T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
44. HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F M A H K E M E S İ K A R A R I
DOSYA NO: 2020/501
KARAR NO: 2021/1280
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 12/07/2017
NUMARASI: 2015/1210E- 2017/692 K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 01/11/2021
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin, Kadıköy ... Noterliği'nin 29/08/2012 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile satıcısı ..., yüklenicisi diğer davalılar ... Ortak Girişimi olan İstanbul ili Ataşehir ilçesi ... ada, ... parselde yer alan ve konut olarak inşa edilen ... Projesinden dava konusu ... Blok ... katında yer alan ... nolu bağımsız bölümü satın aldığını, satış bedeli 950.000 TL'yi satıcıya ödediğini, davalılara karşı sözleşmedeki yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini, ancak karşı tarafın sözleşmenin 9. maddesi uyarınca bağımsız bölümün zamanında teslim borcunu yerine getirmediğini, bu nedenle sözleşmeye konu bağımsız bölümün müvekkiline teslim edileceği tarihe kadar olan süre için gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı emlak konut vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu yerde arsa sahibi olduklarını, arsa karşılığı gelir paylaşımı esasına göre sözleşme imzaladıklarını, yüklenicinin satış vaadi sözleşmesi ile sattığını, her iki sözleşmede gecikmeden kendilerinin sorumlu olmadığını bu nedenle davanın müvekkili yönününden husumet nedeni ile reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle ; müvekkillerinden kaynaklanan bir gecikme söz konusu olmadığını, idare mahkemesinde imar planının iptaline ilişkin dava açıldığını ve davaların devam ettiğini, dava dosyalarının incelenmesinde gecikmenin müvekkillerinden kaynaklanmadığının anlaşılacağını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesince;" Yapılan yargılama sonunda toplanan tüm deliller ile denetlenip benimsenen ve somut olaya uygun görülen bilirkişi raporundaki gerekçeler ve hesaplamalara göre; davacının gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalılar ... ve ... A.Ş'den taşınmaz satın aldığı, bu şirketlerin arsa sahibi olarak ... adına sözleşmeyi imzaladıkları ortak girişim grubu ile ... arasında gelir paylaşımı konusunda anlaşma bulunduğu, arsa sahibi olarak davalı ... ile diğer davalılar ortak girişim grubunun davacıya karşı müşterek ve müteselsilen sorumlu oldukları, davalıların taşınmazın belirlenen sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olup sözleşme 29.08.2012 tarihi olup 01.03.2015 tarihinde davalıların temerrüdü oluştuğu, dava tarihi 17.12.2015 tarihine kadar aylık 4.500,00 TL davacının kira kaybı olduğu, her bir döneme ait kira kayıp bedeli itibarı ile gecikme bedelinin raporda hesaplandığı anlaşılmakla, davanın 42.750,00 TL kira kaybı bedeli 1.682,40 TL gecikme bedeli toplam 44.432,40 TL'nın tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, talep gibi dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına," karar verilmiştir. Davalı .... vekili istinaf dilekçesinde özetle; 1- Uyuşmazlığa ilişkin 04.11.2015 tarihli dava dilekçesinin talep başlıklı kısmında "İşbu dava tarihinden itibaren Sözleşme’ye konu bağımsız bölümün müvekkilime teslim edileceği tarihe kadar olan süre için gecikme tazminatı talep ve dava hakkımız saklı kalmak üzere; Sözleşmede belirtilmiş teslim tarihinden dava tarihine kadar geçen 9 ay için 6.000TL/ay olmak üzere toplam 54.000(ellidörtbin)TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili" şeklinde talepte bulunulduğunu, mahkeme kararının hüküm fıkrasında ise: “Davanın Kısmen kabulü ile; 42.750,00 TL kira kaybı bedeli, 1.682,40 TL gecikme bedeli toplam 44.432,40TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline ve