T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
36. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2017/2876
KARAR NO: 2019/895
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 19/04/2017
NUMARASI: 2010/290 E. - 2017/434 K.
DAVANIN KONUSU: Kira (Uyarlama İstemli)
KARAR TARİHİ: 06/05/2019
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin maliki bulunduğu taşınmazda, davalı ... şirketi ile 18/04/2001 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, kira özel şartları mücbir sebepler maddesinde, Türk ekonomisinde meydana gelecek beklenmedik ve mali piyasaları derinden etkileyen krizlerin doğması halinde kiralayan, ülke gerçeklerine göre ve hakkaniyet kuralları doğrultusunda kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedelinin yeniden belirlenmesi konusunda kiracıya iyiniyet göstermeyi kabul ve taahhüt eder şeklinde olup, müvekkili tarafından iyiniyet gösterilerek 20/11/2002 tarihli ve 06/02/2006 tarihli iki adet ek protokol düzenlenerek yaşanan ekonomik krizler nedeni ile kiracıya kira bedelinde gerekli indirimlerin yapılmış olduğunu, kira sözleşmesinde mecurun aylık kira bedelinin 60.00,000 USD iken, ek protokol ile 50.000,00 USD'ye indirildiğini, başlama süresi olarak da Ocak 2004 tarihi olarak kararlaştırıldığını, bu yeni protokol ile 01/01/2006 tarihinden itibaren kira bedeli 60.000,00 USD ye çıkarılmış olduğunu, davalı kiracı ... şirketinin bu süre zarfında binanın bulunduğu yerdeki şartların olağanüstü değişmesine rağmen söz verdiği artışlarda bulunmadığını, oysaki gayrimenkulün bulunduğu yerin olağanüstü kıymetlendiğini, bu durum karşısında bölgedeki kira miktarlarının 3-4 yılda olağanüstü artışlar göstermiş olduğunu belirterek dava tarihinden itibaren aylık 60.000 USD olan kira bedelinin uyarlanarak aylık 300.000 USD olarak belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirket ile davacı şirket arasında 08/04/2001 tarihli kira sözleşmesi imzalandığını, aylık kiranın 60.000,00 USD olarak belirlendiğini, kira sözleşmesinin "Kira bedeli ödenme şekli ve zamanı" başlıklı 3/1 maddesinde "Mecurun aylık kira bedeli 60.000,00 USD olup, kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe aynı kira bedeli ödenecektir." aynı hükmü yer aldığını, aynı maddenin 2. bendinde ise "Ancak işbu sözleşmenin tanzim ve imzası ile birlikte mecur kiracıya teslim edilecek olmakla birlikte binanın hastane olarak kullanılabilmesi için gerekli ruhsat ve izinler (emlak vergisi dışında bütün giderler kiracıya ait olmak üzere) kiralayan tarafından resmi mercilerden alınana kadar ve ruhsatın alındığı tarihten itibaren de 1 yıl süreyle kira bedeli ödenmeyecektir. Kira bedellerinin ödenmesine ruhsatın alındığı tarihten itibaren 1 yıl sonra başlanacaktır. " hükmü yer aldığını, binanın müvekkili tarafından natamam bina olarak teslim alınması ve hazır hastane binası haline getirilmesi için 2002-2004 arası 13.421.125,27 TL ve bununda ödeme tarihindeki kur üzerinden karşılığı olarak 9.381.948,88 USD inşaat harcaması yapıldığını, bu bedele özel imalat, tefriş, tıbbi cihaz giderleri dahil olmadığını belirterek ayrıca davacıya kira sözleşmesi ile 500.000,00 USD peşin kira avansının müvekkili tarafından ödendiğini belirterek sözleşme hükümleri, 2001 yılındaki ekonomik krize rağmen binayı kiralayan müvekkilinin belirttiği harcamaları da yaparak binanın hastane olarak faaliyetini sürdürmesi, 2008 yılı Ekim ayında başlayan ve tüm dünyayı etkilediği gibi Türkiye'yi de etkileyen global ekonomik kriz sonucu gayrimenkul satış ve kiralama fiyatlarının da düştüğü, kiraların yüksek olduğu AVM'lerde dahi kira bedellerinin bizzat mal sahipleri tarafından indirime tabi tutulduğu da gözetilerek hukuki dayanaktan yoksun haksız ve kötüniyetli açıldığını belirttiği davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.