T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
43. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2021/1909
KARAR NO:2025/354
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:24/06/2021
NUMARASI:2020/706 Esas - 2021/545 Karar
DAVA:Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ:20/03/2025
Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davacı ve davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalılar arasında düzenlenen 30/03/2016 tarihli simsarlık sözleşmesine göre ... kain ... ada ... nolu parsel üzerinde bulunan fabrika binasının satışında aracılık ettiğini, taşınmazın satış değerinin 3.000.000-USD olarak belirlendiğini, komisyon ücreti olarak %3 üzerinden toplam 180.000-USD'nin karşılığı olan 1.105.000-TL'nin satış tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle taraflar arasında düzenlenmiş simsarlık sözleşmesinin bulunmadığını, taşınmaz satışına ilişkin adi sözleşmenin de resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, ayrıca müvekkilinin sözleşmeyi vekil olarak imzaladığını, vekaleten sözleşmeye taraf olan müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, bu nedenlerle müvekkili yönünden açılan davanın öncelikle husumet nedeniyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında yazılı olarak yapılan herhangi bir simsarlık sözleşmesinin bulunmadığını, ayrıca müvekkilinin taşınmazı daha önce tanıdığı malikten satın aldığını, davacı tarafın herhangi bir hizmet sunmadığını, bu nedenlerle yasal dayanağı bulunmayan davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İstinaf incelemesine konu kararı veren ilk derece Mahkemesince eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, " ...Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davalı ...'in simsarlık sözleşmesinin vekaleten imzaladığı dikkate alınarak iş bu davalı aleyhine açılan davanın TBK 40/1 md gereğincE PASİF HUSUMET NEDENİYLE REDDİNE; taraflar arasında düzenlenen ve inkar edilmeyen 30/03/2016 tarihli satış sözleşmesinin (j) maddesinde belirtilen hususun simsarlık sözleşmesi hükmünde olduğu, sözleşmede yazılı olan 3.000.000-USD üzerinden 2016 yılı için emsal ve rayiç olan %2 oranında(60.000-USD) davacı tarafın talep de bulunabileceği, dava tarihi itibariyle döviz kuru baz alındığında davacı tarafın davalı ... aleyhine açmış olduğu davanın 368.400-TL üzerinden KABULÜNE, belirlenen alacağa temerrüt tarihi olan 06/02/2018 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması gerektiğine" karar verilmiştir.Bu karara karşı davacı ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle;Yerel mahkemenin davalı ... aleyhine açılan davayı pasif husumet yokluğu nedeniyle reddetmesinin yerinde olmadığını, mahkeme tarafından simsarlık sözleşmesinin düzenlenmesinde davalılardan ...'in dava dışı ...'in vekili sıfatıyla hareket ettiği ve sözleşmenin ...'i bağlayacağı nitelendirmesinin hatalı olduğunu, davalı ...'in simsarlık sözleşmesini 'satıcı' sıfatı altında imzaladığını ve imzası yanında imzayı vekaleten gerçekleştirdiğine ilişkin herhangi bir ibare bulunmadığını,Simsarlık sözleşmesinde borç altına giren iş sahiplerinin imzasının bulunmasının TBK 14. Maddesi uyarınca bu kişileri borç altına sokmaya yeterli olduğunu, Yerel mahkeme tarafından sözleşmenin alıcı sıfatıyla diğer tarafı olan ... bakımından davanın kısmen reddine karar verilmesinde ise, simsarlık sözleşmesinde ücrete ilişkin düzenleme bulunmamasına göre davacı tarafından talep edilebilecek miktarın 2016 yılı rayiç emlak komisyon tarifesi uyarınca satış bedeli üzerinden %2 olduğuna dayanıldığını, 2016 yılına ilişkin rayiç emlak komisyon tarifesine göre komisyon bedelinin %2 olduğuna ilişkin dosya kapsamında herhangi bir bilgi ya da belge bulunmadığını, herhangi bir şekilde taraflarca sunulmamış ve dosya kapsamına girmemiş bilgi/belgeye dayanılarak ve çözümü mesleki uzmanlığı gerektirir konuda bilirkişi incelemesi