T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/31
KARAR NO: 2020/81
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 15/02/2018
NUMARASI: 2017/773 2018/200
DAVANIN KONUSU: İtirazın iptali
KARAR TARİHİ: 01/10/2020
Taraflar arasında görülen itirazın iptaline ilişkin davada ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonucunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine ilişkin verilen hükme karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi.
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin ... Mah. ...Cad. N:... Zeytinburnu İstanbul adresinde bulunan ve tapunun ... pafta ... ada ... parsel numarasında kayıtlı dükkanın maliki olduğunu, müvekkilinin bu dükkanın satışına ilişkin olarak dava dışı ... sahibi ve yetkili bulunduğu davalı şirket ile 03/02/2017 tarihinde Emlak Alım Satım Sözleşmesi için anlaşmaya varıldığını, sözleşmeye göre müvekkilinin satıcı, davalının ise alıcı olduğunu, sözleşmenin 2. Maddesi uyarınca, davalı alıcının 50.000,00 TL bedelli çek ile kapora vereceği, 3. Maddesi uyarınca da, davalı alıcının taşınmazı almaktan vazgeçmesi halinde satıcı olan müvekillinin çeki tahsil edeceği, müvekillinin vazgeçmesi durumunda bu kapora tutarı kadar tazminatı alıcıya ödeyeceğini, bu kapsamda, kapora bedeli olarak ...Bankası İncirli Şubesine ait ... numaralı, 50.000,00 TL bedelli çekin davalı tarafından müvekkiline verildiğini, çekin keşide tarihinin ay bölümünde mevcut olan çizginin bankadan tahsil de zorluk çıkarabileceği gerekçesiyle bu kısmın paraflanması amacıyla müvekili şirket çalışanı ... tarafından 17/03/2020 tarihinde davalı şirket yetkilisi ... verildiği, adı geçen tarafından bu aşamada çekin imha edildiğini, bu nedenle İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığı'nın 2017/52942 soruşturma sayılı dosyası üzerinden de sahtecilik iddiasına dayalı olarak başvuruda bulunulduğunu, davalının taşınmazı satın almaktan vazgeçmesi nedeniyle çek bedelinin ödenmesi için müvekkili tarafından davalıya Beyoğlu .... Noterliği'nin 07/04/2017 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamenin gönderildiğini, buna rağmen de olumlu bir cevap alınamaması üzerine borcun tahsili amacıyla İstanbul .... İcra Müdürlüğü'nün... esas sayılı dosyası üzerinden takibe geçildiğini, davalının itirazı üzerine takibin durdurulduğunu beyanla davalının itirazının iptali ile takibin devamını, % 20 oranında icra inkar tazminatı ile yargılama masrafları ve vekalet ücretininde davalı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davacı şirket arasında 03/02/2017 tarihinde Emlak Alım Satım Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... Cad. ... Ada ... pafta ... parselde kayıtlı bulunan taşınmazda bulunan işyerinin müvekkiline satışına ilişkin anlaşıldığını, ek protokol ile de sözleşmenin 31/03/2017 tarihine kadar uzatıldığını, bu kapsamda davacıya...Bankası İncirli Şubesine ait ... numaralı, 50.000,00 TL bedelli çekin 11/03/2017 tarihinde kapora olarak verildiğini, müvekkilinin söz konusu taşınmazıda sağlık tesisi olarak kullanmak amacıyla satın almak istediğini, bu hususta izin belgesi alınması amacıyla Zeytinburnu Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne başvuruda bulunulduğunu, başvuru sonucunda; sözkonusu taşınmazın sağlık tesisi olarak kullanılabilmesi için bloktaki maliklerinin noterden tasdikli muvafakatlerinin alınması halinde talebin tekrar değerlendirileceği yönünde bilgi verildiğini, bu hususun tamamlanmasının davacı taraftan istendiği sırada da müvekkili tarafından yapılan araştırma kapsamında meskenin hiçbir şekilde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi müesseselerde kullanılamayacağının kesin ve net bir şekilde belirlenmiş olduğunu, bu nedenle de emlak alımından vazgeçilmesi hususunda davacı tarafla görüşmeler yapıldığını, anlaşmaya varılması sebebiyle 17/03/2017 tarihli iade tutanağı düzenlenerek çekin iptal edildiğini, davacıya herhangi bir borcunun bulunmadığını belirterek haksız davanın reddi ile alacağın %20si oranındaki kötü niyet tazminatının davacıdan tahsilini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece, davanın cezai şart bedeline dayalı olarak davacı tarafından başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkin olup, taraflar arasında 03/02/2017 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığı, sözleşmenin 2. maddesi ile alıcının taşınmazı almaktan vazgeçmesi halinde