T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1487
KARAR NO: 2023/248
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/1378 Esas
KARAR NO: 2022/252
KARAR TARİHİ: 31/03/2022
DAVA: Tapu İptali ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
KARAR TARİHİ: 15/02/2023
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ... Konut Yapı Koop. Yönünden; Davalı kooperatif ile davacı yan arasında düzenlenen 15.12.2008 tarihli üye giriş Beyannamesi ve ekleri içerisindeki taahhütname gereği davacı yanın, belirtilen ... Mah. ... Mevkii, ... ada ... parsel ... Blok ... Kat. Bağımsız bölüm No: ... No'lu daireyi peşin olarak hiçbir borcu kalmaksızın satın aldığını, taraflar arasında daire tesliminin Şubat-2009 tarihinde yapılacağını ve tapunun da söz konusu sözleşme tarihinden itibaren 30 ile 45 gün içerisinde kendisine verileceği şeklinde anlaşmaya varıldığını, davacının söz konusu daireyi 13.08.2010 tarihinde taahhüt edilen tarihten sonra “Daire teslim tutanağı" başlıklı yazı ile teslim aldığını, davacı tarafından dairenin elektrik, su ve doğalgaz aboneliğinin alındığını ve dairenin fiili kullanıma hazır hale geldiğini, davalının tarafından taahhütlerin yerine getirilmediğini, söz konusu dairenin tapusunun davacı yana verilmediğini, bu sebeple davacı yan tarafından Sultanbeyli ... Noterliği'nin ... Yevmiye nolu. 12.10.2015 tarihli ihtarnamesinin gönderildiğini fakat davalı yanın üzerine düşeni yapmadığını beyanla davanın kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP Davalı vekili ... Konut Yapı Kooperatif 05/02/2016 tarihli cevap dilekçesinde özetle: Davacının, 15.12.2008 tarihinde davalı Kooperatife üye olduğunu, davalı tarafından davacıya ... numaralı bağımsız bölümün tahsis edildiğini, davacının, davalıya faiz hariç 23.830,00 TL borcunun bulunduğunu, davalı ...'in kooperatif aleyhine açılan icra takipleri nedeniyle Kooperatif Mülkiyetinde bulunan ve üyelere usulüne uygun şekilde tahsis edilmiş Sancaktepe Tapu Sicil Müdürlüğü'nün ... Mh. ... Mevkii. ... ada. ... parsel ... Blok .... Kat Bo:... de kayıtlı bağımsız bölümü Kartal ... İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasından yapılan ihale sonucunda satın aldığını, davalı ...'in kardeşi ...'e söz konusu ihalelerden 8 adet bağımsız bölümün ihale edildiğini, davalı kooperatif tarafından ihalenin feshi davası açıldığını, fakat kaybedildiğini belirtmiştir. Davalı vekili ... 12/01/2016 tarihli cevap dilekçesinde özetle: bahse konu dairenin davalı (davalı ... vefat eden) tarafından 2002 yılında Kartal ... İcra Müdürlüğü'nün 31.10.2002 tarih ve ... Esas sayılı ihale kararı ile ihaleye girilerek satın alındığını ve tapu tescili yapıldığını, davalının kooperatife üyeliğinin bulunmadığını, 2002 yılında davalı tarafından alınan bahse konu dairenin tapusunun iptali ve kooperatif adına tescili için 2007 yılında dava açıldığını ve halen devam ettiğini, davacının, davalı ile ilintisinin bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece ''... Davacı vekili tarafından dava dilekçesi ile HMK 111. Maddesine göre terditli olarak açılan dava ile davacı tarafından davalı Kooperatife ödenen bedellerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesinin talep edildiği, davacı ... ile davalı ... Konut Yapı Kooperatifi arasında 15.12.2008 tarihli Üyelik Giriş Beyannamesi ile Kooperatif üyeliğinin bulunduğu hususunda ihtilaf bulunmadığı, mahkememizce aldırılan 03.06.2020 tarihli bilirkişi raporuna göre davacı ... tarafından davacının 15.12.2008 üyelik tarihinden itibaren tüm Genel Kurul Hazirun Cetvellerinde isminin bulunduğu, davacının 31.12.2015 tarihli Ortak Cari Hesap Ekstresine göre adına tahakkuk ettirilen 158.820 TL borca karşılık 146.690 TL ödeme yapması neticesinde ... Konut Yapı Kooperatifine 16.11.2016 tarihi itibari ile 12.130 TL borçlu olduğu, davacı ...'nın