T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
53.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1924
KARAR NO: 2022/149
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 24/06/2022
NUMARASI: 2022/251 Esas
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 11/10/2022
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sırasında verilen ara kararına karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: sözleşme hükümleri doğrultusunda müvekkiline devri gereken taşınmaz payının devredilmediğini bu taşınmazların devrini, dava dilekçelerinin ekinde sundukları sözleşmenin 10. maddesinde açıkça "İşbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren sözleşme gereğince, mal sahipleri İstanbul ili. Büyükçekmece ilçesi, ... mahallesinde kain tapunun ... ada, ... parsel ve yine İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... mahallesinde kain tapunun ... ada, ... parseldeki hisselerinin %52,5'luk arsa payının, %25'ini sözleşmeyi müteakiben, %15'ini temel üstü ruhsat alınmasını, %30'unu kaba inşaatın tamamlanıp çatının kapanmasını, %20'sini ince işlerin tamamlanıp dairelerin kullanıma hazır hale getirilmesini, kalan son %10'luk kısmını iskan alınmasını müteakip müteaahhite teslim edeceklerdir." ifadesi ve sözleşmenin imzalanması ile birlikte müvekkilinin sözleşme sonunda hak sahibi olacağı %52,5'lik arsa payının %25'ine tekabul eden %13,125'lik kısmını sözleşmeyi müteakiben devredeceğinin açıkça kararlaştırıldığını, davalı tarafın işbu davanın ikame tarihi itibariyle devir yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davalıya ait İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... ve ... Parsel sayılı taşınmazların %52,5'lik arsa payının %25'ine tekabul eden toplam arsa payının %13,125'lik kısmının tapusunun iptalini ve müvekkili adına tesciline karar verilmesini, davalı tarafın edimini vaktinde ifa etmemiş olması sebebiyle gecikme tazminatına hükmedilmesini, öte yandan müvekkilinin sözleşme ile üstlenmiş olduğu edimleri ifaya daha sözleşmenin kurulması aşamasında başladığını, nitekim müvekkil sözleşmenin 5. Maddesi uyarınca sözleşmenin noterde yapılması ve buna ilişkin noter masraflarının ödenmesine ilişkin yükümlülüğünü yerine getirdiğini, dilekçeleri ekinde sunmuş oldukları makbuzlardan da görüleceği üzere 33.049,85-TL ödemeyi müvekkilinin yaptığını, inşaat planlarının hazırlanması ve çizilmesi için dilekçeleri ekinde sunmuş oldukları fatura uyarınca 35.000-TL masraf yaptığını, bütün bunlara karşılık davalı tarafça tamamen kötü niyetli olarak sözleşmenin feshedildiğini ve müvekkilinin zarara uğratıldığını, davalının sözleşmeyi haksız ve geçersiz feshi sebebiyle müvekkilinin uğramış olduğu zararın ve kar mahrumiyetinin tazminini, müvekkili ile davalı arasındaki sözleşmenin tarihinin 17.07.2018 olduğunu, mezkur sözleşme ile yapılması planlanan inşaatın yapım süresinin 24 ay olarak öngörüldüğünü, ayrıca sözleşme sonucunda müvekkilin toplam 32 adet villa nitelikli bağımsız bölüme sahip olacağının kararlaştırıldığını, 24 aylık sürenin sona erdiği 17.07.2020 tarihinde müvekkilinin 32 adet villa nitelikli bağımsız bölüme sahip olması gerekirken davalı tarafın yükümlülüğünü yerine getirmemesine karşılık sözleşmeyi haksız şekilde feshetmiş olması nedeniyle müvekkilin böyle bir mülkiyetinin bulunmadığını, bu haliyle davalı tarafın haksız ve geçersiz feshi sebebiyle müvekkilinin kar kaybına uğramış olduğunun açık olduğunu, davalı tarafın dava konusu taşınmazların 3. kişilere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri doğrultusunda devir ihtimalinin yüksek olduğunu, dava konusu taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir.
