T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/2290
KARAR NO: 2022/2853
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 18/11/2021
NUMARASI: 2021/293 Esas - 2021/1113 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 07/12/2022
K A R A R
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul-Büyükçekmece-... Köyünde kaim, tapuda ... ada, ... Parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan ... nolu bağımsız bölüm numaralı taşınmazı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile satın aldığını, bağımsız bölümün kendisine teslim edilmiş olmasına rağmen halen tapu devrinin üzerine geçirilmediğini, sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerin yerine getirildiğini, söz konusu villanın içindeki bulunduğu projenin davalıların resmi internet sitelerinde "..." isimli proje olarak isimlendirildiğini ve ... 3. Fazla ilgili olarak birtakım görüntülerin yer aldığını ve projenin "... ve ... iş birliği ile hayata geçiyor" şeklinde tanıtım yapıldığını, bu tanıtıma güvenen davacının projeden dava konusu bağımsız bölümü edindiğini, teminatsız tedbir verilmesini öncelikle ... bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline ya da terditli olarak dava konusu villa için ödenen bedelin ödeme tarihinden işleyecek ticari faiziyle avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının müvekkiline karşı maddi hukuka dayalı hiçbir alacağının ve talep hakkının bulunmadığını, müvekkilinin “davalı sıfatının” bulunmadığı ve müvekkili ... A.Ş. aleyhine tescil veya tazminata karar verilmesinin hukuken mümkün bulunmadığını, davacı ile diğer davalı ... A.Ş.arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayan, arsa maliki müvekkili aleyhine cebrî tescil veya tazminat talebini içeren bir dava açılması hukuken mümkün bulunmayıp, müvekkilinin davalı sıfatı bulunmadığını, sözleşmenin, hiçbir şekilde adi ortaklık sözleşmesi niteliğinde olmadığını, müvekkili ile davalı ... arasında bir adi ortaklık sözleşmesi yapma ve müşterek gayeye birlikte ulaşma konusunda ortak irade mevcut olmadığını, müvekkiline ait arsa üzerinde fuzuli şâgil konumunda bulunan davacıya karşı tüm yasal haklarımız saklı olmak üzere öncelikle husumet açısından ve müvekkiline karşı davacının herhangi bir maddî hakkının da bulunmaması nedeniyle haksız ve hukukî temelden yoksun nitelikteki davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin diğer davalı ... A. Ş ile yapmış olduğu sözleşme çerçevesinde davacıya İstanbul İli Büyükçekmece İlçesi, ... Köyünde Kaim, Tapuda ... Ada, ... Parsel olarak kayıtlı Villa Niteliğinde olan ... Bağımsız Bölümü Sattığını, yer teslimini de davacıya yaptığını, ancak diğer davalı ... A. Ş.'nin yarattığı haksız ve mesnetsiz muaraza nedeni ile tapu devir işlemini gerçekleştiremediğini, Kadıköy ... Noterliğinin 19.06.2014 tarih ... yevmiye numarası ile "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin inşaat, ruhsat, kat irtifakı, hasılat paylaşımı, arsa sahibi olan diğer davalı ... şirketine ödemelerin projeden yapılacak satışlara bağlanmış olması, sözleşmeler eklerinde projede üretilecek olan villaların satış fiyatlarının diğer davalı ... şirket ile birlikte kararlaştırılması, iskân, ruhsat vesair hükümleri nazara alındığında taraflar arasında kurulması amaçlanan akdi ilişkinin bir taşınmaz satışı olmadığını belirterek müvekkili şirket üzerine düşen edimleri yerine getirmiş, inşaatı bitirip davacı tarafa teslim etmiş olup; davacı taraf dava konusu villayı kullanmakta olduğundan, müvekkil aleyhine ileri sürülen davacı taleplerinin müvekkil şirket yönünden reddine, müvekkili şirket dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkili şirkete yüklenilmemesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "...Davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davacının taşınmaz bedeli yönünden talebinin kabulü ile; talep artırım dilekçesi dikkate alınarak 1.817.723,96 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı ... A.Ş.'den alınarak davacıya verilmesine, yukarıdaki sebeplerle de davalı ... tapu iptali yönünden sorumluluğunun olmaması nedeniyle davalı ... A.