T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
36. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2026/1412
KARAR NO: 2026/1729
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 31/12/2025
NUMARASI: 2025/1163 E. - 2025/1194 K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 08.05.2026
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi.
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalıya ait....’de bulunan kiralananın, başından itibaren restoran konseptine elverişli olmayacak şekilde ağır teknik ayıplarla teslim edilmesi, bu ayıpların davalı tarafından bilinmesine rağmen gizlenmesi ve giderilmemesi, buna rağmen davacı aleyhine kira/yan gider/cezai şart kalemleri üzerinden çok sayıda icra takibi ve tahliye girişimi yürütülmesi; ayrıca 04.09.2025 tarihli izinsiz giriş olayı ile delil karartma şüphesi doğması nedenleriyle kiralananın ayıplı teslim edildiğinin tespiti, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin davalı kiraya verenin ağır kusuru ve akde aykırı davranışları nedeniyle davacı kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiğinin tespiti, ayıplı kiralanan nedeniyle davacı yönünden kira ödeme borcunun doğmadığının / en azından ayıp giderilinceye kadar kira borcunun istenemeyeceğinin tespiti, davalının aynı sözleşmeye dayanarak başlattığı ve/veya başlatacağı icra takipleri ve tahliye girişimlerinin yargılama sonuna kadar tedbiren durdurulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece; Davanın, 7445 sayılı yasa ile değişik 6102 sayılı Kanunun 5/A maddesi ile HMK m.114/II ve HMK m.115 hükümleri gereğince arabuluculuk dava şartı noksanlığından usulden reddine, karar verilmiştir.
1-Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davanın hukuki niteliğinin yanlış değerlendirildiğini, davayı salt “konusu bir miktar para olan alacak davası” olarak nitelendirildiğini,. bu tespitin hukuka aykırı olduğunu huzurdaki dava; kiralananın ayıplı teslim edildiğinin tespiti, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin tespiti, ayıplı kiralanan nedeniyle kira borcunun doğmadığının / ayıp giderilinceye kadar istenemeyeceğinin tespiti, davalı tarafından başlatılan icra takipleri ve tahliye girişimlerinin durdurulması istemlerine ilişkin olduğunu, bu yönüyle dava, tespit ve fesih ağırlıklı olup, varsa parasal talepler tali ve fer’i nitelikte olduğunu yerleşik yargıtay ve bölge adliye mahkemesi içtihatlarına göre, bu tür davalarda TTK m.5/a kapsamında arabuluculuk dava şartı aranmayacağını, mahkeme bu ayrımı hiç yapmadan, davanın hukuki niteliğini hatalı belirlediğini, arabuluculuk sürecini tamamen yok saydığını, taraflar arasındaki aynı kira ilişkisi ve aynı ayıplı ifa iddialarına ilişkin olarak;...3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2025/644 esas – 2025/926 karar sayılı dosyasında arabuluculuk süreci işletildiğini, bu dosyada; taraflar ve kira sözleşmesi aynı olup uyuşmazlığın maddi ve hukuki vakıaları birebir örtüştüğünü, bu hususta dosyanın celbini sağlamadan, arabuluculuk sürecini hiç yokmuş gibi kabul ederek karar verilmesinin eksik inceleme, hukuki dinlenilme hakkının ihlali,HMK m.27’ye aykırılık teşkil ettiğini, HMK m.115 hatalı uygulandığını, mahkeme, arabuluculuk dava şartının “sonradan tamamlanamayacağı” gerekçesiyle usulden ret kararı verdiğini, somut olayda; arabuluculuk süreci hiç yok olmadığını, uyuşmazlık bazında mevcut olduğunu, en azından bu yönüyle mahkemenin esas incelemesi yapması gerektiğini, esasa girilmeden verilen usulden ret kararının, adil yargılanma ilkesine açıkça aykırı olup kaldırılarak davanın esası hakkında inceleme yapılıp karar verilmesini talep etmiştir.
2- Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkeme tarafından dosya üzerinden (tensiben) dava şartı arabuluculuk süreci gerçekleştirilmediği için davanın usulden reddine kararı verildiğini, ancak, dava dilekçesi ve eklerinin müvekkiline tebliğ edilmeksizin tensiben karar verilmesinin HMK’nın 27. maddesine açıkça aykırı olduğunu, mahkemece öncelikle görev, derdestlik, yetki ve aktif husumet ehliyeti yönlerinden inceleme yapılması gerekirken arabuluculuk dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi de usul ve yasaya aykırı olup mahkemenin red kararı sonuç itibarıyla isabetli olmakla birlikte, gerekçesi yönünden usul ve yasaya aykırılık bulunduğunu, huzurdaki dava konusu ile taraflar arasında derdest bulunan...3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2025/644 Esas sayılı dosyası ile İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2025/1107 esas sayılı dosyasının konusu, tarafları ve dava sebepleri birebir aynı olduğunu, bu davalarda ayrıca maddi ve manevi tazminat talep edildiğini,...3. asliye ticaret mahkemesi’nin 2025/644 esas sayılı dosyasında yetkisizlik nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olup dosya halen istinaf incelemesinde olduğunu, mahkeme kararı kesinleşmemiş olup söz konusu davanın halen derdest olduğunu, 6100 sayılı HMK’nın 114/1-ı maddesi uyarınca, aynı davanın daha önceden açılmış ve halen görülmekte (derdest) olmaması dava şartları arasında sayıldığı, davacının huzurdaki davada, derdest bulunan davadaki iddia ve taleplerin birebir aynısını mesnetsiz şekilde yeniden ileri sürdüğünü, tarafları, konusu ve dava sebepleri aynı olan ikinci bir davanın açılmasında davacı yanın hukuki yararı bulunmadığını, her ne kadar huzurdaki davada yerel mahkeme tarafından davanın reddine karar verilmiş ise de, gerekçe bakımından davanın derdestlik nedeniyle usulden reddi gerektiğini, İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2025/1107 Esas sayılı dosyasında ise dava "davacı ile davalı arasındaki sözleşmenin niteliğinin kira sözleşmesi olduğu ve taleplerin kira sözleşmesinden doğan tazminata ilişkin olduğu, bu sebeple sulh hukuk mahkemeleri'nin görevli olduğu anlaşılmakla aşağıdaki şekilde karar verilmiştir" ifadeleriyle görevsizlik nedeniyle reddedildiğini, bu dosyasındaki dava ile birebir aynı olduğunu, davacı yan, anılan dosyalarda da kiralananın ayıplı olarak teslim edildiği yönündeki mesnetsiz iddialarına dayanarak kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğinin tespitini talep ettiğini, bu kapsamda huzurdaki dava ile İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2025/1107 Esas sayılı dosyası ile...3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2025/644 Esas sayılı dosyasının aynı talepler ile ikame edildiğinin ortada olduğunu, davacı, her iki davada da kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğinin tespitini talep ettiğini, görülmekte olan davalar, konu, netice-i talep ve dava sebepleri bakımından tamamen aynı olu huzurdaki davada derdestlik olgusu mevcut olduğunu, davanın HMK m. 114/1-ı uyarınca derdestlik nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, davada müvekkili şirkete dava dilekçesi ve ekleri tebliğ edilmediğini, davalı yana dava dilekçesi ve ekleri tebliğ edilmeden tensiben karar verilmesinin usul ve yasaya açıkça aykırı ve bozma nedeni olduğunu, dava dilekçesi ve eklerinin müvekkili şirkete tebliğ edilmemiş olması nedeniyle savunma hakkı kısıtlandığını, bu durum HMK’nın 27. maddesinde düzenlenen hukuki dinlenilme hakkının ihlali niteliğinde olduğunu, davada öncelikle aktif husumet ehliyetinin mevcut olup olmadığının incelenmesi gerektiğini dava konusu kira sözleşmesinin tarafı kiracı... firması olup, ...’nın taraf ehliyeti bulunmadığından davanın sözleşme ilişkisine taraf olmayan kişi tarafından açılmış olması sebebiyle aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, taraf sıfatı, mahkemece resen göz önünde bulundurulması gerektiğini, bir davada taraflardan birinin, davacı ya da davalı sıfatının (aktif ya da pasif husumet ehliyetinin) olmadığı belirlenirse, artık bu davanın esasının çözümüne girilmeden, davanın husumet yokluğundan reddi gerektiğini, huzurdaki davada dava dilekçesinde “davacı” “.... şti. (müdür sıfatıyla ... nın HMK nın m. 71 gereği davayı bizzat da takip ettiğini, ... tarafından davanın açıldığı ancak davaya konu kira sözleşmesinin müvekkili şirket ile .... şti. arasında akdedildiğini ...’nın huzurdaki davada aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davada