T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
45. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2023/922
KARAR NO:2025/827
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2017/597
KARAR NO:2022/1100
KARAR TARİHİ:12/12/2022
DAVA/KARŞI DAVA:Tapu İptal ve Tescil - Alacak
KARAR TARİHİ:09/07/2025
KARAR YAZIM TARİHİ:10/07/2025
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353 ncü maddesi uyarınca dosya incelendi,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının İstanbul İli, Avcılar ilçesi, Avcılar ili, Cihangir ilçesi, ... pafta, ... ve ... parseller üzerinde inşa edilecek binalarda 105 m2'lik daire sahibi olmak için davalı ... Kooperatifine 26.04.1993 tarihinde ...5 no.lu ortak olarak üye olduğunu, davalı kooperatif tarafından belirlenen üyelik aidatlarının tamamını ödediğini, kooperatifin kuruluşundan bu yana kadar geçen 24 yılda bugüne kadar davacıya 105 m2'lik dairenin tahsisi ve fiili teslimi yapılmadığı gibi tapu kaydının adına tescilinin de yapılmadığını, Büyükçekmece ... Noterliğinin 20.03.2017 tarih ve... yevmiye sayılı ihtarnamesinin 22.03.2017 tarihinde davalı kooperatife tebliğ edildiğini, 30.05.2004 tarihli kooperatif genel kurulunun 15. maddesi gereği konut tahsisi yapılana dek davalı kooperatifin alacak talep hakkının olmadığını belirterek müvekkiline ... nolu üyeliği ile taahhüt edilen 105 m2'lik kooperatif dairelerinden başka bir üyeye tahsisli olmayan herhangi birinin müvekkiline fiili teslimini ve müvekkili adına tapuda tescilini, bunun hukuken mümkün olmaması halinde 105 m2 dairenin maliyet, emsal kira ve dava tarihindeki rayiç bedelinin müvekkilinin kooperatife ödediği aidatların ödeme tarihlerindeki reel değerleri de dikkate alınarak paranın mali piyasalardaki en yüksek getirisinin hesap edilerek müvekkiline ödenmesini talep etmiş; davacı vekili 10.06.2019 tarihli ıslah dilekçesiyle, rayiç kira bedeli talebini 52.006,80 TL artırarak rayiç kira bedeli talebini 67.006,80 TL olarak ıslah etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde; kooperatif yönetim kurulunun 26.04.1993 tarih 99 sayılı kararı ile davacının ... no'lu ortak olarak kooperatife üye kaydedildiğini, davacının tercihini kooperatif tarafından inşa edilecek 105 m2 lik konutlardan yana kullandığını, davacının halen kendisine konut tahsis edilemeyen ortaklardan birisi olmakla birlikte gerek ilk konut maliyet borcunu, gerek daha sonra doğan maliyet borçlarını ve gerekse kooperatif genel gider aidatlarını ödememiş olduğundan konut talep hakkı bulunmadığını, davacının 495,00 TL olan ilk maliyet borcunun yaklaşık % 43'ü olan 212,00 TL ile sonradan genel kurul kararları kapsamında ortaklara tahakkuk ettirilen 17.970,00 TL aidat dahil hiç bir ödeme yapmadığını, davacının iş bu cevap tarihi itibariyle toplam 25.012,00 TL borcu bulunduğunu, davacının ödemediği maliyet, inşaat farkı ve genel gider aidatlarından kaynaklanan ve yerine getirmediği yükümlülükleri için temerrüt faizi hesaplandığında davacının borç tutarının 49.832,94 TL olduğunu, dava dilekçesinin sonuç ve istem bölümünde birbiriyle çelişen taleplerde bulunulduğundan talebin açık ve net bir şekilde belirtilmesinin gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
KARŞI DAVA:Karşı davacı vekili karşı dava dilekçesinde; davacı/karşı davalının kooperatife 212.00 TL ilk maliyet, 17.970,00 kooperatif aidat borcu ve 31.650,94 TL yasal faizin iki katı oranında temerrüt faizi olmak üzere toplam: 49.832,94 TL borcu bulunduğunu, kooperatifin geçmiş dönemlerdeki yöneticilerinin çeşitli saiklerle inşa edilebilecek konut sayısından fazla ortak kaydetmeleri sonucu bazı ortaklara konut tahsis edilemediği hususunun bir vakıa olduğunu, nitekim kooperatif genel kurulunun da konut tahsis edilen ortakların konutlardan istifade ettikleri, diğerlerinin bu haktan mahrum kaldıkları gerçeğinden hareketle 04.09.2004 tarihli toplantısında alınan karar ile konut tahsis edilemeyen ortaklardan ödemedikleri aidatlar nedeniyle temerrüt faizi alınmamasının kararlaştırdığını, davacı/karşı davalıya keşide edilen ihtarname ekindeki hesap dökümünün bu karar kapsamında hazırlanmış bir döküman olduğunu, konut tahsis edilemeyen ortağın konut bedeli ve mahrum kaldığı kira bedellerini talep etmesi halindeyse artık kooperatif genel kurulunun bu kararından istifade etme hakkı bulunmadığını belirterek karşı davalarının kabulü ile 18.182,00 TL asıl alacak ve 31.650,94 TL temerrüt faizi olmak üzere toplam 49.832,94 TL'nin davacı/karşı davalıdan asıl alacağın karşı dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizin iki katı tutarında temerrüt faizi ile birlikte ödenmesini talep etmiştir.
