T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1291
KARAR NO: 2022/1159
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/850 Esas
KARAR NO: 2022/21
KARAR TARİHİ: 13/01/2022
DAVA: Tapu İptal Tescil
KARAR TARİHİ: 19/10/2022
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. Maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkilinin davalı kooperatif yönetim kurulunun Bakırköy ... Noterliği aracılığı ile 21/05/2012 tarih ve ... yevmiye sayısı ile ikametgahı olmayan bir adrese ihraç kararı gönderildiğini, ihraç kararının gönderildiği adresin müvekkilinin adresi olmadığını, müvekkilinin ihraç edildiğine ilişkin bilgiyi diğer kooperatif üyelerinden öğrendiğini, müvekkilinin Almanya München'de ikamet ettiğini, müvekkilinin davalı kooperatiften ihraç edilmesini gerektiren bir borcu bulunmadığı gibi yapılan ihraç işleminin de 1163 sayılı kooperatifler kanunu hükümlerine uygun yapılmadığını beyanla davalı kooperatif tarafından müvekkilinin ihracına ilişkin kararının iptalini karar verilmesini talep etmiş; 12.06.2013 tarihli ıslah dilekçesi ile ihraç kararının iptali talebine ek olarak ihraç kararı kesinleşmeden müvekkiline tahsis edilen İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde bulunan ... Blok ... Kat 1 nolu bağımsız bölümün usul ve yasaya aykırı olarak ...'e yapılan satışının iptali ve müvekkili adına tescili ile ...'in tapu ve iptal davasının tarafı olarak davaya dahil edilmesini talep etmiştir. Yargılama sırasında dava konusu taşınmazın dava dışı ...'a satıldığı anlaşılmakla, davacı vekilinden HMK'nun 125. Maddesi uyarınca seçimlik haklardan hangisini kullanacağı sorulmuş, davacı vekilince, ihraç kararın iptali ile bilikte taşınmazın tapusunun iptali ve müvekkili adına tesciline, yeni malik ...'ın davaya dahil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı ... ve ... aşamalardaki beyanlarında, dava konusu taşınmazı iyi niyetle satın aldıklarını davacının haksız ihraç iddiasından haberdar olmadıklarını belirterek davanını reddini talep etmişlerdir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece verilen ihtiyati tedbir kararının temyiz edilmesi üzerine yargıtay bozma ilamında belirtilen gerekçe dikkate alınmak suretiyle tapu iptali ve tescili davasının ihraç kararı iptali davası ile birlikte görülemeyecek olması karşısında ihraç kararının iptali davasının, iş bu dosyadan tefrikine karar verilmiş, mahkemenin 2014/392 esasına kaydedilmiştir. Mahkemece, " dava konusu taşınmaz davalının elinden haksız yere çıkmış olsa dahi, tapuya güven ilkesi gereğince dava konusu taşınmazı tapuda kayıtlı bilgilere göre satın alan ... ile ...'ın bu durumu bilerek, yani kötüniyetli olarak devraldıklarının davacı tarafça ispatlanması gerektiği, davacı tarafça bu yönlü bir delil sunulmadığı, kooperatife yöneltilen haksız ihraç işlemine dayalı devir iddiası devralanlara karşı da ileri sürülmediği, kötü niyet iddiası ispatlanamadığı, bu itibarla davacın tapu iptal tescil talebine konu taşınmaz dava sırasında el değiştirip mevcut durumda davalı kooperatif ve ... adına kayıtlı olmadığından bu davalılar yönünden karar verilmesine yer olmadığına, davalı ...'a karşı açılan davanın ise tapuya güven ilkesi kapsamında davalının taşınmazı devralmada kötü niyetli olduğu ispatlanamadığından reddine" karar verilmiştir. Verilen kararının davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine dairemizin 14/10/2020 tarih 2020/955 E. 2020/96 K. Sayılı ilamı ile " Türk Medeni Kanununun 705/1 ve 1022/1 fıkralarına göre " ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır". Tapu kütüğüne yapılmış olan her tescil belirli bir aynı hakkı karşılar. Yani tescil, ilişkin olduğu aynı hakkın varlığına karinedir. Genel olarak, tapu sicilindeki bir kaydın yanlış olduğunu bilmeksizin bu kayda dayanarak mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak kazanan kimse iyi niyetlidir, tapu sicilindeki mevcut yanlışlık kendisine karşı ileri sürülemez. Bir diğer