T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/900
KARAR NO: 2023/378
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/1022
KARAR NO: 2022/239
DAVA TARİHİ: 26/10/2015
KARAR TARİHİ: 23/03/2022
DAVA: İtirazın İptali (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 08/03/2023
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı ...'nun; Arnavutköy İlçesi'nde faaliyet gösteren davalı Kooperatifi'nin üyesi olduğunu, davalı kooperatif tarafından Arnavutköy Tapu Sicil Müdürlüğü ... parsel ... Blok'ta kain 1,2,3,4 no.lu olmak üzere 4 adet dükkan niteliğinde taşınmazın davacıya tahsis edildiğini, davalı Kooperatifin, davacıya tahsis edilen 4 adet dükkanı 2013 yılı sonu itibari ile tam ve eksiksiz olarak (anahtar teslimi) teslim etmeyi taahhüt ettiğini, davacının bahsi geçen 4 adet dükkanla ilgili davalı kooperatife herhangi bir borcunun olmadığını, davacının üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirdiğini ve kooperatif aidat borçlarını ödediğini ancak davalı tarafça davaya konu dükkanların teslim edilmediğini, davacıya teslim edilmesi gereken dükkanların esasında inşaat projesinde olmadığını, davalı tarafından ortak alanların dükkana çevrilmesi suretiyle davacıya tahsis edildiğinin sonradan öğrenildiğini, dava konusu dükkanların fiilen bitirilmesi ve bağımsız bölüm olarak ayıptan ari bir şekilde müvekkiline teslimi imkanının kalmadığını, kooperatif inşaatlarının tamamının kaçak, projeye aykırı ve mühürlü olduğunu, davalı kooperatif tarafından 2013 yılı sonu itibari ile devredilmeyen her bir dükkanın aylık ortalama kira getirisinin 1.500,00 TL olduğunu, müvekkili davalı kooperatife tüm ödemelerini yaptığı halde dükkanlarını alamadığını, bu nedenle Gaziosmanpaşa ... İcra Müdürlüğü'nün ... E. sayılı takibine konu geç teslim nedeniyle alacaklarının (kiralarının) ödenmesi için yasal takip başlatıldığını, davalı tarafın hukuka aykırı olarak takibe itiraz ettiğini, itirazın kötüniyetli olduğunu belirterek, itirazın iptali ile icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; icra takibinin kira alacağı iddiası ile başlatıldığını, kira ile ilgili her türlü ihtilafa ilişkin Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olduğundan görev yönünden davanın reddi gerektiğini, davalı kooperatifin davacı tarafın kiracısı olmadığı ve davacı ile davalı arasında yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin olmadığını, davacı tarafın kooperatiften 4 adet dükkan satın aldığını, bu taşınmazlardan 3 tanesinin bedelini ödediğini, davacı kalan borcunu ödememekte direndiği için kooperatif yönetim kurulunca sözleşmesinin fesh feshedildiğini, kooperatif ortaklığından çıkartıldığını, 4. Dükkan için davacının mülk sahibi olmadığını, mülk sahibinin halen kooperatif olduğunu, kooperatif inşaatının kaçak olduğu ve davacıya tahsisi taahhüt edilen dükkanların ayıptan ari olarak tesliminin mümkün olmadığı yönündeki iddiaların kira alacağında değil sözleşmenin feshinde ileri sürülebileceğini, davacı 68.000,00 TL değerindeki yer için 1.500,00 TL kira talep etmekte ise de vergi mevzuatına göre 68.000,00 TL değerindeki bir yerin yıllık kira değerinin % 05 olduğunu, buna göre hesaplandığında da yıllık 3.400,00 TL, aylık ise 283,33 TL olduğunu, öte yandan inşaat faaliyetlerinin devam etmesi sebebi ile satılan dükkanların kiraya verilmelerinin de söz konusu olamayacağını, dükkanların fiili inşaat kısmının 2013 yılında tamamlandığını, davalı koaperatifin geç teslimi halinde davacıya kira ödeyeceği hususunda bir taahhüdünün olmadığını, davacının kira veya başka bir isim altında hiçbir alacağı yokken sanki likit bir alacak var gibi icra inkar tazminatını talep etmesinin de yersiz olduğu beyan ederek, davanın reddi yanında %20'den az olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece; "...Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davacıların murisi ...'nun 19/10/2011 tarihi itibariyle davalı ...'nin üyesi olduğu, kooperatifin 19/10/2011 tarihli yönetim kurulunda ... parsel ... Blok 1-2-3-4 numaralı (dört adet dükkanın) davacıya tahsis edileceği, bağımsız bölümlerin tapu kayıtları devredilene kadar ilgili kararın sahiplik belgesi olarak kabul edileceği yönünde karar alındığı, davacının 4 bağımsız bölüm karşılığında davalı kooperatife toplam 272.000,00 TL ödemesinin kararlaştırıldığı, bağımsız bölümlerin teslim tarihinin de 2013 yılı Aralık ayı olarak belirlendiği, kooperatif kayıtları üzerinde mahkememizce atanan bilirkişi raporunda belirtildiği üzere davacı tarafça bağımsız bölümlerin bedeli olarak belirlenen 272.000,00 TL'nin davacı tarafça kooperatife ödendiği, davacının sözleşme doğrultusunda üzerine düşen edimi yerine getirmiş olduğu, davalı tarafça ise davaya konu 4 adet bağımsız bölümden 1-2-3 numaralı dükkanların tapularının 31/05/2013 tarihinde ferdileştirme yoluyla davacıya verildiği ancak mahkememizce atanan bilirkişilerce mahallinde yapılan keşif sonucunda tanzim edilen bilirkişi kök ve ek raporunda belirtildiği üzere tapuda davacıya devredilen ve devredilmeyen bağımsız bölümlerin ayıplı inşaat niteliğinde olduğu, bağımsız bölümlerin projede yer almadıkları, bu sebeple davacıya tahsis edilip 2013 yılı Aralık ayı itibariyle teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilmediği, davalının üzerine düşen edimi gereği gibi yerine getirmediği, 2013 yılı Aralık ayında dükkanların teslim edilmemiş olması nedeniyle davacı tarafın kira geliri elde edemediği ve davalının dükkanları teslim etmemesi nedeniyle kira kaybına ilişkin olarak davalıya karşı kusurlu ve sorumlu olduğu, teslim edilmeyen 4 adet dükkana ilişkin kira kaybından kaynaklı olarak davalı aleyhine Gaziosmanpaşa ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile 4 dükkan için 2014 yılı Ocak- Ekim aylarında 10 aylık süre için 60.000,00 TL'nin ödenmesi talebiyle icra takibi başlatılmış olduğu ancak bilirkişi heyetince düzenlenen ve aylık kira kaybı açısından hükme esas alınan 15/12/2021 tarihli bilirkişi raporuna göre her bir dükkanın 2014 yılında aylık kira getirisinin 500,00 TL olacağının tespit edildiği, her bir dükkan için icra takibi doğrultusunda 10 aylık süre için ödenmesi talep edilebilecek kira kaybının 500x10=5.000,00 TL, 4 dükkan için talep edilebilecek kira kaybının ise 5.000X4= 20.000,00 TL olduğu, bu sebeple davalının icra takibine yapmış olduğu itirazın kısmen iptalinin gerektiği anlaşılmakla davanın kısmen kabulüne, alacağın likit olmaması nedeniyle icra inkar tazminatı talebinin reddine, red edilen kısım açısından ise davacının kötü niyetli takip başlatmamış olması nedeniyle koşulları oluşmayan kötü niyet tazminatı talebinin reddine..." karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ Davalı vekili yasal süre içerisinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; Davacılar murisi ...'nun dükkan vasıflı 4 adet taşınmaz için davalı kooperatife ortak olduğunu, 4 adet dükkanın inşaatları fiziki olarak tamamlanarak davacıya teslim edildiğini, davacı 4 adet dükkanın her biri için 70.000 TL'den toplam 280.000 TL'yi peşin ödeyeceğini belirttiği için bu miktardan 8.000 TL gazi indirimi yapılarak 272.000 TL toplam bedele göre sözleşme düzenlendiğini ancak daha sonra kısmen peşin ödeme, kısmen de taksit ödeme şeklinde mutabakata varıldığını, peşin olarak ödenen 180.000 TL'nin dışında kalan 92.000 TL için 2011 yılı Kasım ayından başlayarak 2015 yılı Ağustos ayı dahil 46 ay her ay 2.000 TL taksit ödenmesi konusunda mutabakata varıldığını ve 92.000 TL'lik kısım için taksit miktar ve tarihlerini gösteren ödeme planı düzenlenerek taraflarca imza altına alındığını, ancak davacının 42.000 TL borcunu ödemediğini, bu nedenle davacının 3 adet dükkanın tapusunu aldığını, tescil teslimi de kapsar kuralı gereği teslim aldığı yerlerden dolayı gecikme olmadığını, 4. dükkanın tapusunun ise davacı borcunu ödemediği için verilmediğini, borcunu ödememesi sebebiyle tapusu verilmeyen bir yer için geç teslimden bahsedemeyeceğini, ancak mahkemece tüm ödemeler yapılmış gibi değerlendirildiğini, 272.000 TL ödeme yapıldığı tespitinin hatalı olduğunu, kooperatif kayıtlarında inceleme yaptırılmadan eksik inceleme ile rapor düzenlendiğini,Gerek konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmelerinde, gerekse 1163 sayılı K.K. da geç teslimden dolayı kooperatiflerin ortaklarına kira ödeme yükümlülüklerinin olmadığını, böyle bir yükümlülüğün ortağın sağ cebindeki parayı alıp sol cebine koyması anlamına geleceğini, diğer tüm kooperatif ortakları da toplu olarak dava açtığı ve tümü kira ödenmesini talep ettiği takdirde her ortağın kendi kendine kira vermek durumunda kalacağını, konut yapı kooperatiflerinde gayrimenkul teslimindeki gecikmenin ana nedeni finans kaynağı yani ortaklar olduğundan, ortaklar tarafından paranın gününde ödenmesi halinde inşaatların tamamlanarak zamanında teslim edilebileceğini, Kooperatifin konutları geç teslim ettiği gerekçesiyle kira ödemeye mahkum edilmesinin kooperatifçiliği yok edeceği gibi 1163 sayılı kanunun ruhuna aykırı olduğunu, Davacıya üye olurken yönetim kurulu tarafından verilen maliyet ve yapım taahhütnamesinin önceki genel kurullara göre verildiğini ancak sonraki genel kurullarda kabul edilen bütçe gereğince teslim süresi yeniden belirlendiği için önceki taahhütnamenin hükümsüz kaldığını, ayrıca ortaklar arasında eşitlik ilkesi gereğince 410 bağımsız bölümün aynı anda teslim edildiğini, davacı tarafça dayanak gösterilen belgede taşınmazların anahtar teslimi şeklinde teslim edileceğine dair ibare bulunmayıp sadece teslime hazır hale getirileceğinin belirtildiğini, Kooperatif inşaatları başlamadan önce projelerin tanzim edilip onandığını ve inşaat ruhsatlarının alındığını, bilahare projede tadilat yapılarak binaların bodrum katlarında bağımsız bölümler yapıldığını, davacı tarafa tahsisli dükkanlar bodrum katta olup ilk projede mevcut değilken tadilat projesi ile ihdas edildiğini, projeleri ve tadilat projelerini onaylayan Taşoluk Belde Belediyesi kapatılıp Arnavutköy Belediyesine dahil edilince bodrum katlardan dolayı Arnavutköy Belediyesi ile kooperatif arasında ihtilaf