T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2022/39
KARAR NO:2025/698
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:BAKIRKÖY 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:21/09/2021
NUMARASI:2020/710 Esas - 2021/761 Karar
DAVA:Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ:22/05/2025
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin davaya konu taşınmazın bağımsız bölüm niteliğindeki 1. Bodrum ve 2. Bodrum katını 750.000 TL bedelle 20.02.2020 tarihinde tapuda yapılan işlem ile davalıdan satın sair almış olduğunu, müvekkili tarafından satış anında bilinmeyen ve daha sonradan öğrenilen duruma göre binanın sığınağının 58 m2 lik bölümünün davalı tarafça fiilen 2. Bodrum kat alanına katılmış olu, bu alan taraflarına ait olmamasına rağmen mülkiyet hakkı varmış gibi gösterilerek fiilen müvekkiline satılmış ve tapuda satış ve devir yapılmış olduğunu, davalının kötü niyetli eylemi sonucunda müvekkilinin 58 m2 nin fiilen dahil olduğu 544,52 m2 alana sahip taşınmaz için 750.000 TL ödeme yapmasına rağmen sadece 486,52 m2 fik alana sahip taşınmaz satım almış olduğunu belirtmişler, müvekkilinin taşınmazı satın alırken bankadan kredi kullanmış olduğunu, müvekkilinin bu 58 m2 lik alan nedeni ile fazla kredi çekmek ve fazla geri ödemede bulunmak zorunda kalmış olduğunu, müvekkilinin bu 58 m2 lik fark nedeni ile fazla ödemek zorunda kaldığı tutarın 21.893,70 TL olduğunu, bu tutarın ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesi gerektiğini belirtmişler, Ayrıca satılan taşınmazda ayıpların ortaya çıkmış olduğunu, taşınmazda sık sık su sızıntısı yaşanmakta olduğunu, taşınmazı kullanıma hazır ve ayıpsız bir şekilde satmak davalının borcu iken davalının bu borcunu yerine getirmemiş olduğunu, müvekkilinin davalı tarafa gönderdiği 01.07.2020 tarihli Noter İhtarnamesi ile uğranılan zararın giderilmesini talep ettiğini, ancak davalı tarafça gönderilen cevabi ihtarname ile müvekkilinin bu taleplerinin reddedildiğini, bu nedenlerle de huzurdaki davanın açılması zaruretinin doğduğunu belirtmişler, Netice ve talep olarak da; açıklanan sebeplerle, sığınak olan kısmın dükkandan ayrılarak satışa konu dükkanın projesine uygun hale getirilmesini ve taşınmazdaki su sızıntısı ve ayıpların giderilmesini, fiilen sığınaktan satışa konu dükkana dahil edilen 58 m2 lik alanın bedeli olan 89.410,50 TL nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sığınaktan kaynaklı kredi maliyeti olan 21,893,70 TL nın 20.02.2020 ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bodrum kattaki su sızıntısının giderilerek eski hale getirilmesini, eski hale getirilmediği taktirde tadilat bedeli olanı 4.146,28 TL lik bedelin ihtarname tarihi olan 01.07.2020 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın projesine uygun olarak üretilmiş ve satışa sunulmuş olduğunu, kredi kullanmak sureti ile davacı tarafça satın alınmış olmakla bankaca yapılan ekspertiz raporunda da açıkça anlaşılacağı üzere m2 sinden tutun projesine kadar tüm teknik detaylara davacı yanca vakıf olunduğunu, davacının şimdi bunu aksini iddia etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davaya konu dairenin satış öncesinde davacı tarafa gösterilmiş ve banka ekspertiz raporunda da tespit edildiği üzere projesinde açıkça onaylanan vasıf ve alanlara uygun olarak satılmış olduğunu, davacının sığınağın dükkana katıldığı iddiasının asılsız olduğunu, davacının iddialarının haksız kazanç elde etmeye yönelik olduğumu, bu nedenle de davanın reddine karar verilmesi gerektiğini Davacının dükkana su basması sorunu ile ilgili olarak taraflarına ulaşması sonrasında davacıya projede yer alan drenaj sisteminin ve