Kooperatif üyeliği belgelerinin 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu 8. maddesine göre usulüne uygun olduğu, davacı ... ile davalı ... Yapı Kooperatifi arasında düzenlenen 15.12.2008 tarihli Üye Giriş Beyannamesi ekinde yer alan Taahhütnamede taahhüt edilen dairenin ... Blok ... Kat ... no'lu daire olduğu, ancak davalı Kooperatif tarafından 13.08.2010 tarihli Daire Teslim Tutanağı ile davacı ...'ya ... Blok ... no'lu bağımsız bölümün teslim edildiği, dava konusu taşınmazın davacı ile davalı kooperatif arasında imzalanan 15.12.2008 tarihli üye giriş beyannamesi ve ekindeki taahhütnamede yazılı daire olmadığı, dava konusu taşınmazın dahili davalılar ... ve ... murisi müteveffa ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmakla; dahili davalılara yöneltilecek husumet bulunmadığı, Davalı Kooperatif tarafından davacıya teslim edilen taşınmaza yapılan harcamalar ile taşınmazdan elde edilen kira gelirlerinin değerlendirilmesi talep edilmiş ise de; 6098 sayılı TBK 208 ve 245. maddelerine göre taşınmaz satışında hasar ve yararın taşınmazın tesciline kadar satıcıya ait olduğu, davalı Kooperatif tarafından taahhüt edilen taşınmazın davacıya tapuda tescilinin yapılmadığı, davacı tarafından taşınmaza yapılan harcamalar ile davacının kiracıdan elde ettiği kira gelirinin hesaplanması yönündeki taleplerinin yerinde olmadığı, Mahkememizce aldırılan 03.06.2020 tarihli bilirkişi raporuna göre davacının 31.12.2015 tarihli Ortak Cari Hesap Ekstresine göre adına tahakkuk ettirilen 158.820,00 TL borca karşılık 146.690,00 TL ödeme yaptığı, davalı kooperatif tarafından taahhütte bulunduğu .. Blok ... Kat. ... no'lu daireyi davacıya tescil ve teslim etmediği, davacıdan taahhütte bulunduğu taşınmaz için aldığı 146.690 TL yönünden sebepsiz zenginleştiği, davacının sebepsiz zenginleşmeye istinaden ödemiş olduğu bedeli dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine dair talebinin yerinde olduğu anlaşılmakla; davanın kısmen kabulü, kısmen reddine'' dair karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ 1-Davacı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; davalı kooperatif ile davacı arasında düzenlenen sözleşmelerin çift imza yapılması gereken evrakları tek imzayla yapıldığı ve taşınmaz malikinin müteveffanın vefat etmeden önce fiili teslimata sessiz kalarak davacının tapu kaydının kooperatif adına olduğu hususunda yanılgıya düşmesine sebebiyet verdiği, kooperatif ile kurulan hukuki ilişkide davacıya karşı dürüst davranılmadığı, tanık beyanları ve dava dilekçesinde belirtilen hususların örtüştüğü, davacının tahsilat yaptığı bağımsız bölümü kiraya verdiği, dahili davalıların bilerek sessiz kaldığı, satın alınan dairenin kullanımına zımmen rıza gösterdiği, bu nedenle tapunun iptaliyle tescil kararı verilmesi gerektiği, davalı lehine hükmedilen vekalet ücretinin anlaşılamadığı, tescil kararı verilememesi durumunda ise daireye yapılan tüm ödemelerin ödeme günleri nazara alınarak işleyecek faiziyle birlikte davalıların müştereken müteselsilen sorumlu kılınması gerektiği belirtilmiştir. 2-Davalı ... Konut Yapı Kooperatifi vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; davalı kooperatif aleyhine olan kısımların istinaf edildiği, bilirkişi raporları arasında emsal satış ve kira bedellerin neye göre belirlendiğinin anlaşılamadığı, hesaplamaların birbiriyle çeliştiği, emsal satış ve kira bedellerinin somut verilere dayanmadığı, bilirkişi ek raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığı, davacının aidat ve bütçe borçlarının bulunduğu ve tüm taleplerin reddine karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE HMK'nin 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde; Dava, kooperatif üyeliğine dayalı olarak İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, ... Mah. ... Ada/Parsel, ... no'lu