T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1017
KARAR NO : 2025/2098
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 05/01/2022
NUMARASI : 2019/353 Esas - 2022/6 Karar
DAVA: Alacak (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 31/12/2025
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ile davalı arasında 22/08/2016 tarihli satış için yetki belgesi imzalandığını, imzalanan bu belge gereğince, İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 14 parselin satış bedelinin 2.413.200 USD olarak belirlendiğini, davacı ile ... ... Ltd. Şti arasında da 03/10/2016 tarihinde komisyon paylaşım sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin ortağı olan ... ... Şirketi ile alıcı olarak çıkan ... Ltd. Şti arasında 31/01/2017 tarihinde gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesi imzalandığını, bu şekilde müvekkil ve ortağının taşınmaza alıcı bulduklarını, müşteri ile 1.400.000 USD olarak satış bedelini kararlaştırıldığını, ...... Ltd. Şti'nin bu bedel üzerinden taşınmazı 05/12/2017 tarihinde almayı kabul ettiğini; müvekkili şirketin alıcı ve davalı satıcıyı bir araya getirdiğini, satışın gerçekleştiğini, taşınmazın ... Motorlu Araçlara satıldığını ve tapudan devredildiğini ancak davalının komisyon parasını ödemediğini, sözleşme gereğince komisyon ücretine hak kazandıklarını belirterek fazlaya dair haklarını saklı tutmak suretiyle şimdilik 50.000,00 TL komisyon ücretinin davalıdan dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile tahsiline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının davasını HMK 107 uyarınca açtığını oysa HMK 197, Madde de öngörülen belirsiz alacak davası dava değerinin net olarak belirlenemediği durumlarda açılabildiğini, huzurdaki dava da davacının talep ettiği tutarın net ve belirlenebilir olduğunu, zira ihtilaf konusu taşınmazın bedelinin tapu memuru huzurunda yapılmış satış sözleşmesi ile sabit olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmede komisyon bedelinin % 2 olarak kararlaştırıldığını, bu nedenle davacıya talebini belirli hale getirmesi için süre verilmesi gerektiğini veya davanın usulden reddedilmesi gerektiğini. davacının TBK 523. Maddesi uyarınca simsarlık sözleşmesinden doğan borcuna aykırı davrandığını ve aynı kanunun öngördüğü açık yaptırıma göre simsarlık sözleşmesinden doğan ücret hakkını kaybettiğini, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, davacı tarafın uluslararası bir gayrimenkul şirketinin ismini kullanmakta olduğunu (... ... ... Gayrimenkul), 03.10.2016 tarihli Komisyon Paylaşım Sözleşmesinde davacının komisyon paylaşımı yaptığı ... ... Limited Şirketi isimli firmanın da aynı uluslararası gayrimenkul şirketinin çatısı altında faaliyet gösterdiğini, 6098 saydı TBK 523. Maddesinde simsarlık sözleşmesinde simsara, lehine aracılık ettiği kişinin menfaatine uygun hareket etme, aracılık ettiği sözleşmenin diğer tarafının menfaatine hareket etmeme ve diğer taraftan ücret sözü almama yükümlülükleri yüklediğini, somut olayda ise davacının taraflarına bilgi vermeden ve herhangi bir şekilde onaylarını almadan aynı uluslararası firma çatısı altında faaliyet gösterdiği bir diğer emlak firması ile komisyon paylaşım sözleşmesi imzaladığını, gerek taraflarından onay alınmamış olması gerekse anlaşma yaptığı diğer emlak firması ile aralarında bağlantı bulunmasının davacının TBK 523. Madde anlamında dürüstlük kuralına aykırı davranması anlamına geldiğini, davacının davalı lehine aracılık faaliyetini bu anlaşmadan bağımsız, olarak ve salt davalı menfaatine yürütülüp yürütmediği, ... ...Ltd.Şti. isimli firma ile aralarındaki bağlantının ölçüsü ve iki firma arasındaki dava dilekçesine yansımayan işbirliğinin niteliğinin taraflarınca bilinmediğini,davacı tarafın teklif formu ismiyle sunduğu belgenin hukuken geçersiz olduğunu, söz konusu belgenin kötü niyetli ve usulsüz olarak hazırlandığını, davacının dava konusu taşınmazın satışında aracılık etmediğini, sözleşme süresi boyunca herhangi bir alıcı ile davalıyı bir araya getirmediğini, simsarlık sözleşmesinden doğan külfetini yerine getirmediğini ve ücrete hak kazanmadığını, ayrıca davacı ile davalı şirket arasında imzalanan satış için yetki belgesi başlıklı sözleşmenin 12. Maddesine göre taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıklarda İstanbul mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olduğunu, söz konusu davanın İstanbul Anadolu mahkemelerinde açıldığını, tüm bu nedenlerle öncelikli olarak, davanın yetkisizlik nedeniyle reddine, davacının belirsiz alacak davasının hukuki yarar bulunmadığından talebini belirli hale getirmesi için süre verilmesini veya davanın bu nedenle reddine, davanın esastan reddine karar verilmesini, ayrıca vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI :
İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " , ...Somut durumda, taraflar arasında 22.08.2016 tarihli Satış İçin Yetki Belgesi imzalandığı, davalının maliki bulunduğu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Ada, 4 Parsel ve 4.022 m2 olarak tanımlanan taşınmazın, 6 ay içinde 600.-Usd/m2 olarak bedel üzerinden satılmasının sağlanmasının amaçlandığı hususlarında çekişme yoktur. Uyuşmazlık, yetki sözleşmesine göre davacının simsarlık faaliyetini yerine getirip getirmediği, ücret alacağına hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır. Dosyaya sunulan kayıtlara göre, davacı tarafça üçüncü kişi ... arasında 03/10/2016 tarihinde Komisyon Paylaşım Sözleşmesi yapıldığı, sözleşmede yer verilen ve Arsa, ... Ada 14 Parsel ... İstanbul şeklinde özellikleri belirtilen taşınmazın uyuşmazlık konusu taşınmaz olduğu, taşınmazın satılması konusunda yardımlaşacağı ve müşteri portföylerini birbirleri ile paylaşacağı, taşınmazın, ... ... Ltd. Şti.'nin aracılık ettiği bir müşteriye satılması durumunda, alıcı tarafından ödenecek komisyonun dava dışı üçüncü kişiye ait olacağı, satıcı tarafından ödenecek komisyonun ise davacıya ait olacağı kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu sözleşme incelendiğinde, alt simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Dosyadaki yer g.menkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesine göre asıl simsarlık faaliyeti işlemlerinin davacı tarafça değil dava dışı şirket tarafından yürütüldüğü anlaşılmaktadır. Simsarlık sözleşmesine göre davacının işi bizzat yapmayı üstlendiği, ancak TBK m. 506/II hükmünde belirlenen hallerde alt simsarlık söz konusu olabileceği, davacıya davalı tarafından alt simsarlık sözleşmesi yapması için izin verildiğine ilişkin dosyaya bir kayıt veya bilgi sunulmadığı, durumun zorunlu kıldığı veya teamülün izin verdiğininde davacı tarafça ispatlanamadığı, bu durumda davacının ücret alacağına hak kazanmadığı anlaşıldığından, davanın reddine," karar verilmiştir.Bu karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın hukuka, kanuna ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davacı şirketin davaya konu hizmet bedeline hak kazandığının yazılı ve somut belgeler ile sabit olduğunu, dosya içinde komisyon paylaşım sözleşmesi yapılmasına izin verildiğine dair bir evrağın bulunmadığının söylenmesinin hukuki bir anlamı olmadığını, kanunen komisyon paylaşım sözleşmesi yapılması için satıcıdan izin alınmasının zorunluluğu olmadığını, dava dosyasına sunulan tapu kayıtları incelendiğinde de dava konusu taşınmazın davacı şirkete yazılı teklifte bulunan ...... Ltd Şti. şirketine satıldığının görüleceğini, davacı şirketin simsarlık faaliyetinde bulunmadığını, ücret alacağına hak kazanmadığını söylemenin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davacı şirketin dava konusu taşınmazın satılmasına aracılık yaptığını, taşınmazın davacı tarafından bulunan alıcıya da satıldığını beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE :
Dava, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan komisyon alacağının tahsili istemli alacak, davasıdır.İlk derece mahkemesince dosyaya toplanan deliller ile davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili tarafından yukarıda yazılı sebepler ile istinaf başvurusunda bulunulmuştur.Davacı ile davalı arasında, davalının maliki olduğu İstanbul İli ... İlçesi ... ada 14 parsel sayılı taşınmazın satışı için 22.08.2016 tarihli 6 ay süreli Satış için Yetki Belgesi imzalanmıştır. Satış için Yetki Sözleşmesinin 1. Maddesinde, davacının sözleşmede belirtilen gayrimenkulün satışına aracılık etmek üzere yetkilendirildiği, gayrimenkulün satışına ilişkin olarak sözleşme süresince tek muhatabın davacının olacağı, başka kişi veya kurumlara sözleşme konusuna ilişkin hiçbir yetki tanımayacağını kabul ettiği, 5. Maddesinde davacıya münhasır yetki verildiği düzenlenmiştir.Davacı ile dava dışı ... ... Ltd. Şti. arasında 03.10.2016 tarihli Komisyon Paylaşım Sözleşmesi imzalanmış olup, bu sözleşme uyarınca dava konusu taşınmazın dava dışı ... ... Ltd. Şti. 