yapılmaksızın uyuşmazlık hakkında karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu beyanla, ilk derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; dosyaya davacı tarafından sunulan 30.03.2016 tarihli sözleşmenin TMK 706 ve TBK 237 uyarınca geçerli bir satış sözleşmesi olmadığını, davacı tarafça hükümsüz sözleşmeye dayanılarak talepte bulunulmasının kötüniyetli olduğunu, ayrıca bu sözleşmenin taşınmaz simsarlığı için aranan sözleşmenin yazılı olması şartına uyduğunun kabulünün hukuka aykırı olduğunu, simsarlık sözleşmesinin geçerli olarak kurulduğunu kabul anlamına gelmemek kaydıyla 30.03.2016 tarihli geçersiz satış sözleşmesinin J bendinde davacıya ücret ödeneceğine dair bir ibare bulunmadığını, vekalet sözleşmesinin özel bir türü olan simsarlık sözleşmesinin düzenlendiği TBK'da simsarın vazifelerinin genel bir şekilde belirtilmişse de sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında sözleşmenin sınırları genişletilebilir ve tarafların yükümlülüklerinin belirlenebilir olduğunu, bu kapsamda sözleşme ile davacının yükümlülüklerin genişletildiği tanık beyanları uyarınca ortada olmasına rağmen davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, taşınmazın ifraz işlemleri ve akabinde satış sözleşmesinin davalı ve diğer davalı tarafından yapıldığını, ayrıca hükümsüz sözleşmede belirtilen taşınmaz ile taraflar arasındaki satış sözleşmesine konu taşınmazın parsellerinin dahi farklı ve de taşınmazın geçersiz sözleşmede belirtilenden farklı bir bedelle alındığını, davacının bu nedenle de ücrete hak kazanamadığını, davacının basiretli tacir sorumluluğuna aykırı davrandığını, haksız ve hukuki mesnetten yoksun, usul ve yasaya aykırı, eksik incelemeye dayalı yerel mahkeme kararının kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini talep ve istinaf etmiştir.Davalı ... vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle: davalı ...'in vekil sıfatı ile imzaladığı sözleşmede davacı yana ne asaleten ne de vekaleten tellallık ücreti ödemeyi üstlenmediğini, vekil olan davalının taşınmaz maliki adına böyle bir yetkisi ,davacı yana simsarlık ücreti ödeme taahhüdü ne asaleten ne de vekaleten bulunmadığını, gayrımenkul telallık sözleşmesinde yazılılık ispat değil geçerlilik koşulu olduğunu, ortada geçerli bir gayrımenkul tellallık sözleşmesi bulunmadığı gibi davacı yanın taraflar arasında prensip anlaşması niteliğinde olan ve ifa edilmeyen sözleşmede belirlenen Döviz cinsindeki bedel üzerinden komisyon alacağı hesaplayarak dava tarihinde dövizin artışından yararlanarak TL ye çevirerek bu bedele tapuda gerçekleşen satış tarihinden işleyecek faiz talebi ve bu bedeli davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili isteminin hiçbir hukuki dayanağı olmadığı gibi bu taleplerin hukuki dayanaktan yoksun, haksız ve kötü niyetli olduğunu, davalının üstlenmediği ,aksi düşünce halinde ise vadesi belli olmayan bir alacak talebinde davacı yanın kendine göre vade belirleyip, alacağı dava tarihindeki döviz kuruna göre belirleyip geriye doğru faiz işletmesi ve ortada müşterek ve müteselsil bir sorumluluk olmadığı halde talep ettiği dayanaktan yoksun alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemesinin hukukilikten çok uzak olduğunu,İlk Derece Mahkemesinin gerekçeli kararında yer alan açıklamalara katılmadıklarını, ancak davalı yönünden davanın husumetten reddi yönündeki kararın yerinde olduğunu beyanla, davacı tarafın istinaf talebinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE:Dava simsarlık ücretinin tahsiline ilişkindir.İlk derece mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, karara karşı davacı ve davalılardan ... vekilince istinaf isteminde bulunulmuştur.