Ş.yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiş..." şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; yerel mahkemenin davalılar arasında menfaat birliği bulunmadığından bahisle adi ortaklık bulunmadığını ve bu yüzden üçüncü kişilere karşı müteselsil borçlu sıfatlarının olmadığı yönündeki tespitinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, yerel mahkeme kararının, aynı uyuşmazlıkla ilgili dava açan 50’nin üzerindeki taşınmaz satın alan kişinin ilk derece mahkemesi kararları, Bölge Adliye Mahkemesi ilamları ve Yargıtay İlamları ile birebir zıtlık içerdiğini, taraflar arasındaki ilişkinin müvekkile karşı davalıların müşterek ve müteselsil sorumlu olmalarını gerektiren bir ilişki olduğunu, bu ilişkinin hem sözleşme ile hem de davalıların sözleşme boyunca yaptıkları davranışlarla gösterildiğini, feshedildiğinin mahkemece belirtilse de, adi ortaklık sözleşmelerinin fesih ile değil tasfiye ile sonlanacağı kaldı ki bu fesih ihtarnamesinin dahi müvekkilin hem satın alma tarihi hem de dava tarihinden sonra gerçekleştiği göz önüne alındığında kötü niyetli olduğu, ortaklık kurduğu diğer davalı ile arasındaki ihtilafın mülkiyeti nakil borcundan ...’ı kurtarmayacağını, tapu iptal ve tescil davasının yasal şartları oluşmasına rağmen davanın bu talebinin reddine karar verilmesinin usul, yasa, içtihat ve bilimsel görüşlere aykırı olduğunu, denkleştirici adalet ilkesi kapsamında belirlenen tutarın, sadece anılan taşınmaza yapılan masrafı dahi karşılamadığını belirterek, yerel mahkemenin usul ve yasaya aykırı kararı kaldırılarak tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne karar verilmesini, taleplerinin kabul edilmemesi halinde iadesine hükmedilen bedel yönünden gerçek değerin atanacak bilirkişi marifetiyle tespit edilerek müvekkiline iadesini, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinden davalıların müştereken sorumlu tutulmalarını talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, yükleniciden temlik alınan taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez. Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince; davalılar arasında 19/06/2014 tarihli sözleşme düzenlenip 23/10/2015 tarihinde Kadıköy ... Noterliğinde yapılan ek sözleşme ile toplam satış bedelinin ve ödenen kısımların belirtilmesi ile geri kalının ne şekilde tahsil edileceğinin hüküm altına alındığı, 19/07/2017 tarihinde yeni bir revize sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeye göre "almayı vaadedenin satılacak her bir villa için bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde belirtilen hasılat payını satmayı vaadedene sözleşmede belirtilen şekilde ödemekle mükellef olduğu almayı vaadedenin satıştan elde edilen hasılatı %40'ının ekli bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde yer verilen asgari hasılat paylarının üzerinde bir bedele tekabül etmesi halinde almayı vaadedenin elde ettiği net hasılatın %40'ını satmayı vaadedene ödemeyi taahhüt ettiği..." şeklinde düzenleme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin revize hali ile , 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Bu aşamada arsa sahibi ... A.Ş. İle yüklenici ... A.Ş. arasında Kadıköy ... Noterliğinin 19/06/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı ''düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin'' hukuki niteliği üzerinde durmakta fayda vardır. Sözleşmenin konusu madde 1 de, ''... Satmayı vadeden yukarıda belirtilen 187 adet villayı kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlanmamış olan toplam 441.454/1068.807 hissenin tamamı toplam KDV hariç 48.780.000 ABD $ bedelle ve iş bu sözleşmede yazılı koşullarla almayı vadedene satmayı vaad kabul ve taahhüt etmiştir. Almayı vadedende yukarıda yazılı 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlamamış toplam 441.654/1.068.807 hissenin tamamını iş bu sözleşmede yazılı koşullarla 48.780.000 ABD $ + KDV bedel mukabilinde satın almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir. İfadesinin yer aldığı satış işleminin oluşturduğu sözleşme kapsamında ... A.Ş, ... A.Ş.'ye sözleşmede ön görülen satış bedelini ödeyerek mülkiyetini devralacağı kat irtifaklı villaları, tamamen kendi nam ve hesabına olmak üzere ... proje kapsamında 3. Kişilere satış vaadi sözleşmesiyle satacağının hüküm altına alındığını inşaatın yapımı ili ilgili olarak, ''... A.Ş.'' hiç bir sıfatı sorumluluğu ve ilgisi bulunmadığı açıklanmıştır. Alıcının ( müşterinin ) satın alınan konut ile ilgili olarak inşa, teslim, ifa, eksik ve ayıplı işlerden dolayı sorumluluk ve sair hukuki, cezai ve mali sorumluluklar münhasıran satıcı ... A.Ş'ye aittir hükmü de yer almaktadır.Sözleşme içeriğinde 187 adet villanın ... A.Ş. tarafından yapılacağı bedelin ödenmesi halinde villaların davalı ... A.