'nin aracılık ettiği bir müşteriye satılması durumunda, alıcı tarafından ödenecek komisyon ...'e ait olacağı, satıcı tarafından ödenecek komisyonunun her hal ve şartlarda davacıya ait olacağı kararlaştırılmıştır.Dava dışı ... ... Ltd. Şti. İle dava dışı ...ve Ltd. Şti. arasında 31.01.2017 tarihli Gayrimenkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesi imzalanmıştır. Davacı tarafından dosyaya sunulan davalı tarafından kabul edilmeyen 05.02.2017 tarihli ve 31.01.2017 tarihine kadar geçerli Teklif Formunda taşınmazın dava dışı alıcı ...ve Ltd. Şti.'ye 1.400.000 USD'ye satılması konusunda teklif sunulduğu, alıcı adına ...'ın imzaladığı, satıcı olarak davacının kaşe imzasının bulunduğu görülmüş, davalı tarafça söz konusu Teklif Formundaki kaşe imza ve tarihinin sonradan doldurulduğunu iddia etmiştir.Tapu kaydına göre de, 14.02.2018 tarihli ... yevmiye numaralı Resmi Senet ile dava konusu taşınmaz davalı tarafından dava dışı ... Ltd. adına ... tarafından 2.550.000,00 TL bedelle satılmıştır.6098 sayılı yasanın 520. Maddesi uyarınca ;Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 04.02.2020 Tarih, 2017/13-543 Esas ve 2020/64 Karar sayılı ilamında, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesinin gerektiği tespit edilmiştir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir. Simsarlık ücretini talep hakkı, hemen simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. TBK.'nun 521. maddesi gereğince simsar ; ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak sözleşmede bu durumun aksi kararlaştırabilir. Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına , gayrimenkul malikinin rıza ve simsara yetki vermesine gerek yoktur.(YHGK 13.12.2018 tarih ve E:2017/13-621 -K:2018/1929) Simsarlık sözleşmesinde asıl sözleşme kurulmasa dahi simsarın ücretinin ödeneceğinin kararlaştırılması halinde, sözleşmeden cayan taraf bu ücret ödeme borcundan ancak asıl sözleşmenin kurulmasından vazgeçmenin objektif bir haklı nedene dayandığının kanıtlanması halinde kurtulabilecektir. Davacı taraf, dava dışı ... ... Ltd. Şti. Arasında imzalanan sözleşme uyarınca taşınmazın dava dışı ... ... Ltd. Şti.'nin portföyünden yararlanarak, tarafları bir araya getirdiğini ve 14.02.2018 tarihli satışının kendi faaliyetleri sonucunda satıldığını iddia etmektedir. Davalı taraf ise, sözleşmenin olduğunu ve taşınmazın satışının davalının faaliyetleri sonucunda değil kendileri tarafından gerçekleştiğini savunmuştur. Somut olayda taraflar arasında imzalandığı ihtilafsız olan 22.08.2016 tarihli 6 ay süreli 22.08.2016 tarihli Satış için Yetki Belgesi'nin sözleşmesinin süresi içerisinde davacı simsar ile dava dışı alıcı arasında 05/02/2017 tarihinde düzenlenen 31/03/2017 tarihine kadar geçerli teklif formundaki süre ve sözleşme süresinin bitiminden yaklaşık 1 yıl sonra 14.02.2018 tarihinde taşınmaz dava dışı alıcıya satılmış olup, davacı simsar alıcının teklifini davalı satıcıya iletiğini ve sözleşmeden satıcının kusuru ile vazgeçildiğini ispatlayamadığı gibi taraflar arasındaki sözleşmede asıl sözleşme kurulmasa dahi simsarın ücretinin ödeneceğine yönelik bir hüküm bulunmaması ve taşınmazın davacı simsarın aracılık faaliyetleri sonucunda satışının gerçekleştiğinin ispatlanamamış olmasına göre simsarın simsarlık ücretine hak kazandığının kabulü mümkün olmadığından Mahkemece davanın reddine karar verilmesi sonucu itibarı ile doğrudur.HMK'nın 355. maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda davacı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.
KARAR : Yukarıda ayrıntısı ile açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 80,70 TL harcın, alınması gerekli olan 615,40 TL harçtan mahsubu ile bakiye 534,70 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi.31/12/2025