T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/80
KARAR NO: 2020/288
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 24/01/2018
NUMARASI: 2014/1527 Esas - 2018/75 Karar
DAVA: Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 12/11/2020
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı şirket arasında 05.04.2008 tarihli adi nitelikte sözleşme imzalandığını, davalı şirket bedelini almış olduğu taşınmazın tapu devrini gerçekleştirmediğini, davaya, konu satış sözleşmesi, gayrimenkul satışına ilişkin olup resmi şekle tabi olmasına rağmen dava konusu sözleşmenin adi nitelikte yapıldığını, yasal düzenlemede yer alan resmi şekil şartının geçerlilik koşulu olup adi nitelikte tanzim edilen 05.04.2008 tarihli sözleşmenin geçersiz olduğunu, adi nitelikteki sözleşme geçersiz olduğundan, tarafların aldıklarını iade etmekle yükümlü olduğunu, sözleşmeye rağmen bugüne değin tapuda devir ve tescil yapılmadığından bu aşamadan sonra sözleşmenin feshi için ayn bir mehil tayin edilmesine de gerek kalmadığını, işbu davada Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğunu, bu nedenlerle davalı şirketin ... ismi ile satışa sunduğu İstanbul ili Sancaktepe İlçesi ... Mah. ... Pafta ... Ada ... nolu parsel saydı taşınmaz üzerinde yapılan binalardaki ... blok ... nolu dairenin satımına ilişkin 05.04.2008 tarihli sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması ve dairenin devir ve tescilinin gerçekleştirilmemiş olmasından ötürü geçersiz olduğunun tespitine, olmadığı takdirde 05.04.2008 tarihli satış sözleşmesini feshine, fazlaya ilişkin dava ve talep haklan saklı kalmak kaydı ile şimdilik sözleşme bedeli olarak şimdilik ... Blok ... nolu daire için ödenen 460.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu gayrimenkul satış sözleşmesinin tarafları olan davacı ve davalının her ikisinin de ticari şirket olduğunu, davacı şirket, satış sözleşmesini bizzat şirket ad ve hesabına imzaladığı gibi, taşınmazı da yine şirket ticari faaliyetleri çerçevesinde, gelir elde etmek amacıyla kullandığını, davacının sözleşmenin geçersizliğine dair iddiasının haksız ve hukuka aykın olduğunu, davalı şirketin kat karşılığı inşaat yapan bir müteahhit olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaattan müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapusunun ancak inşaatın tamamen bitirilmesi ve teslimi üzerine müteahhide devredildiğini, inşaat bitirilmeden önce bağımsız bölümün mülkiyeti hukuki olarak müteahhide geçmediğini, bu bağımsız bölüm üzerinde müteahhit lehine sözleşmeden kaynaklanan bir alacak hakkı oluşturduğunu, davacının sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesinin her şeyden önce hakkın kötüye kullanılması olduğunu, davalı şirketin sözleşme ile üsdendiği edimleri yerine getirdiğini, davacının da bu edimleri itirazsız kabul ettiğini, davacı bu bağımsız bölümü 11.02.2009 tarihinden itibaren kiraya vermek suretiyle kullandığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmesinin açıkça dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, davacı tarafın davalı şirketten tapu devrini yapmasını talep ettiği ve davacı şirketin bu devre yanaşmadığı iddiasının haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davalının sözleşmenin 5. maddesi uyarınca davacıya taşınmazı teslim ettiğini, davacının iddiasının aksine tescil işlemlerinin yapılmamasının sebebinin davalı değil davacının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmeyerek tapuda üzerine almaktan imtina etmesi olduğunu, davacının sözleşmeye konu bağımsız bölümü kullandığını veya kiraya vermek suretiyle gelir elde ettiğini, bu nedenlerle göreve ilişkin itirazın öncelikli olarak değerlendirilmek suretiyle, davacının haksız ve hukuka aykırı davasının usul ve esas yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: İstinaf incelemesine konu ilk derece Mahkemesince dava hakkında;"Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölümün satımında anlaştıkları, davacı alıcının tüm borçlarını