davacıya ödenmesine, karar verildiğini, mahkeme kararındaki hükmün 04.11.2015 tarihli dava dilekçesindeki talebi aştığını, mahkemece talebi aşan hüküm verilmesinin taleple bağlılık ilkesini düzenleyen HMK’da 26.maddesine aykırı olduğunu, Mahkemece; davacının dava dilekçesindeki talebinin gecikme tazminatı ve kira kaybı talebi şeklinde iki ayrı talep gibi değerlendirdiğini, dava dilekçesinde 6.000 TL gecikme tazminatı talep edilip, bu bedele dava tarihinden yasal faiz istediğini, davacının ayrı gecikme bedeli talebi olmadığını, henüz gecikme bedeli tespit edilmeden aylık gecikme bedeli (faiz)yürütülmesinin hukuka uygun olmadığını, 2-Kadıköy ... Noterliği’nin 15 Nisan 2010 tarihli, ... yevmiye no.lu Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesinin; ... A.Ş’nin oluşturdukları adi ortaklık vasfındaki Ortak Girişime ihale edilen ve ihale sonucunda yüklenici adi ortaklık firmaları ile müvekkili şirket arasında imzalanıp, Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi sözleşmesi kapsamında imal edildiğini, sözleşmeye göre, yüklenici ... Ortak Girişimi'nin inşaatın finansman, imalat ve satış-pazarlama yükümlülüğünü üstlenip, bağımsız bölümlerin satışından elde edilen toplam gelirin, yüklenici ile müvekkili şirket arasında paylaşıldığını, müvekkiline ödenen paranın arsa satışı karşılığı ödenen para olduğunu, müvekkili şirketin bu sözleşme gereğince arsa maliki olmaktan kaynaklanan tapu devir ve tescil dışında inşaat, satış-pazarlama işi ile ilgili herhangi bir yükümlülüğü bulunmadığını, Tüm imzacıları tacir sıfatını taşıyan ... Blok ... no.lu bağımsız bölümün davacıya satışına ilişkin Kadıköy ... Noterliği’nde düzenleme şeklinde imzalanan 04.07.2012 tarihli “... Projesi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’’nin “Sair ve Özel Hükümler” başlıklı 14. maddesinin 10. Bendi; “İşbu sözleşme, temelinde sözleşme konusu bağımsız bölüm’ün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan .... ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dâhil tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları üstlenen yüklenici arasında yapılan 15.04.2010 imza tarihli ve Kadıköy ... Noterliği’nin 15.04.2010 tarihi ve ... yevmiye numarası ile onaylı İstanbul Ataşehir Doğu Bölgesi 2. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Esasına göre yapılmasına ait sözleşme’nin olduğu, arsa maliki’nin, projenin yapımı, pazarlanması, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda ödeme ve harcamada bulunmayacağı ve mevzuatın amir düzenlemeleri ile alıcı’nın sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, alıcı’nın işbu Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yüklenici’yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenici’nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır…” hükmünü taşıdığını, madde hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere; müvekkilinin sözleşmede tamamen arsa maliki olması nedeni ile yer aldığını, sözleşmenin imzası safhasında, sözleşme ile ilgili tüm taleplerin muhatabının ... Ortak Girişimi olduğunun davacı ... A.Ş. tarafından da kabul edilerek ve bu hususun davacı tarafa karşı ileri sürülebilir bir şahsi hak haline getirildiğini, bu nedenlerle, davada müvekkili şirketin davalı taraf sıfatı bulunmadığını, davanın müvekkili şirket yönünden öncelikle pasif husumet yönünden reddine karar verilmesini, 3- Yüklenici ... Ortak Girişimi tarafından davacıya gönderildiği belirtilen yazı ile teslimata kadar geçecek süre için bağımsız expertiz firmasının raporunda tespit edilen 2.320 TL aylık kira bedelinin gelir kaybı tazminatı olarak ödeneceğinin bildirildiğini, ancak davacı tarafın yasal zorunluluk dolayısı ile, SPK onaylı Bağımsız expertiz değerleme firmaları tarafından bölgesel rayiç bedeller baz alınarak iş projelerdeki