T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/3681
KARAR NO: 2022/549
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 01/07/2021
NUMARASI: 2018/210 Esas - 2021/642 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 02/03/2022
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde ; müvekkilinin davalılardan TOKİ'den Ankara ... Noterliğinin 05/05/2005 tarihli ve ... yevmiye numaralı İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanı/T-1 Ticaret Bölgesi Gelir Paylaşıma Esasına Göre İnşaatı ve Satış Sözleşmesi'ne güvenerek mülkiyeti davalı TOKİ'de bulunan Başakşehir - Bahçeşehir Hoşdere ... ada ... parsel üzerinde inşası yapılmakta olan ... Alışveriş Merkezi'ndeki ... BLok ... munaralı bağımsız bölümünü 07/01/2007 tarihli protokol ile TOKİ'ye güvenerek diğer davalılardan 14.000,00-TL'sini peşin ödeyerek 20/01/20107'de başlayan ve 28/02/2007 tarihinden itibaren her ayın 28'inde ödenmesi üzerine düzenlenen senetleri vadesinde ödemesi karşısında aldığını, 16/07/2007 tarihli tutanak ile dava konusu Bahçeşehir ... Alışveriş Merkezi'de ... Blok ... numaralı bağımsızın kendisine verildiğini, ancak tapusunu değişik gerekçelerle verilmediğini ve üstelik KDV vergisi olan 68.400,00-TL'nin bizzat elden istenmeden Büyükçekmece ... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile icra işlemi başlattıklarını ve kendilerinin buna itiraz ettiklerini, müvekkilinin tapu hakkında bilgi almak için TOKİ'ye gittiklerini, ancak TOKİ'nin davalıların 3. Şahıs olan müvekkiline yapılan satışlar ve tapu devir işlemi ile ilgili detaylı bilgilerin kendilerin iletilmediğini beyan edildiğini, aradan uzun bir zaman geçmesine rağmen tapunun verilmemesi sonucunda müvekkilinin Bakırköy ... Noterliğinin 26/10/2009 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalılardan bu talebini resmi yollardan da yaptığını, müvekkilinin taşınmazın tapusunu alamadığını, TOKİ''nin cevabı yazısında müvekkilinden başka bir ismin bildirildiğini, açıklanan nedenlerle dava konusu olan taşınmazın üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, müvekkilinin gelir esasına dayalı olarak yapılan Başakşehir Bahçeşehir Hoşdere ... ada ... parsel üzerindeki ... Alışveriş Merkezi'deki ... Blok ... numaralı mağımsız bölümüne ait sözleşmesel edimlerini eksiksiz yerine getirmiş olması nedeni ile dava konusu işyerine ait mevcut tapu kaydının iptali ile davacı müvekkilinin üzerine tescil edilmesini yargılama giderleri ile vekalet üceretinin davalılara yükletilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığını vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; İstanbul Bahçeşehir T1 Ticaret Merkezi Bölgesi Gelir Paylaşma Esasına Göre İnşaatı ve Satışı İşi, müvekkil idare ile ... Adi Ortaklığı arasında imzalanmış olan Ankara ... Noterliğinin 05/05/2005 tarih ve ... yevmiye no ile onaylandığı sözleşme kapsamında yürütüldüğünü, satış raporlarına göre, dava konusu İstanbul Bahçeşehir T1 Ticaret Bölgesi Projesi kapsamında ... ada ... parselde bulunan ... Blok ... nolu bağımsız bölüm, ... Ltd. Şti.'ne satılmış olup, satış bedelinin ödenmediğini, yüklenici bilahere dava konusu taşınmazı müvekkil idareden bağımsız olarak düzenlediği başka bir sözleşme ile davacı ...'a satmış ancak satış bedelinin ödeneceği hesap konusunda davacıya yanlış bilgi verilmiş olması nedeniyle, dava konusu taşınmaza ilişkin davacının ödediğini iddia ettiği satış bedeli, söz konusu projeye ilişkin satış hasılatının toplandığı denizbank İstanbul Kurumsal Şube nezdindeki "Toki Teminat Hesabına" değil, ... Adi Ortaklığı'nın özel hesabına yatırıldığını, dava konusu bağmsız bölüme ilişkin satış bedeli ödenmediğini, dolayısıyla tapu devri yapılabilmesi mümkün olmadığını, yüklenici tarafından imzalanmış olan satış sözleşmesi müvekkil idare tarafından onaylanmadığından, söz konusu sözleşmeden kaynaklanan dava konusu taleplerin muhatabını diğer davalılar olduğunu, üçüncü şahısları ve müvekkil idareyi zarara uğrattığı gerekçesiyle, firma yetkilileri hakkında idareleri tarafından Küçükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığına 2011/7751 soruşturma sayılı dosyası ile suç duyurusunda bulunulduğunu, açıklanan nedenlerle, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olan iş bu davanın reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... Ltd. Şti., ... Ltd. Şti