T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
36. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2017/2421
KARAR NO: 2019/199
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 7. ASLİYE TİCARET MAHK.
TARİHİ: 16/06/2017
NUMARASI: 2014/864 E. - 2017/575 K.
DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali
KARAR TARİHİ: 07/02/2019
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davalıdan olan kira alacaklarının tahsili için yapılan icra takibine, davalı tarafından itiraz edilmesi üzerine takibin durduğunu belirterek davalının haksız itirazının iptaline talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kendisine gönderilen isticvap davetiyesi ile davadan haberdar olduğunu, cevap verme süresinin de bu tarihten başlaması gerektiğini, davaya konu olan kontratın bağlı bulunduğu işyerinin davacıdan dükkan olarak kiralanan yerin tarihi bir alanda kaldığını, 2006 yılında yıkım ve düzenleme işlemleri ile birlikte kışla duvarlarında ve ana yapısında restorasyon işlemlerine başlanıldığını, bu çalışmalar esnasında davaya konu mecurun da içinde bulunduğu aynı yerde dükkanların yıkıldığını, alan olarak küçüldüğünü, davalının davacıdan dava konusu mecuru 180-200 m2 olarak kiraladığını, ancak yıkım sonrasında mecurun 20 m2'ye düştüğünü, bu kadar küçük bir dükkanda davalının ticaret yapmasının mümkün olmadığını, bu durumdan dolayı da sadece 4 ay kiracı olarak kalabildiklerini, 4 ay sonunda gerçekleşen yıkım nedeniyle kira akdi kendileri için çekilmez hale geldiğini, 4 aylık kira bedelinin de ödendiğini, kira borcunun kalmadığını, bu nedenle de tarafların karşılıklı olarak anlaşarak kira sözleşmesini fesh ettiklerini, fesih tarihine kadar olan tüm kira bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece yapılan yargılama sonucu; davanın 10.700,00 TL yönünden kabulü ile fazla talebin reddine, 4.700,00 TL yönünden ise davacının %20 kötüniyet tazminatı ödenmesine karar verilmiştir.Davalı vekili istinaf talebinde; dava konusu mecurun yıkım nedeniyle m2'sinin küçüldüğünü, davanın kısmen kabulü yönünden verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, ... Satışında yapılan restorasyon çalışmaları neticesinde mecurun kullanım alanının 180-200 m2 iken 12 m2'ye düştüğünü, net 8 m2 olduğunun resmi yazışmalardan açıkça belli olduğunu, davacı tarafın kiralanan taşınmazın yıkıldığını 07/11/2016 tarihli dilekçesinde belirttiğini, davacının burayı yıllarca haksız işgalci olarak kullandığını, müvekkilinin kiraladığı mecurun 20 m2 kısmının restorasyon çalışması sonucu 12 m2'ye düştüğünü, davacı kiraya verenin TBK'nun 301. maddesine göre teslim borcunu kesinlikle yerine getirmediğini, bu nedenle kiracı müvekkilini zor durumda bıraktığının açık olduğunu, kiralananın ayıplı hale geldiğinin açık olduğunu, TBK'nun 306. maddesi uyarınca ayıbın giderilmesini istemek veya sözleşmeyi feshetmek hakkı olduğunu, davalının bu hakkı bulunmasına rağmen, davacının taleplerinin haksız ve kötüniyetli olduğunu, tahliyenin davacının bilgisi ve onayı ile yapıldığını, davacının haksız işgalci olduğunu ve dükkanın yıkılacağını davalı müvekkiline söylemeyerek kötüniyetli davrandığını, mahkemenin davalının tahliyeyi ispat edemediği yönündeki tespitinin haksız ve hatalı olduğunu, davanın tamamen reddi gerektiğini, keşif yapılmadan karar tesis edilmesinin de hatalı olup eksik inceleme ile karar verildiğini, yerel mahkemenin tahrif edilen kira sözleşmesi üzerinden hatalı karar verildiğini, yerel mahkemenin kira sözleşmesinin 1 yıl mı 2 yıl mı olduğu hususunu araştırmadığını, bu durumunda da hukuka aykırı olduğunu, kira sözleşmesinin 1 yıl olup, mahkemenin 14 ay üzerinden hüküm kurmasının hatalı olduğunu, taşınmazın sözleşmeden 4 ay sonra zorunlu tahliye edildiğini, kira sözleşmesinin 1 yıl olup yenilenmediğini, davanın itirazın iptali