satıcının başta verilen çeki tahsil edeceği, satıcının vazgeçmesi halinde ise kapora tutarı kadar olan bedeli alıcıya ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, taşınmaz satımına ilişkin sözleşme geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olduğundan, geçersiz sözleşmedeki cezai şartın da de aynı şekilde geçersiz olması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.Bu karara karşı davacı vekilince İstinaf yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF NEDENLERİ : Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Sözleşme konusu taşınmazın tapuda kayıtlı olmayıp, İstanbul Büyükşehir Belediyesi .... Müdürlüğü nezdinde yapımı devam eden bir yer olduğu, bağımsız kat mülkiyeti olmadığını ve ... tarafından yapımı devam eden bağımsız bölüm tapusu olmayan yerlerin satışının, ... nezdinde sözleşmesinin devri ile yapıldığını, ve akabinde tapular çıktığında ... hak sahipleri adına tescil işlemini gerçekleştirdiğini dolayısıyla burada devredilenin hak sahipliği olduğunu, nitekim sözleşmesinin 7.maddesinde, satış bedelinin KDV dahil ödenmesine müteakip satıcının satış vaadi sözleşmesi ile sahip olduğu taşınmazın ... A.Ş nezdinde sözleşme devrini yapacağını kararlaştırıldığını, dolayısıyla resmi şekle bağlı bir sözleşme yapılmasına gerek bulunmadığını, ... nezdinde gerekli araştırmanın yapılması gerekirken bu işlem yapılmadan eksik inceleme ile karar verildiğini belirterek ilk derece mahkemesinin kaldırılmasını ve eksikliğin giderilmesi için dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE :Dava, taraflar arasında varlığı ve içeriği konusunda uyuşmazlık bulunmayan 03/02/2017 tarihli Emlak Alım Satım sözleşmesine dayalı olarak cayma parasının tahsili amacıyla yapılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.İlk derece mahkemesince , taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin yasanın öngördüğü gibi resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olup, taraflar arasında resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satımı sözleşmesinin buna bağlı olarak cezai şartın da geçersiz olduğu gerekçesiyle dava reddedilmiştir. Bu karara karşı davacı vekilince istinaf yoluna başvurulmuştur. İstinaf incelemesi HMK 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık yönünden re'sen yapılmıştır. Davacı taraf, sözleşmeye göre satıcı konumunda olup, alıcı olan davalının taşınmazı devir almaktan vazgeçtiğini, buna göre sözleşme de kararlaştırılan 50.000TL cayma parasının ödemesi gerektiğini ileri sürmüş, davalı ise sözleşmeyi ve sözleşme konusu taşınmazı devir almaktan vazgeçtiğini kabul etmekle birlikte tarafların anlaşma yoluyla sözleşmeyi sonlandırıp davacı tarafa kapora olarak verilen çekin de iptalinin de tutanağa bağlandığını, davanın haksız olup reddi gerektiğini savunmuştur. Taraflar arasında 03/02/2017 tarihli Emlak Alım Satış sözleşmesi imzalanmıştır. Bu sözleşmeye göre davacı satıcı, davalı ise alıcı konumundadır. Sözleşmenin 1. Maddesinde, Satıcının İstanbul ili ... ilçesi ... hafta ... ada ... parsel de kain ... nolu dükkanın 2.451.00,000 TL den KDVsi ile birlikte 2.891.00,000 TL bedelle satmayı, alıcının da bu bedeli ödemeyi kabul ettikleri , taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 09/03/2017 tarihli ek protokolle sözleşme süresi 31/03/2017 tarihine kadar uzatılmıştır. Ayrıca kapora olarak verilecek çekin 11/03/2017 tarihli çek olduğu belirtilmiştir.İhtilaf, davalı alıcının, taşınmazı satın almaktan vazgeçmesinden sonra sözleşmenin taraflarca karşılıklı anlaşma yolu ile sona erdirip erdirilmediği bu kapsamda davalının 50.000TL miktarında cayma parasını ödemekle yükümlü olup olmadığı konusundan kaynaklanmaktadır.Sözleşmenin 1.maddesinde, davacının sahibi bulunduğu taşınmazın ifadesi kullanılmış olmakla birlikte 7.maddesinde, alıcının bedeli ödemesinden sonra satıcının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile hak sahibi bulunduğu taşınmazın ... A.Ş nezdinde devir sözleşmesini yapacağı belirtilmiştir. Dava dilekçesi ekinde davacının sözleşme konusu taşınmazda, hak sahipliğini gösteren, bu hakkı ... nezdinde dava dışı üçüncü bir kişiden temlik aldığına ilişkin ... Toplu Konut Projelerindeki Müşteri Hak sahipliği Devir Sözleşmesi ibraz edilmiştir. Anılan sözleşme içeriğinden, davacının davaya konu taşınmazdaki hak sahipliğinin dayanağının ... A.