ifadeyle, taşınmazın malikini gösteren tapu sicilindeki kayıtlara (tescile) karşı, bu kayıtlar gerçek hak sahipliği durumunu göstermese (yolsuz tescil olsa) bile, iyi niyet tam olarak korunmuştur. Çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi tapu kaydına dayanarak taşınmazı satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), 2. maddedeki iyiniyete ilişkin genel hükmünün yanı sıra tapulu taşınmazların el değiştirmesinde 1023. maddede de özel hükümler getirmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde; " Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." 1024.maddesinde de, "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. " düzenlemesi bulunmaktadır. TMK'nin 1023. maddesinde belirtildiği üzere tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet edinen üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Yeter ki bu ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişi durumunda olmasın (m 1024). Yargıtay 23. HD. 07/12/2017 tarih 2016/9060 E. 2017/3640 K. Sayılı ilamında ifade edildiği şekilde " 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 3/1. maddesi uyarınca Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır. Bu itibarla iyi niyetli olunmadığı, başka bir ifadeyle kötü niyetli olunduğu hususunu ispat külfeti bu iddiada bulunana aittir. Ancak, aynı maddenin ikinci fıkrasında belirtildiği üzere, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz. Bu doğrultuda, Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 14.02.1951 tarih ve 1949/17-1951/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında “Vakıa ve karinelerden, olayda halin icapları veçhile kendisinden beklenen özeni sarf etmemiş olması itibariyle kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacağı belirlenmiş kimsenin eski Medeni Kanunun 931. maddesinden (yeni TMK. m.1023) yararlanamayacağı ve bu hususun mahkemece re'sen nazara alınacağı...” şeklindeki görüş benimsenmiştir. Yine bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı ilkeleri” Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 08.11.1991 tarih ve 1990/4-1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş; bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024. maddelerinde yer alan hükümler, yukarıda açıklanan genel ilkelere paralel özel düzenlemelerdir. Nitekim 1023. maddede "iyi niyetle tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin" bu kazanımının korunacağından söz edilirken, 1024. maddede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağı” belirtilmiştir. Başka bir deyişle, tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunurken, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir. " Davalı kooperatif yönetim kurulu tarafından verilen ihraç kararın iptali istemli açılan işbu dosyadan tefrik edilen mahkemenin 2014/392 esas sayılı dosyasında; mahkemenin 24/03/2015 tarihli kararı ile davacının, davalı kooperatiften ihracına ilişkin davalı kooperatif yönetim kurulunun 10/06/2017 tarih ve 27 karar sayılı ihraç kararının iptaline karar verilmiş, kararın, temyizi üzerine karar Yargıtayca onanarak ve karar düzeltme talebi reddedilerek 09/04/2018 tarihinde kesinleşmiştir. Belirtilen yasal düzenlemeler ve açıklamalar doğrultusunda somut olay değerlendirildiğinde; davalı kooperatifin 25.05.2012 tarih 2012/27 Karar sayılı ihraç kararında, davacının borcunu ödemediği belirtilerek kooperatif üyeliğinden ihracına, dairenin 85.000 TL bedelle satışa çıkartılmasına karar verildiği, davacının ihracından sonra taşınmazın açık artırma sureti ile ihaleye çıkartıldığı, 10/06/2012 tarihinde yapılan ihalede muris ..., 91.500,00 TL ihale bedeli ödemek suretiyle satın aldığı taşınmaza bağlı olarak kooperatif ortaklığına kabul edildiği, 02/11/2012 tarihinde ferdileşme yapılarak taşınmazın muris ... adına tapuda tescil edildiği, 12/06/2013 tarihli ıslah dilekçesi ile taşınmazın tapusunun iptali ve davacı adına tescili istemi ile muris ... davaya dahil