Ş. Tarafından ... A.Ş'ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların ... A.Ş'ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı ... A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve ... yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir. Davalılar ... A.Ş. ve ... A.Ş. arasında Kadıköy ... Noterliğinin 19/06/2014 ve ... yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir. TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re'sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir.Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine bakılacak olursa sözleşmede yer alan ve tarafların gerçek iradesini ortaya koyan aşağıdaki hükümler sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu ortaya koymaktadır. Sözleşmenin 2.2. maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamından'' bahsedildiği 3.1.2. maddesinde tapu devri için ''.. İnşaatların eksiksiz ve ayıptan ari biçimde tamamlanmış olması'' şartı öngörüldüğü 13.6.1. maddesinde '' ... Anahtar teslimi olarak tamamlamayı kabul ve taahhüt ettiği'' sözleşmenin 4.4. maddesi hükmünde, '' pazarlama dokümanlarında, ''... A.Ş. ve ... A.Ş. logoların birlikte yer alacağı; ... A.Ş. tarafından hazırlanacak tahsilatların ... A.Ş.'in yorumları ve onayı sonrası yayınlanacağı'' düzenlenmiş ve sözleşmenin ''özel hüküm '' kenara başlıklı 6. Maddesinde ''... Elde edilecek net hasılatın %40'ının sözleşmede zikredilen meblağ aşması halinde aşan kısmın tamamının da satmayı vadedene, yanı arsa sahibine ödeneceği karalaştırılmış''; hükmün 2. Paragrafında ise taraflar arasında paylaşılacak '' net hasılatın'' müşterilerden tahsil edilen satış bedellerinin tamamı olduğu hükme bağlamış bulunmaktadır. Bu nedenle arsa sahibi ... A.Ş. ile yüklenici ... A.Ş. arasındaki sözleşmenin bir satış vaadi sözleşmesi değil; iş görme sözleşmesi temeline dayalı yani, yüklenicinin iş sahibinin arsasında bir inşaat meydana getirmeyi ve bu inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satışını sağlamayı yükümlendiği ve tarafların satıştan elde edilecek geliri paylaşmayı amaçladığı bir hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı''nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir Sözleşmede, '' rayiç bedel karşılığı taşınmaz satışına bağlanan şartlı bir satış bedeli hükmü söz konusudur. O da, yapılacak inşaatın satışlarını %40'ının tutarı, sözleşmedeki satış bedelini geçerse alıcının bedele bu kadar ekleme yapacağıdır'' sözleşmenin 6. maddesi hükmü itibari ile tarafların gerçek iradesinin bir eser sözleşmesi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğun her hangi bir tartışmaya mahal bırakmayacak kesinliktedir. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibine, arsası üzerine inşa edilecek bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vaad ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Başka bir tanıma göre; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirmeye bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan tercih edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir. Tarafların yüklendikleri asli edimler şunlardır; yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etmesi ve bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışını sağlaması buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vadetmesi ve elde edilecek geliri, sözleşmede belirlenen oranlara uygun olarak, yüklenici ile paylaşmasıdır.Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ''asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi'' olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir.Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir. Yani Taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Alıcı-3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir. Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde: TBK'nun 620. Maddesinde, ''adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir'' denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin - ortaklığın - unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir. Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsa sahibi ... A.Ş., bahsi geçen arsayı yüklenici ... A.Ş. teslim ederek adi şirket ilişkisine taşınmaz sermayesi koyduğu, sözleşmenin diğer tarafı olan ... A.Ş. ise, yapım, tanıtım ve satış işlerini üstlenerek emek ve nakdi sermayesini koymuştur. Davalı arsa sahibi ... A.Ş. arsasını ortaya koyarak diğer davalı şirket ... Ticaret A.