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde; davacının simsarın ücretine hak kazanıp kazanamadığı noktasındadır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK)'nun 520/1. Maddesine göre, simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. TBK’nın 521. maddesine göre de simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Aynı yasanın 522. Maddesi ise Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir.Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 04.02.2020 Tarih, 2017/13-543 Esas ve 2020/64 Karar sayılı ilamında, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesinin gerektiği tespit edilmiştir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.b)Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir. (Yavuz, C.: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s. 604 vd). Konusunun aracılık etme olarak belirlendiği sözleşmelerde fırsat yaratma ve bu kapsamda salt yer gösterme yeterli olmayıp alıcı ve satıcının buluşturulup anlaştırılması ve bu faaliyetin sonucu olarak alım ve satım konusunda alıcı ile satıcının anlaştığı diğer bir ifadeyle bu konuda taraf iradelerinin birleştiği bir sonucun sağlanmış olması gerekir. Kanunda aksine özel bir düzenleme olmadıkça; taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü (TMK 6), diğer bir ifadeyle, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükü altında (HMK 190) olup, bu temel kuralların da sonucu olarak herkes iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. İspat yükü kendisinde olmayan diğer taraf da ispat yükünü taşıyan tarafın iddiasının doğru olmadığı hakkında delil sunabilir. Karşı ispat faaliyeti için delil sunan taraf, ispat yükünü üzerine almış sayılmaz (HMK 191).Simsarlık ücretini talep hakkı, hemen simsarlık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. TBK.'nun 521. maddesi gereğince simsar; ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Ancak sözleşmede bu durumun aksi kararlaştırabilir.Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına, gayrimenkul malikinin rıza ve simsara yetki vermesine gerek yoktur.(YHGK 13.12.2018 tarih ve E:2017/13-621 -K:2018/1929) Simsarlık sözleşmesinde asıl sözleşme kurulmasa dahi simsarın ücretinin ödeneceğinin kararlaştırılması halinde, sözleşmeden cayan taraf bu ücret ödeme borcundan ancak asıl sözleşmenin kurulmasından vazgeçmenin objektif bir haklı nedene dayandığının kanıtlanması halinde kurtulabilecektir.Gayrimenkul alım satımı konusundaki simsarlık görevi ifa eden kişiler dilerlerse hem alıcı hemde satıcı ile ayrı ayrı simsarlık sözleşmesi düzenleyebilirler. Bu durumda simsar birbirinden bağımsız iki ayrı sözleşme imzaladığından alacağın nispiliği ilkesi uyarınca iki ayrı sözleşmeden kaynaklı iki ayrı simsarlık ücretini ilgili sözleşmenin tarafından talep edebilir. (Emsal Yargıtay HGK 2017/555 Esas 2018/442 K.) Fakat bu sözleşmeler doğrultusunda kararlaştırılan simsarlık ücreti Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. Maddesi uyarınca satışa konu edilen taşınmazın değerinin %4'ünden fazla olamaz. Sözleşmede satışa konu olan taşınmazın bedeli açıkça 3.000.000 USD olarak belirlendiği görülmektedir.Dosyaya ibraz edilen 30/03/2016 tarihli alıcı, satıcı ve şahit ve aracı sıfatıyla davacı ve ayrıca 2 tanığın yer aldığı "Satış sözleşmesi anlaşma" başlıklı sözleşmenin taraflarca düzenlendiği, sözleşmede davalı ...'in satıcı ...adına vekaleten sözleşmede imzasının bulunuğu sözleşmenin (g) maddesi ile sabittir. Sözleşmede davalı ...'ın alıcı sıfatıyla imzasının bulunduğu ve duruşmada tanık sıfatıyla dinlenilen... ve ...'nında şahit olarak imzalarının bulunduğu görülmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 1. Maddesi "Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.,2. Maddesi ise "Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır. İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar. Sözleşmelerin şekline ilişkin hükümler saklıdır.,12. Maddesi ise "Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir." 520/son maddesi ise "Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz" düzenlemelerini içermektedir. Sözleşmeni (j) bendinde; "Bu gayrimenkulün alım-satım, komisyon işi ....