildiğinin, GSM ruhsatının da muhatap şirketin rıza ve kabulü çerçevesinde başka bir marka bayisi olarak halen gayrimenkulde faaliyet göstermekte olan ... Ltd Şti tarafından kullanıldığının, bu bağlamda kira sözleşmesi ile ilgili tüm yükümlülüklerin teslim şartı da dahil olmak üzere yerine getirildiğinin, talep edilen hususların haksız ve hukuka aykırı olduğunun bildirildiğini, huzurdaki davanın temel dayanağı olarak kullanılmak istenen Sözleşme hükmü şu şekilde kaleme alınmıştır:“KİRALANAN ŞEYİN NE ŞEKİLDE KULLANILACAĞI: Akaryakıt ve LPG satış, yıkama ve yağlama istasyonu olarak kullanılması, benzin motorin, madeni yağlar, gresler, ... özel müstahzarları ve petrolden elde edilen her türlü kimyevi maddeler ile oto levazımatının satılması, motorlu araçlara servis çeşitli mal ve hizmet satışı ve Kiracı’nın arzu edeceği sair işlerin yapılması için kiralanmıştır. Kira sözleşmesi sonunda veya herhangi bir nedenle iş bu kira sözleşmesinin sona ermesi halinde Kiracı, iş bu sözleşmeye konu gayrimenkulü teslim aldığı gibi Kiraya Veren’e çalışır vaziyette herhangi bir ruhsat ve iznine halel gelmeksizin Gayrısıhhi Müessese ruhsatının devri ile birlikte 15 gün içinde devir etmek için çaba sarfedecektir. Tüm girişimlere rağmen 3 ay içerisinde devir sağlanamaz, teslim edilemez veya her kim adına kayıtlı olursa olsun Gayrisıhhi Müessese ruhsatının devri sağlanamaz ise 1.000.000 USD maktu cezai şartı ile gecikilecek her gün için 5.000 USD gecikme cezasını Kiraya Veren’e ödeyecektir.” taraflar arasında 10 yıl süreli olarak akdedilmiş bulunan Kira Sözleşmesi, müvekkili şirket tarafından ve kendisine sözleşme ile tanınmış bulunan yetki kullanılmak suretiyle 01.06.2018 tarihi itibariyle sona erdirildiğini, müvekkili şirketin bu yetkisini, kira Sözleşmesi’nin 10. maddesinde ifade edildiği gibi, sözleşmenin yürürlüğe girmesinin üzerinden 2 yıl geçtikten sonra ve 6 ay önceden yazılı ihbarda bulunmak suretiyle kullandığını, dolayısıyla Kira Sözleşmesi başlangıçta 10 yıl süreli olarak akdedilmesine rağmen, bu süre dolmadan sona erdirilmiş olmasında herhangi bir hukuka, kanuna veya sözleşmeye aykırılık iddiasında bulunulamayacağını ve müvekkili şirketin bu gerekçe ile sorumluluğundan söz edilemeyeceğini, nitekim bu hususun, bizzat davacı şirketin talebi ile ve Prof. Dr. ... tarafından hazırlanan hukukî görüşte de açıkça kabul edildiğinin görüldüğünü, hukuki durum bu yönde olmasına rağmen davacının huzurdaki tazminat davasını açmak suretiyle, söz konusu hukukî gerçekliği geçersiz sayma gayreti içerisine girdiğinin anlaşıldığını, davacı tarafça talep ve dava konusu yapılan alacağın da söz konusu cezai şart alacağının doğduğu varsayımına dayalı olarak ikame edildiğini, oysa akaryakıt istasyonunun 01.06.2018 tarihi itibarıyla herhangi bir ruhsat ve izne halel gelmeksizin teslim edildiğini, kiralananın 14.10.2014 tarihli teslim zaptında ifade edildiği ve teslim alındığı gibi, çalışır şekilde, eksiksiz ve tam olarak teslim edildiğini, davacı tarafın taşınmazı ... A.