Mahkemece 11/04/2022 tarihli ara kararla; dava konusu olan İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... ve ... Parsel sayılı bağımsız bölümün tapu kaydı üzerine 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için ihtiyati tedbir konulmasına, takdiren 1.357.671,00-TL' nin %15'i tutarı 202.750,65-TL nakit yada kesin ve süresiz teminat mektubu alınmasına karar verildiği, anılan ihtiyati tedbir kararına davalı vekili tarafından itiraz edilmesi üzerine HMK'nın 394/4 maddesine göre itirazın duruşmada değerlendirilerek, Mahkemece davalı S.S. Kozak Konut Yapı Kooperatifi vekilinin ihtiyati tedbire itirazının süresinde olduğu, mahkemenin 11/04/2022 tarihli ara kararının yasal şartlarını koruduğu, yaklaşık ispat koşulunun varlığını devam ettirdiği, davanın niteliğine göre verilen tedbir kararının ölçülü olduğu, takdir olunan teminat miktarının da yeterli görüldüğü, mahkeme kanaatini değiştirecek herhangi bir durum görülmediği gerekçesi ile; Davalı vekilinin tedbire itirazlarının REDDİNE, karar verilmiş, karara karşı ihtiyati tedbir kararına itiraz eden davalı vekilli istinafa başvurmuştur. İhtiyati tedbire itiraz eden davalı vekili istinaf dilekçesi ile, taraflar arasındaki uyuşmazlığın, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığını, davacı yüklenici ile davalı Kooperatif arasında 17.07.2018 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre davacı yüklenicinin, arsa üzerine 17.07.2020 tarihine kadar 61 adet villa tipi bağımsız bölüm inşa edecekğini, ancak davacı yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasından sonra hiçbir iş ve işlem yapmadığını, iş ve işlemler ile kastedilenin, yalnızca inşaat imalatı değil arsa payının devri için zorunlu olan Tapu Müdürlüğündeki cins değişikliği, inşaat ruhsatı için Belediye müracaatları ve proje tasarımı da olduğunu, netice itibariyle ne inşaatı yaptığını ne de resmi kuruma başvuru yaptığını, davacının, inşaata başlamamış olmasına ve resmi kuruma inşaata ilişkin başvuruda bulunmamasına rağmen, işbu dava ile arsa payının %13,125'inin devir ve tescilini talep ettiğini, bu talebinin dayanağının ise, sözleşmeye müteakiben arsa payının %13,125'inin yükleniciye devredileceği şeklindeki sözleşme maddesi olduğunu, ne var ki, bu sözleşme maddesinin tek başına davacının anılan arsa payına hak kazandığı anlamına gelmediğini, davacı yükleniciye devredilecek arsa payının, inşaata başlaması için ön koşul (ilk edim) olmadığını, davacının dava dilekçesinde dayandığı Yargıtay ilamına konu olayda, arsa payı devri bir ön şart olarak öngörülmüş iken somut olayda ön şart (ilk edim) olarak öngörülmediğini, arsa payının devrinin, kesin vade ile belirlenmediğini, aşamalı devir, kesin vade ile belirlenmemişse, Yargıtay kararlarında temerrüt için ihtar şartı arandığını, davacı yüklenicinin, müvekkilini temerrüte düşürmediğini, bir an için kesin vade olduğu kabul edilse dahi, davaya konu arsanın tarla vasfında olduğunu, tarla vasfındaki bir taşınmazın kısmi devrinin, cins değişikliği yapılmadan mümkün olmadığını, davacı yükleniciye sözleşmeyle bu iş ve işlemler için vekaletname vermişse de davacı yüklenicinin hiçbir işlem yapmadığını, davacının, inşaata hiç başlamadığını, teslim borcunu yerine getirmemekle birlikte, inşaatı teslim süresinin de dolduğunu, davacının davası redde mahkum iken, yerel mahkemece ön inceleme duruşmasında dosyayı bilirkişiye tevdi etmekten başka hiçbir inceleme yapılmadığını, ihtiyati tedbire itirazlarını da yine matbu bir ara karar ile reddettiğini, itiraz dilekçesinde ileri sürülen, davacı tarafından da ikrar edilen hususların çekişmesiz olduğunu, yalnızca çekişmesiz olarak öne sürülen hususların bile davacının davasında haksız olduğunu, ihtiyati tedbirin yasal unsurlarını taşımadığını, yaklaşık ispatın sağlanmadığını, bunların yanı sıra ölçülü olmadığını gösterdiğini, dava konusu sözleşmedeki inşaatın teslimine ilişkin 7. madde incelendiğinde, "Sözleşme konusu işin yapım süresi 24 aydır. Bu süre sözleşmenin imzalandığı tarihte başlar." şeklindeki ifadeyle herhangi bir ön koşul öngürülmeden davacı yüklenici tarafından sözleşme tarihi itibariyle inşaata başlanacağı ve inşaatın 24 aylık kesin vadede tamamlanacağının taahhüt edildğini, yüklenici tarafından inşaata başlanmadığı hususu bir yana herhangi bir işlem için belediyeye başvuru dahi yapılmadığını, TBK'nın 97. maddesinde düzenlenen birlikte ifa kuralı gereği, inşaata başlamayan ve teslim süresi de dolan yüklenicinin avans olarak arsa payı talep etmesinin mümkün olmadığını, talep sonucunda tapu iptali ve tescil bulunmasının ihtiyati tedbir kararı vermek için yeterli olmadığını, ihtiyati tedbirin ölçülü olduğu söylense de mahkemeye, itirazlarının kabul görmemesi halinde tedbirin öncelikle yalnızca