tüm bağımsız bölümler için yapılabildiği gibi satın almış bulunduğu tespit edilen ve kendisine önerilen bedeli kabul etmediğini ve fahiş talepte bulunduğunu, davacının bu davranışının, durumdan aşırı yararlanarak fahiş bir gelir elde etmek niyetinde olduğunu, kötüniyetli olduğunu gösterdiğini, izah edilen nedenlerle kararın ortadan kaldırılmasını ve davanın, müvekkili şirket yönünden öncelikle pasif husumet yokluğundan, aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle; Davacılar ile Ortak Girişim arasında imzalanan Sözleşme uyarınca İstanbul ili Ataşehir ilçesi ... Ada, ... Parsel’de yer alan "..." projesinin ... Blok ... katında yer alan ... no'lu, brüt 145,38 m2 - net 92,00 m2 büyüklüğündeki taşınmazın teslim süresinin sözleşmeye aykırı şekilde aşılıp aşılmadığı, yaşanan gecikmede müvekkil şirketlerin kusurunun bulunup bulunmadığı, mücbir sebeplerin ne kadar sürelik gecikmeye neden olduğu konularında uyuşmazlık bulunduğunu, sözleşme’nin 9.1inci maddesinde;“Bağımsız Bölüm, Sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içinden teslim edilecektir.” hükmünün bulunduğunu, maddenin devamında; "Satıcı, mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmayacaktır. Bu halde teslim tarihine, mücbir sebep veya engelin devam ettiği süre eklenir. Bu durumda alıcı herhangi bir hak talep etmeyeceğini gayrikabili rücu kabul ve taahhüt eder." hükmünün, 14.8 inci maddede ise; “Sözleşme Proje alanı, İstanbul Finans Merkezi kapsamında alınan tüm kararlardan ilgili maddeleri gereği etkilenebilir. Alıcı bu kapsamda yer alan değişiklikler nedeni ile bir hak talebinde bulunamaz." hükmünün yer aldığını, yükleniciye bağlı olmaksızın meydana gelen ve sözleşme ile yüklenilen edimin ifasını engelleyen hallerin varlığı durumunda gecikmeye neden olan halin ortadan kalkmasına kadar geçen sürenin teslim süresine ekleneceği düzenlemesinin yer aldığını, bu hükmün, salt teslim süresinin belirlenmiş olması ile çeşitli sebeplerle yüklenicinin sorumluluğunun hakkaniyete aykırı olarak arttırılması sonucu ortaya çıkabilecek adaletsiz durumları bertaraf etme amacı taşıdığını, birbirini tamamlayan bu iki düzenleme ile taraflar arasında hakkaniyetli bir durum sağlandığını, sözleşme hükümleri ve hukukun temel ilkeleri gereğince, taşınmazın tesliminde yaşanan gecikmenin müvekkili şirketlerin kusuruyla dışında mücbir ve müvekkili şirketler tarafından engellenemeyecek sebeplerle yaşandığını, yargılamada konuya ilişkin savunmalarına itibar edilmediğini, elde olmayan sebeplerle yaşanan gecikmenin, teslim süresine eklenmediğini, -Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği’nin 23’üncü maddesi ile şantiye alanlarından çevreye yayılan gürültü seviyesi ve gürültünün önlenmesine ilişkin kriterleri uyarınca inşaat yapılabilecek gündüz zaman dilimi, sabah 07.00’den akşam 19.00’a kadar olmak üzere 12 saat olarak belirtilmiş ve inşaat yapılamayacak olan akşam saatleri, 19.00’dan 23.00’e kadar 4 saat, gece ise 23.00’ten sabah 07.00’ye kadar 8 saat olarak ifade edildiğini, İstanbul Valiliği Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından; 25.02.2013 tarihli alınan karar ile taşınmazın bulunduğu çevrede sadece beton döküm işiyle sınırlı olmak üzere gündüz zaman dilimindeki faaliyete ek olarak 19:00-07:00 saatleri arasında çalışma yapılmasına izin verildiğini, 27.01.2014 tarihli toplantıda “çevreden gelen yoğun şikayetlere istinaden tekrar değerlendirilmesi sonucunda ilgili yönetmelikte belirtilen sınırlamalara uymak kaydıyla saat 07:00-23:00 arasına çekilmesine” karar verildiğini, 15.07.2014 tarihli karar ile müvekkili şirketler tarafından gürültüyü önlemeye yönelik ilave tedbirler (sabit beton pompalarının etrafı gürültüyü önlemeye yönelik izolasyon malzemesiyle kaplanmıştır) alındığından, tekrar sadece beton döküm