T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/260
KARAR NO: 2021/430
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 13/11/2018
NUMARASI: 2016/510 Esas - 2018/1022 Karar
DAVA: Tazminat
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 01/04/2021
Taraflar arasında görülen tazminat dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesiyle; davalı yüklenici ile dava dışı kooperatif arasında akdedilen 19/03/2012 tarihli Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında, davalı tarafından inşaa edilecek Başakşehir ilçesi ... Ada ... parsel sayılı taşınmazda ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., 7... no lu 9 ayrı bağımsız bölümü taraflar arasında imzalanan 12/12/2012 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesiyle müvekkilince satın alındığı, davalının satıma konu bağımsız bölümleri geç teslim ettiği gibi ayıplı ve eksik imalat yaptığı, Küçükçekmece 3.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/43 D.İş sayılı dosyasından tespit yaptırılıp, davalıya gönderilen Beyoğlu ... Noterliğinin 13/11/2014 tarihli ihtarname ile eksik ve ayıplı imalatın giderilmesinin istendiği ancak gereği yerine getirilmediğinden ikinci kez Küçükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/106 D.İş sayılı dosyasıyla yaptırılan tespitle eksik ve gizli ayıpların belirlendiği, ayrıca ofislerin geç teslim edilmesi nedeniyle kira parası ödenmek zorunda kalındığını ileri sürerek geç teslim nedeniyle uğranılan zarar için belirsiz alacak davasına esas olmak üzere şimdilik 10.000,00 TL ve eksik ve ayıplı imalat için de 10.000,00 TL ki toplam 20.000,00 TL zararın, temerrüt tarihi olan 27/11/2014'den itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili bilirkişi raporu alındıktan sonra eksik ve ayıplı imalat nedeniyle 10.000,00 TL talebini 223.756,91 TL artırmıştır.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesiyle; geç teslim iddiasıyla talep edilen kira parasının belirsiz alacak davasına konu edilemeyeceği, taraflar arasında imzalanan 12/12/2012 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesinde teslim tarihinin belirtilmediği, dava dışı kooperatif ile davalı arasında aktededilen sözleşmedeki teslim tarihine dayalı olarak geç teslim olduğundan söz edilmeyeceği, taraf olmadığı sözleşmeye göre hak talep edilmeyeceği, onaylı projeye göre işin tamamlanıp tesliminin sağlandığı, satıma konu bağımsız bölümlerin elektrik, klima ve tesisat işlerinin üstlenildiği, davacının projeye aykırı olarak 9 bağımsız bölümü 22 adet bağımsız bölüme çıkardığı ve bundan kaynaklanan ek maliyetlerin talep edildiği, ofislerin bölünerek kullanılmasının davacının kusuru olduğu, sözleşmeye göre, dükkan içleri kaba olarak alçı sıvası yapılmış vaziyette teslim edilecek, dükkan içi elektrik, ısıtma tesisatlarının ise davacı tarafından yapılacağı, satıma konu bağımsız bölümlerin davacı kullanımında olup, eksik ve ayıplı imalat bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece benimsenen kök ve iki ayrı ek rapora göre, taraflar arasındaki satım sözleşmesine göre, satım konusu bağımsız bölümlerin geç teslim edilmediği, bu nedenle davacının geç teslime dayalı kira parası zararının dayanağı olmadığı, ancak davalının eksik ve ayıplı imalatı nedeniyle davacının uğradığı zararın 223.756,91 TL olduğu belirtilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Bu karara karşı, davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf dilekçesiyle; müvekkili tarafından 9 ayrı bağımsız bölümü projeye uygun şekilde tam ve eksiksiz olarak davacıya teslim edildiği, Davacının 9 ayrı bağımsız bölümü kendi kullanımına özgü olarak 22 ayrı ofise çevirdiği ve buna ilişkin ek maliyetin müvekkilinden istenemeyeceği, taşınmazları görerek natamam olarak satın aldığı, Davacı tarafın delil listesinde bulunmayan, keşif esnasında bilirkişilere sunulan delil ve belgelere 05/10/2017 tarihli dilekçeyle ve 10/10/2017 tarihli duruşmada itiraz edilmesine ve yeni delil ve belge sunulmasına muvafakat etmediklerini bildirmelerine rağmen mahkemenin gerekçeli kararını bu delil ve belgelere göre oluşturduğu, süresinde sunulmayan delillere göre karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu, kaldı ki bu belgelerdeki ödemelerin dava konusu bağımsız bölümler için yapılıp yapılmadığı dahi belirli olmadığı,25/12/2017 tarihli bilirkişi ek raporunda, davacının sonradan sunduğu fatura örnekleri ve geçerliği bile belli olmayan tahsilat makbuzun nerede kullanıldığının belirlenemediğinin ortada olduğu, Sözleşmeye göre, dükkan içi alçı sıva yapılmış olarak davacıya teslim edileceği, elektrik, su ve ısıtma tesisatların davacı tarafından yapılacağı, davacının teslim sırasında klima sisteminin olmadığı aşikar bir şekilde ortada olup, bu durum açık ayıp olarak değerlendirilse dahi davacının sözleşmeden cayma ve bedelden indirim talep etmediği, süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı, bu nedenle satım konusunu eksiksiz olarak teslim aldığını kabul etmiş sayılacağının kabulü gerektiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili katılma yoluyla istinaf dilekçesiyle; dava dışı kooperatif ile davalı arasında imzalanan 19/03/2012 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde, teslim süresinin, inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 ay olduğunun belirtildiği, bu sözleşmeden 9 ay sonra taraflar arasında imzalanan 12/12/2012 tarihli sözleşmede de aynı sürenin uygulanması gerektiği, her iki sözleşmenin birbirinden bağımsız olarak değerlendirilemeyeceği, bu durumda geç teslim nedeniyle kira parası alacağının reddedilmesinin yasaya aykırı olduğu, Beyoğlu ... Noterliğinden gönderilen 13/11/2014 tarihli ihtarname ile davalının temerrüde düşürüldüğünü belirterek ilk derece mahkemesi kararında kira parası alacağının reddine ilişkin kısmının kaldırılasına ve bu alacağın da kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE: Dava, geç teslim, eksik ve ayıplı imalat iddiasıyla uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir. Davacı, davalı ile dava dışı arsa sahibi ile imzalanan Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadine konu olan taşınmazda yapılacak inşaatta, ofis niteliğinde olan 9 ayrı bağımsız bölümü taraflar arasındaki satım vaadi sözleşmesi ile davalı yükleniciden satın aldığını, davalının satıma konu bağımsız bölümleri geç teslim ettiği gibi eksik ve ayıplı işler bulunduğu belirterek zararının tazminini istemiş, davalı ise, davacının dayandığı sözleşmeleri kabul etmekle birlikte, taraflar arasındaki sözleşmede teslim süresi veya tarihinin kararlaştırılmadığı gibi geç teslim ve eksik ve ayıplı iş bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir. İlk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, bu karar, davalı vekili tarafından ve katılma yoluyla da davacı vekilince istinaf edilmiştir. İstinaf incelemesi, HMK 355. maddesi gereğince, ileri sürülen istinaf nedenleri ile bağlı kalınarak bunun dışında kamu düzenine aykırılık yönünden re'sen yapılmıştır. Davalı ile dava dışı arsa sahibi kooperatif arasında 19/03/2012 tarihli Noterden Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre, davalı yüklenici tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerden 9 ayrı ofis niteliğindeki bağımsız bölümünün, taraflar arasında imzalanan 12/12/2012 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesiyle toplam 2.000.000,00 TL bedelle davacı tarafından satın alındığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede, karşılıklı edimler ayrı ayrı gösterilmiş ve vaziyet planı ile teknik şartnamenin, sözleşmenin eki olduğu kararlaştırılmıştır. Teknik şartnamede, tüm binada ortak alanlarda yangın tesisatı yapılıp, projeye uygun olarak yangın dolabı konulacağı, ortak alanlarda, merdiven korkuluklarının paslanmaz veya alimünyum olacağı, girişler ve otoprakın fotoselli aydınlatma ile donatılacağı, ofis dış cephe doğramalarının da yapılıp, dükkan içleri kaba olarak alçı sıvası yapılmış vaziyette davacı alıcıya teslim edileceği, elektrik, su, ısıtma ve pis su gider tesisatının dükkan içinde belli bir alanda toplanacak olup, dükkan içi tesisatının davacı tarafından yapılacağı, klima tesisatının döşenme işinin ve klima sisteminin montajının davalıya ait olduğu belirtilmiştir. Satım konusu 9 adet ofis olup, dükkan içi kaba alçı sıvalı ve klima ve klima tesisatı ile birlikte