T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
49. HUKUK DAİRESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
DOSYA NO: 2024/426
KARAR NO: 2024/384
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİH: 13/12/2023
NUMARASI: 2023/310 Esas, 2023/1108 Karar
DAVANIN KONUSU: İtirazın İptali
KARAR TARİHİ: 20/02/2024
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ;İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğundan, ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçelerinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.
İstinaf sebepleri: Davacı vekili süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; taraflar arasındaki ilişkinin üst hakkı sözleşmesi olduğunu, davalı ile resmi şekilde üst hakkı sözleşmesi yapıldığını, üst hakkının halen devam ettiğini davalının bu üst hakkına dayalı olarak taşınmazları ipotek ettirdiğini, davalının taşınmazı malik gibi tasarruf ettiğini belirterek mahkemece verilen kararın kaldırılmasına karar verilmesi talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu; 190, 191. maddeleri,Türk Medeni Kanunu 6, 688. maddeleri, Türk Borçlar Kanunu 339. ve devamı maddeleri,İcra İflas Kanunu 67. ve devamı maddeleri,Yargılama konusu olayda: Davacı vekili, davacı ile davalı arasında üst hakkı sözleşmesi bulunduğunu bu kapsamda tahakkuk eden toplam 675.127,50 USD için takip yapıldığını, davalının yaptığı itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.Davalı cevabında taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunu davaya bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece toplanan deliller ve dosya kapsamına göre taraflar arasında kira ilişkisi bulunduğunden davanın HMK 114/1-c 115/2 maddeleri gereğince usulden reddine karar verilmiştir.Davacı alacaklı tarafından davalı hakkında Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ... E. Sayılı dosyası ile 674.651,55 USD için ilamsız takip başlatılmış ve borcun sebebi olarak üst hakkı kurma sözleşmesi gereğince ödenmeyen 2023 yılı Şubat, Mart, Nisan irtifak hakkı bedelleri talep edilmiştir. Dava konusu taşınmazın tapu kaydı getirtilmiş, İstanbul ..., ... Mahallesi, ... Ada ... parselde lehdar ... Anonim Şirketi lehine 01/05/2005 tarihinde 24/07/2007'den başlamak üzere 30 yıl müddetle üst hakkı tesis edildiği görülmüştür. Taraflar arasında 20/10/1999 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yapı-İşlet-Devret Modeli ile Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi", bu sözleşmeye ek 09/11/2001, 06/07/2004 ve 31/07/2007 tarihli zeyilnameler, yine 17/01/2002 tarihli "İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yapı-İşlet-Devret Modeli ile Beş Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi" bu sözleşmeye ek 06/07/2004 tarihli zeyilname imzalanmış, 20/10/1999 tarihli sözleşmenin konusunun "... İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, ... ada ... parselde kayıtlı, 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 28.000 m2 lik kısmı üzerine, 4 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 2 yıl ödemesiz, takip eden 25 yılı kira bedelli olmak üzere, 27 yıl müddetle tesisin davalı tarafından işletileceğinin kabul edildiği, sözleşmenin 10. maddesi ile davalının ödemesi gereken kira bedellerinin belirlendiği, 17/01/2002 tarihli sözleşmesinin konusunun da "Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ..., ... pafta, ... ada ... parselde kayıtlı 287.617 m2 yüzölçümlü arazinin 21.900 m2 lik kısmı üzerine, 5 yıldızlı otel ile çok amaçlı gösteri ve kongre merkezi yapılması ve işletilmesi" olduğu, sözleşmenin 3.2 maddesi ile inşaatın bitirilip işletmeye açıldığı aydan itibaren 25 yıl süreyle davalı tarafından işletilmesinin kabul edildiği ve sözleşmenin 3.3 maddesinde kira bedelinin belirlendiği, 4. maddesinde temel prensipin Yap-İşlet-Devret olduğu, daha sonra taraflar arasında imzalanan 24/07/2007 tarihli "Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi" ile ... ilçesi ... Mahallesi, ... pafta, ... ada ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 M2'lik kısmı üzerinde, davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli ve 01/05/2035 tarihli, 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğu, bu sözleşmenin 3. Maddesinde daha önce düzenlenen ve imzalanan sözleşmelerin iş bu sözleşmenin eki ve parçası olduğunu sözleşme hükümleri arasında aykırılık bulunması halinde iş bu sözleşme hükümlerinin geçerli olacağını 7. Maddesinde davalı tarafından davacıya ödenecek irtifak hakkı bedelinin sözleşmelerde yazılı kira bedeli yerine geçeceği bedelin 64.468. 