öncelikle aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi için kararının kaldırılmasını ve yine davada öncelikle görev hususunun incelenmesi gerektiğini, mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkin olup öncelikli incelenmesi gereken bir husus olduğunu, dava konusu uyuşmazlık, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, 6100 sayılı hukuk muhakemeleri kanunu’nun 4/1-a maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu görev hususu kamu düzenine ilişkin bir dava şartı olup, mahkemece yargılamanın her aşamasında re’sen ve öncelikle incelenmesi zorunlu olduğunu, mahkemece davanın esası hakkında inceleme yapılmaksızın, arabuluculuk dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden ret kararı verilmiş ise de, görev hususu dava şartları arasında öncelikli nitelikte olup, diğer dava şartlarından önce değerlendirilmesi gereken bir husus olduğunu, zira görevli olmayan bir mahkemenin, başka bir dava şartının mevcut olup olmadığını inceleme yetkisi bulunmadığından davanın öncelikle görev yönünden usulden reddine karar verilmesi veya dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi gerektiğini, bu itibarla, görev hususu hiç değerlendirilmeden başka bir dava şartı gerekçe gösterilerek usulden ret kararı verilmiş olması, usul hükümlerine açıkça aykırı olduğunu, huzurdaki davada, öncelikle görev yönünden inceleme yapılması gerekirken bu inceleme yapılmaksızın hüküm kurulmuş olması sebebiyle kararının kaldırılmasını, yine davada öncelikle yetkili hususunun incelenmesi gerektiğini zira davanın yetkisiz mahkemede açıldığını taraflar arasında kira sözleşmesi’nin 20. maddesi ile Çağlayan mahkemelerinin yetkili mahkeme olarak açıkça kararlaştırıldığını, her iki tarafın da tacir olması nedeniyle, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin yapılan yetki sözleşmesinin geçerli ve bağlayıcı olduğunu bu çerçevede, davada yetki hususunun öncelikle incelenmesi ve davanın yetkisiz mahkemede açılması sebebiyle usulden reddedilmesi gerektiğinden mahkeme kararının bu sebeplerle kaldırılmasını talep etmiştir.
Dava,"taşınmaz kira sözleşmesinin ayıplı olduğundan haklı nedenle fesih edildiğinin tespiti ile kira borcu doğmadığının veya ayıp giderilinceye kadar kira borcunun ödenmesinin istenemeyeceğinin tespiti" istemine ilişkindir. 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK'nun 4/1-a maddesine göre; kiralanan taşınmazların, 09.06.1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda "Sulh Hukuk Mahkemesi" görevlidir.Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilir. Taraflar da yargılama bitinceye kadar görev itirazında bulunabilirler. Görev itirazı yapılmamış olsa bile re'sen mahkeme, ilk önce görevli olup olmadığını inceleyip karara bağlamalıdır.Somut olayda; taraflar arasında temel uyuşmazlık taşınmaz kira ilişkisinden kaynaklanmakta olup, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 4/1-a maddesi uyarınca, dava değerine bakılmaksızın davaya bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne aittir. Mahkemece Sulh Hukuk mahkemesine görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, arabuluculuk dava şartı noksanlığından usulden reddine karar verilmesi hatalı olduğundan kararın görev yönünden kaldırılması gerekmiştir. Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun HMK'nın 355. maddesi uyarınca ayrı ayrı görev nedeniyle kabulüne, HMK'nın 353/1-a-3 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve dosyanın görevli Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmek üzere kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Taraf vekillerinin istinaf başvurusunun görev nedeniyle KABULÜNE,
2-İlk derece mahkemesinin kararının HMK’nın 353/1-a-3 maddesi gereğince KALDIRILMASINA,
3-Davada görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunun tespitine,
4-HMK'nın 20. maddesi gereğince Dairemiz kararının taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde taraflarca başvurulması halinde istinaf kayıtların kapatılarak dosyanın görevli Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmek üzere kararı veren ilk derece mahkemesine iadesine,
5-Tarafların istinaf başvurusu için yaptıkları yargılama giderlerinin esas hakkında verilecek kararda değerlendirilmesine, harcanmayan istinaf gider avansının ilgilisine iadesine,
6-Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yapılmasına,
Dosya üzerinde yapılan ön inceleme sonunda oy birliği ile kesin olarak karar verilmiştir. 08/05/2026