ve ... Adi Ortaklığı vekilinin cevap dilekçesini özetle; öncelikle husumet yokluğunda bulunarak, huzurdaki davanın tapu iptali ve tescil davası olduğunu ve bu tür davalarda husumetin kayıt malikine yönetilmesi gerektiğini, yetki itirazında bulunarak huzurdaki yetkili Küçükçekmece Mahkemelerinde görülmesi gerektiğini, görev itirazında ise, mal varlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme aksine hüküm bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, esasa ilişkin itirazlarında ise davalı ... Ltd. Şti.'nin Ankara 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/38 esas ve 2011/395 sayılı kararı ile iflasına karar verildiğini, davalı ... Ltd. Şti.'ne ilişkin olarak Ankara İflas Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası üzerinden 30/06/2011 tarihli ve saat 12:50 itibariyle iflas açıldığını, söz konusu tapu iptali ve tescili davasında müflisin davalı olması sebebiyle, davanın ikinci alacaklılar toplantısında on gün sonrasın kadar durması gerektiğini, açıklanan nedenlerle, tapu kaydında malik olark görünmemeleri sebebiyle müvekkil şirketler yönünden huzurdaki davanın husumet yokluğundan reddini, huzurdaki davaya bakmakla görevli olan mahkemelerin Asliye Hukuk Mahkemeleri olması sebebiyle davanın görev yönünden reddini, ... Adi Ortaklığı açısından davanın taraf ehliyeti yokluğundan reddini, taşınmazın Küçükçekmece ilçesi sınırlarında olması sebebiyle huzurdaki davanın yetki yönünden reddini, ... Ltd. Şti'nin iflas etmiş olması sebebiyle huzurda görülmete olan tapu iptali ve tescili davasının, ikinci alacaklılar toplantısında 10 gün sonraya kadar durdurulmasını talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece, "Buna göre, davacı tarafından dava konusu taşınmaz bedelinin tamamının ödendiği, taşınmazın fiilen davacı tarafa teslim edildiği, davacı tarafından kullanıma başlandığı ve taşınmazın TOKİ tarafından devri konusunda herhangi bir engelin bulunmadığı anlaşılmakla, davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne" şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı T.C. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; huzurdaki davada yerel mahkemece alınan bilirkişi raporunda konut bedelinin tamamının ödendiğinin davacı tarafça ispatlanamadığını, huzurdaki davada dava konusu konutun bedelinin ödendiğinin ispatının davacıya ait olup, davacının huzurdaki davasının reddi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olup kararın kaldırılması gerektiğini, idarenin herhangi bir kusuru olmadığı gibi, yüklenici tarafından imzalanmış olan satış sözleşmesinin müvekkili İdare tarafından onaylanmadığından, söz konusu sözleşmeden kaynaklanan dava konusu taleplerin muhatabının diğer davalı şirketler olduğunu, dava konusu taşınmaza ilişkin satış bedelininin tahsil edememiş olması nedeniyle müvekkili İdarenin de mağdur konumunda olduğunu belirterek, yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: ;Dava, taraflar arasında düzenlendiği iddia edilen Bahçeşehir ... Alışveriş Merkezi'de ... Blok ... nolu bağımsız bölümün satış vaadi sözleşmesi kapsamında tapu iptal tescil ve mümkün olmaması halinde ödenen bedellerin iadesi talebine ilişkindir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Türk Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" benimsenmiştir. Davalı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ile davalı müflis şirketler arasında İstanbul Bahçeşehir Toplu Konut Alanı T-1 Ticaret Bölgesi Gelir Paylaşma Esasına Göre İnşaatı ve Satışı İşine Ait Sözleşme imzalandığı, bu sözleşme çerçevesinde davalı TOKİ'nin adi ortaklığa sözleşme konusu taşınmaz üzerinde bina inşa ederek pazarlama yetkisini verdiği, davacının da bu suretle yapılan inşaattan bağımsız bölüm satın alma yoluna gittiği, adi yazılı şekilde akdedilen taşınmaz satış sözleşmesinde kararlaştırılan satış bedelinin yüklenici konumundaki adi ortaklığın kendisine bildirdiği banka hesabına davacı tarafından tamamen ödendiği, davacının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmesine ve satış bedelini ödemesine rağmen adi ortaklığın veya davalı TOKİ'nin tapu devri yükümlülüğünü yerine getirmediği anlaşılmaktadır. Davacının iddiasının dayanağı taşınmaz satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı açıktır. Nitekim davalı