işiyle sınırlı olmak üzere saat 07:00’a kadar çalışma izni verildiğini, bu uygulamaların inşaatının hızını %50 oranında düşürdüğünü, bu kararlar dosyada olmasına rağmen, çalışma saatlerine ilişkin değişiklikler sebebiyle taşınmazın tesliminde yaşanan gecikmenin mahkeme tarafından dikkate alınmadığından verilen kararın hukuka aykırı olduğunu, -Proje alanından geçen ve yapımı/bakımı müvekkili şirketlerin sorumluluğunda olmayan, belediyeye ait ana içme suyu isale boru hattında sızıntı olduğunun ve bu sızıntının başta iksa işlemleri olmak üzere hâlihazırdaki alt yapı çalışmalarına, proje tamamlandığında projenin kalitesine ve kullanılabilirliğine zarar vereceğinin görüldüğünü, onarımın ancak 30.01.2013 tarihinde tamamlandığını, sızıntının ortaya çıkması ve tamiratı arasında geçen yaklaşık 4 aylık sürecin, müvekkillerinin kusuru ve sorumluluğuna dayanmayan bir gecikmeye neden olduğunu, gecikmenin teslim süresine eklenmesi gerektiği halde, savunmalarının dikkate alınmadığını, -... Projesi’nin de içinde bulunduğu Revizyon Nazım İmar Planı’na ve Revizyon Uygulama İmar Plan’larına karşı TMMOB Mimarlar Odası İstanbul Büyükkent Şubesi’nin açmış olduğu davalar olduğunu, yürütmeyi durdurma istemli açılan davalardan, projenin yürütme sürecininde olumsuz etkilediğini, izah edilen nedenler incelendiğinde taşınmazın tesliminde yaşanan gecikmede müvekkili şirketlerin herhangi bir kusuru bulunmadığından, gecikmeye neden olan ve yüklenicinin kusuru bulunmayan sürenin, sözleşme ile belirlenen teslim süresine eklenmesi gerektiğini, (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2007/7750 Esas, 2008/507 Karar sayılı ve 29.01.2008 Tarihli, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’ nin 2006/7442 Esas, 2007/7996 Karar sayılı ve 11.12.2007 Tarihli, Yargıtay 15 Hukuk Dairesi’nin 2010/419 Esas, 2011/1495 Karar sayılı ve 14.03.2011 Tarihli kararları ) mücbir ve müdahale imkanı bulunmayan sebepler dolayısıyla gecikilen sürenin teslim için öngörülen süreye eklenmesi gerektiği halde mahkemece açıkça belirtilen hususlar araştırılmadan ve emsal Yargıtay kararları dikkate alınmadan kurulan hükmün kaldırılması gerektiğini, - Sözleşme'nin “Bağımsız Bölümün Teslim İşlemleri” başlıklı 9. maddesi gereğince, "mücbir sebep veya olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenler" ifadesine yer verilerek birçok ihtimali kapsamına aldığını, ayrıntılarına yer verdiği sebepler dâhilinde meydana gelen gelişmelerin tamamının, mücbir sebep (veya müvekkil şirketlerin kendisine bağlı olmayan haller) kapsamında olup, müvekkili şirketlere sorumluluk yüklenemeyecek mahiyette olduğunu, yerleşik Yargıtay İçtihatları uyarınca yaşanan olayların gecikme üzerindeki etkisi araştırılarak teslim süresine ilave edilmesi gerekirken mahkemece, bu hususta herhangi bir değerlendirme dahi yapmaksızın sorumluluğun müvekkil şirketler üzerinde bırakıldığından kararın hakkaniyetle bağdaşmadığını, (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2012/5783 Esas, 2012/7608 Karar sayılı, 24.12.2012 tarihli ilamı ve Yargıtay 15.Hukuk Dairesi'nin 2007/1644 Esas, 2008/946 Karar sayılı, 18.02.2008 tarihli ilamı) -Yerel mahkeme tarafından hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen rayiç kira bedelinin fahiş ve dayanaksız olduğunu, piyasa rayiçleriyle ilgisi bulunmayan ve neye göre hesaplanarak talep edildiği tamamen belirsiz olan uyuşmazlık konusu kira bedeli/tazminatı talebi maddi gerçeklikten ve hukuki dayanaktan yoksun olduğundan, mahkemece eksik inceleme neticesinde verilen kararın kaldırılması gerektiğini, itirazları ve resen dikkate alınacak nedenlerle kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar vekilinin 11/08/2021 tarihli dilekçesi ile istinaf talebinden feragat ettiği, e-imzanın güvenli olduğu tespit edilmiştir. İnceleme 