T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1242
KARAR NO : 2025/2006
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 3. ASLİYE TİCARETMAHKEMESİ
TARİHİ: 11/05/2022
NUMARASI : 2016/1307 Esas - 2022/432 Karar
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 25/12/2025
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalılar vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazın, müvekkilinin ortağı bulunduğu şirketin mülkiyetinde iken şirket müdürü ve ortağı davalı ... tarafından yasaya aykırı bir şekilde ve şirketten mal kaçırmak gayesi ile muvazaalı olarak diğer davalı ...'e 10.06.2016 tarihinde devir olunduğunu, müvekkili tarafından şirket yöneticisi ve ortağının haksız ve kötü niyetli iş ve işlemleri ile şirket malvarlığını eksiltmesi ve müvekkil ortağın bilgi alma, inceleme ve denetleme haklarının elinden alınması nedenlerine dayalı olarak şirketin haklı olarak feshi talebi ile 26.07.2016 tarihinde İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesini 2016/871 E. sayılı dosyası üzerinden görülen dava açılmış ve dosya halen derdest olduğunu, bunun yanında şirket yönetici hakkında hizmet nedeni ile güveni kötüye kullanma suçundan dolayı İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığınca 2016/102404 Sor. No.lu dosya no. üzerinden yürütülen soruşturmaya konu suçtan dolayı ayrıca şikayette bulunulduğunu, ve soruşturmanın halen devam ettiğini, dava konusu taşınmaz, davalılardan şirket yöneticisi tarafından şirketin malını kaçırmak ve şirket malvarlığını şirket menfaatleri aleyhine azaltmak gayesi ile 10.06.2016 tarihinde muvazaalı bir şekilde sanki diğer davalıya satış yapılmış gibi gösterildiğini, diğer davalı ... ise şirket yöneticisi ...'in yakın olduğunu ve yapılan muvazaalı satıştan haberdar olmaması kesinlikle düşünülemeyeceği gibi bu meblağı ödeyecek maddi gücünün de olmadığını, bu anlamda muvazaalı ve kötü niyetli bir şekilde taşınmazın gerçek rayicinden çok daha düşük bir rayiç gösterilerek şirketin mal varlığı eksiltmeye çalışıldığını, müvekkilinin davalı şirket yöneticisini defeatle şirket malvarlığının azaltılmasına yönelik şüpheli iş ve işlemlere devam edilmemesi yönünde uyardığını, şirketin işleyişi hakkında bilgi alma, şirket defterlerini inceleme ve denetleme hakkının engellenmemesini aksi halde dava açacağını beyan etmesi üzerine davalı şirket müdürü, şirketin malvarlığını eksiltmek ve müvekkilin açacağı davada sahip olduğu ortaklık payına düşecek değeri azaltmak gayesi ile muvazaalı bir şekilde dava konusu taşınmazı piyasa rayiçlerine göre olması gerekenden çok daha düşük bir bedel ile diğer davalıya satılmış gibi gösterdiğini, dava konusu taşınmazın kıymetinin satılmış gibi gösterilen bu değerin çok daha üstünde olduğu aşikar olduğunu belirterek davalı ... adına tescil edilen İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Küçükyalı Mah., ... ada, 19 parsel sayılı 30 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davalı İstanbul TSM’nün ...-0 sicil nolu ... ... Grubu İnşaat sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına tapuya tesciline yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının davasının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, öncelikle huzurdaki davada belirtilen dava değeri, 50.000.00 TL olarak beyan edilmişse de gayrimenkulün değeri tapu kaydından da anlaşılacağı üzere 600.000,00 TL olduğundan eksik olarak yatırılan harcın ikmali gerektiğini, mahkemenin görevli mahkeme olmadığını, görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğunu, gayrimenkulün satışının muvazaalı olmadığını, müvekkilinin, yatırım amaçlı olarak bir taşınmaz almak istediğini ve tapuya güven prensibi uyarınca da hareket ederek ve ... Bankasından da kredi kullanarak dava konusu taşınmazı satın aldığını, müvekkil, iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu, taşınmazın muvazaalı olarak satın alındığı iddiasının reddinin gerektiğini belirterek, açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.
