T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
44. HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F M A H K E M E S İ K A R A R I
DOSYA NO: 2020/313
KARAR NO: 2021/690
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ: 13/07/2017
NUMARASI: 2015/574 E. 2017/663 K.
DAVANIN KONUSU: Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
İSTİNAF KARAR TARİHİ : 17/06/2021
Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesi ile; Müvekkili ile ... San. Ve Tic. A.Ş. Arasında Pendik ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, ... parselde yer alan 243 ve 244 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, satış vaadi sözleşmesinin 9.1. maddesinde teslim tarihinin 2013 yılının Aralık ayı olup, satıcının bila tazminat ve önceden haber vermeksizin 6 ay uzatabileceğinin belirtildiğini, sözleşmeye göre taşınmazın en geç teslim tarihinin Haziran 2014 olduğunu, ancak 243 ve 244 nolu bağımsız bölümleri bir yıl sonra 19/06/2015 tarihinde teslim ettiğini, teslim edilen bağımsız bölümlerin iskanının bulunmadığından, hukuki ayıplı olduğunu, ayıp oranında indirime gidilmesini talep ettiklerini, geç teslim nedeniyle Haziran 2014 ile Haziran 2015 tarihleri arasında her iki bağımsız bölümün işyeri kira rayicinin, satın alınan bağımsız bölümler iskansız olacağı bilinerek alınması halinde satış bedelinin ve dava esnasında taşınmazın yapı kullanma izninin alınması halinde taşınmazın teslim alınmasından iznin alındığı tarihe kadar geçen süreye ilişkin rayiç işyeri kira bedelinin tespit edilmesini, bu tespitler doğrultusunda davalıdan temerrüt faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili davasını ıslah ederek, 247.720,00 TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesi ile; Davacının müvekkilinin yapımını üstlendiği proje dahilinde bağımsız bölüm aldığını, taşınmazın davacıya teslim edildiğini, projeye dahil taşınmazlara ilişkin iskan alınması ve bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tesis edilmiş tapuların temini işlemleri sürmekte iken, davacının davayı açtığını, salt iskan alınmamasının hukuki ayıp olmadığını, davacının zararını ispat etmek zorunda olduğunu, bağımsız bölümlerin iskansız olarak kiraya verilebileceğini, kullanılabileceğini, iskan alınması işlemlerin tamamlanmakta olduğunu, davacının satın aldığı bağımsız bölümlerin süresinde davacıya tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini, davanın reddini talep etmiştir. İlk Derece Mahkemesince; ''Taraflar arasında Pendik ... Mah. ... ada ... parselde yer alan 243 ve 244 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin Kadıköy .... Noterliği'nin 06/11/2016 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin 9/1 maddesinde bağımsız bölüm teslim tarihinin 2013 yılı Aralık ayı içinde herhangi bir gün olarak belirlendiği, satıcının bu tarihi 6 ay için haber vermeksizin uzatabileceği, mücbir sebep veya olağanüstü hal gibi satıcıya bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihten itibaren teslim ve sorumlu olacağının kararlaştırıldığı, Davaya konu Pendik ... ... Ada 1 nolu parselde kayıtlı 243 ve 244 nolu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin davacıya 19/06/2015 tarihinde devredildiği, bağımsız bölümlerin 19/06/2015 tarihinde davalı tarafından davacıya teslim edildiği, davacının teslim tutanaklarını bağımsız bölümlerin iskanının henüz alınmadığı ve bu konudaki itiraz ve dava haklarını saklı tuttuğuna ilişkin ihtirazı kayıt ile imzaladığı, Pendik Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü'nce davaya konu ... Ada 1 nolu parsel yönünden davalı tarafından yapı kullanma izin belgesi alınması için gerekli evrakların sunulmaması nedeniyle sonlandırıldığının bildirildiği, 27/06/2016 tarihinde sunulan raporda, taraflar arasında düzenlenen gayri menkul satış vadi sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin teslim tarihinin 2013 aralık ayı olarak belirlendiği, davalının teslim tarihini önceden haber vermeksizin 6 ay süre ile uzatabileceği bu itibarla sözleşme gereğince teslim tarihinin 31/06/2014 olduğu, bağımsız bölümlerin 19/06/2015 tarihinde teslim edildiğini, 11 ay 18 günlük gecikme süresinde herhangi bir mücbir sebebin bulunmadığı, davacının işyerlerini kullanamaması ve kiraya verememesi nedeniyle zarara uğradığı, 243 nolu bağımsız bölümün aylık kira bedelinin 700,00 TL 244 nolu bağımsız bölümün aylık kira bedelinin 1.000,00 TL olduğu ve geç teslim sebebiyle davacının 19.720,00 