T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
54. HUKUK DAİRESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
DOSYA NO: 2023/2302
KARAR NO: 2023/2086
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 01/02/2023
NUMARASI: 2023/91 - 2023/118
DAVANIN KONUSU: Tazminat
İSTİNAF TARİHİ: 29/03/2023
KARAR TARİHİ: 02/11/2023
Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ; İstinaf isteminde usul işlemleri tamam olduğundan, ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.
İstinaf sebepleri: Davacı vekili süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; uyuşmazlığın resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında görevli asliye ticaret mahkemesinde çözümlenmesi gerektiğini, davanın konusunun, taraflar arasında adi bir şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğunu, taraflar arasında dava konusu taşınmaz ile ilgili hem kira sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesi bulunduğunu, her iki sözleşmenin maddelerinin, hükümlerinin ve yaptırımlarının birbirinden farklı olduğunu, davacı taraf olarak taleplerinin taşınmaz satış vadi sözleşmesinden kaynaklanan sebepsiz zenginleşme alacağı olduğunu, satın alma tarihine kadar bu yerde faaliyette bulunabilmek için aynı zamanda bu yerin davalıdan kiralanmasının gerektiğini, bu maksatla taraflar arasında kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin başında taraflarca binaya biçilen değer 20.000.000,00 TL iken, bina inşaatına müvekkili şirket tarafından yapılan harcamanın ise yaklaşık 65.000.000,00 TL olduğunun bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, bu kadar büyük işlerin, yüksek harcama ve giderlerin, kira sözleşmesinde yazılı tadilat ile alakasının olmayacağını, inşaatın büyüklüğü ve harcamaları dikkate alındığında, yapılan işlerin kira sözleşmesine dayandırılarak tadilat diye nitelendirilmesinin doğru olmadığını, uyuşmazlığın resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirterek, kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu; 4,114,115,190,191. maddeleri, Türk Medeni Kanunu 6. maddesi, Türk Borçlar Kanunu 299 ve devamı maddeleri, Yargılama konusu olayda: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalılar arasında 14.02.2015 tarihinde mülkiyeti davalılara ait İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, ... Mahallesi, ... Bulvarı, No:... adresinde bulunan natamam bina ve eklentileri için “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” yapıldığını, sözleşmenin 3. maddesine göre, kiracı/alıcının istediği taktirde taşınmazı sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 8 yıl, yani 14.02.2023 tarihinden başlamak üzere ilk beş yıl içinde, yani 13.02.2028 tarihine kadar satın alma hakkına sahip olup, kiralayan/satıcıların, kiracı/alıcının taşınmazı satın alma hakkı olan 13.02.2028 tarihine kadar taşınmazı üçüncü kişilere satamayacağını, bu süre içerisinde kiralayan/satıcıların kısmen ya da tamamen taşınmazı bir başkasına devredemeyecek olup, davalı/satıcı maliklerin natamam binayı müvekkili şirkete satmayı vaad ettiklerini, müvekkili şirketin natamam binanın inşaatını sürdürürken davalı şirketin tapudaki hissesini sözleşmenin 3. maddesine aykırı olarak üçüncü şahıslara satıp devrettiğini, ardından yeni malikin de başkalarına hissesini satıp devrettiğini, bu husustan müvekkili şirketin son maliklerden aldığı ihtarname ile haberdar olduğunu, diğer davalı/satıcı ...'ın davacı şirkete gönderdiği 29.09.2017 düzenleme tarihli noter ihtarnamesi ile, harici olarak imzalanan satış vaadi sözleşmesi ile bağlı olmadıklarını bildirdiğini, davalıların taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter aracılığı ile yapılması gerektiğini, adi yazılı sözleşmenin hukuken bağlayıcılığının olmadığını iddia ettiklerini, müvekkili şirketin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak natamam bina için yapmış olduğu masrafları noter ihtarnamesi ile talep ettiğini ancak ödeme yapılmadığını, müvekkili şirketin natamam olarak devraldığı binanın mekanik, elektrik ve elektronik tesisatlar ile inşai diğer tüm işlerini yaparak tamam hale getirdiğini ve faaliyete açtığını, mülkiyetin sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişilere devri sebebiyle mağdur duruma düştüğünü belirterek, yapılan tüm inşai faaliyetlerin ve harcamaların tutarlarının güncel değerlerinin bilirkişilerce tespit edilerek, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile, natamam binanın inşaatına yapılan 30.000.000 TL harcamanın güncellenmiş değerinin işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davalıların sözleşmeye aykırı hareket etmelerinden dolayı sözleşmede geçen cezai şarttan fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 USD'nin, davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; Davacı şirketin yapmış olduğu tüm tadilat ve masrafları kira sözleşmesinin madde 7 hükmü kapsamında yapmış olup, bunları kiralayandan talep etmeyeceğini peşinen kabul ettiğini, davacının kira sözleşmesinde hastanenin açılış tarihinin yazılmamasını fırsata çevirerek, binadaki tadilat ve inşai faaliyetleri gereğinden uzun sürede (4 yılda) tamamladığını, 20.02.2019 tarihinde özel hastane faaliyet izin belgesini alıp faaliyete geçtiğini, kira sözleşmesi gereği 6 ay sonra Eylül 2019'da kira ödemelerine başladığını, geçen sürenin olağanın çok üzerinde olmasından dolayı 11.04.2017 ile 05.09.2019 tarihleri arasında farklı tarihlerde toplam 9 adet ihtarname ile bu durumun davacıya ihtar edildiğini, çekilen ihtarlarla temerrüde düşen davacının, müvekkili ile aralarında Büyükçekmece 4. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen 2019/7447 Esas sayılı dosyanın derdest olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı sözleşme olup, hukuken bağlayıcılığının olmadığını, gayrimenkulün davacıya yapılacak masraflar dolayısıyla ucuza kiraya verilmiş olması sebebiyle sebepsiz zenginleşme durumunun bulunmadığını, davacının tadilatlara ilişkin sunduğu belge ve faturaların sahibi olduğu 4 hastanenin tamamını ilgilendiren işlere ait olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... Ticaret Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde; Davacı şirketin alacak iddiasına dayanak yaptığı sözleşmenin taraflar arasında imzalanan 14.02.2015 tarihli kira sözleşmesine ek ve sözleşmenin 3. maddesinde yazdığı üzere ayrılmaz bir parçası olduğundan kira sözleşmesinden bağımsız olarak ele alınamayacağını, davaya dayanak yapılan sözleşmenin noterde resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmeye istinaden bir hak ve alacak veya cezai şart bedeli talep edilemeyeceğini, sözleşmenin 3. maddesine göre davacı şirketin 14.02.2023 tarihinden sonra taşınmazı satın almak için talepte bulunmaya hak kazanacağını ve henüz vadesinin gelmediğini, kira sözleşmesi madde 7'de belirtildiği üzere, bunları kiralayandan talep etmeyeceğini peşinen kabul ettiğini, dava dosyasına sunulan faturalara konu mal ve hizmetlerin büyük bir bölümünün dava konusu bina ile ilgisinin olmadığını, davacı şirketin, kira sözleşmesine istinaden 20 yıl süreyle bu binada kiracı olarak bulunacağını, 20 yıl sonra tahliye edilirken yapılan bütün tadilat ve dekorasyonların eskimiş olacağını, bu nedenle de müvekkili yönünden bir zenginleşmenin söz konusu olamayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece; taşınmaza yapıldığı belirtilen masraflara ilişkin dava tefrik edilerek, " ....Kiracı; yaptığı faydalı ve zorunlu giderleri bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'nun 530, BK'nun 414. Md.) Dava dilekçesine ekli adiyen düzenlenen ''satış vaadi sözleşmesinde'' 14/02/2015 tarihli kira sözleşmesinin bu sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğu kiracının yapmış olduğu masraflar, giderler ve cezai şartı satıcı taahhüt eder düzenlemesi ve davalı ... vekilinin dilekçesi ekindeki kira sözleşmesi kapsamında davacının iddiasının değerlendirilmesinin Sulh Hukuk Mahkemelerince değerlendirilmesi gerektiği," gerekçesiyle, davanın HMK'nun 114. ve 115. maddeleri uyarınca usulden reddine, mahkemenin görevsizliğine, dosyanın nöbetçi Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, karar verilmiştir.Dava; kiralananda yapılan imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.Davacı tarafça davaya dayanak yapılan 14.02.2015 tarihli taşınmaz satış vadi sözleşmesinin 3. maddesinde, söz konusu sözleşmenin 14.02.2015 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olduğu hüküm altına alınmış, taraflar arasında satış vadi sözleşmesine konu olan taşınmaz ile ilgili olarak 20 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği görülmüştür. Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilir. Taraflar da yargılama bitinceye kadar görev itirazında bulunabilirler. Görev itirazı yapılmamış olsa bile re'sen mahkeme, ilk önce görevli olup olmadığını inceleyip karara bağlamalıdır. HMK 4/a maddesi gereğince "kiralanan taşınmazların İcra İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu olan davalar ile bu davalara karşı açılan davaların Sulh Hukuk Mahkemesinde" görüleceğinin düzenlenmiştir. Somut olayda dosya kapsamı, iddianın ileri sürülüş biçimi, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi ile bu sözleşmenin parçası olduğu taraflarca kararlaştırılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca, uyuşmazlığı değerlendirme görevi HMK nın 4/a maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğundan, görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olarak belirlenmesinin dosya kapsamına uygun olduğu, davacının istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı anlaşılmıştır. Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; dairemizce duruşma yapılmasına gerek olmadığı, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen mahkeme kararının HMK 353/1-b/1 maddesi gereğince usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M:Yukarıda açıklanan nedenlerle, Davacının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE, Peşin yatırılan istinaf başvuru harcının mahsubuna, Alınması gereken 269,85 TL istinaf maktu karar harcından peşin alınan 179,90 TL'nin mahsubu ile eksik kalan 89,95 TL'nin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına, İstinaf harç ve masraflarının istinaf talebinde bulunanın üzerinde bırakılmasına, Gider avansından kalanın talep halinde yatırana iadesine, Karar tebliği, harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine, Dair dosya üzerinden, tarafların ve vekillerinin yokluğunda oy birliği ile KESİN olarak karar verildi, açıkça anlatıldı. 02/11/2023