239 USD irtifak bedelinin harç tutarının belirlenmesi için 80.978.558 TL tekabül ettiğinin kararlaştırıldığı, yine taraflar arasında bu sözleşmelere ek olarak inşaat alanına ilişkin 02.08.2010 tarihli sözleşmenin imzalandığı, 02.08.2010 tarihli sözleşmenin 2. maddesi ile sözleşmenin konusunun "İDTM' ye ait olan ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesi ... pafta ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerine Bakırköy Tapu Sicil Müdürlüğü' nün 24.07.2007 tarih ve ... yevmiye numarası ile ... lehine bağımsız ve daimi üst hakkı kurulmuştur. ...'nın mevcut imar planı uyarınca; sınırları belirli 43.531,18 m2' lik alanda ekli avan projede yer alan Ticari Yapılar ve Kongre Merkezi İnşa etmeye yeterli emsal inşaat alanı bulunmamaktadır. İşbu ek sözleşme ...'nın ihtiyaç duyduğu 8.397,00 m2' lik İDTM' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile akdedilmiştir." şeklinde belirlendiği, sözleşmenin 5. maddesinin "İlave İnşaat Emsal Alanı İçin Ödenecek Bedel ve Süre" başlığı ile düzenlendiği ve davalının 8.397 m2' lik emsal ilave inşaat alanı hakkı karşılığında, davacıya üst hakkının sona ereceği 01.05.2035 tarihine kadar her yıl, yıllık 120.000 USD + KDV ödeyeceğinin, bu tutarın yıllık tutar olduğunun, her yıl %4 oranında artış yapılacağının kabul edildiği, 25.04.2011 tarihinde taraflarca 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ek zeyilnamenin imzalandığı ve işbu 25.04.2011 tarihli zeyilnamede de "02.08.2010 tarihli ek sözleşme ile ...' nın ihtiyaç duyduğu 8.397 m2' lik ... A.Ş' ye ait emsal inşaat alanı hakkı ...'nın Bakırköy Belediye Başkanlığı' na 370,11 m2(net) yapılan yola terk ile, bu kere bu kadar azalmıştır. Bu yüzden de taraflar arasında imzalanan 02.08.2010 tarihli sözleşmeye ekli avan projenin ve Bakırköy Belediyesi' ne yapı ruhsatı için başvurulan projenin değiştirilmemesi için 370,11 m2'lik İDTM' ye ait emsal inşaat alan hakkından faydalanılarak karşılanması amacı ile işbu sözleşme akdedilmiştir." denildiği, davacı tarafından dava ve takip konusu alacağın iş bu sözleşmelerden kaynaklanan fatura alacağı olduğu davacı tarafından fatura içeriğinde de Otel kopmleksi üst hakkı bedelinin yazılı olduğu, Davalı tarafından İstanbul 11. Vergi Mahkemesine dava dışı Bakırköy Belediye Başkanlığı aleyhine açılan davada dava konusu yerde "üst hakkı sahibi oldukları için emlak vergisi mükellefiyetinin resen kapatılmasına ve emlak vergisinden geçici olarak muaf tutulmasına ilişkin talepte taşınmazda üst hakkı sahibi olduğunun bildirildiği, Mahkemece uyuşmazlığa kira hükümlerinin uygulanacağından, HMK 114/1-c ve 115/2 maddeleri gereğince Mahkemenin Görevsiz olması nedeni ile usulden reddine ve dosyanın karar kesinleştiğinde Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verildiği, Taraflar arasındaki sözleşmelerin yapıldığı tarih itibariyle yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 18/1 maddesi ve dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 19.maddesine göre, bir sözleşmenin gerek şekil gerek içerik yönünden değerlendirilmesinde kullanılan söz ve deyimler değil, tarafların birbirine uygun gerçek iradeleri esas alınmalıdır. Sözleşmede yer alan kayıtların gerçek anlamını tarafların gerçek iradeleri bağlamında belirlemeye ve bu kayıtların hangi hukukî sonuçlara yöneldiğini tayin etmeye sözleşmenin yorumlanması denilmektedir. Dolayısıyla sözleşmenin yorumlanması, geçerli olarak kurulan, fakat uyuşmazlık konusu olan bir sözleşmenin veya bir maddesinin içeriğinin hâkimin, tarafların birbirine uygun sözleşme iradelerine göre tespit etmesi ve belirlemesi gerekmektedir.Somut olaydaki tarafların sözleşmelerinin irdelenmesinde 20/10/1999 tarihli İstanbul Dünya Ticaret Merkezi Kompleksi Yap-İşlet Devret Modeli ile Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi, 09/11/2011,06/07/2004 ve 31/07/2007 tarihli ek zeyilnameler iş bu sözleşmelerden sonra 24/07/2007 tarihli Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı Kurma Sözleşmesi aktedildiği ve ... Ada, ... parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2'lik kısmına davalı lehine 01/05/2005 başlangıç tarihli 01/05/2035 tarihli 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğu, iş bu sözleşmenin 7. maddesinde iş bu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeni ile ... tarafından İDTM ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedeli sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek olup toplam 64.468.239 USD söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olduğu, sadece iş bu sözleşmeye konu harç tutarının belirlenebilmesi için söz konusu yabancı para birimi irtifak hakkı bedelinin 80.978.555 TL' ye tekabül ettiği, davacı tarafından yapılan takip ile ödeme emrinde talep edilen bedelin üst hakkına ilişkin bedel olduğu, o halde taraflar tacir olmakla iş bu davaya bakmakla görevli mahkemenin Ticaret Mahkemeleri olduğu, mahkemece verilen görevsizlik nedeni ile davanın usulden reddine ilişkin kararın yerinde olmadığı anlaşılmıştır.Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, mahkemenin görevli olduğu halde görevsizlik kararı vermesinin yerinde olmadığı, HMK 353/1-a/3-6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Yukarıda açıklanan nedenlerle,Davacının istinaf başvurusunun KABULÜNE, İlk derece Mahkemesi kararın KALDIRILMASINA, Yargılamanın eksikler tamamlanarak kaldığı yerden devamı için dosyanın ait olduğu Mahkemeye İADESİNE,Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna, Peşin yatırılan istinaf karar harcının talep halinde yatırana iadesine, Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine,Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile KESİN olarak karar verildi, açıkça anlatıldı. 20/02/2024