bağımsız bölümde kayıtlı ve müteveffa ... adına kayıtlı dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya iptal ve tescil, bu mümkün değil ise dava tarihindeki değerinin tespiti ile davalılardan alınarak davacıya verilmesi, bu da mümkün değil ise davalı Kooperatife ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesini istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde 11.11.2002 edinme tarihi ile müteveffa ... adına kayıt ve tescilli olduğu anlaşılmaktadır. Davacı ile davalı kooperatif arasında 15.12.2008 tarihli üye giriş beyannamesi düzenlenmiştir. Buna göre davacının aylık aidatları idari meclisinin ve müdürünün belirlediği tarihlerde ödeyeceği, lüzumlu zamanlarda yapılacak toplantılarda genel kurul kongrelerinde bulunacağı veya yerine vekili gönderileceği belirtilmiş olup ''taahhütnamedir'' başlıklı belgede taahhütte bulunan üyenin davacı, talep olunan ve taahhüt edilen bağımsız bölümün ''C blok 5.Kat 21 numaralı daire'' olarak belirtildiği anlaşılmaktadır. 13.08.2010 tarihli daire teslim tutanağı'nda Teslim alan ''...'' teslim eden ''Tasfiye Kurulu'' olarak belirtilmiş ve söz konusu tutanakta ... blok ... numaralı bağımsız bölümün eksiksiz, kullanıma hazır, anahtar teslimi olarak kooperatiften alındığı ve daire ile ilgili olarak kooperatiften hiçbir hak ve alacak taahhüt edilmeyeceği belirtilmiştir. Dava dilekçesinde ilgili olarak sunulan tahsilat makbuzların davalı kooperatif tarafından düzenlendiği ve 05.07.2012 tarihinden başlayarak 25.11.2014 tarihine kadar belli dönemler için düzenlendi ve açıklama kısmında ''daire aidatına istinaden'' yazdığı görülmektedir. 01.07.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreyle kira sözleşmesinin incelenmesinde 21 numaralı bağımsız bölümün davacı tarafça dava dışı ...'a kiraya verildiği ve bir senelik kira bedelinin 4.800 TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığa konu bağımsız bölüme ilişkin olarak davacı tarafça abonelik bağlantılarına istinaden düzenlenen (..., ..., ...) belge örnekleri dosyaya sunulmuştur. Dava dilekçesine ekli ortak cari hesap ekstresin de; ödenmesi gereken toplam borç 158.820 TL, ödenen toplam aidat 146.190 TL, ödenmesi gereken borç bakiyesi 12.630 TL olarak belirtilmiştir. İşbu cari hesap ekstresinde liste halinde belli dönemlerde daire aidatı ve belli dönemlerde ilgili aylara ilişkin (örnek olarak Şubat ay senedi) olduğu belirtilerek yapılan ödemeler sunulmuştur. Adalar Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2003/80 Esas 2003/78 Karar sayılı veraset ilamı incelenmesinde müteveffa ...'in mirasçıları olarak ... ve ... belirtilmiştir. İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2016/472 E. 2019/186 K. sayılı ilamının incelenmesinde, ... (davacı) tarafından ...'ya (davalı) yönelik 21 numaralı bağımsız bölümle ilgili müdahalenin meni ve ecrimil istemli açılan davada, mahkemece yapılan yargılama sonucunda müdahalenin menine ve 06.04.2011 ile 06.04.2016 tarihleri arasında haksız kullanım bedeli olan 13.981,74 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair karar verilmiş ve bu karara yönelik davalı vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi'nce 2019/1636 E. 2020/172 K. sayılı ilamında istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin kabulü ile kararın kaldırılmasına dair karar verilmiştir. Tanık beyanları: Davacı tanığı ... özetle beyanında; davacının kardeşi olduğu ve davacının kooperatifle sözleşme yaptıktan sonra haberinin olduğunu, 70.000,00 TL ödemeyi sözleşme yapıldıktan sonra ödendiğini, tapunun kooperatiften alınması konusunda anlaşmaya varıldığını, icradan satıldığının çok sonra öğrenildiğini, kooperatif üyeliğine istinaden davacının ödenmesi için gönderdiği paraların kendisi tarafından kooperatife ödendiğini, daire alındığında kapı vesair eksikliklerin