çıktığını, muhtelif yapı tatil tutanakları ile inşaatların durdurulduğunu, ... ada ... parsele 01/02/2013 tarihli 1 nolu yapı tatil tutanağı ve 05/07/2013 tarihli 2 nolu yapı tatil tutanağının her ikisinin de İstanbul İdare Mahkemelerince iptal edildiğini, son olarak düzenlenen imar planına göre kazanılmış haklar korunarak imar planı yapıldığını, binalar imar mevzuatına uygun halde olmasına rağmen tam tersi bir kabulün hükme dayanak yapıldığını, dava konusu adreste toplam 16 adet dükkan olup tamamının işletme ruhsatlı olarak faaliyet gösterdiğini, dava konusu dükkanlarında işletme ruhsatı alarak faaliyet gösterme imkanı varken bu konunun araştırılmadığını, bilirkişilerce bir yandan tapuda bu taşınmazların dükkan olduğu söylenirken, diğer taraftan projede olmadığından bahsedildiğini, projesi olmayan bir bağımsız bölümde kat irtifakı kurulamayacağını, bilirkişi özensizce hazırlanan rapora dayanılarak eksik inceleme ile hüküm kurulduğunu, Kabul anlamına gelmemek kaydıyla dosyada çok sayıda bilirkişi raporu alındığını, önceki raporlarda aylık kira ederi 250-300 TL civarı belirtildiği halde son dönemde kiraların aşırı yükselmiş olmasının tesiri ile keşif tarihindeki değerler esas alınarak geriye gidilerek, dava tarihi itibari ile aylık 500 TL kira değeri taktir edildiğini, dosyaya emsal kira sözleşmeleri sunulmuşken, emsal kiralar nazara alınmadan ve raporlar arasındaki mübayenet giderilmeden ayrıca yüksek kira bedeli tayin edilmesinin de hatalı olduğunu beyan ederek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında inceleme; 6100 sayılı HMK'nın 355.maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılmış, kamu düzenine aykırılık olup olmadığı ise re'sen gözetilmiş ayrıca HMK'nın 357. maddesindeki "İlk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunma istinafta dinlenemez ve istinafta yeni delillere dayanılamaz" kuralı nazara alınmıştır. Dava; ...'nun, 4 adet dükkana ilişkin kooperatif üyeliği nedeniyle, üyeliğe konu dükkanların zamanında teslim edilmediği iddiasına dayalı olarak kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Gaziosmanpaşa ... İcra Müdürlüğü'nün ... E. sayılı dosyasında; ... tarafından 2014 yılı Ocak ayından itibaren Ekim ayı dahil 10 ay için ve aylık 6.000,00 TL üzerinden toplam 60.000,00 TL birikmiş kira alacağının tahsili istemiyle 31/10/2014 tarihinde ilamsız icra takibi başlatıldığı anlaşılmıştır.Dava, ... tarafından açılmış ise de yargılama aşamasında 10/02/2020 tarihinde vefatı neticesinde mirasçıları tarafından davaya devam edilmiştir. Dava dilekçesi ekinde yer alan 30/10/2011 "Ortaklık Senedi"ne göre; davacı ...'nun kooperatif yönetim kurulunun 19/10/2011 tarih ve 373 sayılı kararı ile ortaklığa kabul edildiği, davacıya ... parselde ... blok no:1, 2, 3 ve 4 no.lu dükkanların tahsis edildiği, bedelinin 272.000,00 TL olduğu belirtilmiş, ekinde yer alan ödeme tablosuna göre 180.000,00 TL peşin, 2011 yılı Kasım ayından başlamak üzere 2015 yılı Ağustos ayı dahil her ay 2.000,00 TL taksit ile ödeme yapılacağı kararlaştırılmıştır. Yine dava dilekçesi ekinde kooperatif başkanı ... ile davacı imzası taşıyan 30/10/2011 tarihli "Maliyet ve Yapım Taahhütnamesidir" başlıklı belgede 4 adet dükkanın anahtar teslimi olarak teslim edileceği belirtilmiş, "Teslim Tarihi Aralık 2013", "Tamamı 272.000 TL olup ödenmiştir." ibaresine yer verilmiştir. Tapu