KARŞI DAVAYA CEVAP:Karşı davalı vekili cevap dilekçesinde; karşı davadaki taleplere iddianın genişletilmesi kapsamında kabul ve muvafakat etmediklerini, ihtarname ekinde sayfalarca cari hesap ekli olduğunu, bu hesaplarda faiz ekli olarak ihtarname gönderildiğini, ihtarnamede ve davada farklı hesaplar çıktığını, kooperatifin 30.05.2004 tarihli genel kurulu 15. maddesinin açık olup konut tahsisi yapılana dek kooperatifin alacak talep hakkı olmadığını, kaldı ki kooperatifin alacağının da olmadığını, 04.09.2004 tarihli toplantıda konut tahsisi yapılmayan ortaklardan ödenmeyen aidatlar nedeniyle temerrüt faizi ve aidat alınmasının konut tahsisi şartına bağlandığını, ancak halen konut tahsis edilmediğini savunarak karşı davanın reddini istemiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunundan kaynaklı üyeliğin tespiti ve de tapu iptal tescil olmadığı taktirde alacak talebinden ibaret davada, davacı/karşı davalı davalı kooperatifin 26/04/1993 tarihinde ...nolu ortaklık numarası ile ortağı olduğunu akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiğini kooperatif adına kayıtlı taahhüt edildiği üzere 105 m2 lik konut niteliğinde bir adet taşınmazın tapu iptal tescilini olmadığı takdirde rayiç değeri ile mahrun kalınan kira alacağı talebi ile iş bu davayı açtığı, davacının netice-i talep ile 35.000,00 TL alacak 15.000,00 TL kira alacağı toplamı kısmi 50.000,00 TL'lik alacağın talebe konu olduğu, davacının kooperatif üyesi olup olmadığı, üyelikten kaynaklı akçeli yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, aidat borcu bulunup bulunmadığı, taşınmazın dava tarihindeki değeri, tapu iptal tescil talebi olmadığı taktirde alacak talebinde haklı olup olmadığı, karşı dava yönünde kooperatifin üyesinden alacaklı olup olmadığı noktalarında uyuşmazlık konusu olduğu, dava tarihi itibari ile davacının davalı kooperatifin halen üyesi olduğu, 105 m2'lik daire tahsis talebinde bulunduğu ve tahsis talebinin bu şekilde yapıldığı, kooperatifin inşa ettiği sitenin dava açıldığı tarihte kaçak inşaat mahiyetinde olduğu yargılama aşamasında imar affından faydalanılarak kat mülkiyeti uygulandığı ve de davacı üyeye konut tahsis teklifinde bulunulduğu, davacının terditli taleplerinden öncelikle tapu iptal ve tescil talebi yönünden yapılan değerlendirmede, kooperatif üyesinin tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilmesi için öncelikle üyesi olduğu kooperaife karşı akçeli yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ön şart olduğu, akçeli yükümlülüklerin konut/işyeri tahsis bedeli ile aidat ve sair giderlerden oluştuğu, 05/06/2020 havale tarihli bilirkişi ek raporu eksik husular resen nazara alınmakla denetime elverişli görüldüğü ve hükme esas alınmakla, alınan raporda davacının yaptığı ödemeler dava tarihi itibari ile uyarlandığı, davacının 1999 tarihinden itibaren ödeme yapmadığı eksik ödemeleri olduğu tapu iptal tescil talebine hak kazanamayacağı rapor edildiği, davacının akçeli yükümlülüklerini yerine getirmediği anlaşılmakla tapu iptal tescil talebinin reddine, yaptığı ve de ispatlayabildiği tüm ödemelerin ise dava tarihine güncellenerek 108.056,05 TL olmak üzere terditli talebinin tazminat yönünden kabulü yerinde görülmekle;Davacının kira alacağı, birleşen dava yönünden ise faiz uygulanmak üzere kooperatif üyesi davacının aidat temelli alacak talepleri yönünden yapılan değerlendirmede ise; 30/05/2004 tarihli ...Kooperatif Genel Kurulu'nda 15. madde hükmü uygulamasının nazara alınması gerektiği, alınan karar ile ;"konut tahsisi