santrifüj sisteminin çalıştırılması sonrasında sorunun yaşanmayacağı bilgisinin verilmiş olduğunu, davacı yanın geri dönüş yaparak makinenin çalıştırılması ile sorunun ortadan kalktığı bilgisinin verilmiş olduğunu, ancak davacının daha sonra bağımsız bölümde zarar oluştuğu iddiası ile dava açmasının davacının kötü niyetinin bir göstergesi olduğunu bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " ... dava konusu taşınmazın davacı tarafından 20/02/2020 tarihinde davalıdan satın alındığı ve davacı tarafından satın alınan 19 numaralı bağımsız bölümün 2. Bodrum katının ortak alana doğru genişletildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Dosyamız arasına celp edilen davacı tarafından ...bank aracılığıyla kullandırılan kredi evrakları incelendiğinde, davacının talebi doğrultusunda dava konusu taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesi amacıyla dava dışı ekspertiz firması tarafından gayrimenkul değerleme raporunun düzenlendiği, taşınmazın yapılan değerlendirme sonucunda rayiç bedelinin belirlendiği ve bu bedel üzerinden davacıya kredi kullandırıldığı açıktır. Yine dosyamız arasına celp edilen tapu kayıtlarında da satışa konu taşınmazın m2'si ile 09/08/2017 tarihli yönetim planının tapuya şerh edilmiş görülmüştür. Banka tarafından yaptırılan ekspertiz incelemesi sonucu düzenlenen raporda 19 nolu bağımsız bölümün 2. Bodrum katının, 18 numaralı bağımsız bölümle birlikte bir bütün olarak kullanıldığı ve ortak alana doğru yaklaşık 108 m2 büyütüldüğünün tespit edilmesi ve tapu kayıtlarından da basit bir araştırmayla tespit edilecek bu durumun tacir olan davacı tarafından bilindiğinin ve taşınmazı bu şartlar altında satın aldığının kabulü gerekmektedir.Tacir olan davacının TTK'nın 18/2. maddesi uyarınca basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğünün bulunduğundan dava konusu taşınmazlardaki projeye aykırılık hallerini bilmediği; bu nedenle de fazla ödediğini iddia ettiği bedelin iadesi ve fazla çekilen kredi nedeniyle katlanmış olduğunu iddia ettiği ilave faiz talebinin dinlenmesi mümkün değildir. Aynı gerekçelerle ve dava konusu taşınmazda santrifüj ile çalışan bir mekanizmanın kurulmuş olması da gözetilerek davacının dava konusu taşınmazların bodrum katlarına yönelik ayıpların giderimi için gerekli tutarı davalıdan talep edemeyeceğinin kabulü ile davanın reddine," karar verilmiştir.Bu karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalının, kötü niyetli bir şekilde 'sığınak' olarak tabir edilen 58 m2'lik alanı, satın alınan bağımsız bölüme aitmiş gibi göstererek davacı şirkete sattığını, davacı şirketin, TTK'nin 18/2. maddesi uyarınca basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğüne uygun davrandığını, dava konusu taşınmaz üzerinde satıştan sonra ayıplar ortaya çıktığını, işbu ayıpların gizli ayıp niteliğinde olduğunu, yerel mahkeme kararında bilirkişi heyetince hazırlanan raporun dikkate alınmadığını, bu hususta hiçbir gerekçe ortaya konmadığını, eksik inceleme sebebiyle hatalı hüküm kurulduğunu, davacı şirketin hile ile aldatılarak taşınmaz için gerçek değerinden fazla miktarda ödeme yaptığını, söz konusu hileli davranış karşısında bir an için davacı şirketin basiretli davranmadığının kabulü halinde dahi söz konusu zarara ilişkin müterafik kusurun gündeme gelmesi gerektiğini,Yerel mahkeme tarafından bu hususun hiçbir şekilde değerlendirilmeden doğrudan davacı şirketin basiretli tüccar gibi davranmadığından bahisle davanın reddine karar vermesinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu ve kararın kaldırılması gerektiğini beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesini talep ve istinaf etmiştir.