kayıtları incelendiğinde; davacıya tahsis edilen ... blok no:1, 2, 3 no.lu dükkan vasıflı taşınmazların 31/05/2013 tarihinde davacı adına tapuya tescil edildiği, 4 no.lu dükkan vasıflı taşınmazın ise kooperatif adına kayıtlı olduğu tespit edilmiştir. Mali müşavir bilirkişi ... tarafından düzenlenen 14/04/2017 tarihli ilk raporda; dosya kapsamında yer alan belgeler uyarınca inceleme yapıldığı, davalı kooperatife ait kayıtların incelenmediği, davacı tarafça 272.000,00 TL ödendiği tespitinin yukarıda yer verilen "Maliyet ve Yapım Taahhütnamesidir" başlıklı belgeye istinaden yapıldığı anlaşılmıştır. Raporun devamında davalı tarafça dükkanların zamanında teslime hazır olduğuna dair bir belge sunulmadığından zamanında teslim edilmediğinin anlaşıldığı, davacının gerçek kira bedelini talep edebileceği, gerçek kira bedeli ise Vergi Usul Kanununa göre belirlenmiş vergi değerinin %5'i olup bu durumda yıllık kira bedelinin 272.000,00 X 0,05 = 13.600,00 TL, aylık kira bedelinin ise 13.600,00 TL / 12 = 1.133,33 TL olarak hesaplandığı, takip dosyasında 10 aylık kira talep edildiği için 1.133,33 TL X 10 = 11.333,30 TL hesap edildiği anlaşılmıştır. Davalı vekili rapora karşı itiraz dilekçesinde; bilirkişi tarafından kooperatif kayıtlarında inceleme yapılması gerekirken defter ve kayıtların incelenmediğini, davacıya tahsis edilen 3 adet taşınmazın 31/05/2013 tarihinde tapuda davacı adına tescil edildiğini, 1 adet taşınmazın ise davacı tarafından bakiye 42.000,00 TL bedel ödenmediği için tescil edilmediğini, davacıya tahsisli dükkanlara bitişik olan dükkanların yıllardır konfeksiyon atölyesi, terzi, market olarak işletildiğini ve kiraya verildiğini, taşınmazların kullanılmasında engel hal olmadığını, elektrik, su doğalgazın bağlı olduğunu, bodrum katındaki bağımsız bölümlere ilişkin ruhsat veren ve projeyi onaylayan Taşoluk Belediyesi ile sonradan ihdas olan Arnavutköy Belediyesi arasındaki uygulama farkından kaynaklanan sorunlar oluştuğunu ifade etmiştir. Gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ... tarafından düzenlenen 19/02/2019 tarihli raporda ise dava konusu taşınmazlara ilişkin Ocak 2015-Temmuz 2015 arası 7 aylık toplam kira bedelinin 11.200,00 TL olabileceği belirtilmiştir. Mahkemece bilirkişiler harita mühendisi ...r ve inşaat mühendisi ...'tan alınan 14/04/2021 tarihli raporda; Arnavutköy Belediye Başkanlığından gelen yazı cevabına göre ... ada ... parsele 01/02/2013 tarihli 1 nolu yapı tatil tutanağı ve 05/07/2013 tarihli 2 nolu yapı tatil tutanağı düzenlendiği ve iskanı bulunmadığı, 2014 yılı için 500,00 TL, 2015 yılı için 548,00 TL olmak üzere ecrimisil alacağının 01/01/2014-26/10/2015 arası toplam 11.407,00 TL hesap edildiği belirtilmiştir. 15/12/2021 tarihli ek raporda ise 4 adet dükkan için 11.407,00 TL X 4 = 45.628,00 TL hesaplanmıştır. Ferdileşme, yapı kooperatiflerinin inşa ettikleri konut ve işyerlerinin kooperatif üyeleri adına tescil edilmesidir. Eş deyişle ferdileşme, konutların tamamlanarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu kütüğünde kooperatif adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin (konutların) mülkiyetinin ortaklara devredilerek tapularının verilmesidir. Zira konut yapı kooperatifine ortak olunmakla sadece pay sahipliği kazanılmakta, ortakların paylarının karşılığı olan taşınmazların mülkiyeti ise kooperatife ait