eda ettiği, davalı satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen davacının tapuda mülkiyeti devralmamasının TMK. M.2'de düzenlenen iyi niyet kulları gereğince artık hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirileceği, taraflar arasında kurulan sözleşmenin geçersizliğinin şekil şartı eksikliği nedeniyle ileri sürülemeyeceği, davacının dilekçelerinde yasal düzenlemeye aykırı yapılan sözleşmenin geçersizliğini iddia ettiği, davalıyı taşınmaza ait tapu kaydının devri konusunda temerrüde düşürmediği, davacının bilirkişi raporuna beyan ve itirazlarını bildirdiği 16.05.2016 tarihli dilekçesinde; taşınmaza ilişkin iskan alınmadığını, dava tarihi itibariyle geçerli bir ruhsat veya imar izni bulunmadığını iddia ettiği davalınında bu dilekçeye muvafakat etmediğini 22.06.2016 tarihli celsede belirttiği, HMK madde 141 'de; "taraflar, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri ile serbestçe, ön inceleme aşamasında ise ancak karşı tarafın açık muvafakati ile iddia ve savunmalarını genişletebilir, yahut değiştirebilirler. Ön inceleme duruşmasına taraflardan biri mazeretsiz olarak gelmezse gelen taraf onun muvafakati aranmaksızın iddia veya savunmasını genişletebilir, yahut değiştirebilir, ön inceleme aşamasının tamamlanmasından sonra iddia veya savunma genişletilemez yahut değiştirilemez, iddia ve savunmanın genişletilip değiştirilmesi konusunda ıslah ve karşı tarafın açık muvafakati hükümleri saklıdır" hükmü gereği iddia ve savunmanın genişletilip değiştirilmesi ıslah ve karşı tarafın açık muvafakati ile mümkün olup, her iki durumunda dosyamızda mevcut olmadığı, taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satımına ilişkin yazılı sözleşme geçerli olup, bu sözleşme gereğince dairenin kararlaştırılan bedelinin ödendiği ve davalı tarafından taşınmazın teslim edildiği, bu haliyle sözleşmenin hayata geçmiş olduğu belirlenmekle , davacının sözleşmenin şekil şartlarının eksikliği nedeniyle geçersiz olduğunun tespiti ile bedelin iadesine ilişkin talebinin yerinde olmadığı belirlenmekle, davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Yargılama esnasında İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından dava konusu taşınmazın bulunduğu İstanbul İli ... İlçesi ... Pafta, ... Ada ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan bina ile ilgili ruhsat iptali ve yıkım kararı verildiğinin tespit edildiğini, İstanbul 1. İdare Mahkemesinin 2008/1670 Esas sayılı dosyasından UYAP üzerinden bilgi/belge talep edilmiş olup söz konusu davada yargılamanın halen devam ettiğini, davacı şirkete satılan dairenin bulunduğu tüm binaya ait yapı ruhsatının iptal edildiğini, bu iptal ile birlikte davacıya satılan taşınmazın kaçak yapı olduğunu, 29.03.2016 Bilirkişi raporunda, Yapı ruhsatlarının iptaline ilişkin dava hakkında bir değerlendirmenin yer almadığını, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve talebin kabul edilip edilmeyeceğine dair karar verme yetkisinin mahkemeye ait olmasına rağmen, bilirkişinin hukuksal değerlendirmelerinin aynen hükme esas alındığını, Bilirkişi raporunda davalı şirketin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği iddia edilmiş ise de celp edilen idare mahkemesi dosyaları ile sabit olduğu üzere yapı ruhsatı iptal edilmiş bir taşınmazın davacıya satılmış olduğunu, kaçak bir yapının tesliminin davalıyı yükümlülüklerini yerine getirmekten kurtaramayacağınını, gerçek ve geçerli bir teslim de bulunmadığını, mahkemenin, hukuki ayıp ile ilgili beyanları, gerekçeli kararına tam olarak yansıtmadığını, bununla birlikte bu beyanların iddianın değiştirilmesi yasağı kapsamında değerlendirildiğini, sözleşmenin geçersiz olduğuna dair iddianın yargılamanın hiçbir aşamasında değişmediğini, mahkemece Dürüstlük Kuralına göre bir inceleme yapılacak ise bu taktirde her iki tarafın üzerine düşen yükümlülükleri tamamen yerine getirip getirmediğinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde tespit edilmesinin gerektiğini, davalının tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği ve dürüstlük kuralına riayet ettiği saptaması yapılan bir davada/yargılamada, dava konusu taşınmazın yasal mevzuata uygun bir şekilde teslim edilmediği, kaçak hale gelmiş yapının fiilen tesliminin bir hüküm ifade etmeyeceğin ve bu durumun hukuki ayıbın var olduğu gerçeğini değiştirmeyeceğinin beyan edilmesinin iddianın değiştirilmesi yasağı kapsamında değerlendirilemeyeceğini, davalının dürüst davranmadığı bir olayda, sadece davacı yönünden dürüstlük değerlendirmesi yapılmasının, yasal ve adil olmadığını, davacı şirketin söz konusu daireyi halen kullanamadığını, yapı ruhsatının iptal edilmesinden ötürü davalı tarafça açılan davaların, 2008 tarihli sözleşmenin üzerinden 10 yıldan fazla süre geçmiş olmasına rağmen halen devam etmekte olup ne zaman sona ereceğinin belli olmadığını beyan ederek, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE: Dava, adi şekilde yapılan taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmamış olması sebebine dayalı olarak sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti, olmadığı takdirde sözleşmenin feshi ile ödenen sözleşme bedelinin iadesi davasıdır. İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının mı yoksa şekil şartı kuralının mı ihmal edilmesi gerektiği, noktasındadır. Davacı-alıcı ... Ltd. Şti. ile davalı-satıcı ... Ltd. Şti. arasında 05.04.2008 tarihli adi yazılı sözleşme ile İstanbul ili, Ümraniye İlçesi, ..., ... pafta ... ada ... nolu parselde yapılmakta olan ... ... Blok ... No'lu bağmsız bölümün satış ve tesliminde anlaşılmıştır. 11/02/2009 tarihli Teslim Tesellüm Tutanağı ile de sözleşmeye konu taşınmaz fiilen davacıya teslim edilmiştir. Buna karşın tapu kaydına göre taşınmaz halen davalı adına kayıtlıdır. Sözleşme ile alıcıya ait olan harç ve giderlerin ödenmesi halinde tapunun devredileceği düzenlenmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)'nun 706/1. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu düzenlenmiştir. Aynı şekilde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 237. Maddesinde de, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesinin şart olduğu; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı düzenlenmiştir. Kural bu olmakla beraber 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizlik yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarih ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Taraflar arasındaki taşınmaz satışına ilişkin 05.04.2008 tarihli sözleşme resmi şekilde yapılmamış olmakla birlikte İçtihadı Birleştirme Kararı ile harici satış sözleşmesinin alıcısına satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapılmış olması, alıcının edimlerini yerine getirmiş olması ve satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması halinde tescil isteminde bulunabilmesi imkanı tanınmıştır. Bu nedenle adi yazılı şekilde yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Dava dilekçesinde davalı şirket ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı arasında imar durumu ile ilgili husumet bulunduğu beyan edilmiş ise de; İstanbul 1. İdare Mahkemesi'nin 30/11/2010 Tarih, 2008/1670 Esas ve 2010/1843 Karar sayılı ilamı ile; ... Ltd Şti Tarafından İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın 18.01.1993 tasdik tarihli Islah İmar Planına dayalı olarak Sarıgazi İlk Kademe Belediye Başkanlığı’nca tanzim edilen 25.04.2007 tarihli yapı ruhsatlarının iptaline ilişkin 31.07.2008 tarih ve TN:566205 sayılı işlemin iptaline dair davanın, dava konusu taşınmazın Ömerli Barajı Uzun Mesafeli Koruma Havzasında bulunduğu, İSKİ Genel müdürlüğü tarafından dava konusu taşınmazı da kapsayan alana ilişkin 18.01.1993 tasdik tarihli Sarıgazi Islah İmar Planının iptali istemiyle açılan davada İstanbul 2. İdare Mahkemesi’nin 13.10.2008 tarih ve E:2007/879 tarih ve K:2008/1710 sayılı kararı ile İSKİ’den görüş alınmadan yapılan planda hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle planın iptaline karar