edildiği, muris ... davaya dahil edildikten sonra daha sonra taşınmazın 27/08/2013 tarihinde satış sureti ile davalı ...'a devredildiği dosya kapsamı ile sabittir. Davacı istinaf dilekçesinde, ihraç kararı kesinleşmeden müvekkiline tahsis edilen dairenin muvazaalı şekilde davalılara devredildiğini, tefrik edilen ihraç kararın iptali istemli davada alınan bilirkişi raporunda taşınmazın rayiç değerinin 160.000,00 TL olarak tespit edildiğini ancak rayiç değerin çok altında kötü niyetli olarak davalıya satışın yapıldığını ileri sürmüştür. Davalı ... ise yapılan devir işleminin muvazaalı olmadığını, gerçek satış işlemi olduğunu ve iyi niyetli olduğunu savunmuştur. Mahkemece, davacının muvazaa iddiası hakkında bir değerlendirme yapılmamıştır. Yargıtay emsal kararlarında, çekişmeli taşınmazın keşfen belirlenen satış tarihindeki rayiç değeri ile satış değeri arasındaki fahiş fark birlikte değerlendirildiğinde muvazaa olgusunun kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Her ne kadar tefrik edilen dosyada alınan bilirkişi raporunda taşınmazın rayiç bedeli 160.000,00 TL olarak belirlenmiş ise de bilirkişi raporuna davalı tarafça itiraz edilmiş olup davalının itirazı değerlendirilmemiştir. Oysa bilirkişi raporu yeterli incelemeye ve araştırmaya dayanmadığından hüküm kurmaya elverişli değildir. Ayrıca taşınmazın davalı ...'a devrine ilişkin resmi satış sözleşmesi de getirtilmemiştir.Açıklanan nedenlerle, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişisi vasıtasıyla mahalinde keşif yapılarak denetlemeye olanak verecek şekilde çekişmeli taşınmazın çevresel özellikleri ile taşınmazın özellikleri dikkate alınarak emsal karşılaştırması ve piyasa araştırması yapılmak suretiyle alınacak bilirkişi raporu ile taşınmazın dava tarihi ile davalı ...'a satış tarihindeki rayiç bedeli belirlendikten ve dava tarihindeki belirlenecek değere göre varsa harç eksikliği ikmal edildikten sonra taşınmazın davalı ...' a satışına ilişkin resmi akit tablosu getirtilerek taşınmazın satış tarihindeki rayiç değeri ile satış değeri arasındaki fahiş fark olup olmadığı" gerekçesiyle mahkeme kararının kaldırılmasına, dairemiz kararına uygun şekilde yargılama yapılması için dosyasına iadesine karar verilmiştir.Dairemizin kaldırma kararı sonrasında mahkemece, "...Davacının kooperatiften ihracının usulüne uygun olmadığından iptaline ilişkin mahkeme kararı kesinleşmiştir. Davacıya tahsis edilen dava konusu taşınmaz usulsüz ihraca dayanılarak kooperatifçe devredildiğinden devir işleminde kooperatifin sorumluluğu ve davacının talebinin ne olabileceği ayrı bir değerlendirme konusu olmakla beraber, dava konusu taşınmazı kooperatiften devralan ... ile ondan devralan ...'ın durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. ... dava konusu taşınmazı kooperatifçe yapılan ihaleye katılarak tapu üzerinde herhangi bir tedbir kararı yokken devralmıştır. Davalı ... da tapu üzerinde herhangi bir tedbir kararı yokken dava konusu taşınmazı ...ten satın almıştır. Dava konusu taşınmaz davalının elinden haksız yere çıkmış olsa dahi, tapuya güven ilkesi gereğince dava konusu taşınmazı tapuda kayıtlı bilgilere göre satın alan ... ile ...'ın bu durumu bilerek, yani kötüniyetli olarak devraldıklarının davacı tarafça ispatlanması gerekmektedir. Davacı tarafça bu yönlü bir delil dosyaya sunulmamıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin 45. Hukuk Dairesi'nin 14/10/2020 tarih ve 2020/955 Esas 2020/96 Karar sayılı ilamı dikkate alınarak keşif yapılması neticesinde dosyada alınan bilirkişi raporuna göre davaya konu taşınmaz tapudaki yapılan 27/08/2013 tarihli satış sözleşmesine göre 81.000,000 TL resmi satış bedeli olduğu , dava tarihi olan 07/06/2012 tarihindeki değerini 91.500,00-TL,TL, olduğu , 27.08.2013 tarihi değerindeki rayiç değerinin 128.000,00-TL olduğu bu şekli ile taşınmazın satış bedeli ile rayiç bedeli arasında fahiş farkın olmadığı anlaşılmakla davacı tarafça davalı ...'a karşı açılan