T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
53.HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2026/300
KARAR NO : 2026/572
TÜRK MİLLETİ ADINA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 21/10/2025
NUMARASI : 2013/79 Esas, 2025/742 Karar
DAVANIN KONUSU: Tazminat
KARAR TARİHİ : 22/04/2026
Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ :
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin Ümraniye 2. Bölge ...Mahallesi ... 4 pafta ... ada 11 parselde kayıtlı bulunan gayrimenkulleri üzerinde bulunan imalathane vasıflı kagir bina bulunduğunu, bu binanın 3 katlı toplam 1200 m2 kullanım alanının bulunduğunu, binanın yıkılıp yerine yeni bina yapılması için davalı taraf ile 14.04.2008 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının işe başlamaması ve istemi üzerine 14.10.2009 tarihinde ek sözleşme imzalandığını, buna rağmen davalının işe başlamadığını, akabinde de 15.10.2010 tarihinde davalının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, feshin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, inşaat yapılacak gerekçesi ile yıkılan binanın 8.000-10.000 TL kira getirecek konumda olduğunu, müvekkillerinin işbu gelirden mahrum kaldıklarını, eğer sözleşme gerçekleşseydi müvekkillerinin 6 adet yeni daireye sahip olacakların, işbu dairelerin bedelinin tazmini gerektiğini, müvekkillerinin zarara uğradığını beyan ederek 100.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının iddialarının haksız olduğunu, sözleşme konusu olan arsanın üzerinde metruk bırakılan harap bir yapı bulunduğunu, işbu yapının belediye tarafından harabe olarak derecelendirildiğini, bu kapsamda kira gelirinden mahrum kalındığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, taşınmaz üzerinde müvekkilleri tarafından konulmuş şerh bulunmadığını, kagir binanın yıkım masrafının müvekkili tarafından karşılandığını, müvekkilinin belgeleri toplayarak davacı yanın talebi doğrultusunda projeyi hazırladıktan sonra ruhsat izni için belediyeye başvurduğunu, ancak belediyenin ruhsat izni vermediğini, bu kapsamda ifa imkansızlığı nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini, davacı yanan müvekkili tarafından 60.000,00 TL ödeme yapıldığını beyan ederek davanın reddine, davacıların kötü niyet tazminatına mahkum edilmelerine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Mahkemece yapılan yargılama sonunda özetle, somut olayda, tarafların yapmış olduğu sözleşme kapsamında tarafların 6 daire alacağı hususunda anlaşıldığı, ancak taraflar arasında imzalanan projeye belediye tarafından ruhsat verilmediği, dava konusu yerde imar yönetmeliği kapsamında en fazla 10 daire yapılabileceği, sözleşmenin yapıldığı tarihte , arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin %50 - %50 paylaşım esasına uygun yapılmakta olduğu göz önüne alındığında, davacının imar yönetmeliğine uygun şekilde başka bir müteahhitle sözleşme imzalaması halinde en fazla 5 daire alacağı bu kapsamda daha elverişli koşullarda sözleşme yapma fırsatının kaçırılmadığı, bu kapsamda davacının bir zararının oluşmadığı, davacı yan sözleşme nedeniyle yıkılan bina nedeniyle kira gelirinden mahrum kaldığını iddia etmiş ise de yapılan inceleme neticesinde dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın ruhsatı bulunmadığı, metruk olduğu belediye tarafından tehlike arz ettiği bu nedenle yıkılması gerektiği yönünde karar alındığı, binadan kira geliri gelmeyeceği kanaatine varılmış olup aksi yönde bir delil davacı tarafından sunulmadığı, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme kapsamında yapılan projeye belediye tarafından ruhsat verilmediği, bunun üzerine davalının sözleşmeyi feshettiği, projede tadilata gitmek yerine sözleşmesi ifa imkansızlığı gerekçesi ile fesheden davalının feshinin haksız olduğu bu kapsamda davacı yanın zararını isteyebileceği anlaşılmakla birlikte tüm dosya kapsamında yapılan inceleme neticesinde zararının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
IV. İSTİNAF SEBEPLERİ
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle, davalının inşaatı yapmadığı için müvekkillerinin taahhüt edilen 6 daireyi alamadığı, müvekkillerinin dava açıldıktan yıllar sonra başka müteahhitle daha az daire karşılığı 5 (daire) sözleşme imzaladığı, hem bir daire eksik almış hem de taahhüt edilen teslim zamanı olan 15/04/2010 tarihinden on yılı aşkın bir süre sonra dairelerini teslim alabildiği, yüklenicinin sözleşmeye gerekçesiz ve haksız bir şekilde yerine getirmemesi nedeni ile müvekkillerinin hem 1 daire zarara uğradığı, hem de toplamda 6 dairenin 10 yılı aşkın bir süre kirasında mahrum olduğu, 15/04/2008 tarihli sözleşmenin 5. maddesine göre, gecikme olması durumunda müteahhit arsa sahiplerine düşen ev sayısı karşılığında aylık kira bedeli (bir ev 600 YTL) ödemesi gerektiği, davadaki iddialarının davalının sözleşmesinden daha iyi sözleşme yapabilecekleri değil, davalının sözleşmeye göre yapıyı yapmamasından dolayı uğradıkları müspet zararın tespit ve tazminine ilişkin olduğu, başka müteahhitle daha iyi koşullarda sözleşme yapma fırsatını kaçırma şeklinde olmadığı, davalının sözleşme gereği teslim etmesi gereken 6 daireyi teslim etmemesi nedeni ile uğranılan zararın tespit ve tazminine ilişkin olduğu, müvekkillerinin başka müteahhitler yerine davalı müteahhit ile sözleşme imzalamasının en büyük nedeninin davalı yüklenicinin sözleşmenin 2. maddesine koymuş olduğu, işaretlenmiş 6(altı) dairesi arsa sahibine ve 3. maddesindeki, binada az daire çıkması veya çok daire çıkması arsa sahibinin 6(altı) daire almasına halel getirmez hükmü nedeni ile olduğu davalı yüklenici imar gereği az daire çıksa bile toprak sahibi olan müvekkillere 6 daire vereceğini kabul ve taahhüt ettiği, ancak iş yapım aşamasına gelince ve belediye yüklenicinin öngördüğü yapılaşma iznini vermeyince yüklenici bu sözleşmedeki taahhüdünü yerine getirmemek için sözleşmeyi haksız ve kötü niyetli olarak feshettiği, müvekkillerinin uzun yıllar sonra başka bir müteahhitle 5 daire karşılığı anlaşmak zorunda kaldıkları ve yüklenicinin sözleşme gereğini yerine getirmemesi nedeniyle ancak 10 yıl sonra 1 eksik daireye sahip olabildikleri, yüklenicinin edimini yerine getirmediği için müvekkilin iki türlü zararı oluştuğu, 1(Bir) Daire eksik alarak bir daire değeri kadar zarara uğradığı, daireleri uzun yıllar sonra teslim alarak dairelerden elde edeceği kira gelirinden mahrum kaldıkları, ki sözleşmede gecikme için her ay 15 yıl önceki koşullara göre her bir daire için aylık 600,00.TL tazminat ödemesi gerektiği, yapılması gereken eksik 1 daire nedeni ile uğranılan zararın tespiti için teslim tarihinde bölgedeki daire değerinin hesap edilmesi, ayrıca müvekkilin yeni bir yüklenici bulup onunla sözleşme imzalayıp inşaatın bitirilmesi için geçecek makul sürenin hesap edilerek, 6 adet dairenin teslim tarih olan 15/04/2008 ile bu tarih arasında 6 adet daire için sözleşmede belirlenen miktarın her yıl enflasyon oranında artırılarak kira kaybından dolayı oluşacak zararın hesap edilmesi gerekmekte iken aksi yönde hatalı bir hukuki görüş ile davanın reddi hukuka ve dosya içeriğine aykırı olduğu iddialarıyla ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
V. DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 818 sayılı Borçlar Kanunu 355. ve devamı maddelerinde düzenlenen istisna akdinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacılar arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir.
Davacıların, davalıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını ancak sözleşmenin davalı tarafından haksız olarak feshedildiğini iddia ederek uğradıkları zararın ve kira kaybının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ettikleri, davalı tarafın davanın reddini talep ettiği, ilk derece mahkemesince davanın reddine karar verildiği, karara karşı, davacılar tarafından istinaf yoluna başvurulduğu anlaşılmıştır.