TL kira kaybı zararı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmeler uyarınca bağımsız bölümlerin tesliminin anahtar teslimi şeklinde belirlendiği, anahtar teslimi olgusunun iskan izni alınması koşulunu kapsadığı, yapı denetim şirketinin 08/01/2016 tarihinde belediyeye inşaatın bittiğini bildirildiği, 06/04/2016 tarihine kadar 3 aydan fazla süre geçmesine rağmen iskan için başvurunun yapılmadığı, yapının kullanım izninin olmamasının hukuka aykırı nitelikte olduğu ve bağımsız bölümlerin satış bedelinden % 40 oranında indirim yapılmasının uygun olacağı, bildirerek bu nedenle 243 nolu bağımsız bölümün satış bedelinden 74.800,00 TL, 244 nolu bağımsız bölümün satış bedelinden ise 153.200,00 TL indirim yapılacağının bildirildiği, mahkemece bilirkişi raporunun dosya içeriğine denetime ve hüküm kurmaya uygun kabul edildiği, Satım Bedelinden Ayıp Oranında İndirim Yapılması Talebi Yönünden; Her ne kadar taraflar arasında resmi şekilde düzenlenen gayri menkul satış vadi sözleşmesine konu 243 ve 244 nolu bağımsız bölümlerin tesliminin anahtar teslimi şeklinde kararlaştırıldığı bu teslim şeklinin bağımsız bölümlerin iskanın da alınması koşulunu kapsıyor ise de; bağımsız bölümlerin resmi şekilde tapuda mülkiyetlerinin davalıya devredildiği 19/06/2015 tarihinde iskanının olmadığı, bu hususun davalının bilgisinde olduğu 19/06/2015 tarihinde düzenlenen teslim tutanağına açıkça davalının bağımsız bölümlerinin iskanının bulunmadığı ve buna ilişkin davalı itiraz haklarını saklı tuttuğu ihtirazi kaydından anlaşıldığı, satım sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin iskanının alınmamış olması hukuki ayıp niteliğindeki olup bu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devredildiği tarihte davalı alıcı bu ayıbı bildiği halde basiretli bir tacir gibi davranarak sözleşme hukukunun kendisine tanıdığı diğer hakları kullanmak yerine ayıplı ifayı ihtirazi kayıtla kabul etmesi TBK 222. maddesine bağlanan sonuçları etkili olmayacağından, davalı satıcı alıcının bildiği ayıplardan sorumlu tutulamayacağından bu talep yönünden davanın reddine, Kira Zararının Yönünden; taraflar arasında resmi şekilde düzenlenen gayri menkul satış vadi sözleşmesinin 9/1 maddesinde sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin teslim tarihinin 2013 yılı Aralık ayı içinde herhangi bir gün olarak belirlendiği satıcının bu tarihi 6 ay için haber vermeksizin uzatabileceğinin düzenlendiği, sözleşme uyarınca teslim tarihinin 31/06/2013 tarihi olduğu, davaya konu bağımsız bölümlerin 19/06/2015 tarihinde tapuda mülkiyeti devredilmek suretiyle teslim edildiği, gecikmenin mücbir bir sebepten kaynaklandığı yönünde dosyaya herhangi bir delil sunulmadığı, davacının TBK 112 ve devamı maddeleri uyarınca geç teslim sebebiyle bağımsız bölümlerin kullanılmaması ve kiraya verememesi nedeniyle raiç kira bedeli kadar müsbet zararın oluşacağı kanaatine varılarak, dosyaya sunulan emsal kira sözleşmeleri uyarınca bilirkişi tarafından 243 nolu bağımsız bölüm için 700,00 TL 244 nolu bağımsız bölüm için 1.000,00 TL aylık kira bedelinin taşınmazların vasfı ve konumuna uygun olduğu anlaşıldığından 19.720,00 TL müsbet zararın (kira zararı) dava tarihinden itibaren işlemiş avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,Davacı vekili dava esnasında taşınmazın yapı kullanım izninin alınması halinde teslim tarihinden izninin alındığı tarihe kadar geçen süreye ilişkin raiç kira bedeli talebinde bulunmuş ise de davaya konu taşınmazlarla ilgili yapı kullanım izni alınmadığı gibi dava tarihinden sonraki dönemi kapsayacak şekilde karar verilemeyeceğinden davacı vekilinin bu yöndeki talebinin reddine'' karar verilmiştir.Davacı vekili istinaf dilekçesi ile; 1. Mahkemenin iskanı alınmamış bir taşınmazın hukuki ayıplı olduğunu kabul ettiğini, ancak davanın ret sebebini TBK'nin 222. maddesine dayandırdığını,TBK'nın 222. maddesindeki "Satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir." düzenlemeden görüleceği üzere satıcının, "sözleşmenin kurulduğu esnada" bilinen ayıplardan sorumlu olmadığını, dava konusu olayda sözleşmenin kurulduğu, satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı ve paranın ödendiği anda mevcut bir ayıbın söz konusu olmadığını, inşaatın bitmesinden sonra, teslim anında ayıbın ortaya çıktığını ve dosyada mübrez 19.06.2015 tarihli teslim tutanaklarına işlenen ihtirazi kayıtların, dava konusu taşınmazların ayıplı olarak kabulü anlamında konulmuş bir ihtirazi