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK)355. Maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. Davacı tarafın talebi; davalılar ile arasındaki Kadıköy ... Noterliği'nin 29/08/2012 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu İstanbul ili Ataşehir ilçesi ... ada, ... parselde yer alan ve ... Blok ... nolu bağımsız bölümün, satış bedeli 950.000 TL'nin satıcıya ödenmesine rağmen sözleşmenin 9. maddesi uyarınca bağımsız bölümün zamanında teslim borcu yerine getirilmediğinden, bağımsız bölümün teslim edileceği tarihe kadar olan süre için kira kaybı zararının tahsiline ilişkindir. Taraflar arasındaki satış sözleşmesinin 9. maddesinde; bağımsız bölümün teslim tarihinin, sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olduğu, mücbir sebeplerin süreye ekleneceği belirtilmiştir. Bilirkişiler tarafından dava konusu taşınmazın aylık 4.500,00 TL kira getirebileceği, teslimi taahhüt edilen 01/03/2015 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için kira kaybı bedelinin 42.750,00 TL, gecikme bedeli adı altında işlemiş faizinin 1.682,40 TL olduğu belirtilmiştir. Mahkemece; "davacının gayrımenkul satış vaadi özleşmesi ile davalılar ... ve ... A.Ş'den taşınmaz satın aldığı, bu şirketlerin arsa sahibi olarak ... adına sözleşmeyi imzaladıkları, ortak girişim grubu ile ... arasında gelir paylaşımı konusunda anlaşma bulunduğu, arsa sahibi olarak davalı ... ile diğer davalılar ortak girişim grubunun davacıya karşı müşterek ve müteselsil sorumlu oldukları, taşınmazın belirlenen teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren 30 ay olup, 29.08.2012 sözleşme tarihine göre 01.03.2015 tarihinde davalıların temerrüdünün oluştuğu, 17.12.2015 dava tarihine kadar aylık 4.500,00 TL den 42.750,00 TL kira kaybı bedeli 1.682,40 TL gecikme bedeli toplam 44.432,40 TL nin tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, talep gibi dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına" karar verilmiştir. Davalı .... vekili istinaf sebepleri yönünden; -Davalı tarafın ilk istinaf sebebi; davacının tek talebi olduğu halde, mahkemece kira kaybı ve gecikme tazminatına hükmedilmek suretiyle taleple bağlılık ilkesini düzenleyen HMK’da 26.maddesine aykırı karar verildiğine ve henüz kira kaybı tespit edilmeden gecikme bedeline (işlemiş faize) hükmedilmesinin usulsüz olduğuna ilişkindir. Davacı vekilince dava dilekçesinin 9. paragrafında; "Müvekkilimin satın almış oldukları konutun davalı tarafça 01.03.2015 tarihinde teslim edilmesi gerekirken işbu dava tarihine kadar teslim edilmemiş olması sebebiyle müvekkilimin gecikmeden ötürü işbu dava tarihine kadarki süre için (9 ay) mahrum kalmış olduğu, elde edemediği kira bedeli alacağı söz konusudur. Bu tazminat miktarı, müvekkilin satın aldığı bağımsız bölümün aylık vayiç kira bedeli 6000 TL olduğundan 9 aylık kira bedeli karşılığı 54000 TL'sı olup yasal faiziyle tahsili amacıyla işbu dava açılmıştır." netice-i talep kısmında; "Sözleşmede belirtilmiş teslim tarihinden dava tarihine kadar geçen 9 ay için 6000 TL./ay olmak üzere toplam 54000 (ellidörtbin) TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilsen tahsiliyle davacıya ödenmesine," karar verilmesi talep edilmiştir. Netice-i talep kısmında gecikme tazminatı olarak belirtilmiş ise de; dava dilekçesinde açıklanış şekli itibariyle davacı tarafın talebi, satın aldığı bağımsız bölümün taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi sebebiyle mahrum kaldığı kira kaybına ilişkindir. Mahkemece; Davacının isteminin gecikme tazminatı olduğu, toplanan delillere göre davanın kısmen kabulü ile; 42.750,00 TL kira kaybı bedeli, 1.682,40 TL gecikme bedeli toplam 44.432,40 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline ve davacıya ödenmesine, dava tarihinden