Ş. ise yapım işini üstlenmiş ve elde edilen hasılatı paylaşmayı hedeflemişlerdir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre 187 adet kat irtifaklı villanın asgari satış bedeli olarak belirlenen 48.700.000 ABD $ bedelle satışı öngörülmüş satıştan elde edilen toplan net satış bedelinin %40'ı 48.780.000 ABD $ satış bedelini aşması halinde, aşan bu kısmında ... A.Ş. ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6. Maddesindeki hüküm dikkate alındığında tarafların gerçek iradesinin bir satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğu nitekim net hasılatın %40'ın sözleşmede arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılmış olan asgari meblağı aşması halinde aşan kısmın tamamının satmayı vadedene yani arsa sahibine ödeneceği düzenlenmiştir. Kısaca sözleşmedeki oran dahilinde, %40 arsa sahibi %60 yüklenici olmak üzere hasılatın paylaşılacağı kabul edilmekle taraflar ortak bir gayeyi gerçekleştirmek amacıyla bir araya geldikleri adi ortaklık ilişkisinde ortak bir gayenin gerçekleştirilmesi için çabanın gösterildiği anlaşılmıştır. Bu şekilde yapılan bir sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu göstermektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözlemesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ''satıcı'' yüklenici değil arsa sahibidir. Arsa sahibi alıcı 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında '' düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı) Bu nedenle davalılar arasında Kadıköy ... Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebilir.Benzer nitelikte dairemizce verilen bir kararın Yargıtay incelemesinden geçerek Yargıtay 6. HD'sinin 2022/394 E- 2022/4434 K sayılı ilamı ile onandığı bu husususun da davalıların sorumluluğu hususunda kuvvetli delil kabul edilmesi gerektiği değerlendirilmiş olmakla, ilk derece mahkemesince davanın sadece ... AŞ unvanlı davalı yönünden kabulü yerinde görülmemiş bu yöndeki istinaf itirazlarının kabulü gerekmiştir. Yukarıda içeriği açıklanan İBBKK doğrultusunda davacının davalı yüklenici ile yaptığı temlik sözleşmesinin geçerli bulunduğu, davacının edimini yerine getirdiği, taşınmazın davacıya teslim edildiği, davalılar arasındaki sözleşmenin klasik anlamda eser sözleşmesi olmayıp hasılat paylaşımı esasına göre bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu değerlendirilmekle davacının tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden hesaplanacak harç ve vekalet ücretinden de davalıların zincirleme olarak sorumlu bulunduklarına karar vermek gerekmiştir. Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İDM kararının kaldırılmasına, belirtilen eksiklik yeniden yargılamayı gerektirmediğinden dairemizce dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline ilişkin dosya üzerinden inceleme ile karar verilmesine, temyiz yolu açık olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 18/1/2021 tarih, 2021/293 Esas - 2021/1113 Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA, 3-Davanın kabulü ile dava konusu İstanbul-Büyükçekmece-... Köyünde kaim, tapuda ... ada, ... Parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan ... nolu bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalı adına tapuda kayıtlı tapu kaydının İPTALİ ile davacı adına TAPUYA TESCİLİNE, 4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 150.282,00 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 59.235,62 TL harcın mahsubu ile bakiye 31.046,38 TL harcın davalılardan tahsili ile Hazine'yi irat kaydına, 5-Davacı tarafından yatırılan 59.235,62 TL harcın davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, 6-Davacı tarafından yapılan 2.218,4 TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, 7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, AAÜT gereğince 209.000,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile Hazine'ye irat kaydına, 8-Davalılar tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendileri üzerinde bırakılmasına, 9-Artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine, -Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde ilk derece mahkemesince kendisine iadesine,-Davacı tarafından istinaf aşamasında yapılan 11,00 yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile Hazine'ye irat kaydına, -İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun'un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi.07/12/2022