T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
36. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/2103
KARAR NO: 2021/2414
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 08/05/2019
NUMARASI: 2017/964 E. - 2019/460 K.
DAVANIN KONUSU: Elatmanın Önlenmesi -Kira Sözleşmesinin İptali
KARAR TARİHİ: 25/11/2021
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde;davacı idareye bağlı Beyazıt İşletme Müdürlüğü'nün hizmet bölgesi içerisinde bulunan ve Eminönü ... 198 pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın 36,56 m2'lik kısmı trafo yeri ve 33,25 m2'lik kısmı ise geçiş yeri olarak ... nolu trafo merkezi için 14.02.1991 tarihli 99 yıllık kira kontratı imzaladığını ve 18.02.1991 tarih ... yevmiye numarası ile tapuya şerh edildiğini, davalının zaman içinde binada yaptığı tadilat ve eklentiler nedeniyle trafo merkezine giriş-çıkış imkanı kalmadığını, davalı tarafın kiraya veren olarak kiraya konu yeri davacı idarenin kullanımına uygun şekilde bulundurmakla yükümlü olduğunu belirterek davalının dava konusu taşınmazda bulunan ... nolu trafo merkezine ve geçiş yerine müdahalesinin önlenerek kal'e karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; Enerji Piyasası Kanunu'nun kabulü ile davacının hukuki konumunun değiştiğini, davacının talebine dayanak yaptığı sözleşmenin müvekkili şirketi temsile yetkili kişilerce imzalanmadığını, hukuken kira sözleşmesi olmadığı gibi yasal şekle uygun olmadığı içinde geçerli olmadığını belirterek davanın reddini istemiş; karşı dava ile de kira sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması ve şartların tek taraflı olarak davacı tarafça belirlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğunu, teknik olarak trafonun otel binasının merkezinde olmasının her an büyük yangın ve yıkımlara yol açma tehlikesi içerdiğini belirterek kira sözleşmesi başlıklı belgenin geçersiz olması ve müvekkilinin sona erdirme iradesi nedeniyle iptaline, davacının trafosunun binadan çıkartılmasına karar verilmesini istemiştir. İlk derece mahkemesince; asıl dava ile karşı davanın ispatlanamaması nedeni ile esastan reddine karar verilmiştir. Davacı vekili istinaf dilekçesinde; 14/02/1991 tarihli noter onaylı ve tapuda şerhli 99 yıllık kira sözleşmesi gereği kurulan trafo, kuru tip trafo olup, güvenli olduğundan bina içine uygun trafo tipi olduğunu, yağlı tip trafolar da yangın tehlikesi olabileceğini, davalı tarafın zaman içerisinde binada yaptığı tadilat ve eklentiler nedeniyle trafo merkezine giriş-çıkış, onarım, bakım ve kontrol imkanı kalmadığını, trafonun arızalanması ve bu nedenle bölgenin elektriksiz kalmasının her zaman mümkün olabileceğini, kamu hizmetinin aksamaması için trafo giriş çıkışının açık tutulması gerektiğini, bu hususta müvekkil idare tarafından Beyazıt İşletme Müdürlüğünce 26.05.2010 tarih ve ... sayılı yazı ile davalı tarafa bildirimde bulunulmasına rağmen değişiklik olmadığını, davalı tarafın kiraya verdiği yeri müvekkilin kullanımına uygun şekilde bulundurmakla yükümlü olduğunu iş bu davanında bu sebeple açıldığını, mahkeme gerekçesinin usul ve yasalara aykırı olduğunu, dosya kapsamı incelendiğinde; tapuya şerh edilmiş; noter tasdikli 14.02.1991 tarihli kira sözleşmesinin sunulduğunu, mahallinde bilirkişilerce incelemeler yapılarak fotoğraflı 29.05.2013 tarihli, 31.01.2014 tarihli, 17.10.2014 tarihli bilirkişi raporlarının dosyaya sunulduğunu, tüm bilirkişi raporlarında trafonun bakım, onarım ve kontrolü için gerekli geçiş güzergahının uygun şekilde günün her saatinde sağlanmasının sağlıklı elektrik enerjisinin temini bakımından önem arz ettiği ve zorunluluk olduğu, davalı-karşı davacının yaptığı imalatlar nedeniyle bu alanın daraldığı açıkça tespit edildiğini artık asıl dava yönünden incelenmesi gereken bir husus kalmadığını, gelinen bu aşamada davanın sübuta erdiğini, yeniden delil sunulması ya da keşif yapılmasını gerektiren bir husus da bulunmadığından başkaca delil sunulmadığını ve karar verilmesinin talep edildiğini, mahkemece anlaşılmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin yerinde olmadığını, karşı dava yönünden ise; davalının sözleşme yapıldıktan 20 yıl geçtikten ve sözleşme koşullarını yerine getirdikten sonra sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesinin asıl davayı uzatmaya yönelik ve açık bir şekilde hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğunu, hukuk düzenince işbu haksız