itibaren 42.750,00 TL kira kaybı bedeline yasal faiz uygulanmasına fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verildiği tespit edilmiştir. HMK 26.maddesinde; (1) Hakim tarafların talep sonuçları ile bağlıdır, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha aza karar verebilir. (2) Hakimin tarafların talebiyle bağlı olmadığına ilişkin kanun hükümleri saklıdır düzenlemesi mevcuttur. Gayrımenkul satış sözleşmesinden kaynaklanan geç teslim sebebi ile kira kaybı zararı yönünden HMK 26/2 maddesi kapsamında saklı hüküm bulunmadığından 1.fıkra uyarınca hakim davacı tarafın talebi ile bağlı olup, talepten fazlaya veya olmayan talebe karar veremez. (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 14.03.2008 tarihli 2007/12980 esas ve 2008/3173 sayılı kararı) Davacı tarafça sadece kira kaybı zararının istenmesine, zarara dava tarihinden itibaren yasal faizi işletilmesi talep edilmesine rağmen, mahkemece kira kaybı zararı ile birlikte gecikme bedeli adı altında dava tarihine kadar işlemiş faize de karar verilmesi HMK'nın taleple bağlılık ilkesine aykırı olduğundan, davalı vekilinin istinaf sebebinin kabulü gerekmiştir. -Taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin "Taraflar ve Tanımlar" başlıklı 2.maddesinde; SATICI; Proje kapsamında ALICI'ya konut amaçla taşınmazın yapım ve teslimini vaat eden ... ANONİM ŞİRKETİ'ni ifade eder, Arsa maliki ... A.Ş. Yüklenici Arsa maliki ile 15/04/2010 imza tarihli ve Kadıköy ... Noterliği'nin 15/04/2010 tarihli ve ... Yevmiye numarası ile onaylı İstanbul Ataşehir ... Bölgesi 2.etap Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işi esasına göre yapılmasına ait SÖZLEŞME'yi, akdeden ... ORTAK GİRİŞİMİ'ni ifade eder. Bağımsız bölümün teslim işlemlerine ilişkin 9.maddesinde; Bağımsız bölüm sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içinde teslim edilecektir. YÜKLENİCİ bağımsız bölümü teslim alması için ALICI veya yetkili kılınan vekilini davet eder. 14.10.maddesinde; ARSA MALİKİ'nin ... ALICI'nın SÖZLEŞME gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı; ALICI'nın işbu Satış Vaadi Şözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak YÜKLENİCİ'yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlarda YÜKLENİCİ'nin. sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır. hükümlerini ihtiva etmektedir. TBK 207. maddesi uyarınca satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. TBK 210/1 maddesinde; Satıcı, satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla zilyetliğini alıcıya devretmekle yükümlüdür. TBK 212. maddesi uyarınca satıcının temerrüdü halinde, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler uygulanır ve 213. maddeye göre alıcının bu yüzden uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Davalı ... A.Ş. adına ... Ortak Girişimi vekili vekaleten hareketle satış vaadi sözleşmesini imzalamış olup, sözleşmede ... A.Ş.'de satıcı sıfatı ile yer almaktadır. TBK 26. maddesindeki sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca taraflar, TBK 27. maddesinde belirtilen kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı ve konusu imkansız olmamak koşulu ile sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilirler. Ahde vefa ilkesi uyarınca taraflar özgür iradeleri ile düzenledikleri sözleşme hükümlerine uymak zorundadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin 2-9 ve 14.10 maddesi uyarınca davalı taşınmaz maliki ... Anonim Şirketi'nin tapuda bağımsız bölümün tapu kaydını devir dışında yükümlülüğünün bulunmadığı, 14.10. maddenin 2. cümlesinde, "gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlarda YÜKLENİCİ'nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır" sözleri ile davacı gecikme halinde kira kaybı zararından davalı ....'nin sorumlu olmadığını kabul