Ş ile aktedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu anlaşılmaktadır.Sözleşme konusu taşınmaz tapuda davacı adına kayıtlı olmadığı tarafların kabulünde olup, buna göre taraflar arasındaki sözleşmenin davacının taşınmaz üzerinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle elde edilen hakkın devrini taahhüt niteliğinde bir sözleşme olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre ilk derece mahkemesince, taşınmaz satımına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup, geçersiz sözleşmedeki cezai şartında geçersiz olduğu yönündeki tespit hukuken yerinde ise de, yukarıda açıklandığı üzere taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği ve içeriğine göre yazılı gerekçeyle davanın reddi somut olayın özelliklerine uygun düşmeyip sözleşmede karalaştırılan cezai şartın geçerli olduğunun kabulü gerekmiştir.Taraflar arasındaki sözleşmenin 2.maddesinde, satış bedeline mahsuben alıcının, satıcıya 50.000TLlik çekle kapora ödeyeceği, 3. maddesinde de, alıcının bu gayrimenkulu almaktan vazgeçmesi durumunda verdiği kaporayı geri alamayacağı, satıcının vazgeçmesi durumunda da, aldığı kaporayı iade edeceği ve kapora miktarı kadar tazminatı alıcıya ödeyeceği belirtilmiştir. Somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin 2. ve 3. maddesinin TBK 177. ve 178. maddelerine uygun olarak tam da yasanın tanımladığı şekilde hükme bağlandığı görülmektedir.Sözleşme ve ek protokol içeriği ve protokolde tanımlanan 50.000 TL bedelli çeki ilerde yapılacak devir bedeline mahsup edilmek üzere davalıdan satım bedeline mahsuben kapora olaraka verildiği konusunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmamaktadır. Davacı tarafça, çekin keşide tarihinin ay bölümündeki çizginin çek bedelinin bankadan tahsilinde zorluk çıkarabileceği bu nedenle bu kısmın davalı tarafından paraflanması için kendi çalışanı ... vasıtasıyla davalıya gönderildiği, davalının paraf atmak yerine çeki iptal ettiği, davalının sözleşmeden cayması nedeniyle çek bedelini cayma parası olarak ödemesi gerektiği ileri sürülmüştür. Davalı ise sözleşme konusu hak sahipliğini devir almaktan vazgeçtiğini ancak bunun tamamen davacıdan kaynaklandığını ve tarafların anlaşarak sözleşmeyi sonlandırıp, çeki iptal ettiklerini savunmuştur. Davacının, çeki davalıya iade etme nedeni olarak ileri sürdüğü iddiasını ispat anlamında dosyaya ibraz edilen bir delil bulunmadığı gibi aksine davalının bu konudaki savunmasını doğrulayan, çekin iade edildiğine ve sözleşmenin karşılıklı anlaşma yoluyla sonlandırıldığına ve çekin iptal edildiğine ilişkin 17/03/2017 tarihli iki ayrı belge ibraz ettiği anlaşılmıştır. Anılan belgeler incelendiğinde, davalı şirket yetkilisi ... ve davacının çalışanı olan ... tarafından imzalandığı ve içeriğinde, çekin davalı şirket yetkilisine iade edildiği belirtilmiş, aynı tarihli diğer belgede de, 03/02/2107 ve 09/03/2017 tarihli ek protokol nedeniyle verilen çekin, iş bu sözleşmelerin taraflarca iptali nedeniyle 17/03/2017 tarihinde davalı şirket yetkilisine iade edildiği ve çekin iptal edildiğinin yazılı olduğu görülmüştür. Davalının ibraz ettiği yazılı belgeleri hükümden düşürecek aynı kuvvet ve mahiyette başkaca bir belge davacı tarafından ibraz edilememiş olmakla artık davalının savunmasını kanıtladığı ve sözleşmenin taraflarca ikale anlaşması ile sonlandırıldığı sonucuna varılmıştır. Bu durumda, davacının cayma parası talebinde bulunamayacağı kabul edilmelidir. Sözleşmede davalı alıcının vazgeçmesi halinde davacı satıcıya verdiği çekin iadesini isteyemeyeceği çek bedelinin cayma parası olarak ödeyeceği kararlaştırılmışsa da az önce izah edildiği üzere sözleşmenin karşılıklı anlaşma ile sonlandırılması nedeniyle davacının isteminin haksız olup davanın bu nedenle reddi gerektiği kanaatine varılmıştır. İlk derece mahkemesince dava redddedilmişse de red gerekçesi yerinde görülmemekle birlikte sonucu itibarıyla karar doğru olduğundan davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiş aşağıdaki hüküm kurulmuştur
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle:1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK 'nun 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,2-Alınması gereken 54,40- TL istinaf karar harcından davacı tarafından peşin harcın mahsubuyla yeniden harç alınmasına yer olmadığına, 3-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362(1)-a maddesi uyarınca KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 01/10/2020