kayıt olmadığını, taşınmazların ayıplı olduğunun ihbar edilmesine yönelik TBK'nın 223. maddesi kapsamında yapılan bir bildirim niteliğinde olduğunu, TBK'nın 227. maddesi uyarınca ayıp halinde alıcının, satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, imkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme seçimlik hakları olduğunu, müvekkilinin satım bedelinde ayıp oranında indirime gidilmesini talep ederek seçimlik haklardan olaya en uygun olanı tercih ettiğini, kanun tarafından belirlenen seçimlik hakların uygulanması konusunda yönlendirmenin, TBK m. 227/4 uyarınca yalnızca sözleşmeden dönmede, durumun sözleşmeden dönmeyi haklı göstermemesi hali için mümkün olduğunu, sözleşmeden dönme haricindeki bir sebeple (olayımızda basiretli tacir olmadığı gerekçesi ile) hakimin alıcı tarafından yapılan seçime müdahale etme hakkı bulunmadığını,Teslim tutanaklarındaki: "İşbu bağımsız bölümün iskanı henüz alınmamıştır. Teslim alanın bu konuda itiraz ve dava hakkı saklıdır." beyanından taşınmazların ayıplı olarak kabul edildiği anlamının çıkarılamayacağını, ayıp oranında indirime gidilmesi seçimlik hakkı düzenlemesinin önünde, açıkça "satılanı alıkoyup" ifadesi yer aldığından, alıcının bu hakkını kullanabilmesi için satılanı elinde bulundurması gerektiğini,Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin 9.5. maddesi uyarınca alıcı, bağımsız bölümü teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde teslim almaktan imtina ederse başkaca herhangi bir bildirime gerek olmaksızın, sözleşme satıcı tarafından feshedilerek, sözleşmenin 7.2. maddesi uygulanarak müvekkili tarafından ödenen bedel, kesintiler yapıldıktan sonra faizsiz olarak iade edilebileceğinden, haksız bir durumla karşılaşmak ve davalıya fesih hakkı vermek istemeyen müvekkilinin taşınmazı teslim almaya zorunlu olduğunu,2. Dosyadaki 27.06.2016 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın ayıplı olduğu, satış bedelinden 243 nolu bağımsız bölüm için KDV dahil 74.800 TL, 244 nolu bağımsız bölüm için KDV dahil 153.200 TL indirim yapılmasının uygun olduğu belirtilmiş iken, indirim taleplerinin tümden reddedilmesinin, hukuka aykırı olduğunu, Dava konusu bağımsız bölümlerin "iş yeri" niteliğinde olduğunu, işyeri güvenliği, işyeri açma ve çalışma ruhsatı edinme, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinde ortaya çıkan problemler nedeniyle iskansız olarak kullanılmasının mümkün olmadığını, işyeri açma ruhsat formunda; işyeri olarak kullanılacak yerin kat mülkiyetine tabi olması durumunda yapı kullanma izninin (iskanının) bulunup bulunmadığının sorgulandığını, olumsuz olarak doldurulması halinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmediğini, başvurudan sonra görevlilerce denetlendiğini, kanunda yada formda yer alan hususlara aykırı bir durumun mevcut olması durumunda ruhsatın iptal edilerek işyerinin kapatıldığını, ilgililerin formda yalan, yanlış ve yanıltıcı beyanı tespit edilirse haklarında kanuni işlem yapıldığını, bilirkişinin belirlemiş olduğu indirim tutarları dahi müvekkilinin zararını karşılamamasına rağmen, indirim isteminin reddedilmesinin hukuk normlarıyla bağdaşmadığını, satış bedelinden indirime gidilmesi taleplerinin reddine dair mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesi ile; 1- Raporda takdir edilen kira bedelinin plaza çevresindeki kira bedellerinin araştırılarak ve dava konusu iş yerleri ile mukayese edilerek tespit edildiği belirtilmesine rağmen, mukayese edilen iş yerlerine ilişkin bir emsal sunulmadığını, soyut olarak araştırılma yapıldığının ifade edildiğini, bu şekilde yapılan kira değerlendirmesi gerçekçi olmadığından kabul edilemeyeceğini, 2- Mahkemenin kira kaybı hesabında, bağımsız bölümü hemen kiraya verebileceğine dair hiçbir somut delil olmadığı halde teslim tarihi olarak kabul edilen 31.06.2014 tarihini esas aldığından kararın hatalı olduğunu,3-Hesaplamaya esas alınan kira tutarının fahiş olduğunu, sundukları emsallerin ve davacının maliki olduğu bağımsız bölümün özelliklerinin bilirkişi heyetince dikkate alınmadığını, bağımsız bölümün kendine ait ve kendi içerisinde mutfağı ve tuvaleti bulunmadığındın, raporda tespit edilen kira getirisinin mümkün olmadığını, 4-Davanın konusunun dava tarihi, gecikmenin vuku bulduğu tarih itibariyle taşınmaz kiraya verilebilseydi getireceği kiraya ilişkin olup, seneler sonraki güncel durumuna göre kira geliri takdir ve tespit edilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu,5. Bilirkişi