Ş'ye kiraya verebildiğini ve halen taşınmazın ... amblem ve logosu altında işletilebildiğini, bu durumun Ruhsat ve izinlere fesih/teslim tarihi itibarıyla halel gelmediğinin açık kanıtı olduğunu, ayrıca müvekkilinin adresinin; '... Mahallesi ... Sokak No:... Ataşehir İstanbul olduğunu, bu bağlamda davanın İstanbul Anadolu Adliyesinde görülmesi gerektiğini, yetki itirazında bulunduklarını, dosyanın yetkili İstanbul Anadolu Mahkemesine gönderilmesini talep ettiklerini, davanın konusunun kira sözleşmesinden kaynaklandığını, davaya bakmakla görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek öncelikle yetki ve görev itirazlarlarının kabulüne, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine, haksız ve dayanaksız davanın esastan reddine, yargılama giderlerinin davacı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince; davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemece açık ve sarih yasa ve yönetmelik maddeleri ile iki kök rapor bu hususu netleştirmişken ayrık raporun dikkate alınarak hüküm kurulmasında hukuka uyarlık bulunmadığını, iki kök rapora rağmen mahkemenin görüşünde hala belirsizlik var ise yapılacak işin bu konuda ki çelişkinin giderilmesini teminen yeniden bir rapor alınıp hüküm kurulması gerekiğini sadece ayrık raporun dikkate alınarak ve diğer iki kök raporun değerlendirme dışı bırakılarak hüküm kurulmasının hatalı olduğunu kararın kaldırılmasını talep etmiştir. Dava, kira sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart ve tazminatın tahsili istemine ilişkindir. Davacı .. A.Ş ile Davalı ... A.Ş arasında 01/10/2014 tarihinde akdedilen kira sözleşmesi ile İstanbul İli Gaziosmanpaşa İlçesi ... Mah. ... palta ... ada 4 parselde tapuya kayıtlı taşınmaz ve üzerinde mevcut olan akaryakıt LPG satış, yıkama ve yağlama İstasyonu sair bina ve eklentilerinin kiralanmış olduğu anlaşılmaktadır. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nun 4/1-a maddesinde, Sulh Hukuk Mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanun'una göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler, hükmüne yer verilmiştir. Somut olayımızda; uyuşmazlığın esasını davacı ile davalılar arasında yapılan 01/10/2014 tarihli kira sözleşmesi oluşturduğu, dava tarihinde yürürlükte olan HMK'nın 4/1-a maddesi gereğince dava değerine bakılmaksızın davaya bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne ait olduğu, görevle ilgili düzenlemelerin kamu düzenine ilişkin olması nedeniyle taraflarca ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmesi gerektiği anlaşılmakla, mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerekirken yargılama yapılarak esas hakkında karar verilmesi hatalı olmuştur. Bu itibarla davacı vekilinin istinaf başvurusunun görev sebebiyle kabulü ile HMK'nın 353/1-a-3 maddesi uyarınca ilk derece mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun görev nedeniyle KABULÜNE, 2-İlk derece mahkemesinin 16/09/2021 tarih ve 2018/1111 Esas - 2021/646 Karar sayılı kararının HMK’nın 353/1-a-3 maddesi gereğince KALDIRILMASINA, 3-Davada görevli ve yetkili mahkemenin İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunun tespitine, 4- HMK'nın 20.maddesi gereğince Dairemiz kararının tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde taraflarca dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesinin talep edilmesi halinde dosyanın görevli İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, aksi takdirde İstanbul 19.Asliye Ticaret mahkemesince davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesine, 5-Davacının istinaf başvurusu için yaptığı yargılama giderlerinin esas hakkında verilecek kararda değerlendirilmesine, harcanmayan istinaf gider avansının davacıya iadesine, 6-Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yapılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda, kesin olmak üzere karar verildi. 03/03/2022