şti. Tarafından gerçekleştirilmiştir." düzenlemesi ile davacının taşınmazın satışında simsarlık hizmetini verdiği davacı ile davalı alıcı ... ile ve ayrıca dava dışı temsil olunan satıcı ... ile simsarlık sözleşmenin kurulduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Ancak simsarlık ücreti belirlenmediği gibi, ücretten tarafların müteselsilen sorumlu olacaklarına dair bir düzenleme de mevcut değilidir. 6098 TBK 162. Maddesi "Birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar. Böyle bir bildirim yoksa, müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar. 6102 TTK sayıl TTK 7. Maddesi (1) " İki veya daha fazla kişi, içlerinden yalnız biri veya hepsi için ticari niteliği haiz bir iş dolayısıyla, diğer bir kimseye karşı birlikte borç altına girerse, kanunda veya sözleşmede aksi öngörülmemişse müteselsilen sorumlu olurlar." düzenlemelerini içermektedir. Bahsi geçen sözleşmede alıcı ve satıcının davacıya karşı birlikte borç altına gireceklerine ilişkin bir düzenleme bulunmadığı da anlaşılmakla belirlenecek simsarlık ücretinden alıcı ve satıcının müteselsilen sorumlu tutulma imkanı yoktur. Dosyaya sunulan evrak ve tapu kayıtları ile sözleşmeye konu taşınmazın satışının gerçekleştiği, davacının simsarlık hizmetini verdiği ve ücrete hak kazandığı sabittir. Sıfat yokluğu, bir def’i değil, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olan bir itirazdır. Taraf sıfatı mahkemece resen gözetilmelidir. (Yargıtay HGK'nın 27.11.2013 gün ve 2013/439 Esas ve 2013/1595 Karar) Davalı ...'in simsarlık sözleşmesinin kurulmasında dava dışı mülk sahibi şirket temsilcisi ... hesabına temsilci sıfatıyla vekaleten hareket ettiği sözleşme üzerindeki açık düzenlemeden anlaşılmaktadır. Bu davalının kendi nam ve hesabına sözleşme yapmadığını, dava dışı ... adına temsilen sözleşme yaptığını davacı taraf bilecek durumdadır. 6098 sayılı TBK 40 ve devamı maddelerinde düzenlenen temsil hükümlerince bu davalının eldeki davada husumeti bulunmamaktadır. Bu durumda bu davalı yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.Yine taşınmazın sözleşmede belirlenen değerinin esas alınmasında da bir isabetsizlik yoktur. Ancak ilk derece mahkemesince TBK 522. Maddesince Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir." düzenlemesi gererği herhangi bir araştırma yapılmamış olmakla birlikte bahsi geçen yönetmelik gereği ücretin taşınmaz değerinin %4 ünü geçemeyeceği, aksine sözleşme olmadığından alıcı ve satıcının ayrı ayro %2 oranında ücret ödemekle yükümlü tutulabileceği anlaşılmakla mahkemece verilen kararda bir isabetsizlik bulunmamaktadır. HMK'nın 355. Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda; ilk derece mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacı ve davalı vekilinin yerinde görülmeyen istinaf başvurusunun reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle:1-Davacı ve davalı ... vekilinin istinaf başvurularının HMK'nın 353(1)b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,2-Davacı tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 59,30 TL harcın, alınması gerekli olan 615,40 TL harçtan mahsubu ile bakiye 556,10 TL istinaf karar harcının davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,3-Davalı ... tarafından başvuru sırasında peşin olarak yatırılan 6.262,00 TL harcın, alınması gerekli olan 25.165,00 TL harçtan mahsubu ile bakiye 18.903,00 TL istinaf karar harcının davalı ...'dan alınarak hazineye irat kaydına, 4-Davacı ve davalı ... tarafından istinaf aşamasında yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,5-Kararın, HMK'nın 359/4 maddesi uyarınca Dairemiz Yazı İşleri Müdürlüğünce taraflara resen tebliğine,Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde Yargıtay'a temyiz yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.20/03/2025