bulunduğunu, daire fiilen teslim alındıktan sonra davacı tarafından gönderilen paralarla tamamlandığını ve sonra kiraya verildiğini, daire 2 yıla yakın kiraya verilerek kullanıldığını, kooperatif yetkililerin dairenin kimseye satılmadığını kendilerine söylediğini belirtmiştir. Davacı tanığı ... özetle beyanında; yeğeni olan davacının 70.000,00 TL karşılığında daireyi satın aldığını, davacının yurt dışında yaşadığını, mal sahibinin dairede eksiklikler bulunduğu için tapunun hemen verilemeyeceğinin kendilerine söylendiğini, satın alındıktan yaklaşık 2 yıl sonra kiraya verildiğini, elektrik su ve doğalgaz aboneliklerinin yapıldığını, paranın ... isimli şahsa verildiğini ancak bu şahsı daha sonra görmediklerini, değişen kooperatif yetkililerinin de kendilerine tapunun verileceğini söylediğini belirtmiştir. Mali müşavir ... ve ... ile gayrimenkul değerleme uzmanı ... tarafından düzenlenen 03.06.2020 tarihli raporda özetle; davacının 5.12.2008 üyelik tarihinden sonraki tüm Genel Kurul Hazirun cetvelinde davacının isminin bulunduğu, 13.12.2015 Tarihli ''ortak cari hesap ekstresi''ne göre 158.820 TL borca karşılık 146.690 TL ödeme yapması neticesinde davalı kooperatife 12.130 TL borçlu olduğu, uyuşmazlığa konu 21 numaralı bağımsız bölümün davacıya teslim edildiği ve taşınmazın satılabilir değerinin 290.000,00 TL olduğu belirtilmiştir. Davacı vekilince mahkemeye sunduğu beyan dilekçesinde, kombi ve petek masrafı, balkonun pimapen ile kapatılma masrafı, dairenin boyanmasına ilişkin masraf, doğalgaz, elektrik ve su abonelik işlemleri, duşakabin, lavabo ve klozet masrafı olmak üzere toplam 14.700,00 TL masraf yapıldığı ve dairenin kullanıma hazır hale getirildikten sonra yaklaşık 1 yıl kiraya verildiği aylık kira bedeli 575 TL olduğu ve 1 yıl karşılığında toplamda 6.900,00 TL kira bedeli alındığı, alınan kira bedelinin davaya konu taşınmazdan kaynaklı olarak aidat borcuna karşılık ödendiği, yapılan masraflar ve taşınmazın kiraya verilmesi nazara alındığında davalının iş bu dairenin kullanımına ilişkin zımmen rıza gösterdiği sonucunun ortaya çıktığı belirtilmiştir. Bilirkişi heyetinin düzenlenen 24.01.2021 tarihli ek raporda özetle; Kök rapor sonrası gayrimenkul piyasasında oluşan gelişmelere bağlı yapılan araştırmalarda dava konusu taşınmazın satılabilir piyasa rayiç değerinin 325.000,00 TL civarında oluşabileceği, ek rapor tarihinde tahminen 1300,00 TL bedelle kiraya verilebileceği, davacı tarafından yaklaşık 60 ay süreyle taşınmaz kira geliri elde edilebileceği ve günümüz değeriyle 60,00x1.300,00 TL=78.000,00 TL olduğu, taşınmazın satılabilir piyasa değerinden günümüz değeriyle elde edilmiş 78.000,00 TL'nin mahsubu sonucunda kalan 247.000,00 TL'nin davalı kooperatif tarafından davacıya ödenmesi gerektiği ve davacının kullanımı ve menfaatinde olmadığı dönem için davalı kooperatif borcunun yerinde olmadığı belirtilmiştir. Davalılardan müteveffa ... mirasçıları tarafından sunulan itiraz dilekçesinde; uyuşmazlığa konu bağımsız bölümün 31.10.2002 tarihinde Kartal ... İcra Müdürlüğü'nün 2001/3165 sayılı dosyasından ihale ile alındığı, taşınmazın kullanımın davacıda olunmasının söz konusu olmadığı, zira İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde de müdahalenin meni ve ecrimisil davası açıldığı, İcradan ihale yoluyla alınan taşınmazla ilgili olarak ihalenin feshi davalarının da açıldığı ve bunların reddedildiği, kooperatif tarafından İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2015/476 sayılı dosyasında ihale alıcısının kötü niyetli olamayacağı gerekçesiyle işbu davalılar lehine uyuşmazlığın sonuçlandırıldığı belirtilmiştir. Davacı vekilince sunulan itiraz dilekçesinde ise davacının 5 yıl boyunca kira geliri elde ettiği hususunun söz konusu olmadığı ve davalılardan ... tarafından 27.10.2017 tarihinde davacı tarafından kiraya verilen taşınmazda bulunan kiracı ...'a gönderdiği ihtarnamede aylık kira bedeli olarak 600,00 TL'nin bu tarih itibariyle kendisine ödenmesi yönünde talepte bulunduğu ve bu nedenle bilirkişi heyeti tarafından aylık kira bedeli olarak tespit edilen 1.300,00 TL'nin gerçek rakamı yansıtmadığı, davacının 1 yıl kira geliri elde ettiği belirtilmiştir.