TOKİ'nin savunmalarından biri de bu yöndedir. Davalı TOKİ ile dava dışı adi ortaklık arasında akdedilen sözleşme çerçevesinde inşaat yapılması kararlaştırılan ve söz konusu olan taşınmazlar TOKİ'ye ait olup yüklenici bu taşınmazlar üzerine bina inşa ederek 3. şahıslara pazarlayacak, bu suretle elde edilecek gelir de sözleşmede kararlaştırılan esaslara göre paylaşılacaktır. (sözleşme madde 5) Dava dışı adi ortaklık ile davacı arasında akdedilen sözleşmede açıkça davalı TOKİ ile yüklenici arasında akdedilen sözleşmeye atıf yapıldığı, atıf yapılan bu sözleşme ile yetkilendirmenin gerçekleştirildiğinin açıkça ve özellikle vurgulandığı, dolayısıyla dava dışı yüklenicinin, söz konusu projeden bağımsız bölüm satın alan kişilere karşı " TOKİ'nin temsilcisi " sıfatını taşıdığı yönünde bir görüntü oluşturulduğu, davalı TOKİ'nin davacı ile akdedilen sözleşme, benzeri sözleşmelerin akdedilmesi suretiyle elde edilen gelirden pay aldığı, bu sözleşmelerde işlerin TOKİ nam ve hesabına yapıldığına yönelik ifadeler bulunduğu açıkça görülmektedir. O halde sorunun çözümünde yukarıda açıklanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı doğrultusunda harici satışın geçerli kabul edilmesi ve ödeme ile teslim olgularının araştırılması gerekir. Her ne kadar davalı TOKİ taşınmaz satış sözleşmesinin tarafı değilse de projenin gerçek sahibinin TOKİ olduğu ve yüklenicinin arkasında TOKİ'nin bulunduğu yönünde haklı bir güvenin oluşmasına yol açtığı projeden bağımsız bölüm satın alan kişilerin, bir devlet kuruluşu olan TOKİ'nin varlığına inanarak ve güvenerek bu nitelikteki sözleşmeler imzalamakta herhangi bir sakınca görmedikleri son derece açıktır. TOKİ'nin kendi yetkilendirdiği yüklenicilerin, bağımsız bölüm satın alan kişiler ile adi yazılı şekilde taşınmaz satış sözleşmeleri yaptığını, bu sözleşmelere dayalı olarak müşteri konumundaki 3. şahıslardan para tahsil edildiğini bildiği açık ve sabit olup bilmemesi hayatın olağan akışına uygun görülmemiştir. Bağımsız bölüm satılıp satış bedeli de müşteri tarafından bütünüyle ödenmiş olmasına rağmen kendi yetkilendirdiği yüklenicinin söz konusu satış bedelini TOKİ'ye intikal ettirmediği durumlarda bağımsız bölüm satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmış olması sebebiyle geçersiz olduğunun iddia edilmesi ve ileri sürülmesi açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Davacının konumundaki alıcılara karşı TOKİ'nin temsilcisi sıfatıyla hareket eden yüklenici şirketlerin TOKİ ile olan iç ilişkilerinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini alıcının bilmesi beklenemez. Bu nedenle davalı TOKİ nin davanın açılmasına neden olmadığına ilişkin itirazları yerinde olmamakla birlikti bir an için bu husus kabul edilse dahi; HMK'nun 312/2. maddesi hükmüne göre davalının yargılama gideri ve avukatlık ücreti ile sorumlu tutulmamasının koşuları; davanın açılmasına kendi hal ve davranışlarıyla sebebiyet vermemiş ve yargılamanın ilk duruşmasında da davacının talep sonucunu kabul etmiş olmasına bağlı bulunup bu iki koşulun bir arada gerçekleşmiş olması gerektiğinden itirazları yerinde görülmeyecektir. Davalı vekili cevap dilekçesinde ve karar duruşmasında davanın reddini talep etmiş olmakla HMK'nun 312/2. maddesinin eldeki davada uygulanma imkanı bulunmamaktadır. Bu haliyle davalının yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmasına ilişkin İDM'nin kararı yerinde olup bu yöndeki davalı vekilinin itirazlarının reddi gerekir. İDM tarafından dairemiz önceki kararı doğrultusunda yapılan araştırma ile eksik hususların giderildiği, müflis şirketin 2. alacaklılar toplantısının yapılmış olduğu, hükümde bir yanılgı bulunmadığı anlaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine temyiz yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Bakırköy 6. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 01/07/2021 tarih ve 2018/210 Esas - 2021/642 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Tarifesi gereğince alınması gereken 34.155,00 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 8.539,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 25.616,00 TL harcın davalıdan tahsili ile Hazine'ye irat kaydına, 3-Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun'un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi.02/03/2022