raporunda esaslı eksikliklerin, çelişkilerin bulunması ve itiraz etmelerine rağmen, ek rapor almadan karar verilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, çelişkili, eksik inceleme ile düzenlenen bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulduğundan İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/574 E., 2017/669 K. sayılı hükmün aleyhe kısımlarının incelenerek ve düzeltilerek davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde; 1.Bilirkişinin, 01.07.2014 tarihi itibariyle dava konusu işyeri çevresindeki kira bedellerinin araştırıldığını ve dava konusu işyerleri ile mukayese edilerek iş yerlerinin 01.07.2014 tarihindeki kira bedellerinin tespit edildiğini belirttiğini, tespitlerine dayanak verileri eklememiş olsa da, 03.11.2016 tarihli dilekçe ile sundukları emsal kira ilanlarından da görüleceği üzere, bilirkişi belirlemelerinin metrekare bazında rayicin çok altında kaldığını, hükmedilen tazminatın, mahkemece somut verilere (emsal kira bedellerine ve bilirkişi raporuna) dayandırıldığını, davalının tazminatın somut verilere dayandırılmadığına ve fahiş olduğuna yönelik itirazlarının yersiz olduğunu,2.Geç teslim halinde geçen süre için rayiç kira bedelinin tazminat olarak ödeneceğine ilişkin yerleşik Yargıtay kararları (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2015/18186 K. 2017/2934) mevcut iken, teslimden hemen sonra kiraya vermenin mümkün olmadığı iddiası ile kira kaybı hesaplama tarihinin eleştirilmesinin yerinde olmadığını,3. Davacının TBK m. 227 kapsamında hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran hak niteliğindeki seçimlik hakkını kullanmasından sonra yapı kullanım izin belgesinin alınmış olmasının davalının ayıp oranında indirim sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağını,4.Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E. 2014/3888 K. 2015/4693 sayılı kararında belirtildiği üzere, yapı kullanım izni belgesi olmayan taşınmazın hukuka uygun olarak teslim edildiği söylenemeyeceğinden, TBK’nın 229/f. son hükmü uyarınca satıcı, kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alıcının diğer zararlarını da gidermekle yükümlü olduğundan, sözleşmeden dönme durumunda bile müspet zararın tazmin edilebileceğini öngören bir hüküm niteliğinde olduğundan, TBK m. 112 hükmüyle arasında nitelik ve uygulanma farklılığı bulunmadığından, satış bedelinin indirilmesiyle birlikte müspet zararın giderilmesi de istenebileceğinden, yapı kullanım izninin alınmış olduğu, teslimin hukuken tam anlamıyla yapılmış olduğu tarihe kadar geçen süreye ilişkin rayiç kira bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini,Davalının yapı kullanım izin belgesini 31.07.2017 tarihinde, taşınmazı hukuken teslim etmesi gereken tarihten 3 yıl sonra teslim edebildiğini, mahkemenin iskanın alınmasını davaya bekletici mesele yapması ve iskanın alınması ile birlikte geç teslim sebebi ile iskanın alındığı tarihe kadar olan kira kaybının tazminat olarak ödenmesine karar vermesi gerektiğini,5. Müvekkilinin uğramış olduğu zararın kira kaybından fazla olduğunu, davalı iskanı süresinde alamadığından, müvekkilinin gayrimenkulü satma olanağının kısıtlandığını, piyasada iskanlı işyeri/konut arzı, talebi karşıladığından, iskanı olmayan konut/işyerlerinin satışının fiyattan ciddi indirim yapılması halinde mümkün olduğunu, müvekkilinin son yıllardaki ekonomik kriz sebebiyle nakit ihtiyacı için dava konusu gayrimenkulleri satmak istediğini, iskansız olması sebebiyle ederini/ederine yakın bir fiyatı bulmadığından satamadığından nakit ihtiyacını borçlanarak karşılamak zorunda kaldığını, açıklanan sebeplerle, davalının istinaf istemlerinin reddini, hukuka aykırı ilk derece mahkemesinin kararının bozulmasını talep etmiştir. İnceleme, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK)355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.Davacı tarafın talebi; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, Pendik ... Mahallesi, ... pafta, ... ada, 1 parselde yer alan 243 ve 244 numaralı bağımsız bölümlerin sözleşmenin 9.1. maddesinde taahhüt edilen Haziran 2014 teslim tarihinden sonra 19/06/2015 tarihinde iskan ruhsatı olmaksızın teslim edilmesi sebebiyle, geç teslimden kaynaklanan kira kaybı zararı ile iskan ruhsatı olmadığından değer kaybı zararına ilişkindir. Taraflar arasında Pendik ... Mah. ... ada ... parselde yer alan 243 ve 244 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin Kadıköy ... Noterliği'nin 06/11/2016 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin 9/1 maddesinde bağımsız bölüm teslim tarihinin 2013 yılı Aralık ayı içinde herhangi bir gün olarak belirlendiği, satıcının bu tarihi 6 ay için haber vermeksizin uzatabileceği, mücbir sebep veya olağanüstü hal gibi satıcıya bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihten itibaren teslim ve sorumlu olacağının kararlaştırıldığı tespit edilmiştir.Tapu kaydı ile; dava konusu Pendik ... .. Ada 1 nolu parselde kayıtlı 243 ve 244 nolu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin 19/06/2015 tarihinde davacıya devredildiği, 19/06/2015 tarihli teslim tutanağından, davaya konu 243 ve 244 nolu bağımsız bölümlerin 19/06/2015 tarihinde davacıya fiilen teslim edildiği, davacının bağımsız bölümlerinin iskanının henüz alınmadığı ve bu konudaki itiraz ve dava haklarını saklı tuttuğuna ilişkin ihtirazı kayıt ile teslim tutanaklarını imzaladığı anlaşılmıştır. Pendik Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü'nden gelen yazı cevabından, yapı denetim şirketi tarafından 08/01/2016 tarihinde davaya konu 4653 Ada 1 nolu parseldeki inşaatın bittiğini belediyeye bildirmesine rağmen, davalı tarafından yapı kullanma izin belgesi talebinde bulunulmadığı, gerekli evrakların sunulmaması nedeniyle işlemin sonlandırıldığının bildirildiği görülmüştür.TBK 207. maddesi uyarınca satış akdi; satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.TBK 210. maddesi uyarınca satıcı, satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla zilyetliğini alıcıya geçirmekle yükümlüdür.TBK 237/2.maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur.TBK 212. maddesi uyarınca, satıcının temerrüdü halinde, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler uygulanır.TBK 112. maddesi uyarınca, borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararlarını gidermekle yükümlüdür.TBK 125. maddesi uyarınca, temerrüde düşen borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebinden tazminat isteme hakkına sahiptir. TBK 219.maddesi uyarınca, satıcı alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini veya alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki yada ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumludur.TBK 223.maddesi gereğince alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir durum görür ise bunu uygun bir süre içinde bildirmekle yükümlüdür, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır.TBK 227. maddesi gereğince satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hallerde alıcı; satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, imkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme seçimlik hakları yanında genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkı vardır. Alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanması halinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hakim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinden indirilmesine karar verebilir. Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme ve satılanın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini talep edebilir.Mahkemece alınan bilirkişi raporu ile; taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca bağımsız bölümlerin teslim tarihinin 2013 aralık ayı olarak belirlendiği, davalının önceden haber vermeksizin 6 ay uzatabileceği, bu itibarla sözleşme gereğince teslim tarihinin 31/06/2014 olduğu, bağımsız bölümlerin 19/06/2015 tarihinde teslim edildiği, 11 ay 18 günlük gecikme süresinde herhangi bir mücbir sebebin bulunmadığı, 243 nolu bağımsız bölümün aylık kira bedelinin 700,00 TL, 244 nolu bağımsız bölümün aylık kira bedelinin 1.000,00 TL olduğu ve geç teslim sebebiyle davacının 19.720,00 TL kira kaybı zararı olduğu, taraflar arasındaki sözleşmeler uyarınca bağımsız bölümlerin tesliminin anahtar teslimi şeklinde belirlendiği, anahtar teslimi olgusunun iskan izni alınması koşulunu kapsadığı, yapı denetim şirketinin 08/01/2016 tarihinde belediyeye inşaatın bittiğini bildirildiği, 06/04/2016 tarihine kadar 3 aydan fazla süre geçmesine rağmen iskan için başvurunun yapılmadığı, yapının kullanım izninin olmamasının bağımsız bölümlerin satış bedelinden % 40 oranında değer düşüklüğüne neden olacağı, 243 nolu bağımsız bölümün satış bedelinden 74.800,00 TL, 244 nolu bağımsız bölümün satış bedelinden 153.200,00 TL indirilmesi gerektiği tespit edilmiştir.Taraflar arasındaki gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı satıcı taşınmazı anahtar teslim olarak 2013 yılı Aralık ayında teslim etmeyi taahhüt ettiği, tarafların ortak iradesi ile satıcıya bir defaya mahsus 6 ay uzatma yetkisi tanındığı tespit edilmiştir. Mevcut hükümlere göre taşınmazların teslim tarihi 2014 Haziran ayı sonudur. Yerleşmiş Yargıtay uygulamaları uyarınca anahtar teslim satış; iskan ruhsatı alınarak teslimi üstlenilen satıştır ve iskan ruhsatının bulunmaması hukuki ayıp niteliğindedir. Davalı taraf aralarındaki satış sözleşmesi uyarınca, iskan ruhsatını alarak taahhüt ettiği tarihte bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür. Davalı taşınmazları tapuda 19/06/2015 tarihinde devretmiş ve aynı tarihli teslim tutanağı ile davacı tarafa teslim etmiştir. Davacı vekilinin istinaf sebepleri yönünden; 1-TBK'nın 222. maddesinde "Satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan sorumlu değildir." düzenlemesi mevcuttur. Taraflar arasındaki sözleşme TBK 237/2. maddesinde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesidir. Günümüzde yüklenicilere finansman sağlamak için proje üzerinden satış vaatleri yaygın olarak yapılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin 2. Maddesi ile satışa konu taşınmazların Küresel inşaat tarafından yüklenici sıfatı ile yapımı üstlenilen taşınmazda projede gösterilen bağımsız bölümler olduğu ve sözleşme tarihi itibariyle taşınmazın henüz inşasının tamamlanmadığı sabittir. TBK 207. maddesi uyarınca satış akdi; satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olup, TBK 210. maddesi uyarınca satıcı, satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla zilyetliğini alıcıya geçirmekle yükümlüdür. Davacı tarafın alıcı sıfatı ile satış bedelini ödediği konusunda taraflar arasında ihtilaf yoktur. Davalı satıcının edimi olan mülkiyet ve zilyetliğin devri için süre tanınmıştır. Satış akdi, mülkiyet ve zilyetliğin devri ile tamamlanacağından, sözleşme tanzim tarihi itibariyle akit tamamlanmadığından o akde dayanılarak hak ileri sürülemez. İnşaatı tamamlanmamış binanın iskan ruhsatının alınması mevcut imar mevzuatı uyarınca mümkün olmadığından, sözleşme tarihi itibariyle, taşınmazın iskan alınmaksızın teslim edileceği alıcı tarafından bilinmesi mümkün olmadığından, bilinen ayıp olarak kabul edilemeyeceğinden, mahkemenin ayıbın varlığını kabul etmesine rağmen, değer kaybı zararına ilişkin talebi TBK'nin 222. maddesine dayanarak reddi hatalı olduğundan, davacı vekilinin istinaf sebebinin kabulüne karar verilmesi gerekmiştir.2. Dosyadaki 27.06.2016 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın ayıplı olduğu, satış bedelinden 243 nolu bağımsız bölüm için KDV dahil 74.800 TL, 244 nolu bağımsız bölüm için KDV dahil 153.200 TL indirim yapılmasının uygun olduğu belirtildiği ve bağımsız bölümlerin "iş yeri" niteliğinde olup, iş yeri olarak kullanılabilmesi için, işyeri güvenliği, işyeri açma ve çalışma ruhsatı edinme, elektrik, su, doğalgaz abonelikleri için iskansız olarak kullanılmasının mümkün olmadığı halde indirim taleplerinin tümden reddedilmesinin, hukuka aykırı olduğuna ilişkindir.Davalı satıcının TBK 210. maddesindeki, satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla zilyetliğini alıcıya geçirme yükümlülüğünü süresinde yerine getirmemiş ve temerrüde düşmüş olup, bilirkişi raporu ile gecikme süresinde herhangi bir mücbir sebebin bulunmadığı, yapı denetim elemanları tarafından binanın tamamlandığı Pendik Belediyesine bildirilmesine rağmen, davalı tarafından yapı kullanma izin belgesi alınması için gerekli evrakların sunulmaması nedeniyle işlemin sonlandırıldığı bildirildiğinden, teslimde gecikmenin davalının kusurlu davranışı sonucu oluştuğu tespit edilmiştir. TBK 212. maddesinin göndermesi ile TBK 112. maddesi uyarınca, borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse, borçlu kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının bundan doğan zararlarını gidermek zorunda olduğuna ilişkin hükmü uyarınca davalı, davacının zararını gidermekle yükümlüdür.TBK 219. maddesi uyarınca, satıcı alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini veya alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki yada ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumludur. Yerleşmiş Yargıtay uygulamaları uyarınca anahtar teslim satış; iskan ruhsatı alınarak teslimi üstlenilen satıştır ve iskan ruhsatının bulunmaması hukuki ayıp niteliğindedir.