bulunmaktadır. Bu mülkiyet, ancak konutların tamamlanmasını takiben ortaklara devredilebilmektedir. Kooperatifler Kanunu'nun 81. maddesinin ikinci fıkrasında; konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırılacağı hükme bağlanmıştır. Ferdi mülkiyete geçilebilmesi için de, kooperatif konutlarının ortaklara tahsis edilmiş olması gerekir. Yukarıda yer verildiği üzere taşınmazların 3 tanesi davacı adına tescil edilmiş olup bir tanesi ise kooperatif adına kayıtlıdır. Mahkemece davacının gerekli ödemelerin tam olarak yapıp yapmadığı yönünde kooperatif kayıtları bilirkişi aracılığıyla incelenmediği gibi davalının 4 no.lu dükkanın bedelinin tam olarak ödenmediği savunması yanıtsız bırakılmış, yine bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı olmasına rağmen belediyede yer alan dosyasında çelişkili olacak şekilde planda yer almadığına dair hususlar yeterince açıklığa kavuşturulmamıştır. Davalı vekili istinaf dilekçesinde imar dosyasında yer alan sorunların giderildiğini de ileri sürmekte olup mahkemece Belediyeden kayıtlar getirtilerek anılan hususlarda inceleme yaptırılmalıdır. Davacı tarafça, "Maliyet ve Yapım Taahhütnamesidir" başlıklı belgede teslim tarihinin Aralık 2013 olarak belirtilmiş olması nedeniyle kira alacağı talep edilmektedir. Ancak kooperatifin bu yönde bir ödeme yükümlülüğü ancak diğer ortaklara taşınmazların teslim edilmesine rağmen davacıya teslim edilmemesi, yani ortaklar arasında eşitlik ilkesine aykırılık halinde mümkündür. Salt teslim belgesinde yazılı tarihin aşılmış olması, ortağa bu hakkı tanımaz, zira taşınmazların tüm ortaklar için tamamlanmamış ve teslim edilmemiş olması halinde, davacının da diğer ortaklar gibi duruma katlanması gerekir. Kooperatiflerde ortaklar arasında hak ve borçlar bakımından eşitlik esastır. Nitekim Kanun’un "Hak ve vecibelerde eşitlik" başlıklı 23. maddesinde "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler." şeklinde emredici bir kural öngörülmüştür. Bu kural uyarınca aynı durumda olan ortaklar arasında ayrım yapılamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21/03/2021 tarihli 2017/(23)15-855 E. 2021/281 K. sayılı ilamı; "...Ortaklık statüsünden doğan objektif haklara sahip olma ve bunların korunmasını isteme hakkı, mutlak eşitlik kapsamındaki haklara örnek gösterilebilecek iken, kooperatif ortaklığına bağlı olarak yararlanma ve maddi menfaat sağlamada ortağın eylemli katkısı ve özverisinin gözetilmesi ise nispi eşitlik ilkesi gereğidir. Bu itibarla, ortaklıktan kaynaklanan borçlarını yerine getiren bir ortağın, eşit durumda bulunduğu, diğer ortaklara tanınan haklardan kendisinin de yararlandırılmasını istemeye hakkının bulunduğu tabiidir..." Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 12/02/2015 tarihli 2014/7352 E. 2015/809 K. Sayılı ilamı; "...1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir. Ortağa teslim edilen konutta emsallerine göre eksiklik, kusur ya da ayıp varsa bundan doğan zararlar ortakça kooperatiften istenebilir. Eksik imalat bedelinin belirlenmesinde de eşitlik ilkesi nazara alınmalı, diğer kooperatif ortaklarının konutları emsal alınarak, yapım hataları ve eksiklikler somut olarak belirlenmeli, denetime ve izlemeye elverişli rapor alınmalıdır. Dairelerin teslim edildiği tarih ve teslim edilme anındaki niteliği eşitlik ilkesi uyarınca değerlendirilmeli, eşitlik