T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/4011
KARAR NO: 2022/3074
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 11/10/2022
NUMARASI: 2022/586 Esas
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 28/12/2022
K A R A R
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Tuzla ilçesi, ... Mahallesi, ... parsel üzerinde ... ve ... nolu şirketlerin oluşturduğu adi ortaklık tarafından yapımı üstlenen inşaatta ... nolu bağımsız bölümün bu müteahhit konumundaki adi ortaklıktan noter satış vaadiyle satın aldığını, inşaatın tamamlandığını; adi ortaklık kuran müteahhit firmaların arsa sahibi diğer davalı Marmara Metal.... Şirketi ile aralarında düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve hasılat paylaşımı esaslı inşaat sözleşmesi imzalanmış olduğunu; bu sözleşmeler gereğince hem müteahhit firmaların hem de davalı arsa sahibinin ... nolu bağımsız bölümü kendilerine tapuda devretmeleri gerekirken halen devretmediklerini, bu nedenle aynı zamanda kira gelirinden de mahrum olduklarını belirterek; mahkememizde açmış oldukları davada bu parsel üzerindeki 3. Normal katta bulunan B - 389 numaralı bağımsız bölümün müvekkili şirkete fiilen teslimiyle tapu kaydındaki tüm takyidatlarından ari olarak tesciline karar verilmesini, tescil talebi mümkün görülmezse taşınmazın rayiç değerine karşılık şimdilik 1.101.794,40 TL taşınmaz bedelinin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle tahsiline karar verilmesini, 7 aylık muaccel kira bedeli olarak da fazlaya dair hakları saklı tutularak 44.695,00 TL'ye hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece 11/10/2022 tarihli ara karar ile "...Gelen tapu kaydında, ... nolu bağımsız bölümün halen arsa sahibi ... Şirketi adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Bu açıklamalar çerçevesinde, tapu iptali tescil isteminin asıl muhatabı tapu maliki şirket olup, verilecek ihtiyati tedbir kararı da bu şirketin haklarına engel olacak nitelikte bulunacaktır. Hal böyle olunca, HMK 389 maddedeki haklılığın yaklaşık ispatı gerçekleşmemiş olup; zira, davacımızın müteahhidin halefi olarak tapu tescil isteminin yerine getirilebilmesi için müteahhidin inşaatı tamamlamış olması ya da tamamlanmış sayılmasına yetecek bir orana getirmiş olması gerekmekte olup; ihtiyati tedbir içinde bu aranmalıdır. Oysa, davalının iddiası inşaatın %56,6 oranına getirildiği ve bu nedenle geriye etkili fesih edildiği olup; bu iddianın gerçek olması ve feshin haklı olması halinde tapu iptali tesciline karar verilemeyeceği için, durumun yargılamayı gerektirdiği, şu aşamada ihtiyati tedbir verilmesinin mümkün olmadığı görüşüne varılmış, talebin reddine karar vermek gerekmiştir..." şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesine özetle; ilk derece mahkemesince taşınmazın malikinin davalılardan ... Metal olduğunu, bu sebeple müvekkili şirket tarafından talep edilen tedbir talebinin kabulü gerektiğini, davalı ... Metal’in bedeli müvekkili şirket tarafından ödenmiş taşınmazı üçüncü kişilere satma ihtimali ve riski bulunmakta olup, bunun önüne yalnızca tedbir kararı ile geçilebileceğini, her ne kadar taşınmazın malikinin ... ise de esasen bunun sebebi ... numaralı parselin %95,55 oranında tamamlanmasına karşın ... tarafından diğer davalıya devrinin gerçekleştirilmesi olduğunu, ilk derece mahkemesince belirtilen %55,60’lık oran HPİS’e konu alanda bulunan ..., ... ve ... numaralı parsellerin üçünün ortalaması olduğunu, ancak parsellerin bir bütün olarak değil ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini, ilk derece mahkemesi tarafından ...l'in sözleşmeyi geriye etkili olarak feshettiği belirtilmiş ise de mahkemece henüz işin esasına girmeden, keşif veya bilirkişi incelemesi yapmadan ve hatta keşif veya bilirkişi incelemesi yapmadan ve dilekçeler teatisi dahi teatisi dahi tamamlanmaksızın vermiş olduğu kararın mesnetsiz olduğunu belirterek, müvekkili şirket tarafından sözleşme uyarınca tüm bedelin ödenmesine karşın taşınmazın halen davalı ... Metal adına kayıtlı olması ve diğer dosyalardaki tedbirlerin kalkması halinde taşınmazın üçüncü kişilere devrinin mümkün olarak müvekkil şirket açısından telafisi imkânsız zararların doğacak olması, davalılara arasında gelir paylaşımı esasına dayanan bir HPİS bulunduğundan adi ortaklık hükümleri uyarınca her iki davalının da HPİS madde 19.5 uyarınca açıkça müşterek ve müteselsilen sorumlu olduğu, hususları göz önüne alınarak itirazlarımız doğrultusunda kaldırılmasına ve HMK m.392/f.1c.2 ve Müvekkil Şirket’in taşınmaz bedelinin tamamını ödemesi gereğince teminatsız olarak aksi taktirde uygun bir teminat karşılığında tedbir kararı verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yüklenmesine karar verilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir.Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hüküm gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür. İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir. (HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir.Davanın niteliği, tapu kayıtları, satış sözleşmesi, sunulan belge ve deliller ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup davacının talebi taşınmazın aynına yöneliktir. Doğaldır ki davacının iddiasında haklı olup olmadığı yargılama sonunda tüm deliller toplandıktan, incelendikten ve değerlendirildikten sonra ortaya çıkacak ve davacının istemi hakkında karar verilecektir. Ancak tedbir kurumu henüz yargılama sırasında ileride doğabilecek zararların önüne geçmek ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmasını önlemek amacı ile yasa koyucu tarafından dava konusunun geçici olarak korunması için öngörülmüştür. Davacının dava dilekçesi ile talep ettiği ihtiyati tedbir isteminin içeriğinin dava konusu taşınmazların 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesine yönelik geçici hukuki koruma niteliğindeki ihtiyati tedbir talebinden ibaret olduğu açıktır. Dava ve yüklenicinin temlikine dayalı sözleşmeye konu taşınmazların davalı adına tapuda kayıtlı bulunduğu ve kat irtifakı kurulu olduğu UYAP üzerinden yapılan incelemede anlaşılmıştır. Davacının istemi taşınmazın aynına ilişkin olup davaya konu taşınmazların yargılamanın devamı sırasında devredilmesi ve elden çıkarılması durumunda ileride telafisi güç ya da imkansız durum ve zararlar ortaya çıkabileceği, verilebilecek hükmün infaz kabiliyetinin de ortadan kalkabileceği ve davacının hak kaybına uğrayabileceği ihtimal dahilindedir. Tapu kaydı, satış vaadi sözleşmesi, sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamından dava konusu olayda yaklaşık ispat koşulu gerçekleşmiştir.Mahkemece, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmediği gerekçesine dayanılmış ise de; bu hususun yargılama sırasında her iki tarafın delillerinin değerlendirmesiyle sabit olacağı, kaldı ki davacının yüklenicinin halefi olarak eksik işleri tamamlama olasılığı da bulunduğu, bu aşamada yaklaşık ispatın yeterli olduğu kanısına varılarak mahkemenin değerlendirmesi yerinde görülmemiştir. Tüm bu nedenlerle somut olayda HMK'nun 389.maddesi gereğince devir ve temlikin önlenmesi yönünden ihtiyati tedbirin koşulları oluştuğundan yerel mahkemece davacının ihtiyati tedbir talebinin bu yönden kabulüne karar verilmesi gerekirken yargılama gerektiğinden söz edilerek istemin reddedilmesi tedbir kurumunun ruhuna ve dosya kapsamına aykırı bulunmuştur. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne İDM nin tedbir isteminin reddine ilişkin ara kararının kaldırılmasına, dosya kapsamına, mevcut delil durumuna, dayanılansözleşmeye, hak ve yarar dengesine uygun olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin ihtiyati tedbir isteminin kabulü ile dava konusu taşınmazların üçüncü kişilere rızai devir ve temlikinin önlenmesi için davacının sıfatı dayanak sözleşme ve ödeme belgelerine nazaran teminat alınmaksızın ihtiyati tedbir konulmasına kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere: 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE 2-İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/586 Esas , 11/10/2022 tarihli ara kararının KALDIRILMASINA, 3-Davacı vekilinin tedbir talebinin kabulü ile dava konusu İstanbul İli, Tuzla İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel .... Kat’taki ... numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olması durumunda 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için teminatsız olarak İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, tedbire ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yapılmasına, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde iadesine, 5-Davacı tarafından yapılan istinaf giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 362/1.f bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.28/12/2022