T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
53.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1119
KARAR NO: 2024/1311
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 15/10/2020
NUMARASI: 2020/623 Esas, 2020/763 Karar
DAVANIN KONUSU: Tazminat
KARAR TARİHİ: 05/12/2024
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili, taraflar arasında 30.09.2010 tarihinde imzalanan düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalının arsa sahibi olduğu yerde müvekkili firmanın inşaat yapmayı taahhüt ettiğini, sözleşme gereği arsa sahibi lehine müvekkili şirkete ait taşınmazlar üzerinde inşaat teminat ipoteği tesis edildiğini, sözleşmenin 11. maddesine göre inşaat teminat ipoteğinin kaldırılması koşullarının belirlendiğini, müvekkili firma tarafından projeye uygun şekilde imalatların tamamlandığını ve Esenyurt Belediyesi ile yapı denetim firmasınca hazırlanan hakediş raporlarıyla bu durumun tespit edildiğini, davalıya gönderilen 31 Ağustos 2016, 12 Ekim 2016 ve 27 Ekim 2016 tarihli ihtarnamelere rağmen davalının ipoteklerin kaldırılması için gerekli işlemleri başlatmayarak yükümlülüklerini ihlal ettiğini, müvekkilinin sözleşme kapsamındaki taşınmazların çoğunu üçüncü kişilere sattığını ancak ipotek kaydı nedeniyle tapu devirlerini yapamadığını ve bu nedenle satış bedellerinin büyük kısmını tahsil edemediğini belirterek, sözleşmeye konu taşınmazların imalat seviyesinin tespit edilmesini ve üzerlerindeki ipotek şerhlerinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davalının arsa sahibi, davacı ... firmasının ise müteahhit olduğunu, taraflar arasında 30 Eylül 2010 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme kapsamında davacı tarafın taşınmaz tapu kaydına kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi, davalı tarafın ise davacıya ait taşınmazlar üzerine inşaat teminat ipoteği tesis ettirdiğini, sözleşme doğrultusunda müvekkil şirketin söz konusu taşınmazlardaki 141/200 hisseyi davacı firmaya temlik ettiğini ve kat irtifakı tesis edildiğini, ancak davacı şirketin müvekkiline ait taşınmazlar üzerindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhini kaldırmadığını, bu nedenle hukuken ve fiilen anlamını yitiren şerhin kaldırılması için 27 Haziran 2016 tarihli ihtarname gönderildiğini, davacı tarafından yanıt verilmemesi üzerine Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/380 E. sayılı dosyasıyla tapu kaydındaki şerhin terkini için dava açıldığını, taraflar arasında yapılan karşılıklı anlaşma ile aynı gün içerisinde davacı şirkete ait taşınmazlar üzerindeki inşaat teminat ipoteği ve müvekkil şirket adına kayıtlı taşınmazlardaki KKİS şerhinin kaldırıldığını, böylelikle davanın konusuz kaldığını ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davanın, taraflar arasında yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, davacı yüklenicinin yaptığı inşaatlardaki bağımsız bölümler üzerinde arsa sahibi lehine konulan ipoteklerin, belirli inşaat aşamaları tamamlandıkça kaldırılmasına ilişkin taleplerden kaynaklandığı, sözleşmenin 11. maddesinde ipoteklerin kaldırılacağı aşamalar ve oranların ayrıntılı şekilde düzenlendiği, dava sırasında bazı bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmış olması ve bazı ipoteklerin kaldırılmış bulunması nedeniyle davanın kısmen konusuz kaldığı, Esenyurt Belediyesi’nden gelen yazıya göre inşaatların %100 seviyesinde tamamlandığı, ayrıca başka bir davada verilen kararla sözleşmenin 11. maddesinin “E” bendinde belirtilen şartların gerçekleştiğinin kabul edilmesiyle ipoteklerin kaldırılmasına karar verildiği, bu durumda diğer aşamalar (B-C-D bentleri) için de ipotek kaldırma koşullarının gerçekleşmiş sayıldığı, tarafların sunduğu deliller ve belgeler dikkate alınarak, konusuz kalan ve satış nedeniyle aktif husumet yokluğu bulunan bağımsız bölümler yönünden davanın reddine, diğer bağımsız bölümler yönünden ise konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının tamamladığı harç üzerinden yargılama giderlerinin paylaştırılmasına karar verilmiştir.Davalı vekili istinaf dilekçesinde, mahkemenin ipoteklerin cari hesap ilişkisinden doğan alacakların teminatı olarak verildiğini kabul etmiş olmasına rağmen, ipoteklerin davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tüm alacaklarına ve zarar-ziyanına teminat teşkil ettiği yönündeki savunmalarını ve ödemezlik defi iddialarını yerinde görmeyerek hatalı değerlendirme yaptığını, 30.09.