Davalılar ... ve ... ... Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle, öncelikle huzurdaki davada belirtilen dava değeri, 50.000.00 TL olarak beyan edilmişse de gayrimenkulün değeri tapu kaydından da anlaşılacağı üzere 600.000,00 TL olduğundan eksik olarak yatırılan harcın ikmali gerektiğini, davacının şirketin malvarlığını azalması iddiasının tamamen gerçekdışı olduğunu, satış bedelinin şirket hesabına geçtiğini, satış işlemlerinde bir muvazaa olmadığını, piyasanın ölü olarak tabir edildiği bir dönemde satışın yapıldığını, satış rakamının o dönemde emsalleri ile aynı olduğunu belirterek, açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI :
İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " ,...Sonuç olarak; Davacı tanığının, ...’in kendisine kredi ihtiyacından bahsetmiş olduğunu beyan etmesi, ...’in banka (... Tuzla) şube müdürü olması, taşınmazın tapuda 10/06/2016 tarihinde satılması, bedeli olarak 600.000 TL nin 13/06/2016 tarihinde gönderilmiş olması, davacı vekilinin 31/12/2020 tarihli dilekçesinde ... ile ... arasında para transferleri olduğunu belirtmesi, bunun araştırılması için bankaya yazılan müzekkereye verilen 28/02/2022 tarihli cevaba göre; ...’in kendi hesabından 10/06/2016 tarihinde ...’e tapu harç ve masraf açıklamaları 7.000 TL ve 18.000 TL bedelli havaleler yapmış olduğu, bu ödemelerin şirket defterlerinde de yer almadığı, taşınmazların fesih ve sorumluluk davası açılmasından hemen sonra elden çıkarılmış olması, tanık beyanları bir arada değerlendirildiğinde satışın gerçek değerinin altında, şirket mal varlığının azaltılması amacıyla, muvazaalı satışın davalı ...’in de bilgisi dahilinde yapıldığı sonucuna varılmıştır. Aynı şirketin başka bir taşınmazının satışı için açılmış, benzer nitelikteki tapu iptal tescil davasında İst. BAM, 12 HD nin (2019/324 E,2021/320 K) kabul kararı verdiği görülmüş; mahkememiz kanaati pekişmiştir. Açıklanan sebeplerle ... adına kayıtlı tapunun iptali ile davalı şirket adına tesciline," karar verilmiştir.
Bu karara karşı davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalının tüketici olduğunu, ve davada görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğunu, davalının iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu ve tapu sicilinde güven prensibi gereği mülkiyet hakkını kazandığını, taraflar arasındaki satış işleminin muvazaalı olmadığını, davacı tarafın muvazaa iddiasını ispatlayamadığını, davalının müteahhit şirketin ortakları arasında bir husumet olduğunu, taraflar arasındaki davayı bilmesinin mümkün olmadığını, taraflar arasındaki davanın satış tarihinden sonra olduğunu, önce olsa dahi bu hususta tapu kaydında da bir şerh bulunmadığını, taraflar arasındaki husumetin haksız bir şekilde davalıya yüklenerek taşınmazın elinden alındığını, taşınmaz satış bedelinin düşük olduğu hususunun gerçeği yansıtmadığını, düşük olsa dahi muvazaayı ispata elverişli olmadığını, tacir olan davacının tanık beyanı esas alındığını, davalı tanıklarının ise dinlenmediğini beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
Davalı ... ve ... ... Grubu İnşaat San. Ve Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle; mali bilirkişi raporuyla satış bedelinin şirket kayıtlarına girmediği, satış bedelinin ödenmediği iddia edilerek satışın muvazaalı olduğu iddialarının doğru olmadığının ispatlandığını, taşınmazın gerçek değeri üzerinden satıldığını, yerel mahkemenin kararına esasa aldığı İstanbul BAM kararının Yargıtay da temyiz incelemesinde olduğunu, kararın henüz kesinleşmediğini, kesinleşmemiş kararın hükme esas alınamayacağını, davalılar ile menfaat çatışması olan tanık beyanlarına itibar edilemeyeceğini, davalılar ile diğer davalı ... arasındaki para transferinin tapu harçlarına ilişkin olduğunu, tapu harcıyla ilgili bu hesap hareketinden yola çıkarak muvazaa olduğunun kabulünün yeterli bir sebep olmadığını, alım satım harçlarıyla ilgili ülkemizde bunun kim tarafından karşılanacağının taraflar arasındaki anlaşmalarla değişebildiğini, uygulamada