ayrıca ortak alanların, teknik şartnamede gösterilen özelliklerde olması gerektiği kararlaştırıldığından, bu haliyle sözleşmenin nitelikli satım sözleşmesi olduğu sonucuna varılmaktadır.Tacirler arası satış sözleşmelerinde 6102 sayılı TTK’nun 23. maddesi ile, bu madde yollamasıyla 6098 sayılı TBK’nın satış sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanacaktır. Sözleşme konusu bağımsız bölümlerin davacıya teslim edildiği ve tapu devirinin yapıldığı ihtilafsızdır. İhtilaf, geç teslim, eksik ve ayıplı ifa olup olmadığı ve buna bağlı olarak davacının zararının bulunup bulunmadığı konusundan kaynaklanmaktadır. Taraflar arasındaki 12/12/2012 tarihli sözleşmede, bağımsız bölümlerin teslim tarihi kararlaştırılmış değildir. Esasen sözleşmede teslim tarihinin belirlenmediği ihtilafsız olmakla birlikte davacı tarafından, taraflar arasındaki sözleşmenin, davalının, dava dışı arsa sahibi ile imzaladığı 19/03/2012 tarihli sözleşmeden bağımsız olarak değerlendirilemeyeceği, bu nedenle anılan sözleşmenin 4. maddesinde yer alan teslim süresinin, taraflar arasında da uygulanması gerektiği ileri sürülmüştür. Taraflar arasında imzalanan 12/12/2012 sözleşmede, davalı ile dava dışı kooperatif arasındaki 19/03/2012 tarihli sözleşmenin ek olduğu konusunda bir hüküm bulunmadığı gibi anılan sözleşmeye yapılan herhangi bir atıfta bulunmamaktadır. Ayrıca sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince bir sözleşme, o sözleşmede taraf olanları bağlayacak olup, davacının akidi olmadığı bir sözleşme hükmüne dayanamayacağı tartışmasızdır. Bu durumda, davacının taraf olmadığı sözleşmedeki teslime süresine göre geç teslim iddiasının ve istinaf nedeninin dinlenmesi mümkün görülmemiştir. Diğer taraftan bağımsız bölümlerin davacıya teslimi gereken tarih ile teslim edildiği tarihi gösteren bir belge veya başkaca bir delile dosya içinde rastlanmamıştır. HMK 190. ve TMK 6. maddesi gereği, geç teslim iddiasının, davacı tarafça kanıtlanması gerekir. 6098 sayılı TBK 117. maddesi uyarınca, muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle borçlu temerrüde düşmüş olur.Aynı yasanın 118.maddesine göre ise, temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Somut olayda, teslim tarihi belirlenmediğine göre, TBK 117. maddesi hükmü gereği, davacı tarafından, davalının teslimde geciktiği konusunda ihtarname gönderilmesi gerekirken, bu gereğin yerine getirilmediği zira davalıya gönderilen 13/11/2014 tarihli ihtarname dışında, teslim borcunun ifasında davalıyı temerrüde düşürecek nitelikte başkaca bir ihtar veya uyarı yazısının bulunmadığı gibi gönderilen ihtar içeriğinde eksik ve ayıplı ifanın giderilmesi istenmiş olup, herhangi bir bedel belirtilerek ödenme talep edilmediği dosya kapsamı ile sabit olduğundan, davacının geç teslim iddiasını kanıtlayamadığı, davalının temerrüdünün, ihtarın tebliği tarihi ve verilen sürenin eklenmesiyle tespit edilemeyeceği sonucuna varılmış olup, ilk derece mahkemesince, geç teslime bağlı kira bedeline ilişkin zarar talebinin reddedilmesinde ve kabul edilen kısım yönünden faiz başlangıcında da; davacının 13/11/2014 tarihli ihtarının dikkate alınmamasında bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin katılma yoluyla ileri sürdüğü istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır. TBK 219. maddesine göre, satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından sorumlu olur. Gizli ayıp başka bir anlatımla kullanımla ortaya çıkan bir ayıp söz konusu olduğundan ayıp ihbar süreleri bakımından TBK’nın 223. madde hükmü dikkate alınacaktır. Eksik ifa ise, sözleşmede kararlaştırılmış olan ya da dürüstlük kuralı gereğince yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç yapılmamış olması hâlidir. Hem eksik ifa hem de ayıplı ifa, esasen tarafların hukuki ilişki ile yükümlendikleri edimlerini, gerek kanun gerekse sözleşme ile öngörülen şartlara uygun veya gereği gibi ifa etmemeleri anlamına gelmekte olup, sonuç itibarıyla her iki durumda da sözleşmeye aykırı mal teslimi olduğu tartışmasızdır. Davacı taraf, eksik ve ayıplı ifaya ilişkin olarak 11/08/2014 tarihli dilekçeyle Sulh Hukuk mahkemesinden tespit isteminde bulunmuş ve alınan 