davanın tapuya güven ilkesi kapsamında davalının taşınmazı devralmada kötü niyetli olduğu iddiası ve muvazaa iddiası ispatlanamamıştır. Davacın tapu iptal tescil talebine konu taşınmaz dava sırasında el değiştirip mevcut durumda davalı kooperatif ve ... adına kayıtlı olmadığından bu davalılar yönünden karar verilmesine yer olmadığına, Davalı ...'a karşı açılan davanın ise tapuya güven ilkesi kapsamında davalının taşınmazı devralmada kötü niyetli olduğu iddiası ve muvazaa iddiası ispatlanamadığın reddine" karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde; davalı kooperatifin yönetim kurulu yasaya aykırı bir şekilde müvekkil davacının maliki olduğu dairenin satışına ilişkin karar aldığını, oysa kooperatiflerde ihraç kararı kesinleşinceye kadar ortaklık devam edeceğini ve bu ortağın yerine yeni ortak alınamayacağını, daha sonra alınan bu karar uyarınca 10.06.2012 tarihinde müvekkil davacıya ait bağımsız bölümün dahili davalı ...’e satıldığını, ...’in bu satışta satın alan iyiniyetli üçüncü kişi olarak kabul edilmesi mümkün olmadığını, ... kuruluştan 2008 yılına kadar davalı kooperatifin denetçisi olduğunu, daha sonrada ...’in eşi ... 2009 yılı ile 2016 yılları arasında kooperatifin denetçisi olup kooperatifin bütün iç işlerinden haberdar olduklarını ucuz bir bedelle daireyi kötüniyetli olarak iktisap ederek üyelerin haklarını gaspettiğini, tescilin yolsuz olduğunu, dolayısıyla işbu taşınmaz satışının usulsüz olarak yapıldığı aşikar olup usulsüz yapılan bu satışın iptali ve dahili davalı adına düzenlenen tapunun iptali ile müvekkil davacı adına tescili gerektiğini bu nedenlerle istinaf başvurusunun kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE HMK'nın 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususları da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde; Dava, kooperatif üyesi olan davacıya tahsis edilen taşınmazın üçüncü kişilere devri nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, dairemizin kaldırma kararına uygun şekilde, taşınmazın tapu kaydı ile resmi satış evrakları getirtilmiş, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişisi vasıtasıyla mahalinde keşif yapılarak taşınmazın dava tarihi ile davalı ...'a satış tarihindeki rayiç bedeli tespiti noktasında denetime ve hüküm kurmaya elverişli rapor alınmıştır. Dairemizin kaldırma kararında ifade edildiği gibi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024 maddeleri uyarınca tapuya güven ilkesi gereği taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunurken, tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişinin iyi niyet iddiası dinlenmeyecektir. Somut olayda, davacı her kadar halen kooperatif üyesi olarak kendisine tahsis edilen taşınmaz, davalılardan ...'e yolsuz tescil edilmiş ise de davalı ...'ın tapu üzerinde herhangi bir tedbir kararı yokken dava konusu taşınmazı ...ten satın aldığı, taşınmazın satış bedeli ile rayiç bedeli arasında fahiş farkın olmadığı, davalının taşınmazı devralmada kötü niyetli olduğu ve muvazaa iddiası ispatlanamadığı, bu itibarla TMK 1023 maddesi kapsamında tapuya güven ilkesi uyarınca taşınmazın mülkiyetini iyi niyetle edinen kişinin kazanımı korunacağından davacı vekilinin istinaf nedeni yerinde görülmemiştir. Açıklanan nedenlerle ilk derece mahkemesinin kararında usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığından, HMK 353/1.b.1 bendi uyarınca davacı vekilinin istinaf başvusunun esastan reddine karar verilmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-HMK' nın 353/1.b.1 Maddesi gereğince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan REDDİNE,2-Davacı tarafından yatırılan 220,70 TL istinaf başvuru harcı ve 80,70 TL istinaf karar harcının Hazineye irat kaydına,3-Davacının yapmış olduğu istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerine bırakılmasına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 361/1 maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.19/10/2022