GEREKÇE:Dava; ticari satım sözleşmesine konu taşınmazdaki ayıpların giderilmesi bedel ile aslında sığınak olup fiilen satışa konu dükkan içinde görünen 58 m2 lik alan için ödenen bedel ve kredi maliyetinin bu alana isabet eden kısmının tahsili davasıdır.İlk derece mahkemesince dosyaya toplanan deliller ile davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davacı vekili tarafından yukarıda yazılı sebepler ile istinaf başvurusunda bulunulmuştur.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, delilerin takdirinde hata edilip edilmediği, davanın ispat edilip edilmediği noktasındadır.Davacının davalı mülkiyetinde bulunan İstanbul ili, Esenler İlçesi, ... mahallesi, ... ada ... parselde bulunan taşınmazın 18 ve 19 numaralı depolu dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerini 20 şubat 2020 tarihinde tapu sicil müdürlüğü huzurunda yapılan resmi satış ile satın aldığı, davacı tarafın satın alınan 19 numaralı bağımsız bölümün 2. Bodrum katının projesi ve tapu kaydından daha fazla şeklide ortak alana doğru 58 m2 geniş olduğu anlaşılmaktadır. Davacının iddiası 58 m2 lik ortak kullanım alanı sığınağa ait bölüm ile dükkana ait bölüm arasında duvar yapılmamış olması nedeniyle bu alanın dükkana ait alan içinde satışa konu edildiği iddiasıyla bu kısmın bedelinin iadesi ve kullanılan kredinin bu kısma ilişen bölümünün tahsili istenilmektedir. Davacı tacir olup TTK'nın 18/2. Maddesinde düzenlenen her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır. Ticari faaliyet alanı olan işyeri satın alan tacirin satın aldığı yerin fiili zeminde 544 m2 iken tapu kayıtlarında 486 m2 olarak satın alması mümkün değildir. Eksikliği iddia edilen kısım 58 m2 dir. Tapu kayıtları herkese alenidir. Ayrıca davacı kredi kullandığı esnada banka ekspertizi tarafından yapılan ekspertiz raporu ile de duruma açık ve net olarak vakıftır. Davalı tarafın davacıya yönelik taşınmazın m2 sine ilişkin ayrıca bir taahhüdü mevcut olmadığı gibi davalının davacıyı hataya düşüren bir davranışı da iddia edilmemiştir. Taşınmaz tapuda ve projesinde belirtilen m2 sinden küçük olmadığından TBK 244. Maddesindeki sorumluluktan bahsetme imkanı da yoktur. Bu durumda davacının 58 m2 kısmın bedelinin ve kullanılan kredinin bu kısma ilişin bölünün tahsili isteminin reddine dair verilen kararda bir isabetsizlik yoktur.Davacının taşınmaz zeminindeki su sızıntısına ilişkin ayıbın giderilmesine ilişkin talebi yönünden yapılan değerlendirmede; iddia edilen ve keşif esnasında belirlenen ayıbın taşınmazın kullanılması ile ortaya çıkan gizli ayıp niteliğinde olduğu, davacı tarafça davalıya 01/07/2020 tarihli ihtarname ile bildirildiği, bedelin ödenmesi için 3 gün süre verildiği, ihtarnamenin davalıya 02 Temmuz 2020 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu temerrüdünün 06 Temmuz 2020 tarihinde oluştuğu, davalı tarafça ayıp ihbarının süresinde olmadığına dair bir iddia bulunmadığı, ayıbın giderilmesi için gerekli masraf bilirkişi raporu ile 4.146,28 TL olarak belirlendiği anlaşılmakla taleple bağlı kalınarak 2.000 TL tamir bedelinin temerrüt tarihi olan 06/07/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini karar verilmesi gerekir iken bu kısım yönünden de davanın reddine karar verilmesi isabetli görülmemiştir.HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; Mahkemece su sızıntısına dair ayıbın giderilmesi yönünden davanın reddine karar verilmesi isabetli görülmemiş ve bu nedenle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından Dairemizce esas hakkında yeniden karar verilmek suretiyle davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle:Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE; istinaf incelemesine konu İlk Derece Mahkemesi kararının HMK'nın 353(1)b-2 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, 1-Davanın KISMEN KABULÜ KISMEN REDDİ İLE; taleple bağlı kalınarak 2.000,00 TL su sızıntısına ait tamir bedelinin temerrüt tarihi olan 06/07/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 2-Davacının diğer taleplerinin reddine, 3-Alınması gerekli olan 615,40 TL harçtan peşin alınan 102,47 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 512,93 TL karar ve ilam harcının davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,4-Davacı tarafından peşin yatırılan 102,47 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,5-Davacı tarafından yargılama sırasında yapılan 54,40 TL başvuru harcı, 281,60 TL posta ve tebligat gideri, 9.000 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 9.336,00 TL yargılama masrafının davanın kabul ve red oranına göre 3.112,00 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,6-Davacı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 2.000,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,7-Davacı taraf yargılama sırasında kendini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T uyarınca 4.000,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,8- Arabuluculuk aşamasında Adalet Bakanlığı tarafından ödenen 1.360,00 TL arabulucu ücretinin davanın kabul ve red oranına göre 871,20-TL'sinin davacıdan, 448,80- TL'sinin davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,9-Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca artan gider avansının davacı tarafa; davalı tarafından yatırılan ve artan delil avansının kendisine iadesine,10-Kanun yolu yargılaması yönünden harç ve yargılama masrafları;a-Davacı vekilince yatırılan istinaf karar harcının istem halinde kendisine iadesine,c-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan istinaf başvuru harcı 162,10 TL, posta gideri 64,60 TL olmak üzere toplam 226,70TL yargılama masrafının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, HMK'nın 362(1)a maddesi uyarınca kesin olarak oy birliğiyle karar verildi. 22/05/2025