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 11. maddesinde ipoteklerin hangi tapular üzerine, hangi aşamada ve hangi oranlarda kaldırılacağının belirlendiğini, ancak tarafların bu kademeli ipotek düzenlemesini 26.03.2014 tarihli ipotek resmi senedine taşımadığını, resmi senette her bir bağımsız bölümün sözleşmeden doğan tüm zarar ve ziyanlara teminat teşkil ettiğinin belirtildiğini, davadan önce ve dava tarihinde ipotekleri kaldırmamakta haklı olduklarını, mahkemenin ödemezlik defilerini yerinde görmeyerek 335 adet daire yönünden davacıyı haklı bulup yargılama giderlerini davalıya yüklemesinin haksız olduğunu, sözleşmenin altıncı maddesi uyarınca ihtara gerek olmaksızın aylık 400.000 $ kira kaybını ödemede davacının temerrüde düştüğünü ve buna ilişkin dava açıldığını, davacının ipotek fekkini geç teslim sonrasında talep ettiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 8. maddesine göre 12 adet daireyi temlik etmesi gerektiği halde temerrüde düştüğünü, buna ilişkin ayrı dava açıldığını, aynı şekilde sözleşmenin 5. maddesi gereği ödenmesi gereken emlak vergilerinin ödenmeyerek temerrüde düşüldüğünü ve bu nedenle açılan davanın davalı lehine sonuçlandığını, tarafların mutabakatı ile dava açıldıktan sonra 335 daire üzerindeki ipoteklerin fekkinin sağlandığını, mahkemenin geç teslim nedeniyle tazminatın muaccel olacağı tarih ve koşulları ile ipoteklerin kaldırılacağı koşulları yanlış değerlendirdiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı yüklenici, davalı ise arsa sahibidir. Davacı yüklenici taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde aşamalı olarak ipoteklerin kaldırılma şartları belirlendiğini ileri sürerek inşaat seviyesini tespiti ile ipotek şerhinin terkini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise davanın reddini istemiştir. Yargılama sırasında taraflar ipoteklerin şerhi konusunda anlaştıklarını ve davanın konusuz kaldığını mahkemeye bildirerek karar verilmesine yer olmadığına dair karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece bir kısım taşınmazlar için dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, bir kısım taşınmazların dava öncesi ipoteklerinin kaldırıldığı anlaşıldığından davanın reddine, bir kısım taşınmazlar için dava sırasında ipoteklerin kaldırıldığı anlaşılmakla bu taşınmazlar yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, bir kısım taşınmazlar için ise taşınmazların dava öncesinde satıldığı anlaşılmakla aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle konulan ipoteğin fekki talebine ilişkin olup, yargılama aşamasında tarafların sulh olması nedeniyle mahkemece tarafların sulhü doğrultusunda konusuz kalan bağımsız bölümler hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, karara karşı istinaf talebinde bulunan davalı şirket vekili istinaf dilekçesinde bu bağımsız bölümler için sadece vekâlet ücreti ve yargılama gideri yönünden itirazda bulunmuştur. Dava açıldıktan sonra ortaya çıkan bir olgu nedeniyle artık dava konusu edilen talep hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmesine gerek kalmıyorsa dava konusuz kalır. HMK’nın ''Esastan sonuçlanmayan davada yargılama gideri'' başlıklı 331/1 maddesiyle “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.'' hükmü düzenleme altına alınmıştır. Buna göre mahkemece davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi durumunda yargılama giderlerinin tayininde tarafların, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumu belirlenerek hüküm altına alınması gerekir. Bir başka deyişle, davanın konusuz kalması halinde mahkemece yargılamaya devam edilerek, davanın açıldığı tarih itibariyle hangi tarafın haklı olduğunun tespit edilip, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin buna göre haksız olduğu tespit edilen tarafa yüklenmesine karar verilmelidir. Öte yandan, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 6. maddesi davanın konusuz kalması durumunda, aşamalara göre ücret belirlenmiş olup, "ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilirse tarife hükümlerine göre belirlenen ücretin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra giderilirse tamamına hükmolunur." şeklindedir. Bu açıklamalar doğrultusunda, dosya kapsamına göre, sözleşmenin 11. maddesinde ipoteklerin kaldırılmasının aşamalı olarak düzenlendiği, ancak davacı yüklenicinin inşaatın mevcut seviyesi itibarıyla ipoteklerin kaldırılması koşulunun gerçekleştiğinin ve davanın açıldığı tarihte davacı yüklenicinin dava açmakta haklı olduğunun belirlenemediği, bu durum karşısında yargılama giderleri açısından davacının sorumlu olduğunun kabulü gerektiği, vekalet ücreti bakımından ise taraflar arasındaki sulhün ön inceleme tutanağının imzalanmasından (öninceleme tutanağı 13/10/2017 tarihinde imzalanmıştır) sonra sağlandığı görülerek davalı lehine vekalet ücretinin tamamına hükmedilmesi gerektiği anlaşılmakla, mahkemece hatalı bir gerekçeyle yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı aleyhine hükmedilmesi doğru olmamış, ilk derece mahkemesi kararının istinaf itirazı ile sınırlı olarak yargılama gideri ve vekalet ücreti yönünden kaldırılması gerekmiştir. Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılarak aşağıdaki şekilde bir kısım taşınmazlar için dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, bir kısım taşınmazların dava öncesi ipoteklerinin kaldırıldığı anlaşıldığından davanın reddine, bir kısım taşınmazlar için dava sırasında ipoteklerin kaldırıldığı anlaşılmakla bu taşınmazlar yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, bir kısım taşınmazlar için ise taşınmazların dava öncesinde satıldığı anlaşılmakla aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine dair yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiş, mahkeme kararının sair bağımsız bölümler için yargılama gideri ve vekalet ücreti hüküm bütünlüğü yönünden aynen korunmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere; A)1- Davalı vekilinin istinaf talebinin KABULÜNE, 2-BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 15/10/2020 tarih ve 2020/623 Esas, 2020/763 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA, 3- Dava konusu 3119 Ada, 3 sayılı parselde: davacı şirkete ait dava konusu yapılan, ancak dava sırasında üzerindeki ipotekleri fek edilen; A Blok giriş katı: 4, 5, 6, 7, 9, 12, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 28, 29, 30, 33, 34, 38, 43, 48, 53, 54, 55, 62, 65, 68, 77, 83, 94, 100, 101, 103, 108, 109, 111, 112, 113, 121, 122, 125, 126, 127, 128, 134, 136, 137, 138, 146, 147, 148, 149, 151, 158, 161, 163, 170, 171, 172, 173, 175, 176, numaralı, C Blok giriş katı: 5, 6, 9, 27, 28, 29, 30, 34, 35, 40, 41, 43, 44, 47, 50, 51, 57, 59, 60, 66, 69, 70, 71, 72 numaralı, D Blok giriş katı: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 12, 17, 19, 22, 27, 29, 34, 37, 39, 43,49, 52, 53, 57, 59, 64, 67, 69, 74, 77, 79, 82, 83, 84, 87, 92, 94, 97, 99, 103, 105, 107, 112, 114, 117, 119, 121, 123, 124, 125, 127, 129, 132, 133, 134, 135, 137,142, 143, 144, 145, 147, 149, 152, 153, 155, 157, 162, 163, 164, 165, 168, 169, 172, 174, 175, 181, 182, 183, 184, 185, 187, 188, 189, 191, 192, 193, 194, 195, 197, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 209, 211, 212, 213, 214, 215, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 223, 224, 225, 226, 227 numaralı, F Blok giriş katı: 7, 8, 9, 21, 22, 35, 36, 50, 66, 77, 78, 91, 92, 105, 106, 119, 120, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 172, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 179, 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 213, 214, 215, 216, 217, 218, 219, 220, 221, 222, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 259, 260, 262, 263, 269, 270, 271, 272, 276, 277, 283, 284, 286, 287, 289, 290, 291, 294, 295, 296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 309, 310, 311, 312, 313, 314, 315, 316, 317, 318, 319, 320, 321 numaralı bağımsız bölümler yönünden davanın konusuz kalması nedeniyle KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA, 2-Dava konusu 3119 Ada, 3 sayılı parselde: davacıya ait bağımsız bölümlerden dava öncesi fek edildiği halde dava konusu yapılan; A Blok giriş katı: 67, 70, 160, 167, numaralı, C Blok giriş katı: 63, 67, 68, numaralı, D Blok giriş katı: 95, 177 numaralı bağımsız bölümler YÖNÜNDEN DAVANIN REDDİNE, 3-3119 Ada, 3 s. parselde: dava dışı kişilere dava öncesi satılan ve dava konusu yapılan bağımsız bölümlerden dava sırasında üzerindeki ipotekleri fek edilen A Blok giriş katı: 3, 10, 11, 15, 22, 25, 35, 36, 37, 39, 40, 44, 45, 46, 47, 50, 51, 52, 59, 60, 61, 64, 66, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 78, 79, 80, 81, 82, 85, 86, 88, 90, 91, 93, 95, 96, 97, 99, 102, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 120, 123, 124, 129, 130, 131, 132, 133, 143, 144, 145, 150, 156, 157, 159, 162, 164, 165, 166, 168, 174, 179, 285, 293 numaralı, C Blok giriş katı: 39, 42, 45, 46, 52, 61, 62, numaralı, D Blok giriş katı: 9, 14, 24, 47, 51, 61, 71, 73, 85, 93, 102, 109, 115, 154, 167, 173, 199 numaralı, F Blok giriş katı: 49, 63, 285 numaralı bağımsız bölümler yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın REDDİNE, 4-Dava konusu 3119 Ada, 3 sayılı parselde: dava dışı kişilere dava öncesi satılan bağımsız bölümlerden dava öncesi fek edildiği halde dava konusu yapılan; A Blok giriş katı: 117, 155 169 numaralı bağımsız bölümler yönünden aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın REDDİNE,
B) İLK DERECE MAHKEMESİ YÖNÜNDEN 1-Alınması gereken 427,60 TL maktu karar ve ilam harcının peşin alınan 170,78 TL ile ıslah harcı 86.698,75 TL harçtan mahsubu ile fazla yatırılan 86.441,96 TL harcın kararın kesinleşmesini takiben ve istek halinde davacı tarafa İADESİNE, 2-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA, 3-Davalı tarafından yapılan 11,00 TL tebligat masrafının davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca reddedilen miktar üzerinden hesaplanan (335 taşınmaz sayısı nazara alınarak) 431.425,50TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,5-Davanın reddine karar verilen bağımsız bölümler yönünden; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına tayin ve takdir olunan (9 taşınmaz sayısı nazara alınarak) 13.058,60 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE, 6-Aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilen bağımsız bölümler yönünden; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca davalı yararına tayin ve takdir olunan 3.400,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE, 7-Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın hüküm kesinleştiğinde yatıran tarafa İADESİNE,
C) İSTİNAF İNCELEMESİ YÖNÜNDEN 1-Davalı tarafından yatırılan 81.869,53 TL istinaf karar harcının hüküm kesinleştiğinde ve istek halinde kendisine İADESİNE, 2-Davalı tarafından yapılan 162,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı, 60,50 TL posta gideri olmak üzere toplam 222,60 TL istinaf yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı tarafa VERİLMESİNE, 3-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 05/12/2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.