sıkça karşılaşılan bu durumun olağan kabul edilebilecek bir durum olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE :Dava; Limited şirket ortağı ve yöneticisi olan davalı ...'in, ... ... Grubu İnş. San. ve Tic Ltd. şirketine ait gayrimenkulü davalı ...’e muvazalı olarak davacı ortağı zararlandırmak amacıyla devrettiği iddiası ile açılan muvazaa nedeniyle tapu iptali ve taşınmazın şirket adına tescili istemidirİlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı davalılar istinaf isteminde bulunmuşlardır. Davacı ... ile davalı ...’in, iki ortaklı ... ... Grubu İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketinin ortakları olduğu, davalı ...’in 35000/50000 sermaye paylı ortağı ve 20 yıl süreli münferit imza ile şirketi temsile yetkili olduğu anlaşılmıştır. Davalı ..., şirkete ait Maltepe ilçesi, Küçükyalı Mah., ... ada, 19 parsel sayılı 30 nolu dubleks daireyi davalı ...’e, 600.000 TL bedelle tapuda 10/06/2016 tarihinde ... yevmiye numaralı satış işlemiyle satarak devretmiştir.Davacının iddiası, ...’in muvazaalı olarak şirket malvarlığını azaltma kastı ile taşınmazı gerçek değerinin çok altında şirketin feshi istemli dava açmasından kısa bir süre sonra sattığı, ...’in ...’in yakın arkadaşı olduğu ve muvazaayı bildiğidir.Davalı ..., yatırım amacıyla bu taşınmazı 600.000 TL bedelle satın aldığını, ortaklar arasındaki ihtilaflardan haberi olmadığını ve tapuya güven ilkesine dayalı olarak ... Bankasından kredi kullandığını, bedelini de banka yoluyla gönderdiğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.İki ortak arasında ve şirketin feshine ilişkin davalar olduğu, ...’in davalı şirkete ait aynı yer 33 numaralı bağımsız bölüm için İstanbul Anadolu 2 ATM.nin 2016/1286 E (birleşen 2016/1329 E) sayılı dosyası ile dava açtığı, davanın istinaf aşamasında olup henüz kesinleşmediği, yine aynı apartmandaki 36 nolu bağımsız bölümün satışına ilişkin de tapu iptal tescil istemli açılan davanın İstanbul Anadolu 8 ATM' nin 2016/1260 E, 2018/61 K sayılı dosyası ile reddine karar verildiği, kararın istinafı üzerine, İstanbul BAM 12 HD nin 2019/324 E, 2021/320 K sayılı, 09/03/2021 tarihli kararla, ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılarak davanın kabulüne, taşınmazın tapusunun iptali ile şirket adına tesciline karar verildiği kararın temyizi üzerine yargıtay 11. HD. 2021/3733 E. 2022/7843 K. Sayılı ilamı ile temyiz talebinin reddi ile kararın onanmasına kesin olarak karar verildiği anlaşılmaktadır. Davacı; 6098 sayılı TBK’nun 19. maddesinde düzenlenen genel muvazaa hukuksal nedenine dayanmaktadır.TTK 644 maddesi atfı ile 555 maddesi gereğince şirketin zarara uğraması halinde tazminatın şirkete ödenmesini talep etmeleri şartı ile şirket ortaklarının dava açmaya hakları olduğu gibi muvazaalı işlemden dolayı zarar gören şirket ortağının da taşınmazın tapusunun iptali ile şirket adına tescilini talep etmeye hakkı bulunduğundan davacının işbu davayı açmaya aktif husumet ehliyeti bulunmaktadır. (Yargıtay 11.HD nin 2014/1111 esas - 2014/18464 karar sayılı emsal ilamı )Davalılardan ... Ltd. Şti.'ne ait İstanbul Maltepe Küçükyalı Mah.15759/19 ada parsel de kayıtlı 30 nolu Bağımsız bölüm 10.06.2016 tarihinde 600.000-TL bedelle davalı şirket tarafından davalı ...'e satılmıştır.