T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1067
KARAR NO: 2022/1313
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/839 Esas
KARAR NO: 2019/426
KARAR TARİHİ: 10/04/2019
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 16/11/2022
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkilinin ...'nin üyesi olduğunu, üye sıfatıyla kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, söz konusu kooperatifin yüklenici olduğu ve diğer davalı kooperatifin arsa sahibi olduğunu, Beylikdüzü ilçesi, ... Mah. ... ada ... nolu parsel üzerinde bulunan ... nolu bağımsız bölümün müvekkiline tahsis edildiğini, ancak arsa sahibi olan ...'nin tapuda gerekli intikali yaptırmadığını, bu nedenlerle davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı ... dava dilekçesi ve duruşma tebliğ edilmesine rağmen davalının cevap dilekçesi sunmamış, duruşmaya katılmamıştır. Davalı ... vekili cevap dilekçesi ile; müvekkili kooperatifin arsa sahibi olduğunu, davacının ise yüklenici olan ... üyesi olduğunu, yüklenicinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre tüm edimlerini yerine getirmediğini, inşaatın iskanının alınmadığını, vergi, SGK gibi borçlarının bulunduğunu, bu bağlamda yüklenici kooperatifin tüm edimlerini yerine getirmemiş olması nedeniyle, davacının yükleniciden edindiğini iddia ettiği ve müvekkili adına kayıtlı olan taşınmazın kendi adına tescilini talep edemeyeceğini ve bu bağlamda yasal dayanağı bulunmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece, " davacının arsa sahibi olmayan ancak yüklenici konumunda bulunan ... 'nin üyesi olduğu, söz konusu kooperatif tarafından dava konusu bağımsız bölümün kendi üyesine tahsis edildiği, söz konusu tahsisin alacağın temliki olarak değerlendirileceği, yüklenici olan kooperatifin arsa sahibi olan ...'ne karşı KKİS kapsamında tüm edimlerini yerine getirmediği, nitekim sözleşmenin 4/a maddesi gereğince arsa sahibine ait blok ve dairelerin iskana hazır hale getirilmesi yükümlülüğünün yüklenici kooperatife ait olduğu, bu kapsamda yapılan araştırmada taşınmazın iskanının alınmadığı, iskanının alınması için otopark ve yeşil alanların düzenlenip ayrıca her daireye bir otopark yeri tahsis edilmesinin gerektiği, ayrıca yapı kullanma izin belgesinin alınabilmesi için ilgili belediyeye toplam 1.841.619-TL ödeme yapılması gerektiği, yüklenici olan kooperatifin ayrıca SGK'ya toplam 269.934,11-TL borcu bulunduğu, bu bağlamda davalı kooperatifin arsa sahibine karşı olan tüm yükümlülüklerini yerine getirmediğinden davacının arsa sahibine yönelik olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağı (Yargıtay 23.HD 2016/1953 esas 2017/2740 karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere) " gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde; müvekkilinin, 25/05/2018 tarihinde davalı ... Kooperatifine yapmış olduğu ortaklık başvurusunun kabul edildiğini, genel kurulda alınan karar doğrultusunda davaya konu bağımsız bölümün satışı ile ilgili protokol imzalandığını, taşınmazın adına tahsis edildiğini, davacının üzerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, taşınmazın fiilen müvekkiline teslim edildiğini, hak, nesafet, dürüstlük kuralı gereği tapu kaydının müvekkil adına tescili gerektiğini, açılan benzer davalarda davacılar lehine kararlar verildiğini belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde; Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan, davacının üyesi olduğu davalı yüklenici kooperatif ile diğer davalı arsa sahibi kooperatif arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici kooperatife düşen bağımsız bölümün, yüklenici kooperatif üyesi olan davacıya tahsis edildiği iddiası ile alacağın temliki hükümleri uyarınca davacı adına tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Somut olayda, davaya konu bağımsız bölümün bulunduğu arsanın, dava dışı S.S. Pınar Kule Yapı Kooperatifleri Birliği'ne tahsisli iken birlik kooperatifçe davalı .... Yapı Kooperatifi'ne tahsis edildiği, davalı .... Yapı Kooperatifi ile diğer davalı ... Yapı Kooperatifi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, söz konusu bağımsız bölümün davalı .... Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu görülmüş olup davacının, davalı ... kooperatifine düşen dairelerden birisini ...'ndan satın almak suretiyle kooperatif üyesi olarak taşınmazın adına tahsis edildiği ve sözleşme ile üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirdiğinden bahisle davalı adına tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı arsa sahibi, davalı ... Yapı Kooperatifinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde belirlenen ve üzerine düşen edimlerini tam olarak yerine getirmediğinden tescil şartlarının oluşmadığını ileri sürmüştür.Davalılar arasında, Büyükçekmece Noterliğinince düzenlenen 25 Şubat 1998 tarihli Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin, yüklenicinin sorumlulukları başlıklı 4/a maddesinde, davalı yüklenici ... Kooperatifi'nince, arsa sahibi diğer davalı ...'ne ait blok ve dairelerin iskana hazır hale getirildiğinde, yükleniciye isabet eden blokların devri gerçekleştirileceği düzenlenmiştir.Dava konusu taşınmazın bulunduğu inşaatla ilgili yüklenici konumunda bulunan davalı ... Kooperatifi'nin söz konusu inşaattan dolayı SGK borcunun bulunup bulunmadığı hususunda Esenyurt SGK Müdürlüğüne yazılan müzekkereye verilen 15/10/2018 tarihli cevabi yazıda; söz konusu kooperatifin müzekkere tarihi itibariyle 269.934,11-TL borcunun bulunduğunun bildirildiği, dava konusu taşınmazın iskanının alınıp alınmadığı, alınmamış ise iskanının alınması için ne gibi işlemler yapılması gerektiği ve gerekli olan masrafın bildirilmesi için Beylikdüzü Belediye Başkanlığına yazılan müzekkereye verilen 04/02/2019 tarihli cevabi yazıda otoparklar ve yeşil alanların yüklenici kooperatif tarafından yapılacağı ve bu işlemler bitmeden iskan verilemeyeceği, plan notları gereğince her daireye bir otopark yeri planlanması koşuluyla yapı kullanım izin belgesinin verileceği ve bu belgeler için gerekli olan toplam masrafın da 1.841.619-TL (ayrı ayrı bildirilen masrafların toplamı) olduğu bildirilmiştir.Dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti amacıyla yaptırılan bilirkişi incelemesinde, taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 355.000,00 TL olduğu belirlenmiş ve bu miktar üzerinden harç ikmali tamamlattırılmıştır.Dosya kapsamına göre, davalı ... Kooperatifi ile diğer davalı ... arasında düzenlenen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin, bir tür eser sözleşmesi olup, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklediği, genel olarak yüklenicinin arsa malikinin taşınmazı üzerinde bina yapma işini üstlendiği, arsa malikinin ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği sözleşme türüdür. Davacının, yüklenici kooperatiften, inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde TBK 183 vd. maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 17/01/2022 tarih 2021/603 E. 2022/3 K. Sayılı ilamında ifade edildiği gibi "... geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, BK’nın 162 (TBK’nın 183) ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. BK’nın 163. (TBK’nın 184.) maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir." Ancak, yükleniciden bagımsız bölüm temlik alan davacının arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi yani temlik edenin yerine geçerek talepte bulunabilmesi için temlik eden yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmiş olması gerektiği, aksi takdirde arsa sahibinin temlik olmasaydı önceki alacaklıya yani yükleniciye karşı ne tür defiler ileri sürecekse aynı defileri yeni alacaklıya yani temlik alan davacıya karşı da ileri sürebileceği, çünkü yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmiş ise, temlik alan ( davacı) Borçlar Kanunun 181 ( TBK 98) maddesi çerçevesinde arsa sahibini ifaya zorlayamayacağı açık olup Yargıtay uygulamaları da bu yöndedir. Nitekim Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 