TBK 227. maddesi gereğince satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hallerde alıcının; satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, imkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme seçimlik hakları yanında, genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkı vardır. Alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanması halinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hakim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinden indirilmesine karar verebilir. Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme ve satılanın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesini talep edebilir.TBK 223.maddesi gereğince alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir durum görür ise bunu uygun bir süre içinde bildirmekle yükümlüdür, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır.Davacı, iskan ruhsatı olmaması sebebiyle hukuki ayıplı olan taşınmazın 19/06/2015 tarihli teslim tutanağındaki "İşbu bağımsız bölümün iskanı henüz alınmamıştır. Teslim alanın bu konuda itiraz ve dava hakkı saklıdır" şeklindeki beyanı ayıp ihbarı niteliğinde olup, davacı TBK 223. maddesi gereğince bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiğinden, TBK 227. maddesindeki seçimlik haklardan birini kullanma hakkını elde etmiş ve seçimlik hakkını TBK 227/2. maddesindeki satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme yönünde kullanmıştır.Davacının iskan alınmaması sebebiyle uğradığı zararı; bağımsız bölümlerin teslim tarihindeki iskan ruhsatlı satış bedeli ile iskan ruhsatsız satış bedeli arasındaki farktır. Bilirkişi tarafından 27/06/2016 tarihli raporda taşınmazın iskan ruhsatı alınmadığından ayıplı olduğu, satış bedelinden 243 nolu bağımsız bölüm için KDV dahil 74.800,00 TL, 244 nolu bağımsız bölüm için KDV dahil 153.200,00 TL indirim yapılmasının uygun olduğu belirtilmiştir. Mahkemenin karar tarihi 13/07/2017 olup, karar tarihi itibariyle indirim taleplerinin reddedilmesi, hukuka aykırı olduğu gibi, davacı vekilinin istinafa cevap dilekçesinde iskan ruhsatının mahkemece karar verildikten sonra 31.07.2017 tarihinde alındığı bildirilmiştir. İskan ruhsatı alınmakla dava tarihinde mevcut olan hukuki ayıp giderilmiş ise de; davacının sözleşme gereği teslimi gereken tarih ile iskan ruhsatının alındığı tarih arasında geçen 3 yıldan fazla süre içerisinde taşınmazını satmamaktan kaynaklanan zararının mevcut olup olmadığı konusunda ispat hakkı tanınarak, gerektiğinde bilirkişiden ek rapor alınarak karar verilmesi gerektiğinden, davacı vekilinin istinaf sebebinin kabulüne karar verilmesi gerekmiştir.Davalının İstinaf sebepleri yönünden;1-Bilirkişi tarafından sunulan raporda, dava konusu taşınmazların bulunduğu çevrede araştırma yapıldığı belirtilmiş ise de; emsal alınan sözleşme örnekleri dayanak belgesi olarak rapora eklenmediğinden, raporda soyut olarak araştırılma yapıldığı ifade edildiğinden usule aykırı olduğuna ilişkin istinaf sebebinin kabulüne karar verilmiştir.2-TBK 117/2 maddesi uyarınca; borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmişse bu günün geçmesi ile borçlu temerrüte düşmüş olur, TBK 125/1.maddesinde belirtildiği üzere; temerrüte düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 07/05/2014 tarih ve 2013/13-1143 Esas ve 2014/625 Karar sayılı, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2015/18186 Esas ve 2017/2934 Karar sayılı, Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 10.07.2008 tarih ve 2007/7146 Esas ve 2008/9314 Karar sayılı kararları da aynı yönde karar verilmiştir. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin 9.1. maddesindeki "teslim tarihinin 2013 yılının Aralık ayı olduğu, satıcının bu tarihi bila tazminat ve önceden haber vermeksizin 6 ay uzatabileceğine" ilişkin hükmü uyarınca, teslim tarihi taraflarca kararlaştırılmıştır ve en geç 30/06/2014 tarihi olduğu sabit olduğundan, ihtara gerek olmaksızın 30/06/2014 tarihi itirbariyle temerrüt gerçekleşmiştir. TBK 117/2 ve 125/1 maddesi uyarınca davacı 01/017/2014 tarihinden itibaren tazminata hak kazandığından, davalı vekilinin kira kaybı hesabında, bağımsız bölümün hemen kiraya verebileceğine dair hiçbir somut delil olmadığı halde 31.06.2014 teslim tarihinin esas alınmasının hatalı olduğuna ilişkin istinaf sebebinin yerinde olmadığından reddine karar verilmiştir.3-Bilirkişi raporunda; taşınmazın mevcut nitelikleri dikkate alınarak getireceği kira bedeli tespit edildiğinden, davalı tarafın cevap, cevaba cevap, delil dilekçesi ve bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ile emsal kira sözleşmesi sunmadığı, cevap ve delil sunma süresi ile rapora beyanda bulunma süresi geçtikten sonra, 07/11/2016 tarihinde emsal sunduğu tespit edildiğinden, süresinde sunulmayan delillerin nazara alınması mümkün olmadığından, davalı vekilinin, sundukları emsallerin ve