İlk derece mahkemesince bir mali müşavir bir gayrimenkul değerleme uzmanından oluşturulan bilirkişi heyetinden taşınmazın değerine ilişkin 15/12/2020 tarihli kök ve 14/06/2021 tarihli ek raporlarında “taşınmazın satış tarihi olan 10/06/2016 tarihindeki değerinin 1.000.000 TL olduğu, taşınmazın 600.000 TL bedelle satıldığı ve satış bedelinin banka havalesi ile şirket hesabına 13/06/2016 tarihinde gönderildiği rapor edilmiştir. Rapora itirazlar mahkemece takdir edilen kıymetlerin bilimsel verilere, bölgenin konumuna, taşınmazın niteliklerine, emsallerine uygun olduğu, İstanbul Anadolu 6 ATM 2018/871 E. Sayılı fesih tasfiye davasında da eldeki dava konusu taşınmazın farklı bilirkişilerce, o davanın dava tarihi olan 27/06/2016 tarihi itibariyle 1.050.000 TL olarak takdir edildiği, İstanbul Anadolu 2 ATM.nin 2016/1286 E sayılı dosya içindeki raporun ise kıymet takdir yöntemi olarak sadece ortalamanın taşınmaz metrekaresi ile çarpımının benimsenerek belirlenmiş olması hususları nazara alınarak denetime elverişli rapor hakkındaki itirazlar gerekçeli olarak reddedilmiş, taşınmazın satış tarihindeki değerinin 1.000.000 TL olarak kabulü edilerek, gösterilen satış bedelinin rayiç değerinin çok altında olduğu belirlenmiştir. Muvazalı işlemin tarafı olmayan üçüncü kişiler muvazaa iddialarını her türlü delille kanıtlama imkanı mevcuttur.Yargıtay 11. HD.nin 27.09.2011 tarih ve 2009/11676 esas ve 2011/11042 karar sayılı ilamında bedelde muvazaa iddialarının bilirkişi raporları ile kıyaslama yapılarak, satıcıya ödenen paranın olup olmadığı da gözetilerek fahiş farkların bedelde muvazaa olarak değerlendirilmesi gerektiğine işaret edilmektedir.Tanık ... yeminli beyanında; ... ... şirketi ile adi ortaklık kurduklarını, iki dubleks dairenin kendilerine verileceğine dair ... tarafından söz verildiğini ancak taşınmazları kendisine teklif ederken 1.000.000, 1.200.000 TL bedellerinden bahsettiğini ancak, dubleks dairelerden birini 600.000 TL bedelle ...’e sattığını öğrendiklerini, ... ile görüştüklerinde, ...’in kendisine kredi ihtiyacı olduğu için bu şekilde satış yaptığını, ...’i tanıdığını, geri alınıp kendilerine devredilebileceğini söylediğini beyan etmiştir. Somut olayda taşınmazın piyasa değerinin çok altında fahiş bir farkla satışının gerçekleştiği, davacı ile davalı şirket ve diğer davalı ortak arasında devam eden şirket feshi ve sorumluluk davalarının derdest olduğu, ...’in kendi hesabından 10/06/2016 tarihinde ...’e tapu harç ve masrafı açıklamaları 7.000 TL ve 18.000 TL bedelli havaleler yapmış olduğu, bu ödemelerin şirket defterlerinde yer almadığı, taşınmazların fesih ve sorumluluk davası açılmasından hemen sonra elden çıkarılması, tanık beyanları ile satışın gerçek değerinin altında, şirket mal varlığının azaltılması amacıyla, muvazaalı satışın davalı ...’in de bilgisi dahilinde yapıldığı sonucuna ulaşılmakla davanın kabulüne dair verilen kararda bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalıların yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle:
1-Davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davalı ... tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 19.639,00 TL harcın, alınması gerekli olan 78.556,50-TL harçtan mahsubu ile bakiye 58.917,50 TL istinaf karar harcının davalı ...'den alınarak hazineye irat kaydına,
3-Davalı ... ve ... ... Grubu İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 19.639,00 TL harcın, alınması gerekli olan 78.556,50-TL harçtan mahsubu ile bakiye 58.917,50 TL istinaf karar harcının davalılardan alınarak hazineye irat kaydına,
4-Davalılar tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
5-Kararın, HMK'nın 359/4 maddesi uyarınca Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraflara resen tebliğine,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde Yargıtay'a temyiz yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 25/12/2025