bir kısım bağımsız bölüm üzerine konulmasına, aksi halde teminat mektubu karşılığında kaldırılmasına dair talepte bulunulduğunu, mahkemenin ölçülülük kapsamında bir inceleme yapmadığını, mahkeme tarafından tedbir kararı kat irtifakı öncesi verilmiş olup, taşınmaz üzerinde bulunan tüm bağımsız bölümlerin ayrı ayrı %13,125'ine ihtiyati tedbir şerhi işlendiğini belirterek istinaf başvurusunda bulunmuştur. Talep, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, sözleşmede aşamalı devir öngörüldüğünden, sözleşmenin kurulması ile devredilmesi kararlaştırılan arsa payının devredilmediğinden bahisle devri gereken arsa payının tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, sözleşmenin gecikmesine karşı tarafın sebep olduğundan bahisle gecikme nedeniyle uğranılan zararın, kar kaybının tahsili davasında taşınmazın devri ön görülen %13,125'lik hissesine ihtiyati tedbir konulması istemine ilişkindir.Davacı yüklenici taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aşamalı devir öngörüldüğünü, davalı arsa sahibinin sözleşmenin kurulması ile devrini taahhüt ettiği arsa payını devretmediğini. sözleşme gereğince inşaat yapılmasının gecikmesine davalı tarafın kusuru ile sebep olduğunu, müvekkilinin sözleşme ile kararlaştırılan edimlerini ifaya başladığını, davalının haksız ve geçersiz olarak sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, kendilerinin sözleşmeyi sürdürmek istediklerini belirterek sözleşmede öngörülen aşamalı devir davalı tarafça yapılmadığından öngörülen %12.125 taşınmaz hissesinin tapu kaydının iptali ile adına tesciline, gecikme nedeniyle uğranılan zararın ve mahrum kalınan karın tahsiline, şartları oluşmakla taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesi talep etmiş, mahkemece talebin kabulü ile teminat karşılığında taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmiş, ihtiyati tedbir şartlarının oluşmadığı, verilen tedbir kararının hatalı olduğu, verilen tedbirin ölçülü olmadığı, tedbirin öncelikle kaldırılması, aksi halde teminat karşılığında kaldırılması yolunda davalının tedbire itirazı üzerine duruşmalı inceleme sonunda itirazın reddine karar verilmiştir.HMK 389. Maddesinde ihtiyati tedbirin şartları düzenlenmiş olup, madde gereğince ancak uyuşmazlık konusu hakkında tedbir kararı verilebilecektir. 390/3 maddesinde de talep edenin davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi gerektiği belirtilmiştir.Yine HMK'nın 26. Maddesinde taleple bağlılık ilkesi düzenlenmiş olup, hakim tarafların talebi ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka şeye karar veremeyecektir.Davacının davadaki talebi, sözleşmede öngörülen aşamalı devir taahhüdünün yerine getirilerek taşınmazın %12,125 hissesinin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescili olup, mahkemece tüm taşınmaz üzerine tedbir konulmuştur. Taşınmazın tamamı uyuşmazlık konusu olmayıp uyuşmazlığa konu sadece %12.125'lik hissesidir. Mahkemece uyuşmazlık konusu olmamasına rağmen tüm taşınmaz hissesi üzerine ihtiyati tedbir uygulanması HMK'nın 26. Maddesinde öngörülen taleple bağlılık ilkesine ve 389. Maddesinde belirtilen ancak uyuşmazlık konusu hakkında tedbir kararı verileceğine dair düzenlemeye aykırı olup, davalının tedbirin ölçülülük ilkesine aykırı olduğu yönündeki itirazı da gerekçesiz olarak reddedilmiştir. Buna göre mahkemece verilen itirazın reddi kararı hatalı olmuştur. Ayrıca itiraz eden davalı teminat karşılığında tedbirin değiştirilmesini talep etmiş olup, mahkemece bu talep değerlendirilmemiş, taleple ilgili her hangi bir karar verilmemiştir.Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile tedbire itirazın reddine dair mahkeme kararının HMK 353/1-a6 maddesi ile kaldırılmasına, davalının tedbirde ölçülülük ve teminat karşılığı tedbirin değiştirilmesi talepleri konusunda da inceleme yapılarak ve taleple bağlılık ilkesi ile HMK'nın 389. Maddesinde belirtilen ancak uyuşmazlık konusunda tedbir kararı verilebileceğine dair düzenlemesi de dikkate alınarak davalının tedbire itirazlarının değerlendirilerek ve gerekçesi de belirtilmek suretiyle oluşacak kanaate göre her bir itiraz ve talep hakkında karar verilmek üzere dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24/06/2022 tarih, 2022/251 Esas sayılı ara kararının KALDIRILMASINA, 3-Dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde inceleme yapılarak yeniden bir karar verilmek üzere yerel mahkemesine GÖNDERİLMESİNE, 4-Davalı tarafından yatırılan istinaf karar harcının istek halinde kendisine İADESİNE, 5-Davalı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda DİKKATE ALINMASINA, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince KESİN olmak üzere 11/10/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.