davası olup ıslahı mümkün olmadığı halde, yerel mahkemenin hatalı karar verdiğini, davanın 7.800,00 TL üzerinden açıldığını, davanın bu miktar üzerinden görülmesi gerektiğini, ödeme miktarı dikkate alındığında bu durumda kabul edilen kısmın 3.100,00 TL'yi geçmemesi gerekiğini, müvekkilinin dükkanı sadece 4 ay kullandığını, davacının damga vergisi ödeyip ödemediğininde belirsizlik olup, ödeme varsa bunun dosyaya eklenmesi gerektiğini, kararın kaldırılıp, davanın tamamen reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davacı vekili katılma yollu istinaf talebinde; kararın davanın reddedilen kısmı yönünden usul ve yasaya aykırı ve hatalı olduğunu, kira sözleşmesinin hususi şartlar 4. maddesi muacceliyet şartı uyarınca 2 yıllık kira alacağının takip tarihinde istenebileceğinin açık olduğunu, takip tarihinde ve dava tarihinde muacceliyet şartının geçerli olduğunu, bu nedenle alacağın tamamı üzerinden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmemesinin hatalı olduğunu, her ne kadar dava dilekçesinde bu talepte bulunulmamışsa da davacı tarafça dosyaya sunulan 07/11/2016 tarihli dilekçenin sonuç kısmında inkar tazminatı talep edildiğinin açık olduğundan bu yönde karar verilmemesinin hukuka aykırı olup, kararın bu talepler doğrultusunda düzeltilmesini talep etmiştir. Dava; kira alacağı ve aidat bedeli nedeniyle yapılan icra takibine yönelik itirazın iptali talebidir. Dosyanın incelenmesinde; taraflar arasında 01/07/2007 tarihli, aylık 650,00 TL bedelli, kira sözleşmesinin mevcut olduğu, tarafların kabulündedir. Kira süresinin 1 yıl mı yoksa 2 yıl mı olduğu hususunda taraflar arasında ihtilaf varsa da, davada önemli olan taşınmazın ne zaman tahliye edildiği, mecurun anahtarının ne zaman davacı kiraya verene teslim edildiği hususunun açıklığa çıkarılması önem arz etmektedir. Davacı taraf davalı kiracıdan ödenmeyen ayların kira bedelleri ile aidat bedellerini ve kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 4. maddesi uyarınca kira bedeli ödenmediği takdirde, geride kalan ayların kirasının ve aidat bedellerini de muaccel olacağı iddiası ile 01/07/2007 ile 01/07/2009 tarihleri arasında ödenmeyen ay kira bedelleri, aidat bedelleri ve muaccel olan toplam 21.700,00 TL bedelli alacak için Kadıköy .... İcra Müdürlüğünün ..... sayılı dosyası ile icra takibi yapmıştır. ( Bakırköy ... İcra müdürlüğünün .... sayılı dosyasından başlatılan takibe ilişkin dosyanın yetki itirazı üzerine, yetkisizlikle Kadıköy İcra müdürlüğüne gönderildiği anlaşılmıştır) davalı kiracı kiralananın kanuna aykırı şekilde davacı tarafından büyütülmesi sonucu, kiralama tarihinden sonra yıkılarak, kiralananın m2 nin küçüldüğünü ve kullanılamayacak durumda olduğunu belirtmiş ise de bu durumda davacı yasal olarak yapması gereken kira bedelinin düşürülmesinin kiralayandan talep edebileceği gibi kiralananı tahliye de edebilecektir. Kaldı ki kanuna aykırı olarak yapılan büyütmelerin yıkım karar tarihinin kira sözleşmesinden çok önce alındığı gibi davalı kiracının kira bedelinin düşürülmesini talep ettiğine veya taşınmazı tahliye ettiğine dair yazılı belge sunulmamıştır. Kiralananın ne zaman tahliye edildiği hususunda ispat yükü davalı kiracıya düşmektedir. Somut olayda davalı kiracı taşınmazı iddia ettiği tarihte tahliye ettiğini yazılı delille ispat edememiştir. Ancak dosya içerisinde, davacı kiraya verenin, dava konusu kiralanana ait 04/08/2008 tarihinde internet üzerinden kiralık ilanının mevcut olduğu, dosyaya sunulan kiralık ilanına ilişkin belgeden ve davacı vekilinin dosyaya sunduğu dilekçedeki açık beyanından taşınmazın Temmuz 2008 tarihinde tahliye edilmiş olduğu anlaşılmakla, bu durumda davalının kira sözleşmesinin sona erme süresinde kiralananı Temmuz 2008 tarihinde tahliye ettiğinin kabulü gerekirken, davalının tahliye ettiği tarihi davalı kiracının ispat edemediğinden ve itirazın iptali davasında taleple bağlı olunacağından, takip tarihine kadar olan 14 aylık kira bedeli ve 14 aylık aidat alacağı üzerinden davanın kısmen kabulü hatalı olmuştur. Bu durumda davalı kiracının 12 ay kira bedelinden sorumlu olacağından aylık 650x12= 7.800,00 TL kira alacağı ile 450,00 x12= 5.400,00 TL aidat bedeli olmak üzere toplam 13.200,00 TL ödeme yapması gerekmektedir. Dosyadaki kira sözleşmesinin 2. sayfasında davalının 4.700,00 TL lik ödemesinin mevcut olduğu anlaşılmaktadır. 