İtirazların karşılanması amacıyla bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 22.08.2021 tarihli ek raporda özetle; davacının dava dilekçesinde sunduğu 01.07.2011 tarihli kira sözleşmesi ve davalılardan ...'in Beşiktaş ... Noterliği 10.09.2013 tarihli ihtarnamesine göre 01.07.2011 ile 30.09.2013 tarihleri arasında 26 ay kira geliri elde ettiği, davacının dava dosyasına sunduğu 02.12.2020 tarihli yazısında 12 ay kira geliri elde ettiğini beyan ettiği ve bu haliyle toplam 26+12=38 ait kira bedelinin davacı tarafça alındığı, işbu kira bedelinin her ay 600,00 TL olarak hesaplanması sonucunda ise toplamda 22.800,00 TL kira geliri elde ettiği belirtilmiştir. Ek rapora karşı sunulan itirazın karşılanması amacıyla bilirkişi heyetince düzenlenen 06.12.2021 tarihli ek raporda ise; davacının toplam 22.800,00 TL kira geliri elde ettiği, taşınmazın rayiç bedelin 325.000,00 TL olarak belirlendiği ve kira dönemi ile kira bedelinin hatalı olduğu, taşınmaza ilişkin harcamalarının değerlendirilmediği, emsal satış ve kira bedellerinin somut verilere dayandırılmadığı yönündeki itirazlara yönelik ise dava dosyasına yeni bir bilgi ve belge sunulmadığı belirtilmiştir.Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davacı tarafça sunulan taleplerden davacının sebepsiz zenginleşmeye istinaden ödediği belirlenen 146.690,00 TL'nin davalı kooperatiften alınarak faiziyle davacıya verilmesine, diğer taleplerin reddine karar verilmiş olup, davacı ve davalılardan kooperatif vekilince ayrı ayrı istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. - Davaya konu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesi yönündeki talebinin değerlendirilmesi: Türk Medeni Kanunu'nun 705/1. ve 1022. maddeleri hükümlerine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması sicile tescil koşuluna bağlıdır. Ayni haklar kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. (TMK 1022/1 m.) Kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.(TMK 1021/1 m.) Değinilen yasa hükümlerinde öngörüldüğü üzere, hukukumuzda ayni hakkın doğumu veya kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz, mülkiyetin nakledildiğinden söz edilemez. Davaya konu somut uyuşmazlıkta, 21 numaralı bağımsız bölümün müteveffa ... adına Kartal ... İcra Dairesi'nin ... sayılı takip dosyasında yapılan icrai satış nedeniyle 11.11.2002 tarihinde tescil edildiği ve davacı ile davalı kooperatif arasında 15.12.2008 tarihli üye giriş beyannamesi düzenlendiği nazara alındığında, davacının tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığı ve mahkemece bu talebin reddine dair karar verilmesinin yerinde olduğu açıktır. -Bağımsız bölüme yönelik yapılan masraflar yönünden inceleme: vekâletsiz iş görme 6098 sayılı TBK'nin 526 ile 531. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, genel olarak bir kimsenin sözleşme veya hukuken yükümlü olmadığı hâlde başka bir kimsenin hukuk ve menfaat alanına müdahale ederek iş görmesinden doğan hukuki ilişkiyi ifade etmektedir. Vekâletin bulunmaması, görülen işin bir vekâlet ilişkisine veya başka bir sözleşmesel ilişkiye ya da benzer bir yükümlülüğe dayalı olmadan yapılması anlamına gelmektedir. Görülen işin başkasına ait olması gerektiği de açıktır. Ancak bazı durumlarda görülen işte vekâletsiz iş görenin de menfaati olabilir. Bu durumda ortak yarar söz konusu olur ki; ortak yararın bulunduğu durumlarda iş göreninin menfaati iş sahibinin menfaatine göre daha üstün değilse işin başkasına aidiyeti unsuru var