davacının maliki olduğu bağımsız bölümün özelliklerinin bilirkişi heyetince dikkate alınmadığı, bağımsız bölümün kendine ait ve kendi içerisinde mutfağı ve tuvaleti bulunmadığı, raporda tespit edilen kira getirisinin mümkün olmadığı, fahiş olduğuna ilişkin istinaf sebebinin yerinde olmadığından reddi gerekmiştir.4-Bilirkişi raporu ile taşınmazın mevcut nitelikleri dikkate alınarak temerrüdün gerçekleştiği, teslim tarihi olan 01/017/2014 itibariyle getireceği kira bedeli tespit edildiğinden davalı vekilinin; davanın, gecikmenin vuku bulduğu tarih itibariyle taşınmaz kiraya verilebilseydi getireceği kiraya ilişkin olup, seneler sonraki güncel durumuna göre kira geliri takdir ve tespit edilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğuna ilişkin istinaf sebebinin yerinde olmadığından reddine karar verilmiştir. 5-Bilirkişi raporunda çelişki bulunmadığı tespit edildiğinden, davalı vekilinin raporun çelişkili olduğuna ilişkin istinaf sebebi yerinde olmadığından reddine karar verilmiştir. Davalı tarafça rapora, kira kaybı zararına esas alınan emsal kiraların rapora eklenmediği, iskan alınma işlemleri devam ettiğinden, sonucu beklenerek, hukuki ayıp tazminatı yönünden hesaplama yapılması yönünde itiraz edilmiştir. Taşınmazlardaki ayıp yapı kullanma izin belgesi alınmadığına ilişkin olup, işlemlerin devam ettiği ve 13/07/2017 karar tarihinden kısa süre sonra 31/07/2017 tarihinde yapı kullanım belgesi alındığı davacı tarafın kabulündedir. Yapı kullanım belgesi alınmakla dava konusu taşınmazlardaki ayıp giderilmiş olacağından, ayıptan doğan tazminat miktarı değişeceğinden, yapı kullanma izin belgesi işlemlerinin sonucunun beklenmesi, ek rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, beklenmeden ve davalı tarafın gerekçeli itirazları nazara alınmadan karar verilmesi usule aykırı olmakla kabulüne karar verilmesi gerekmiştir.Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde; davalının yapı kullanım izin belgesini 31/07/2017 tarihinde, temin edebildiğini, mahkemenin iskanın alınmasını davaya bekletici mesele yaparak, geç teslim sebebi ile iskanın alındığı tarihe kadar olan kira kaybının tazminat olarak ödenmesine karar vermesi gerektiğini ileri sürmüştür.Yerleşmiş Yargıtay uygulamaları ve Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2010/2081 E. 2010/9729 K. sayılı 01.07.2010 tarihli kararında belirtildiği üzere; her dava, davanın açıldığı tarihteki şartlara göre değerlendirilir, dava açıldıktan sonra meydana gelen olaylar ve ortaya çıkan sonuçlar o davanın konusu yapılamaz ve bu durumun ıslah ile de temini mümkün değildir. Bu nedenle geç teslim sebebi ile davanın açıldığı tarihten sonrasını kapsar şekilde iskanın alındığı tarihe kadar olan kira kaybının mevcut dava dosyasında değerlendirilmesi mümkün olmadığından, 31/07/2017 tarihine kadar tazminata hükmedilmesine karar vermesi gerektiği yönündeki istinaf sebebi yerinde olmadığından reddine, iskanın alınmasının davaya bekletici mesele yapılmasına ilişkin istinaf sebebinin kabulüne karar verilmiştir.Davalı vekilinin 2, 3 ve 4 numaralı istinaf sebeplerinin 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b/1. maddesi gereğince reddine, davacı vekilinin tüm istinaf sebepleri ile davalı vekilinin 1 ve 5 numaralı istinaf sebebi yönünden talebin kabulüne, 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a/6. maddesi gereğince ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına, dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davalı ve davacı vekilinin istinaf isteminin KABULÜ ile, 2- İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 13/07/2017 tarih ve 2015/574 E. 2017/663 K. Sayılı Kararının 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a/6. maddesi gereğince KALDIRILMASINA,3- Dosyanın, yukarıda gösterilen biçimde inceleme ve değerlendirme yapılmak üzere mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4- Davacı tarafın tehiri icra talebi yönünden İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün ... sayılı icra takip dosyasına yatırılmış bulunan 23.780,00 TL bedelli teminat mektubunun 2004 Sayılı İİK'nun 36/5. maddesi gereğince yatıran davacı tarafa talebi ve isteği halinde iadesine,4- İstinaf yasa yoluna başvuran davacı tarafından peşin olarak yatırılan 31,40 TL maktu istinaf karar ve ilam harcının talebi halinde kendisine İADESİNE,5- İstinaf yasa yoluna başvuran davalı tarafından peşin olarak yatırılan 340,00 TL nispi istinaf karar ve ilam harcının talebi halinde kendisine İADESİNE,6- Dosya üzerinde inceleme yapılması sebebiyle vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,7- İstinaf yasa yoluna başvuran taraflarca istinaf aşamasında yapılan giderlerin ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a/6. maddesi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda ve KESİN olmak üzere, oy birliğiyle karar verildi. 17/06/2021