ettiğinden, TBK 26. maddesi ve ahde vefa ilkesi gereğince davalı ... Anonim Şirketi'nden gecikme tazminatı veya kira kaybı alacağı talep etmesi hukuken mümkün bulunmadığından işbu davalı hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken tazminattan sorumlu tutulması doğru olmadığından, davalı vekilinin bu yöne ilişkin istinaf sebebinin kabulü gerekmiştir. -Mahkemece yapılan keşif sonunda Gayrımenkul Alım Satımcısı, Gayrımenkul Yatırım Uzmanı, ... ve Hukukçu, İcra Memuru ...'tan alınan bilirkişi raporundan, dava konusu bağımsız bölümün nitelikleri, emsal kira sözleşmeleri ve davalı tarafça bağımsız gayrımenkul değerleme uzmanlarından alınan rapor incelenerek, 01/03/2015 teslim tarihi itibariyle getirebileceği aylık kira bedelinin 4.500,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Davacı tarafın geç teslimden kaynaklanan zararını talep etmesi mevcut sözleşme ve TBK'daki borçlunun temerrüdü hükümlerine dayanmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmede geç teslim halinde yüklenicinin serbest expertiz firmasından alacağı rapora göre ödeme yapılacağı konusundan hüküm bulunmadığından, davacı tarafın mahkemece tespit edilecek gerçek zararını talep hakkı mevcuttur. Yerleşmiş Yargıtay uygulamaları uyarınca, satış sözleşmesine konu taşınmazın geç tesliminden kaynaklı zararın tespiti için, Gayrımenkul Değerleme Uzmanı aracılığı ile taşınmazın nitelikleri, emsal kira sözleşmeleri nazara alınarak belirlenmesi gerekir. Bilirkişilerin taşınmazın nitelikleri, emsal kira sözleşmeleri ile davalı tarafça bağımsız ekspertiz şirketinden alınan raporu değerlendirerek aylık kira bedelini 4.500,00 TL olarak tespit etmeleri karşısında, davalı ... Ortak Girişimi tarafından serbest expertiz firmasının raporunda tespit edilen 2.320 TL. aylık kira bedelinin gelir kaybı tazminatı olarak ödeneceğinin bildirilmesine rağmen davacı tarafça kabul edilmemesi dava açmakta kötü niyetli olduğunu kanıtlamayacağından davalı vekilinin bu yöne ilişkin istinaf sebebinin reddine karar verilmesi gerekmiştir. Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. vekili istinaf talebi yönünden; Davalılar vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuş ise de, 11/08/2021 tarihli dilekçesi ile istinaf talebinden feragat etmiş olup davalılar vekilinin vekaletnamesinin incelenmesinden kanun yollarından feragat etmeye yetkili olduğu, e-imzanın güvenli olduğu tespit edilmiştir. 6100 Sayılı HMK'nın 349/2 maddesi uyarınca istinaf başvurusu yapıldıktan sonra istinaf talebinden feragat edilirse, dosya bölge adliye mahkemesine gönderilmiş ve henüz karara bağlanmamışa başvuru feragat nedeniyle reddolunur. Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. vekili, dosya dairemize gönderildikten sonra, ancak henüz karara bağlanmadan istinaf talebinden feragat ettiğinden, kanun yollarından feragat etmeye yetkili olduğu ve e-imzanın güvenli olduğu tespit edildiğinden, HMK 349/2 maddesinin ikinci cümlesi gereğince işbu davalılar yönünden istinaf talebinin reddine karar verilmesi gerekmiştir. Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. vekilinin istinaf talebinin 6100 Sayılı HMK'nın 349/2. maddesi gereğince reddine, Davalı .... vekilinin 3 numaralı istinaf sebebinin reddine, 1 ve 2 numaralı istinaf sebebinin kabulüne, kabul edilen istinaf sebepleri yönünden yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden hükmün 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b/2. maddesi gereğince kaldırılmasına, davalı .... hakkındaki davanın reddi yönünde yeniden hüküm kurulmasına karar verilmesi gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; 1-Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. vekilinin istinaf talebinin 6100 Sayılı HMK'nın 349/2. maddesi gereğince REDDİNE, 2- Davalı .... vekilinin