sayılır. Vekâletsiz iş görme nedeniyle taraflar arasında kurulan ilişki bir sözleşme ilişkisi olmamakla beraber iş gören ile iş sahibi arasında kanuni bir borç ilişkisi doğmaktadır. TBK’nin 526. maddesine göre, bir kimsenin vekâleti olmaksızın iş sahibinin menfaatine ve varsayılan iradesine uygun olarak veya onun hukuka ve ahlaka aykırı yasaklaması olmadan gördüğü iş, gerçek vekâletsiz iş görmedir. Gerçek vekâletsiz iş görmede, iş gören iş sahibinin menfaatine ve yararına iş görme iradesi ile hareket etmektedir. TBK'nın 530. maddesinde ise iş görenin başkasının işini kendi menfaatine görmesi suretiyle oluşan gerçek olmayan vekâletsiz iş görme düzenlenmiştir. Bu hükme göre iş sahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, iş görmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, iş görenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür. Görüleceği üzere gerçek olmayan vekâletsiz iş görmede, iş görende başkasının işini görme iradesi bulunmamaktadır. İş gören başkasının hukuk alanına girerek bir iş görmekte ise de bu işi kendi işi olarak kendi menfaatine yapmaktadır. Kanundaki bu hükme göre iş sahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile gerçek olmayan vekaletsiz işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir.Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2010/1617 E. 2010/8862 K. sayılı ilamında ''... Davacılar, tezyinat masrafları dışında kalan ve davalının rızası dışında yapılan masrafların imalat bedellerini, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. Dairemizin öteden beri sapma göstermeyen kararları bu gibi somut olaya benzer uyuşmazlıklarda belirlenen masrafların, yapıldığı tarihteki değerlerine hükmedilmesi gerektiği yolundadır. O halde mahkemece, kiracı tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının tespiti ile bunların dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan faydalı ve zaruri gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerlerinin bilirkişi aracılığı ile belirlenerek bu miktara hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirmelerle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.'' şeklinde belirtilmektedir. Mahkemece, davacı tarafça yapıldığı iddia olunan masraflara yönelik talebinin değerlendirilmesi amacıyla faydalı ve zaruri giderlere ilişkin imal tarihindeki değerleri ve yıpranma paylarının inşaat bilirkişisi tarafından yapılacak inceleme sonucunda karar ihdası yoluna gidilmesi gerekmektedir. İş bu nedenle bu yöndeki istinaf sebebinin dosya kapsamına uygun olduğu anlaşılmaktadır.-Sebepsiz zenginleşme yönünden inceleme: Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının geçerli (haklı) bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması (zenginleşmesi) demektir. Sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talep edilebilmesi için borçlunun mal varlığından bir başkasının aleyhine olarak bir zenginleşme meydana gelmeli, zenginleşme ve zenginleştirici olay arasında illiyet bağı bulunmalı ve zenginleşme haklı bir sebebe dayanmamalıdır.Davacı vekilince sunulan istinaf yasa yoluna başvuru dilekçesinde aynı zamanda, taşınmaza yönelik davacı tarafça yapılan tüm masraflar ve ödemelerin ödeme günleri dikkate alınarak faiziyle birlikte tahsilinin gerektiği iddia edilmiştir. Mahkemece, yapılan yargılama sonucunda hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davacının, 146.690,00 TL ödeme yaptığının belirlenmesi nazara alınarak bu miktar uyarınca davacının haklı olduğu belirtilmiştir. Aynı zamanda ortak cari hesap ekstresinde de davacının ödediği toplam aidat bedelinin 146.690,00 TL olduğu belirtilmesi karşısında, mahkemece bu miktarın davalı kooperatif bulunan davacıya verilmesine dair kararını yerinde olduğu anlaşılmaktadır. Davacı vekilince mahkemenin 02.12.2020 tarihli ''ara kararı gereği bazı