4.700,00 TL lik bu ödemenin toplam borçtan düşülmesi sonucu, kalan borç 8.500,00 TL olacaktır. Bu nedenle 8.500,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulü gerekirken, davanın 10.700,00 TL üzerinden kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından, davalı tarafın istinaf başvurusunun kısmen kabulüne karar verilmesi gerekir. Davacı tarafın icra inkar tazminatına ilişkin istinaf talebinin ise, icra inkar tazminat talebi karar verilinceye kadar talep edildiği takdirde, hüküm altına alınması gerektiği halde, mahkemece bu talep yönünden karar verilmemesi hatalı olup bu talebin kabul edilmesi gerektiğinden, kararın bu kısım yönünden de kaldırılarak düzeltilmesi gerekmektedir. Tarafların diğer istinaf taleplerinin ise yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı yerinde olmadığından reddi gerekir. İlk derece mahkemesince tarafların davanın esası ile ilgili olarak gösterdikleri delillerin toplandığı, yargılamada eksiklik bulunmamakla birlikte, tahliye tarihi ve davacı lehine inkar tazminatı ödenmesi yönünden hata yapıldığı ve bu hatanın giderilmesi için yeniden yargılama yapılmasına gerek olmadığı kanaatine varıldığından, davalı tarafın ve davacı tarafın istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılıp, yeniden aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Tarafların istinaf başvurularının kısmen kabulü ile, ilk derece mahkemesinin kararının H.M.K.'nun 353/1-b-2 maddesi gereğince KALDIRILMASINA, dairemizce yeniden hüküm kurularak;
2-A)Davanın Kısmen Kabulüne, B)Davalının kapanan Kadıköy .. İcra Müdürlüğünün .... Esas sayılı icra takip dosyasına yapmış olduğu itirazın KISMEN İPTALİNE, takibin 8.500,00 TL asıl alacak üzerinden DEVAMINA, C)Asıl alacağa takip tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, fazlaya dair istemin REDDİNE, D)Asıl alacağın %20'si oranında hesaplanan 1.700,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,E)İlk derece mahkemesi yönünden alınması gereken 532,81 TL nispi karar harcından peşin olarak alınan 353,23 TL harcın mahsubu ile bakiye 179,58 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye gelir olarak kaydına,F)Davacı tarafından yapılan 856,60 TL yargılama giderinin kabul oranına göre tespit edilen 303,70 TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına, G)Davalı tarafından yapılan 50,00 TL yargılama giderinin red oranına göre hesaplanan 32,50 TL'sinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına, harcanmayan gider avansının ilgilisine iadesine, H)İlk derece mahkemesinde davacı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan ..göre belirlenen 1.162,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davalıya verilmesine, I)İlk derece mahkemesinde davalı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan ...Ü.T.'ye göre hesaplanan 1.584,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 3-Peşin olarak alınmış olan istinaf karar harcının talepleri halinde taraflara iadesine, 4-Tarafların istinaf başvurusu için yapmış oldukları yargılama giderlerinin üzerlerinde bırakılmasına, harcanmayan istinaf gider avansının ilgilisine iadesine, 5- Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK'nın 362/1-b maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 07/02/2019