yapılamayan üyelerden konut tahsisi yapıldığı taktirde maliyet ve 1997 genel gideri ile birlikte tahsil edilmesine ve 1998 yılından ve takip eden yıllar itibaren anaparaların alınmasına gecikme faizlerinin uygulanmasına" dair alınan karar gereği öncelikle davacının konut tahsis ön şartı olan akçeli yükümlülüklerini yerine getirmediğinden kendisine konut tahsisi sağlanamayacağı, eşitlik ilkesi gereği kooperatif üyeleri hak ve borçlarında eşit olmakla kendisi ile aynı durumdaki diğer kooperatif üyelerine konut tahsis edilmeksizin kira alacağı verildiğine dair dosyaya delil yansımadığı, bu hali ile davacının kira alacağı talebinin yerinde olmadığı, aksi muhalifinden davacının konut tahsis şartlarına haiz olduğu ve de kira alacağına hak kazanacağı düşünülür ise aynı madde doğrultusunda karşı davacının da faizli olarak aidat giderleri talebinin yerinde olacağı, davacıya konut tahsisi yapmayan davalı kooperatifin de aynı madde gereği aidat gider talebine hak kazanamayacağı gerekçesiyle ASIL DAVA YÖNÜNDEN;Davanın Kısmen Kabul-Kısmen Reddine, Davacının tapu iptal ve tescil talebinin Reddine, Davacının tazminat alacağı talebinin kısmen kabulü ile 108.056,05 TL'nin dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,Davacının kira alacağı talebinin reddine, KARŞI DAVA YÖNÜNDEN; Davanın Reddine karar verilmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde; bilirkişi raporlarından sonra muvafakatlarının olmamasına rağmen davalı yanın dosyaya delil ibraz ettiğini, mahkeme tarafından kabul edildiğini, kendilerine haber verilmeden son bilirkişi heyetinin Kooperatif Merkezine giderek tek yanlı bir rapor hazırladığını, bu raporla davanın gidişatının değiştirildiğini, itirazlarının 14 tane konut tahsisi yapılmayan üyelerin durumu ile müvekkilinin durumunun eşitlik prensibi üzerinden değerlendirilmesi iken, bu itirazlarının değerlendirilmediğini, bilirkişilerin davalı kooperatif tarafından farklı üyelere yönlendirildiğini, davalı kooperatifin kayıtlarının eski ve yıllar içinde çeşitli yolsuzluklara karışan ve defterleri kaçıran teslim etmeyen yöneticiler tarafından yönetilmesiyle güvenilmez ve eksik olduğunu, bizzat müvekkilinin elindeki asıl olan ödeme belgeleri ve Genel Kurul kararına göre aidat konut tahsisine dek konut tahsisi yapılmayan üyeler ödemesi kararının alındığı tarihe dek müvekkilinin ödemelerini yaptığını, yargılamada adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini, makul sürede yargılanma hakkının da aşıldığını, davalı yanın kapıcı dairesinden bozularak imar affı ismi ile tanınan yasayla konut haline getirilen daireyi müvekkiline üzerine para ödemesini talep ederek teklif ettiğini, bu konutun diğer 105 metrekarelik dairelerden değer olarak aşağı olduğundan ve imar barışı uygulamasının bina yıkılana dek nisbi hak sağladığını, yıkıldıktan sonra hakkının ne olacağının belli olmadığını düşünen müvekkilinin bu daireyi haklı gerekçelerle almak istemediğini, öncelikle müvekkiline uygun konutun Kooperatifte bulunup bulunmadığının titizlikle araştırılarak, teklif edilen konutun veya teklif edilmeyen ama tahsis edilebilecek durumda olan konutlardan birinin tahsise elverişli olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini, davacı müvekkiline konut tahsisi yapıldığında ve tescil yapıldığında müvekkil kooperatifin genel kurul kararına uygun olarak faizsiz olarak aidat borcunu derhal ödeyeceğini, davacı müvekkilinin gayesinin öncelikle konut almak, alamadığı takdirde 35 yıldır konuttan istifade eden üyelerle aynı konumda istifade etmek, tazminat ve ecri misil almak olduğunu, eksik ödeme üyeler konutlarına yerleştikten yıllar sonra Genel Kurul kararlarıyla başladığını ve o tarihe dek her türlü inşaat maliyetinin bittiğini, kooperatif genel kurul toplantı tutanaklarının dosyaya alınarak bilirkişilerce incelenmediğini, davalı kooperatifin 12.05.2019 tarihli 2018 yılı olağan genel kurul toplantısı 16. maddesi tahsis edilmesi gereken daire ile tahsis edilen daire metrekaresi arasındaki fark için Kooperatifin nakdi ödeme yapmasını kabul ettiğini, kooperatife davacı müvekkilden daha az ödeme yapan üyelerin yaklaşık 30 yıldır tahsisli konutlarında oturduğunu,eşitlik prensibinin burada uygulanması gerekirken hakkaniyete ve hukuka aykırı usuli gerekçelerle taleplerinin red edilerek müvekkilinin mağdur edildiğini, kooperatifin 2004 yılı genel kurulunda konut tahsisi yapılmayan üyelerden aidat alınmayacağının karara bağlandığını, müvekkilinin 10 yıldan fazla para ödediğini, inşaat maliyet bedellerinin müvekkili tarafından ödendiğini, Genel Kurul kararında açıkça tahsis yapıldığı tarihte aidatlar faizsiz olarak üye tarafından Kooperatife ödenecek denmekte iken kararda faiz vs. bahsedilmesinin gerçeğe ve tutanaklara uygun olmadığını konut tahsis edildiğinde ana para olarak ödeme talep edilebileceğini belirterek, davanın kısmen kabulüne ilişkin kısmının kaldırılmasını ve davanın tamamen kabulünü talep etmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesinde; asıl davada üç ayrı talep mevcut olup davaların yığılması olduğunu, ilk talebin reddedildiğini, ikinci talep ilk talebin gerçekleşmemesine bağlı şekilde terditli olarak yapıldığından ilk talep ile birlikte yani tek dava olarak değerlendirilmesi gerektiğini, üçüncü talep ise, ecri misil/kira tazminatı ödenmesi talebi olup, diğer taleplerden bağımsız ve ayrı bir talep olduğundan ayrı bir dava olarak kabul edilmesi gerektiğini, nitekim, 4 no'lu hüküm fıkrası ile kira alacağının reddine karar verildiğini, ortada iki dava ve iki karar mevcut olduğundan, nasıl ki ayrı ayrı nispi harç alınmış ise bu iki karar üzerinden de tarafları lehine ayrı ayrı vekalet ücreti hesaplanması gerektiğini, 2023 AAÜT'ne göre lehlerine emsal konut bedeli davasında reddedilen miktar olan 66.943,95 TL üzerinden 10.711,04 TL, davanın reddine karar verilen 67.006,80 TL talepli ecri misil tazminatı davasında ise Mahkemenin kabulüne bağlı olarak dava maddi tazminat kabul edilirse maktu 9.200,00 TL, 4 no'lu hüküm fıkrasındaki gibi kira alacağı davası kabul edilirse nispi 10.721,09 TL avukatlık ücretine karar verilmesi gerekmekteyken nasıl hesaplama yapıldığı anlaşılamayan bir şekilde 13.432,12 TL avukatlık ücretine hükmedildiğini, emsal konut değerinin kabul edilen 108.056,05 TL'nin 35.000,00 TL'si için dava tarihinden, kalan 73.056,05 TL'lik kısmı için ise ıslah tarihinden itibaren yasal faize karar verilmesi gerekirken tamamı için dava tarihinden itibaren faize karar verilmesinin yanlış olduğunu, karşı dava yönünden ise; dava tarihine kadar karşı davalıdan herhangi bir aidat v.b. talep edilmediğini, ancak emsal konut bedelini ve geçmişe dönük olarak kira tazminatını dava konusu yapan karşı davalı kooperatif ortaklarının hak ve yükümlülüklerde eşitlik prensibi gereği aidat ve genel giderlere katılma paylarını ödemesi gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE:Dava, kooperatif üyesi olan davacının kendisine isabet eden bağımsız bölümünün tapu iptali ve adına tescili, olmadığı taktirde bedelinin tahsili ile kira kaybından doğan tazminata yönelik olup, karşı dava ise kooperatif aidat alacağı istemine ilişkindir.Davacının iddiası, üyesi olduğu davalı kooperatife üyelik aidatlarının tamamına ödemesine rağmen taahhüt edilen 105 m2'lik taşınmazın fiilen teslim edilmediği ve tapusunun da adına tescil edilmediğine yönelik olup, davalı kooperatif ise davacının aidat borcunun bulunması nedeniyle yükümlülüklerini yerine getirmediğini savunmuştur.İlk Derece Mahkemesince kooperatif mevzuatından kaynaklı nitelikli hesaplama uzmanı ve inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyetinden aldırılan 05.06.2020 havale tarihli raporda:" Buna göre; 1-Davacıya tahsis edilecek 105 m2 dik konutun dava tarihi itibariyle rayiç değeri: 175.000,00 TL 2-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak ) taşınarak, güncel değeri : 205.017,07 TL 3-Kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı elde ettikleri ZARAR miktarı (3)=(1)-(2) : 30.017,07 TL 4-Davacı eksik ödeme yapan ortağın ödentileri (2) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine güncelleştirilmiş eksik ödeme miktarı : 126.590,49TL 5-Davacının (4) numaralı bentte eksik ödemelerinin güncel değerinin sağladığı zarar miktarı (5)=(4)x(3)/(2) : 18.534,44TL 6-Davacının talep edebileceği tazminat miktarı (6)=(4)-(5) : 108.056,05 TL Davalı kooperatif tarafından ruhsata aykırı yapılan binalar da bağımsız bölümlerin tahsis ve teslim aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve konutun teslimi 20.10.1994 tarihinde yapıldığı halde 1163 sayılı kanunun 23. Maddesin tanımlanan eşitlik ilkesine göre davacıya tahsis ve teslim edilecek konutun olmaması ve konut tesilm edilemeyeceğinin dosya kapsamı ile sabit olması karşısında, üyeliği gereği kendisine konut tahsis edilemeyen ve eksik ödeme yapan davacının konut karşılığı tazminat İsteminin ön koşulunun gerçekleştiğinin kabulü ile davalı kooperatiften kanut karşılığında tazminatı ve mahrum kaldığı kira bedellerinin tazmini yönündeki taleplerinin haklı ve yerinde nldhğunnn kabul edilmesi gerekeceği buna göre ,Davacının davalı kooperatiften talep edehileieği tazminat bedelinin 108.056,05 TL olarak hesap edilmesi karşısında, 14.03.2019 tarihli bilirkişi raporunda sadece tespit edilen tazminat tutarına yönelik bilirkişi görüş ve kanaatinde değişikliğin olacağı sorucuna varılmıştır. Davalı Kooperatifin Karşı Davası Yönünden İrdeleme; Davalı- Karşı davacı kaaperatif, davacı karşı davalıdan 1163 sayılı kanun kapsamında kooperatif üyesi bulurduğunun kabulü ile, üyelik gereğince genel kurulca kararlaştırılan ve ödenmeyen barçlardan doğarı 18.182.00.TL asıl alacak ve bu alacağa işleyecek 31.650.94.TL temerrüt faizi olmak üzere toplam 49.832.94.TL nin tahsilini talep etmiş ise de yine somut dosya kapsamı ile tevsik edildiği üzere kooperatifin davacı- karşı davalıya teslim edilebileceği bir konut bulunmamaktadır. Kooperatifin geçmiş dönemlerdeki yöneticilerinin inşa edilecek konut sayısından fazla ortak kaydetme sonucu bazı ortaklara konutun tahsis edilemediği, konut tahsis edilen ortakların ise 20.10.1994 tarihinden beri konutlarından istifade edebildikleri, diğerlerinin ise bu haklardan mahrum kaldıkları bu nedenle bu haksızlık durumu dikkate alınarak 30/05/2004 tarihli genel kurul toplantısında alınan karar ile konut tahsis edilemeyen ortaklardan ödemedikleri aidatlar nedeniyle temerrüt faizi alınmamasına, aidat tahsilatlarının konut tahsisine kadar ertelenmesine yönelik genel kurul - kararının varlığının dikkate alınması gerekmiştir. Kooperatifin beyanları ve gelen tüm kayıtlardan da anlaşıldığı üzere davacıya üyeliği gereği tahsis ve tescil edilebilecek bir bağımsız bölüm bulunmaması nedeniyle davalı kooperatifin konut tahsis edemediği ortağından genel kurul kararlarıyla kararlaştırılan aidat alacaklarını gecikme faizleri ile birlikte tahsilini talep etmekte haklı olmayacağı düşünüldüğünden 10.08.2018 tarihli bilirkişi raporuna yönelik cari alacak yönünden itirazların değerlendirilmesi mümkün olmamıştır. Bu bağlamda eksik ödeme yaptığı tespit edilen ve kendisine konut verilmesi mümkün atmayan davacının, davalı kooperatiften üyeliği gereğince tazminat talep etmekte haklı bulunduğu yönünde kök rapordaki görüş ve kanaatlerinde bir değişikliğinin olmayacağı, takdir ve değerlendirmenin ise sayın mahkemeye ait olacağı yönündeki kanaat ve görüşlerini bildirmiştir." şeklinde kanaat bildirilmiştir.İlk Derece Mahkemesince kooperatif mevzuatından kaynaklı nitelikli hesaplama uzmanı, mali müşavir ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bilirkişi heyetinden aldırılan 05.10.2022 havale tarihli raporda:"... Davalı ... Kooperatifinin 20.04.2022 tarihinde yerinde yapılan incelemede 6102 sayılı TTK'nun 64/3 maddesi uyarınca davalı kooperatifin uyuşmazlıkla ilgili yıllara ait ticari defterlerinden, 1987 döneminden itibaren mevcut olan ticari defterler incelemeye sunulmuş olup tasdik bilgileri yukarıdaki tabloda bilgileri verilmiş olup,Davalının ortaklığa kabul edildiği 1994 yılından itibaren yasal defterleri incelenmiştir.Türk Ticaret Kanununun 82,nci maddesine göre ticari defterlerin, bu defterlere yapılan kayıtların dayanağı olan belgelerin ve mali tabloların saklanma süresini 10 yıldır. VUK Mad:229, 230, 231,232 hükümlerine uygun şekilde tanzim edilmediği, Mevcut haliyle davacının incelenen dönemler itibarı ile ticari defterlerinin lehine delil niteliği bulunmadığı, bu konunda takdir ve değerlemenin Sayın Mahkemenizde olduğu. Davacı ...'nun yapmış olduğu ödemelerin toplamı (991.500.000 TL 420.700.000 TL TEK-İSKİ ödemeleriyle) 1.012.200.000 TL olduğu, Türk lirasından 6 sıfır atılmasıyla ödemelerin Yeni Türk Lirası karşılığı olarak 1.012,20 YTL olduğu, Davacının ödemelerini yaptığı tarihlere göre; Tüketici Fiyat Endeks (TÜFE) değişimine göre dava tarihindeki ödeme tutarının 125.737,37 TL olduğu, Üretici Fiyat Endeks (YİÜFE)de; 105.772,82 TL olduğu, Tüketici Fiyat Endeks (TÜFE) değişimi ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeks (YİÜFE) değişimlerinin ortalamasına göre dava tarihindeki ödeme tutarının 114.984,64 TL olduğu, bölgedeki emsal satışlar ve bölge değer artış verileri ile ekonomik veriler çerçevesinde yapılan çalışmada dava tarihinde 04/07/2017 105m2'lik bir daire değerinin 220.000 TL olabileceği kanaatine varılmıştır.Sitede kooperatife ait görününe ve halihazırda tahsis edilmemiş olan bodrum katta yer alan 70 -75 m2 arasındaki dairelerin değerlerinin dava tarihinde 04/07/2017 130.000 TL olabileceği kanaatine varılmıştır. Yine engin kent sitesi içinde kiraya verilen emsal taşınmazlar incelendiğinde dava tarihinde 04/07/2017 105 m2 lik daire aylık kira bedelinin 525 TL olabileceği" şeklinde kanaat bildirilmiştir. Yapı kooperatiflerinin ana amacı, ortakların akçeli yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında ana sözleşmeye uygun şekilde konut ya da işyeri teslim etmektir. Ortakların kooperatiften konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için kooperatifin inşaatlarının bitirilip diğer ortaklara tahsis ve teslim yapıldığı halde, davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında, ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Şayet kendisine konut tahsis ve teslimi yapılmayan ortak, normal ödemesini yapıp konut sahibi olan ortaklarla eşit miktarda ödeme yapmış ise yani eksik ödemesi yok ise bu durumda ödemesi eksik olmayan diğer ortaklara verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebilecektir, hiç ödemesi yok ise bu durumda konut karşılığı tazminat talep edemeyecektir. Ancak eksik ödemesi var ise Yargıtay'ın yerleşik içtihatları ile kabul ettiği hesaplama yöntemi uyarınca hesap edilecek tazminatı talep edebilecektir. Konut tahsis ve teslimi yapılmayan üyelere yapılacak tazminat ödemelerinin nasıl hesaplanması gerektiği ise Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 14/06/2023 tarihli 2023/1590 E. 2023/2362 K. sayılı ilamında şu şekilde açıklanmıştır; "...Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi "..." artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir...."Somut olayda, davacı/karşı davalı tarafın davalı/karşı davacı kooperatifin üyesi olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı kooperatif üyesine çekiliş ile taşınmaz isabet ettiğine dair çekiliş zaptı, yönetim kurulu ve genel kurul kararı da bulunmamaktadır. Davacı üye davalı kooperatifin 105 metrekarelik taşınmaza ilişkin fiil teslim ile tapu iptal ve tescil talebi yönünden üyelikten kaynaklanan mali yükümlülüklerinin yerine getirip getirmediği konusunda bilirkişiler tarafından yapılan değerlendirmede kooperatif kayıtları ve davacı üyenin senet ile para makbuzu suretleri esas alınarak hesaplama ve değerlendirme yapılmıştır. 05.10.2022 havale tarihli rapordaki mali müşavir tespitine göre kooperatif kayıtları usulüne uygun tutulmadığından sahibi lehine delil özelliğine sahip olmadığı bildirilmiştir. Mahkemece itibar edilen 05.06.2020 havale tarihli raporda da davacı üyenin ödemeleri hesaplanırken sunduğu senet ile para makbuzlarındaki bedellerde dikkate alınmasında bu nedenle isabetsizlik bulunmamaktadır.Davacı üyenin ödemelerini eksik yapmış olduğu yargılama boyunca aldırılan tüm bilirkişi raporlarında ortak kanaat olarak bildirilmiştir. Yargılama sırasında davlı kooperatif tarafından davacı üyeye teklif edilen 76 metrekarelik taşınmazın da davacı tarafça kabul edilmediği anlaşılmakla başkaca davalı kooperatifin davacı üyeye tahsis edebileceği 105 metrekare boş bir taşınmazı bulunmadığından davacının ilk talebi olarak ileri sürdüğü tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.Davacının terditli talebi olan bedelin tahsiline yönelik yukarıda yer alan Yargıtay'ın beş aşamalı formülüne göre tazminat hesabının yalnızca Mahkemece itibar edilen 05.06.2020 havale tarihli raporda yapıldığı, sonraki tarihli raporda bu yönde bir değerlendirme olmadığı, tazminat hesabı yönünden mahkemece esas alınmasının doğru olduğu, sonraki tarihli raporda bildirilen taşınmaz değerinin davalı üye aleyhine fazla, ödemelerin ise yine davacı üye aleyhine eksik hesaplanmış olması nedeniyle sonraki tarihli rapora itiraz eden davacı üye yönünden dikkate alınmasında usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacı üyenin bu konudaki istinaf sebebine itibar edilemeyeceği kanaatine varılmıştır.Davacı üyenin davaların yığılmasına yönelik kira kaybından doğan tazminata ilişkin asli talebi yönünden ise davalı kooperatifin genel kurullarında bu yönde kira ödemesine yapılmasına yönelik herhangi bir karar alınmadığı ve kooperatifte kira ödemesine yönelik fiili uygulama olduğunun da dosya kapsamı itibariyle tespit edilemediği anlaşılmakla kooperatif üyeleri arasında mevcut eşitlik ilkesi de nazara alınarak bu talebin reddine karar verilmesinde de isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin bu yöndeki istinaf sebeplerine itibar edilmemiştir. Asıl davada hükmedilen tazminat alacağına ıslah tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerektiğine yönelik davalı kooperatifin istinaf sebebi yönünden yapılan incelemede, terditli ilk talebin tapu iptal ve tescil davası olması, ilk talebe göre de taşınmaz değerinin dava değeri olması nedeniyle bu bedel üzerinden harcın tamamlanmasına yönelik mahkeme ara kararının asıl davada davacının davasının ıslahı olarak değerlendirilemeyecek olması nedeniyle terditli davada ilk talep reddedilirken daha düşük değerli ikinci tali talebe ilişkin tazminat istemi yönünden kabul hükmünde dava tarihinden itibaren faiz işletilmesine yönelik hüküm tesis edilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. Asıl davada hükmün 8 nolu bendindeki 13.432,12 TL vekalet ücreti alacağına yönelik davalı kooperatif vekili istinaf sebebi ileri sürmüş ise de, mahkemece HMK'nın 304. maddesindeki usule uygun olarak 27.02.2023 tarihinde duruşma açılması suretiyle "...davalıdan tahsili ile davalıya verilmesine," yönelik maddi hata ile yazılmış olduğundan "...davacıdan tahsili ile davacıya verilmesine," şeklinde tashih şerhi düzenlendiği, yani rayiç kira kaybı bedeli talebine yönelik ıslah edilen 67.006,80 TL üzerinden davalı kooperatif lehine 13.432,12 TL vekalet ücretine hükmedilmesinde bu konuda davalı kooperatifin istinafına göre isabetsizlik bulunmadığından bu istinaf sebebine itibar edilmemiştir.Karşı dava yönünden ise, eksik ödeme yapan karşı davalı üyenin konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilerek tazminata hükmedilmesine göre aidat alacağına yönelik karşı davanın mahkemece reddine karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik olmadığından karşı davacı vekilinin bu yöndeki istinaf sebebine itibar edilmemiştir. Açıklanan sebeplerle; incelenen mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davacı/karşı davalı ve davalı/karşı davacı vekillerinin istinaf başvurularının 6100 sayılı Kanunun 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin (1) numaralı alt bendi uyarınca ayrı ayrı esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-Davacı/karşı davalı ve davalı/karşı davacı vekillerinin istinaf başvurularının 6100 sayılı Kanunun 353/1.b.1 maddesi uyarınca ayrı ayrı ESASTAN REDDİNE,2-Taraflarca ayrı ayrı yatırılan istinaf başvurma harçlarının Hazineye irat kaydına,3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince davacıdan asıl dava yönünden alınması gereken 615,40 TL istinaf karar harcının davacı tarafından yatırılan 2.289,00 TL'den mahsubu ile artan 1.673,60 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,4-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince davalı/karşı davalıdan asıl ve karşı dava yönünden ayrı ayrı alınması gereken (615,40x2=) 1.230,80 TL istinaf karar harcının davalı/karşı davacı tarafından yatırılan(179,90+1.845,33=) 2.025,23 TL'den mahsubu ile artan 794,43 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı/karşı davacı tarafa iadesine,5-İstinaf yargılama giderlerinin tarafların üzerinde bırakılmasına, 6-Yatırılan gider avansından kalan kısmın ilk derece mahkemesince ilgili tarafa iadesine,7-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 361/1 maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.09/07/2025