istinaf isteminin KABULÜNE, 3- İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 12/07/2017 günlü 2015/1210E- 2017/692 K. sayılı kararının, 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b/2. maddesi gereğince KALDIRILMASINA, 3/a- Davacı tarafından davalı .... yönünden açılan alacak davasının REDDİNE, 3/b- Davacı tarafından davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. aleyhine açılan alacak davasının kısmen kabulü ile 42.750,00 TL kira kaybı bedeli ve 1.682,40 TL gecikme bedeli olmak üzere toplam 44.432,40 TL alacağın davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş.'den müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, 42.750,00 TL kira kaybı bedeline dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmasına, 3/c- Fazlaya dair istemin reddine, 4-İlk derece mahkemesinde yapılan yargılama giderleri ve harca ilişkin; 4/a- 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince 3.035,18 TL ilam harcı ve 27,70 TL başvurma harcı olmak üzere toplam 3.062,88 TL harcın davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş.'den müteselsilen tahsiliyle Hazineye gelir kaydedilmesine, 4/b- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre 6.576,21 TL nispi vekalet ücretinin davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş.'den müteselsilen tahsiliyle davacıya verilmesine, 4/c- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/(1). maddesine göre, (reddedilen alacak yönünden) 4.080,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsiliyle davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş.'ye verilmesine, 4/ç- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre, 7.820,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsiliyle davalı ....'ye verilmesine, 4/d- Davacı tarafından yapılan 1.500,00 TL bilirkişi ücreti, 286,30 TL keşif ücreti ve 195,00 TL posta gideri olmak üzere toplam 1.981,30 TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre 1.630,26 TL'sinin davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş.'den müteselsilen tahsiliyle davacıya verilmesine, bakiye kısmın ve davalı .... için yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına, 4/e- Davalılar tarafından yapılan bir yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar karar verilmesine yer olmadığına, 5-İstinaf aşamasında yapılan yargılama giderleri ve harca ilişkin; 5/a- İstinaf talebi kabul edilen davalı .... tarafından yatırılan istinaf harcının karar kesinleştiğinde ve talep halinde iadesine, 5/b- İstinaf yargılaması için davalı .... tarafından yapılan 85,70 TL istinaf yoluna başvurma harcı ve 54,00 TL tebligat, müzekkere ve posta gideri olmak üzere toplam 139,70 TL yargılama giderinin davacıdan tahsiliyle davalıya verilmesine, 5/c- İstinaf talebinden feragat edildiğinden davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. yönünden istinaf incelemesi yapılmadığından yatırılan başvurma harcı ve peşin harcın talepleri halinde kendilerine iadesine, 5/ç- İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından taraflar yararına vekalet ücreti tayinine yer olmadığına, 6- 6100 Sayılı HMK'nın 333. maddesi gereğince var ise bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine, 7-Tehir-i İcra kararı için İstanbul Anadolu ... İcra Dairesi'nin ... takip sayılı dosyaya ....tarafından yatırılan 71.000,00 TL tutarlı ... Bankası T.A.O Kadıköy/İstanbul Şubesi'ne ait 06/10/2017 tarihli, ... numaralı Teminat Mektubunun hüküm kesinleştiğinde ve talebi halinde işbu davalı tarafa iadesine, 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b/2. maddesi gereğince, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda ve 6100 Sayılı HMK'nın 362/1-a maddesi gereğince, miktar itibariyle kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 01/11/2021