iddiaların kabul görmemesi gerektiğini bu sebeple bu karşı dava yönünden verilen ret kararının yerinde olduğunu belirterek asıl dava yönünden kararın kaldırılmasını talep etmiştir. Davalı karşı davacı vekili istinaf dilekçesinde; mahkemece karar verilen asıl davanın reddine ilişkin kararın hukuka uygun olduğunu, karşı davanın reddi kararının ise hukuka aykırı olduğunu, davacı karşı davalının kontrol bahanesi ile sık sık otele geldiğini, müşterilerin durumdan rahatsız olmaya başladığını, şirket işletmesini olumsuz etkileyen ve bina içerisinde bulunan trafo merkezinin işletme dışında başka bir yere taşınmasını davacı karşı davalı kurumdan talep edildiğini, davacı karşı davalı kurum trafonun kaldırılamayacağını ancak istenirse ve bedeli müvekkil şirket tarafından ödenerek dışarıdan müdahale gerektirmeyen kapalı ve kuru sistem trafo ile değiştirilebileceğinin bildirildiğini, bunun üzerine müvekkil şirket bedelini karşılayarak eski trafoyu kapalı ve kuru bir trafo ile değiştirdiğini, davaya konu trafo merkezi kuru trafo olduğu için bu tip trafoların bakım ihtiyaçları bulunmayıp sadece zaman zaman kontrol söz konusu olabileceğini, nitekim kontrol açısından da hiçbir engel ve imkansızlık bulunmadığını keza bu durumun davacı karşı davalı kurumun 09.07.2014 tarihli yazısı ile de sabit olduğunu, ancak tüm bu hususlara rağmen davacı karşı davalı kurum tarafından kötüniyetli olarak müvekkil şirket aleyhine meni müdahale ve kal talepli dava açıldığını bu yönden ret kararı verilmesinin yerinde olduğunu, karşı davaları yönünden ise; davacı karşı davalının davaya konu yaptığı kira sözleşmesinin hukuken kira sözleşmesi olmadığı gibi görünürde kira sözleşmesi gibi işlenen işbu şerhin cebren konulduğunu, Kiraya verenin kiralanan şeyin kullanılmasının devrini, geçici bir süre için borçlandığını, sürekli (ebedi) kira sözleşmesi yapılamayacağını, kira sözleşmesinin esaslı unsuru kira bedeli olup, kira bedeli içermeyen sözleşme kira sözleşmesi kabul edilemeyeceğini, davacının talebine dayanak yaptığı belgenin müvekkil şirketi temsile yetkili kişilerce imzalanmadığını belirterek karşı dava yönünden verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir. Asıl dava; kiracının açtığı kira sözleşmesinden kaynaklanan elatmanın önlenmesi ve kal , karşı dava ise kiraya verenin açtığı sözleşmenin iptalini istemine ilişkindir. Dosyada bulunan davalı -karşı davacı malik ile o tarihteki ünvanı ile T.E.K. Genel Müdürlüğü arasında 14/02/1991 tarihinde 99 yıllığına ... no'lu tarafo ve geçiş yeri için kira sözleşmesi düzenlendiği, özel koşulların 11 madde halinde hüküm altına alındığı, kira sözleşmesinin taşınmazın tapu kaydına şerh verildiği incelenen tapu kaydından anlaşılmıştır. Fatih Belediyesinden getirtilen mimari proje, imar durumu bilgisi, tapu kaydı ve diğer belge - kayıtlar dikkate alınarak mahallinde keşif yapıldığı, trafo bizzat incelenmek suretiyle konusunda uzman emlak bilirkişi, harita, inşaat ve elektrik mühendisi ile hukukçu bilirkişilerin raporlarını dosyaya sundukları, hazırlanan raporda fotoğraflarla da desteklenen tespitlerin davacı yanın iddialarını kanıtlar nitelikte olduğu, davacı/ kiracı tarafından kiralanan alanlara davalı/ kiraya veren tarafından tuvalet yapılarak müdahalede bulunulduğu, davacının ihtarından sonra da davalı- karşı davacının gerekli önlemleri almadığı sabit olmakla; ilk derece mahkemesince davacı kiracının davasının kabulü ile kiraya verenin müdahalenin önlenmesi ve kal' ine karar verilmesi gerekirken kiracı tarafından açılan davanın ispatlanamadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi yerinde olmayıp davacının istinaf talebinin kabulüne karar vermek gerekmiştir. Davalı/ Karşı davacı kiraya verenin 18/02/1991 tarih 655 yevmiye numarası ile taşınmazın tapu kaydı üzerine kira sözleşmesi şerhinin konulduğunu bildiği, kira sözleşmesinin bizzat tarafı olduğu, kira sözleşmesinin süresi henüz bitmemiş olup bunun yanında TBK'da düzenlenen diğer yasal tahliye koşulları da oluşmadığı bu itibarla, davacının sözleşmenin iptalini talep etmekte yasal bir dayanağı bulunmadığı, kaldı ki TBK.nunda geçerli olan ilke sözleşme serbestisi olup TBK.nun 26.maddesi " Taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler" şeklindedir. Davalı/ karşı davacı taraf tacir olup taraf olduğu tüm ilişkilerinde basiretli bir tacir gibi davranmak zorundadır. Davalı karşı davacı kiraya verenin imzaladığı 14/02/1991 tarihli