ilkesine aykırı biçimde eksik ve kusurlu imalatın tespit edilmesi halinde bunun, kullanıma engel olup olmadığı, bu kapsamda kira kaybı isteminin yerinde olup olmadığı irdelenmeli, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması, eksik ve ayıplı imalatın tespiti halinde bunun kira kaybına yol açıp açmadığının belirlenmesi gerekmektedir. Teslim tarihi yönünden ise kooperatif kayıtları inceletilerek, bağımsız bölümlerin teslim tarihine ilişkin genel kurullarda bir tarih kararlaştırılıp kararlaştırılmadığı, bir tarih belirlenmemiş ise bağımsız bölümlerin diğer üyelere hangi tarihte teslim edildiğinin saptanması, dayandığı delilleri sunması için davalı kooperatife olanak tanınması icap etmektedir. Konutların tamamlanmamış olması halinde, davacının da beklemesi ve bu duruma katlanması gerekir. Diğer üyelerin konutları tamamlanıp teslim edilmiş ise davacının da dairesinin bitirilip teslimini istemek hakkıdır. Kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu halde dairesini teslim alıp yararlanmaya başlayan üyelerin varlığının tespiti halinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da aynı süre zarfında kira bedeli talep hakkı doğacağının kabulü gerekir..." Emsal kararlarda da ifade edildiği gibi kooperatiflerde ortaklar arasında hak ve yükümlülükler bakımından eşitlik ilkesi esas olup, davacının talebinin bu ilke çerçevesinde değerlendirilmesi, tapu kayıtlarında 3 taşınmazın davacı adına tescil edilmesine rağmen davacının kooperatif inşaatlarının tamamının kaçak, projeye aykırı ve mühürlü olduğu iddiası, bu iddiaya karşılık davalının belediyeler arasında projelerin onaylanması yönünde oluşan farklı uygulamanın ihtilafa neden olduğu ancak çözümlendiği savunmaları birlikte incelenerek, davacıya ve diğer ortaklara taşınmaz teslimi yapılıp yapılmadığının net olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle; mahkemece kooperatif uzmanı ve mali müşavir bilirkişi heyetinden davalı kooperatife ait ticari defter ve kayıtları üzerinde inceleme yaptırılarak, davacının ödemeleri yapıp yapmadığının tespit edilmesi, davalı kooperatif tarafından taşınmazların diğer ortaklara hangi tarihlerde teslim edildiğinin belirlenmesi, davalı vekilinin istinaf dilekçesinde ifade ettiği imar ve proje hususunun netliğe kavuşturulması, ortaklar arasında hak ve yükümlülükler bakımından eşitlik ilkesi dikkate alınarak inceleme ve değerlendirme yapılması gerekirken eksik inceleme ve hükme elverişli olmayan rapora dayanılarak karar verildiği anlaşılmakla, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.6 maddesi uyarınca kaldırılmasına, Dairemizin kararına uygun şekilde yargılama yapılması için dosyanın mahkemesine iadesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/1022 E. 2022/239 K. Sayılı 23/03/2022 tarihli kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1.a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, 2-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere mahal mahkemesine İADESİNE, 3-Davalı tarafça yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye irat kaydına, 4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde ilk derece mahkemesince iadesine, 5-Davalının yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 7-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1.g bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 08/03/2023