23/10/2014 tarihli tespit raporundan sonra 13/11/2014 tarihli ihtarnamesiyle davalı tarafa bildirim yapmıştır. Sözleşmeye göre, davalı satıcı bağımsız bölümleri klima tesisatı ve klima ile birlikte teslim etmeyi üstlendiğine ve teslim sırasında bunların dükkan içinde bulunmadığı sabit olduğuna göre, artık burada ayıplı ifa değil, eksik ifanın söz konusu olduğu, eksik ifa nedeniyle ihbar veya ayrıca bildirime gerek olmaksızın zamanaşımı süresi içinde talepte bulunulabileceğinden, davalı vekilinin klimanın olmadığının teslim sırasında açıkça belli olmasına göre davacının ofisleri bu haliyle kabul ettiği yönündeki istinaf nedenine itibar edilememiştir. Dış cephe doğramaları ve terastan yağmur suyu sızıntısının, teslim sırasında anlaşılamayan sonradan ortaya çıkan gizli ayıp niteliğinde olup, davacının tespit yaptırarak ayıbı öğrenir öğrenmez hemen 13/11/2014 tarihli ihtarnamesiyle süresinde ayıp ihbarında bulunduğu görülmektedir. Bunun dışında bağımsız bölümlerin dışında ortak alanlar yönünden de eksik ifa olduğu tespit edilmiştir. Mahkemece benimsenen bilirkişi raporunda, taraflar arasındaki sözleşmede, davalı tarafından, bağımsız bölümlerin ( dükkan içleri) kaba alçı sıvası yapılmış, klima ve klima tesisatı ile birlikte, ortak alanlarda ise merdiven korkuluklarının paslanmaz veya alimünyum, girişler ve otoprakın fotosel aydınlatmalı, ofis dış cephe doğramalarının da yapılıp, elektrik, su, ısıtma ve pis su gider tesisatının dükkan içinde belli bir alanda toplanmış vaziyette teslim edileceğinin taahhüt edildiği ancak davalı tarafından eksik bırakılan bu işlerin klima ve klima tesisatının ünite fiyatı olarak 84.131,00 TL ve tesisat bedeli olarak ise 27.934,50 TL toplamından oluşan 112.065,50 TL olup, KDV si ile birlikte 132.237,29 TL olarak hesaplandığı, ortak alanlardaki eksik olan kısımların bedelinin KDV dahil 32.389,82 TL, ayıplı ifa bakımından da 05/01/2016 tarihli tespit raporun da belirtildiği gibi dış cephe ve pencere doğramaları ve teras balkonundan su sızması ve pencere doğramalarındaki mekanizma hataları giderim bedelinin KDV si ile birlikte 59.119,00 TL olarak tespit edildiği, sonuç olarak satıma konusuna ilişkin olarak ortak alanlar bakımından 32.389,82 TL, dükkan içi havalandırma ve tesisat yönünden 132.237,29 TL olmak üzere eksik ifa nedeniyle 164.627,11 TL, 59.119,00 TL de ayıplı ifadan kaynaklı olmak üzere toplam 223.746,11 TL miktarında davacı zararının bulunduğu açıklanmıştır. Alınan iki ayrı ek raporda da, tarafların itirazlarını karşılanarak kök rapordaki tespitlerle aynı sonuca ulaşılmıştır. Satım konusu 9 ofis, davacı tarafından teslim alındıktan sonra ara bölmelerle 22 ayrı ofis haline getirilmişse de, teknik bilirkişilerce bu husus gözden kaçırılmayarak özellikle vurgulanıp sözleşme konusu 9 bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı ifadan kaynaklanan zarar tespiti yapılmış olduğundan davalı vekilinin bu konuya yönelik istinaf nedenleri de yerinde görülmemiş ve ilk derece mahkemesinin kabul ve gerekçesine göre karar, usul ve yasaya uygun bulunduğundan davalı vekilinin ve davacı vekilinin katılma yoluyla istinaf başvurusunun HMK. 353/1-b1 maddesi uyarınca esastan reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle: 1-Davalı vekilinin ve katılma yoluyla davacı vekilinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/(1)b-1 maddesi uyarınca ayrı ayrı ESASTAN REDDİNE, 2-Başlangıçta davacı tarafından yatırılan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 14,90-TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, 3- Başlangıçta davalı tarafından yatırılan 3.822,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 11.462,83-TL istinaf karar harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına, 3-Davacı ve davalı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına, 4- Gerekçeli kararın HMK.'nun 359-(4) maddesi uyarınca taraflara tebliğine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda,HMK 'nun 361/1. maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğinden itibaren 2( iki) haftalık süre içinde Yargıtay İlgili Hukuk Dairesi'ne temyiz yasa yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 01/04/2021