18/10/2017 tarih 2016/1953 E. 2017/2740 K. Sayılı ilamında " her ne kadar gerek tescili talep edilen daire değerleri ve gerekse davalı tarafından öne sürülen eksik işler bedeli ile iskan ruhsatının alım masrafı hesaplanıp karşılaştırma yapılmadan, salt eksiklikler ve iskan belgesinin alınmaması gerekçesiyle dava tümden reddedilmiş ise de bu değerlendirme eksik ve yerinde olmayıp; yukarıda belirtildiği şekilde bağımsız bölüm değerleri ile eksik işler ve bunların giderilme bedeli ve ayrıca iskan masrafı hesaplanarak bunlara bir daire bedelinin yeterli olması durumunda bir daire yönünden talebin kabulü, olmaması halinde şimdiki gibi davanın tümden reddedilmesi" gerektiği şeklinde belirtilmiştir.Belirtilen yasal düzenlemeler ve açıklamalar doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; davalı yüklenici ... Kooperatifi'nince, arsa sahibi diğer davalı ...'ne ait blok ve dairelerin iskana hazır hale getirildiğinde, yükleniciye isabet eden blokların devri gerçekleştirileceği düzenlenmiş olmakla temlik alan davacının, arsa sahibinden talepte bulunabilmesi için davalı ...'nun eser sözleşmesinde belirlenen yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmesi gerekmektedir. Oysa arsa sahibine ait blok ve dairelerin iskanının alınmadığı, mahkeme kararında ifade edildiği gibi iskanın alınması için otopark ve yeşil alanların düzenlenip ayrıca her daireye bir otopark yeri tahsis edilmesinin gerektiği, ayrıca yapı kullanma izin belgesinin alınabilmesi için ilgili belediyeye toplam 1.841.619-TL ödeme yapılması gerektiği, yüklenici olan kooperatifin ayrıca SGK'ya toplam 269.934,11-TL borcu bulunduğu anlaşılmış ise de davalılar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği dava konusu bağımız bölüm dışında, davalı yüklenici kooperatife düşen ancak halen davalı arsa sahibi kooperatif üzerinde bağımsız bölüm bulunup bulunmadığı, var ise bu bağımsız bölümlerin rayiç değeri, davalı yüklenici kooperatifin borcunu karşılamaya yetip yetmediği araştırılmadan eksik inceleme ile karar verilmesi hatalı olmuştur. Öte yandan, davacının kooperatif üyesi olup olmadığı, söz konusu taşınmazın davacı adına tahsis edilip edilmediği, davacının sözleşmesel ve parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği değerlendirilmeden karar verilmesi hatalı olmuştur. O halde, mahkemece, kooperatif kayıtları üzerinde inceleme yaptırılarak davacının kooperatif üyesi olup olmadığı, davaya konu bağımsız bölümün davacıya tahsis edilip edilmediği, davacının sözleşmesel ve parasal yükümlülükleri yerine getirip getirmediği belirlendikten sonra, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin tapu kayıtları getirtilerek davalı yüklenici ... Kooperatifi'ne düşen bağımsız bölümler tespit edildikten sonra davaya konu bağımsız bölüm dışında halen davalı arsa sahibi üzerinde bağımsız bölüm var ise bunların rayiç değeri belirlenerek davalı yüklenici kooperatifin borcunu karşılayacak durumda ise davanın kabulüne aksi halde davanın şimdiki gibi reddine karar verilmesi gerekmektedir. Açıklanan nedenlerle, eksik inceleme yazılı biçimde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olduğundan davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne; kararın açıklanan gerekçeler doğrultusunda kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için 6100 sayılı HMK'nın 353-(1).a.6 maddesi gereğince dosyanın mahkemesine iadesine karar verilmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/839 E. 2019/426 K. Sayılı 10/04/2019 tarihli kararının 6100 sayılı HMK'nun 353/1.a.6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA, 2-Dosyanın, Dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere mahal mahkemesine İADESİNE, 3-Davacı tarafça yatırılan istinaf başvuru harcının Hazineye irat kaydına, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde ilk derece mahkemesince iadesine, 5-Davacının yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1.g bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.16/11/2022