Tüm dosya kapsamı, tarafların beyanları birlikte değerlendirildiğinde, sözleşme tarihindeki imar durumu nedeniyle, taraflar arasındaki sözleşmenin, sözleşmede kararlaştırılan kat sayısınca yapılması mümkün değildir. Bu nedenle sözleşme, sözleşme öncesi objektif imkansızlık nedeniyle geçersizdir ve geçersiz sözleşmeye dayanılarak talepte bulunulamaz.
Bununla birlikte, her ne kadar sözleşme, sözleşme öncesi objektif sebeple geçersiz hale gelmişse de, basiretli olan davalı yüklenicinin, sözleşme yapmadan önce üzerine inşaat yapacağı arsanın hukuki (imar durumu) ve fiili durumunu inceleyip araştırarak, buna göre sözleşme yapma yükümlülüğü bulunmaktadır. Somut olayda davalı yüklenicinin, bu yükümlülüğünü yerine getirmeden sözleşmeyi ifa edemeyecek olduğu halde imzalamasından dolayı kusurlu olduğu kabul edilmelidir.
Dosya kapsamı, ilk derece mahkemesi kararı ve karara karşı ileri sürülen istinaf nedenleri birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersizliğinde yüklenici kusurlu olup, arsa sahipleri, sözleşme tarihinde yürürlükte olan 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 96. maddesindeki düzenlemeye dayanarak borca aykırılıktan dolayı zarar talebinde bulunmuşlarsa da, BK. m. 96'ya göre göre talep edilebilecek zararlar, sözleşmeler hukuku çerçevesinde değerlendirilecek olursa, genel olarak, borca yani sözleşmeye aykırılıklar nedeniyle ve bununla illiyet bağı ispatlanmış fiili zararlardır. Bu nedenle davacı arsa sahipleri, talep ettikleri zararları, davalının kusurunu, illiyet bağını ve zarar miktarını ispatlamakla yükümlüdür. Dava konusu somut uyuşmazlıkta, davacılar, fiili zararlarını, bu unsurları itibarıyla ispatlayamadığıdan, mahkemece verilen karar sonuç olarak doğru ise de, yukarıdaki gerekçeye göre kararın kaldırılarak davanın reddine dair yeniden hüküm kurulması gerekmiştir.
Açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin istinaf talebinin gerekçe yönünden kabulü ile, yerel mahkeme kararının HMK'nın 353/1-b-2. bendi gereğince kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılmasını gerektirir eksiklik bulunmadığından yukarıdaki gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
A)1-Davacılar vekilinin istinaf talebinin gerekçe yönünden KABULÜNE,
2-İSTANBUL ANADOLU 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ'nin 21/10/2025 tarih ve 2013/79 Esas, 2025/742 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-6100 Sayılı Yasanın 353/1-b-2 maddesi uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmekle;
3.1- Davanın REDDİNE,
B) İLK DERECE MAHKEMESİ YÖNÜNDEN
1-Alınması gereken 732,00 TL maktu karar ve ilam harcının peşin alınan 1.485,00 TL harçtan mahsubu ile fazla yatırılan 753,00 TL harcın kararın kesinleşmesini takiben ve istek halinde davacılara İADESİNE,
2-Davacılar tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA,
3-Davalı tarafından yapılan herhangi bir masraf bulunmadığından bu konuda karar verilmesine YER OLMADIĞINA,
4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 45.000,00-TL vekâlet ücretinin davacılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davalıya VERİLMESİNE,
Taraflarca yatırılan gider avansından harcanmayan kısmın hüküm kesinleştiğinde yatıran tarafa İADESİNE,
C) İSTİNAF İNCELEMESİ YÖNÜNDEN
1-Davacılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde kendilerine İADESİNE,
2-Davacılar tarafından yatırılan yargılama giderlerinin üzerine BIRAKILMASINA,
3-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından vekâlet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı HMK'nın 361. maddesi gereğince kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay'da temyiz yolu açık olmak üzere 22/04/2026 tarihinde oybirliği ile karar verildi.