hususların bildirilmesi hakkında'' konulu beyan dilekçesinde davacının söz konusu daireyi fiili olarak devraldığı, hali hazır hale getirilmesi için dairedeki eksikliklerin davacı tarafça giderildiği ve toplam masrafın 14.700,00 TL olduğu, daire kullanıma hazır hale getirildikten sonra yaklaşık 1 yıl kiraya verildiği ve aylık 575,00 TL kira bedeli aldığı ve toplamda 6.900,00 TL kira bedelinin davacı tarafça davalı kooperatife aidat karşılığında ödendiği belirtilmiştir.Davacı tarafça gerek istinaf başvuru dilekçesinde gerekse yargılama aşamasında sunulan dilekçelerde davacının kooperatife 12.130,00 TL borcunun olduğu yönündeki tespitin dosya kapsamına uygun olmadığı yönünde itirazda bulunmuştur. İş bu nedenle, öncelikle davacının uyuşmazlık konusu bağımsız bölümü nedeniyle yaptığı ödemelerin bilirkişi heyetine kooperatif alanında uzman bilirkişi de dahil edilmek suretiyle dosyadaki deliller, tahsilat makbuzları incelenerek denetime açık bir şekilde davacının yaptığı ödemelerin tespit edilmesi gerekmektedir. Gerekli olması halinde aynı zamanda dava dilekçesinde eki olarak sunulan ve yukarıda belirtilen ortak cari hesap ekstresinde davacının ödediği toplam aidat ve ödemesi gereken borç bakiyesi belirtildiğinden HMK 31. maddesi uyarınca bu belge yönünden taraf vekillerinin beyanına başvurulmalıdır.-Davalı vekil tarafından sunulan istinaf yasa yoluna başvuru dilekçesinde de bilirkişi raporlarının kendi arasında çelişkili olduğu ve hükme esas alınamayacağı belirtilmiştir. Yukarıda yazılı tespitlerde de dairemizce bilirkişi heyetine inşaat mühendisi ve kooperatif uzmanı bilirkişi dahil edilerek gerek taraf vekillerince sunulan itirazların karşılanması ve gerekse davacının davalı kooperatife uyuşmazlık konusu bağımsız bölümle ilgili olarak yaptığı ödemelerin miktarının infazda tereddüt oluşturmayacak şekilde belirlenerek hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekmektedir. Aynı zamanda, terditli davada, mahkemece ilk önce asıl talep hakkında yapılan inceleme sonucunda, asıl talebin yerinde bulunması halinde yardımcı yani terditli talebin incelenmesine gerek kalmaz. Ancak, asıl talep yerinde görülmez ise mahkemece asıl talebin esastan reddine karar verilir ve yardımcı (terditli) talebin incelenmesine geçilir. Nitekim Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 8.12.2018, 2211/8019 sayılı ilamı da bu yöndedir. İstinafa konu iş bu dava da ise davacının asıl talebi yönünden hüküm tesisi edilmeksizin, yardımcı (terditli) talebi yönünden talebin kısmen kabulüne dair karar verildiği anlaşılmakla, bu husus dairemizce eleştiri konusu yapılmıştır. Açıklanan sebeplerle, taraf vekillerinin yukarıda açıklanan sebeplerle istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nin 353/1.a.6 maddesi gereğince kaldırılmasına, dairemizin kararına uygun şekilde yargılama yaptıktan sonra yeniden karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine iadesine dair karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davacı ve davalı ... Konut Yapı Kooperatifi tarafın istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin, 2015/1378 Esas, 2022/252 Karar sayılı ve 31/03/2022 tarihli kararının HMK'nin 353/1a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılmak ve yeniden bir karar verilmek üzere mahal Mahkemesine İadesine, 4-Harçlar Kanunu gereğince davacı ve davalı ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından yatırılan 220,70'er TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye GELİR KAYDINA, istinaf karar harcının talep halinde davacı ve davalı ... Konut Yapı Kooperatifi'ne İADESİNE, 5-Davacı ve davalı ... Konut Yapı Kooperatifi yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, 7-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1-g bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 15.02.2023