sözleşme ile dava konusu yerin ... nolu T.M. Geçiş yeri olarak kiraya verildiği sabittir. Bu durumda sözleşme serbestisi çerçevesinde imzalamış olduğu kira sözleşmesinin geçersizliğini ve sözleşmedeki irade bozukluğunu sözleşmenin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra ileri sürmesi TMK 2.maddesi kapsamında hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğundan karşı davanın reddine ilişkin verilen karar da bir hata bulunmamaktadır. İlk derece mahkemesince tarafların davanın esası ile ilgili olarak gösterdikleri delillerin toplandığı, yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber asıl dava yönünden delillerin değerlendirilmesinde hata yapıldığı, ancak bu hatanın düzeltilmesi için yeniden yargılama yapılmasına gerek olmadığı kanaatine varıldığından; davalı karşı davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK.353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine, davacı - karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak asıl davada davacının davasının kabulüne, karşı davanın reddine ilişkin olarak aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-A) Davalı - karşı davacı ... Tic. Aş. bakımından, ilk derece mahkemesinin karşı dava yönünden verilen kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan, HMK'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince davalı - karşı davacı vekilinin istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE, B)Yürürlükteki Yargı Harçları Tarifesi gereğince alınması gereken 118,60 TL istinaf karar harcından peşin olarak alınan 88,80 TL harcın mahsubu ile bakiye 29,80 TL'nin davalı - karşı davacı ... Tic. Aş.'den alınarak Hazineye gelir kaydına, C)Davalı - karşı davacı ... Tic. Aş. 'nin istinaf başvurusu için yaptığı giderlerin kendi üzerinde bırakılmasına, harcanmayan istinaf gider avansının iadesine, 2-Davacı - karşı davalı ... A.Ş.'nin istinaf başvurusunun KABULÜ ile HMK'nın 353/1-b-2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, Dairemizce yeniden hüküm kurularak; A)Asıl davada davacı ... A.Ş tarafından açılan davanın KABULÜ ile; Eminönü ... ... pafta, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın 36,56 m2'lik trafo yeri ve 33,25 m2'lik geçiş yeri olarak 2058 nolu trafo merkezi üzerine davalı tarafından yapılan müdahalenin menine, el atılan bölüm içerisinde yer alan ve tuvalet olarak kullanılan ek yapının kal'ine ve 29/05/2013 tarihli bilirkişi raporunun kararın eki sayılmasına, B)Davalı - karşı davacı ... Tic. Aş. Tarafından açılan karşı davanın REDDİNE, C)İlk derece yargılaması yönünden asıl dava açısından yürürlükteki Yargı Harçları Tarifesi uyarınca alınması gereken 118,60 TL karar harcının davacı tarafından peşin olarak ödenen 148,50 TL'den mahsubu ile bakiye 30,50 TL'nin asıl dosya davacısına iadesine, D)İlk derece yargılaması yönünden karşı dava açısından yürürlükteki Yargı Harçları Tarifesi uyarınca alınması gereken 59,30 TL karar harcının karşı davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına, E)İlk derece yargılaması sırasında asıl davada davacı - karşı davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükteki AAÜT göre hesaplanan 1.740,00 vekalet ücretinin davalı - karşı davacıdan alınarak davacı- karşı davalıya verilmesine, F) İlk derece yargılaması sırasında karşı davada davacı - karşı davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükteki AAÜT göre hesaplanan 1.740,00 vekalet ücretinin davalı - karşı davacıdan alınarak davacı- karşı davalıya verilmesine, G)Davacı - karşı davalı tarafından ilk derece yargılaması sırasında yapılan 148,55 TL keşif harcı, 1.250,00 TL bilirkişi ücreti, 73,00 TL tebligat masrafı, 20,75 TL müzekkere masrafı, 23,00 TL dosya masrafı, 52,00 TL posta masrafı olmak üzere toplam 1.567,30 TL yargılama giderinin davalı - karşı davacıdan alınarak davacı - karşı davalıya verilmesine, H)Davalı - karşı davacı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına, I)Harcanmayan gider avansının taraflara iadesine, 3-Peşin olarak alınan istinaf karar harcının davacı- karşı davalıya talepleri halinde iadesine, 4-Davacı- karşı davalının istinaf başvurusu için yapmış olduğu 25,75 TL yargılama giderinin davalı- karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, harcanmayan istinaf gider avansının iadesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süresi içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 25/11/2021