İlk derece mahkemesince; kanıtlanamayan ve yerinde görülmeyen kira parasının uyarlanması davasının reddine karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, bilirkişi raporlarında da mahkeme karında da taşınmazın fiili kullanım alanın dikkate almadığını, mecurun kullanım alanın 13.700 m2 iken 9784 m2 üzerinden hesaplama yapılmasının doğru olmadığını, uyarama koşullarının oluştuğu, bilirkişi raporlarının yeterli açıklayıcı hüküm kurmaya elverişli olmadığını, emsal kira bedellerinin değerlendirilmediğinidava konusu taşınmazın bulunduğu yerin gözde yerlere dönüştüğünü bu durumun dikkate alınmadığını, bilirkişi raporunda dava tarihinde 115.130,80USD olması gerektiği belirtilmişken uyarlama koşullarının oluşmadığını söylemenin hatalı olduğunu,dosyaya sunulan mütalaalarda da belirtildiğini ,dosyanın yeni bir bilirkişi heyetine verilmesi gerekinken davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğunu belirterek kararın kaldırılmasın talep etmiştir.Dava, kira başlangıcı 18/04/2001 olan aylık kira parasının dava tarihi olan 30/04/2010 dan itibaren aylık kira parasının 300.000,00USD olarak uyarlanması istemine ilişkindir. Dava uygulamada kira uyarlaması olarak isimlerdirilen TBK.138.maddede belirlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkindir.Taraflar arasnıda yapılan 18/04/2001 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesinin eki II EK protokolün (C)bendinde yer alan "01/01/2006 tarihinden itibaren aylık kira ödemeleri ,40.000,00USD kiracı tarafından ödenmek, diğer 20.000,00USD avanstan mahsup edilmek suretiyle yapılacaktır" şeklindekiu artış şartıyla birlikte aylık kira parası net 60.000,00USD olarak tespit edilmiştir.Tüm dosya kapsamı tarafların iddia ve savunmaları,dosyaya sunulan bilgi ve belgeler, hep birlikte değerlendirildiğinde; dava kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi ( Ahde Vefa) ilkesi esastır.Bu ilke hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.Bu durumda değişen koşullar karşısında M.K'nun 2.maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasının güçleşmesi durumunda " işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir.Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinini bulunup bulunmadığına bakılır.Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.Sözleşmeye müdahale için gerekli olan esaslar; sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır.Somut olayımızda davacı ile davalı arasındaki kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten bugüne kadar sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü bir durum yaşanmamıştır. Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira bedellerinin artmış olması tek başına kira bedelinin uyarlanmasının gerektirmeyecektir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 1997/5647 esas ve 1997/5759 karar sayılı ilamında " 5 yıllık kira sözleşmesi süresinin bitimine bir buçuk yıl kala açılan uyarlama davasının reddine karar vermek gerekeceği" belirtilmiş olmakla, davacı vekili tararfından 15 yıllık kira sözleşmesinin bitimine 6 yıl kala açılan kira uyarlama davasında uyarlama koşullarının oluşmadığı ilk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığında davacının istinaf başvurusunun HMK.353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;1-İlk derece mahkemesi kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan HMK'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince davacının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE,2-Yürürlükteki Yargı Harçları Tarifesi gereğince alınması gereken 44,40 TL maktu istinaf karar harcından peşin olarak alınan 31,40 TL'nin mahsubu ile bakiye 13,00 TL harcın davacıdan tahsili ile Hazineye gelir kaydına,3-Davacının istinaf başvurusu için yaptığı giderlerin üzerinde bırakılmasına, harcanmayan istinaf gider avansının davacıya iadesine,4-Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süresi içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.06/05/2019