verildiği, yine Mahkememizin 24.11.2008 tarih ve E:2008/984, K:2008/1876 sayılı kararının da anılan planın iptaline ilişkin olduğu, bu durumda, 3194 sayılı Kanun’un 20. maddesi uyarınca bir yapı ancak İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceğinden, yapı ruhsatının dayanağı imar planı, hukuka aykırı bulunarak mahkemece iptal edildiğinden, ruhsatların iptaline ilişkin işlem ile bu işleme dayalı olarak tanzim edilen yapı tatil tutanağında hukuka aykırılık görülmediği gerekçesi ile reddine karar verilmiş olmakla birlikte bu karar Danıştay 6. Dairesi tarafından Mahkeme kararına dayanak oluşturan İstanbul 2. İdare Mahkemesinin 13.10.2008 tarihli, E:2007/879, K:2008/1710 sayılı kararının Danıştay Altıncı Dairesinin 04.04.2012 tarihli, E:2009/13844, K:2012/1559 sayılı kararı ile, İstanbul 1. İdare Mahkemesinin 24.11.2008 tarihli, E:2008/984, K:2008/1876 sayılı kararının Danıştay Altıncı Dairesinin 20.06.2012 tarihli, E:2009/2180, K:2012/3676 sayılı kararı ile bozulduğu, anılan mahkemelerce bozma kararlarına uyularak davaların reddine karar verildiği ve bu kararların kesinleştiği, böylece ıslah imar planının halen yürürlükte olduğu öte yandan dava konusu, 08.09.2008 tarihli, 332 sayılı yapı tatil tutanağının ve yapı ruhsatlarının iptaline ilişkin 31.07.2008 tarihli, TN:566205 sayılı işlemde mimari projenin imar planına, plan notlarına ve imar mevzuatına aykırı olarak onaylandığı, yapı ruhsatının imar mevzuatına aykırı olarak onaylanan mimari projeye göre verildiğinin belirtildiği ve idare elemanlarınca düzenlenen bu konuya ilişkin teknik rapora atıf yapıldığı, bu durumda, yukarıda belirtilen yargı kararları uyarınca ıslah imar planının yürürlükte olduğu göz önünde bulundurularak ruhsatın dayanağı mimari projenin imar planına ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığının araştırılması suretiyle dava hakkında yeniden karar verilmesi gerekçesiyle bozulmuştur. Anılan idare Mahkemesi kararına konu İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın dava konusu parselde bulunan inşaatlara ilişkin olarak 08.09.2008 tarih ve 000332 sayılı yapı tatil tutanağı ve ruhsatların iptaline ilişkin işleminden başka ruhsat iptaline ilişkin herhangi bir işlem de dosya kapsamında bulunmamaktadır. Dolayısıyla davalı şirket ile İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı arasında olduğu beyan edilen imar durumu ile ilgili husumetin dava konusu taşınmazın tapu kaydının davacı tarafa devredilmesine herhangi bir engeli bulunmamaktadır. TBK'nın 125. Maddesine göre, temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. TBK'nın 117/1. Maddesine göre ise, muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Davacı tarafından davalının davadan önce temerrüde düşürüldüğü iddia ve ispat edilmediğine göre, sözleşmenin taşınmazın davacı adına tapuda tescil edilmesi dışındaki kısımlarının taşınmazın fiilen teslim edilmesi ve yapı kullanma izin belgesi alınması da dahil olmak üzere ifa edildiği de nazara alındığında davacının, borçlunun temerrüdünün sonuçlarına bağlanan imkanlardan yararlanması ve mahkemeden bu yönde bir karar verilmesini isteyerek sözleşmeden dönmesi mümkün değildir. HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin istinaf isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
KARAR: Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle; 1-Davacı vekilinin istinaf talebinin HMK'nın 353/(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE, 2-Başlangıçta davacı tarafından yatırılan 35,90 TL harcın mahsubu ile bakiye 18,5 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, 3-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, 5- Gerekçeli kararın HMK.'nun 359-(4) maddesi uyarınca, taraflara tebliğine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda,HMK 'nun 361/1. maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğinden itibaren 2( iki) haftalık süre içinde Yargıtay İlgili Hukuk Dairesi'ne temyiz yasa yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi.