T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
49. HUKUK DAİRESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
KARAR KALDIRMA
DOSYA NO: 2023/756
KARAR NO: 2023/591
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 21/12/2022
NUMARASI: 2022/727 Esas, 2022/1060 Karar
DAVANIN KONUSU: Üst Hakkından Kaynaklanan Alacağa İlişkin İtirazın İptali
KARAR TARİHİ: 29/03/2023
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ; İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğundan, ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı. İstinaf sebepleri: Davacı vekili süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; sözleşmenin Yap-İşlet-Devret sözleşmeleri ve Üst Hakkı Kurma sözleşmesi imzalandığını, resmi şekilde üst hakkı sözleşmesi yapılarak üst hakkı tapusu çıkarıldığını, davalının iş bu üst hakkı ile alanı malik gibi kullanarak ipotek tesis ettiğini, kredi kullandığını yararlandığını, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olmadığını, davalının ödediği bedelin irtifak hakkı bedeli olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olmaması nedeni ile talep edilen bedellerin Türk Lirasına çevrildiğini, kendileri tarafından düzenlenen faturanın aksi ispat edilebilir belge olduğunu taraflar arasındaki ilişkinin üst hakkı sözleşmesi olduğunu olduğunu ve tarafların tacir olması nedeni ile davaya bakma görevinin Ticaret Mahkemesine ait olduğunu belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu;190, 191. maddeleri, Türk Medeni Kanunu 6. maddesi, Türk Borçlar Kanunu 299, 313, 314, 315. maddeleri, İcra İflas Kanunu 67,68, 269, 269/a. 269/b, 269/c maddeleri, Yargılama konusu olayda: Davacı vekili, dava dilekçesi ile 01.08.2021-31.07.2022 dönemine ilişkin olarak üst hakkı sözleşmesi gereğince ödenmesi gereken alacakları için Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ... E. Sayılı dosyası ile yapılan takibe itirazın iptali ve davalının inkar edilen asıl alacağın % 20 si oranında tazminat ile mahkumiyetine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili taraflar arasındaki ilişkinin üst hakkı sözleşmesine dayanmayıp kiracılık ilişkisinden kaynaklandığını belirterek öncelikle görevsizlik kararı verilmesini, ayrıca kendileri tarafından açılan kira uyarlama davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, ayrıca davacının irtifak hakkı bedeli gibi bir alacağı bulumadığından davanın reddi ile kötü niyetle takip yapan davacının kötü niyet tazminatı ile mahkumiyetine karar verilmesini talep etmiştir. Görev kamu düzeni ile ilgili dava şartı olduğundan (HMK mad. 114/c) iddia ve savunma olarak ileri sürülmese bile yargılamanın her aşamasında mahkemece resen göz önünde bulundurulur (HMK mad. 115/1). 6100 sayılı HMK'nın 4/1-a maddesinde, Sulh Hukuk Mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, 09/06/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanun'una göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler, hükmüne yer verilmiştir. Taraflar arasında 20/10/1999 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yapı-İşlet-Devret Modeli ile Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi", bu sözleşmeye ek 09/11/2001, 06/07/2004 ve 31/07/2007 tarihli zeyilnameler, yine 17/01/2002 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yapı-İşlet-Devret Modeli ile Beş Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi" bu sözleşmeye ek 06/07/2004 tarihli zeyilname imzalanmış, 20/10/1999 tarihli sözleşmenin konusunun "Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ..., ... pafta, ... ada ... parselde kayıtlı, 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 28.000 m2 lik kısmı üzerine, 4 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 2 yıl ödemesiz, takip eden 25 yılı kira bedelli olmak üzere, 27 yıl müddetle tesisin davalı tarafından işletileceğinin kabul edildiği, sözleşmenin 10. maddesi ile davalının ödemesi gereken kira bedellerinin belirlendiği, 17/01/2002 tarihli sözleşmesinin konusunun da "Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ...,... pafta, ... ada ... parselde kayıtlı 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 21.900 m2 lik kısmı üzerine, 5 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 25 yıl süreyle davalı tarafından işletilmesinin kabul edildiği ve sözleşmenin 3.3 maddesinde kira bedelinin belirlendiği, 4. maddesinde temel prensipin Yap-İşlet-Devret olduğu, daha sonra taraflar arasında imzalanan 24/07/2007 tarihli "Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi" ile Bakırköy ilçesi ... Mahallesi, ..., ... pafta, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 M2'lik kısmı üzerinde, davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli ve 01/05/2035 tarihli, 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğu, bu sözleşmenin 3. Maddesinde daha önce düzenlenen ve imzalanan sözleşmelerin iş bu sözleşmenin eki ve parçası olduğunu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması halinde iş bu sözleşme hükümlerinin geçerli olacağını 7. Maddesinde davalı tarafından davacıya ödenecek irtifak hakkı bedelinin sözleşmelerde yazılı kira bedeli yerine geçeceği bedelin 64.468. 239 USD irtifak bedelinin harç tutarının belirlenmesi için 80.978.558 TL tekabül ettiğinin kararlaştırıldığı, yine taraflar arasında bu sözleşmelere ek olarak inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşmenin imzalandığı, 02.08.2010 tarihli sözleşmenin 2. maddesi ile sözleşmenin konusunun "...' ye ait olan İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi 30/4-30/5 pafta ... Ada, 191 parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerine Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü' nün 24.07.2007 tarih ve ... yevmiye numarası ile ... lehine bağımsız ve daimi üst hakkı kurulmuştur. ...'nın mevcut imar planı uyarınca; sınırları belirli 43.531,18 m2' lik alanda ekli avan projede yer alan Ticari Yapılar ve Kongre Merkezi İnşa etmeye yeterli emsal inşaat alanı bulunmamaktadır. İşbu ek sözleşme ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397,00 m2' lik ...' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile akdedilmiştir." şeklinde belirlendiği, sözleşmenin 5. maddesinin "İlave İnşaat Emsal Alanı İçin Ödenecek Bedel ve Süre" başlığı ile düzenlendiği ve davalının 8.397 m2' lik emsal ilave inşaat alanı hakkı karşılığında, davacıya üst hakkının sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her yıl, yıllık 120.000 USD + KDV ödeyeceğinin, bu tutarın yıllık tutar olduğunun, her yıl %4 oranında artış yapılacağının kabul edildiği, 25.04.2011 tarihinde taraflarca 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ek zeyilnamenin imzalandığı ve işbu 25.04.2011 tarihli zeyilnamede de "02.08.2010 tarihli ek sözleşme ile ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397 m2' lik ... A.Ş' ye ait emsal inşaat alanı hakkı ...' nın Bakırköy Belediye Başkanlığı' na 370,11 m2(net) yapılan yola terk ile, bu kere bu kadar azalmıştır. Bu yüzden de taraflar arasında imzalanan 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ekli avan projenin ve Bakırköy Belediyesi' ne yapı ruhsatı için başvurulan projenin değiştirilmemesi için 370,11 m2'lik ...' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile işbu sözleşme akdedilmiştir." denildiği, davacı tarafından dava ve takip konusu alacağın iş bu sözleşmelerden kaynaklanan alacak olduğu, Davalı tarafından İstanbul 11. Vergi Mahkemesine dava dışı Bakırköy Belediye Başkanlığı aleyhine açılan davada dava konusu yerde "üst hakkı sahibi oldukları için emlak vergisi mükellefiyetinin resen kapatılmasına ve emlak vergisinden geçici olarak muaf tutulmasına ilişkin talepte taşınmazda üst hakkı sahibi olduğunun bildirildiği, Mahkemece uyuşmazlığa kira hükümlerinin uygulanacağından, HMK 114/1-c ve 115/2 maddeleri gereğince Mahkemenin Görevsiz olması nedeni ile usulden reddine ve dosyanın karar kesinleştiğinde Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verildiği, Taraflar arasındaki sözleşmelerin yapıldığı tarih itibariyle yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 18/1 maddesi ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 19.maddesine göre, bir sözleşmenin gerek şekil gerek içerik yönünden değerlendirilmesinde kullanılan söz ve deyimler değil, tarafların birbirine uygun gerçek iradeleri esas alınmalıdır. Sözleşmede yer alan kayıtların gerçek anlamını tarafların gerçek iradeleri bağlamında belirlemeye ve bu kayıtların hangi hukukî sonuçlara yöneldiğini tayin etmeye sözleşmenin yorumlanması denilmektedir. Dolayısıyla sözleşmenin yorumlanması, geçerli olarak kurulan, fakat uyuşmazlık konusu olan bir sözleşmenin veya bir maddesinin içeriğinin hâkimin, tarafların birbirine uygun sözleşme iradelerine göre tespit etmesi ve belirlemesi gerekmektedir. Somut olaydaki tarafların sözleşmelerinin irdelenmesinde 20/10/1999 tarihli İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet Devret Modeli ile Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi ,09/11/2011,06/07/2004 ve 31/07/2007 tarihli ek zeyilnameler iş bu sözleşmelerden sonra 24/07/2007 tarihli Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi aktedildiği ve ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2 lik kısmına davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli 01/05/2035 tarihli 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğu, iş bu sözleşmenin 7. Maddesinde iş bu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeni ile ... tarafından ... ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedeli sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek olup toplam 64.468.239 USD söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olduğu, sadece iş bu sözleşmeye konu harç tutarının belirlenebilmesi için söz konusu yabancı para birimi irtifak hakkı bedelinin 80.978.555 TL' ye tekabül ettiği ve bu hususun taraflarca kabul edildiğinin anlaşıldığı, davacı tarafından yapılan takip ile ödeme emrinde talep edilen bedelin üst hakkına ilişkin bedel olduğu, o halde taraflar tacir olmakla iş bu davaya bakmakla görevli mahkemenin Ticaret Mahkemeleri olduğu, mahkemece verilen görevsizlik nedeni ile davanın usulden reddine ilişkin kararın yerinde olmadığı anlaşılmaktadır. Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, davaya bakma görevi kararı veren mahkemeye ait olmadığı halde yazılı olduğu şekilde gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden yargılamaya devam edilerek esasa ilişkin karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebebi yerinde olduğundan HMK 353/1-a/3 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Yukarıda açıklanan nedenlerle, Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE,İlk derece mahkemesinin kararının KALDIRILMASINA, Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye İADESİNE,Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna,Peşin yatırılan istinaf karar harcının talep halinde yatırana iadesine, Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine, Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile KESİN olarak karar verildi, açıkça anlatıldı. 29/03/2023