T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/1916
KARAR NO: 2022/1550
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ARA KARAR TARİHİ: 29/04/2022
NUMARASI: 2022/295 Esas-Derdest
DAVANIN KONUSU: Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Tescil Ve Şerhi
KARAR TARİHİ: 16/06/2022
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ... Adi Ortaklığı tarafından tamamlanmış dava konusu bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibi ... Anonim Şirketi tarafından 3. Kişilere tapu devri halinde telafisi imkansız zararlar doğacağını , ihtiyati tedbir olarak, dava konusu tapuda İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... Mahallesinde kain ... ada, ... parselde kayıtlı işyeri- sanayi- depo nitelikli ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere her türlü devir, temlik ve satışı ile konu taşınmazlarla ilgili her türlü tasarrufi ve borçlandırıcı işlemlerin tedbiren durdurulmasını, aksi halde anılan bağımsızlara davalıdır şerhi konulmasını, müvekkili davacı ile davalı ... Adi Ortaklığı arasında akdedilen Kartal ... Noterliği'nin 22.02.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"nin tapu kütüğüne tescil ve şerhinin işlenmesine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı ... TİC. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin taşınmazlarına konulan tedbirlerin tümden terkinine, devamla davanın husumetten, ve dava şartı yokluğundan reddine, düşük bedelle satış ( m2 farkı, birim fiyatının düşüklüğü, vade farkı .vs.) nedeni ile takas mahsup talebinin kabulüne eksik bedellerin ve harcın ayrıca mahkeme veznesine depo ettirilmesine, aksi halde, davanın esastan tümden reddine karar verilmesini talep etmiştir. Diğer davalıların cevap dilekçesi bulunmamaktadır.
İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ: Yerel mahkemece dosya üzerinde yapılan inceleme sonucu 29/04/2022 Tarihli gerekçeli ara kararı ile ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davalılardan ... Tic. A.Ş. tapuda İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... Mh., ... parselde kayıtlı arsanın sahibi olup, diğer davalı yüklenici olan ... Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi ile Kartal ... Noterliği'nin 26.03.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve / Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ni akdedildiğini, sözleşmeye göre davalılardan yüklenici ... adi ortaklığı arsa sahibi davalı ...'in sahip olduğu ... parsele ticari üniteler, küçük sanayi dükkanları, ofisler inşaa edecek ve bunların satışından elde edilecek paraları hasılat paylaşımı şeklinde paylaşacaklarını, sözleşmeye göre, davalılardan arsa sahibi ... ile diğer davalı yüklenici ... Adi Ortaklığı arasında %58'i arsa sahibi ... ve %42'si yüklenici ... Adi Ortaklığı şeklinde hasılat paylaşımı yapıldığını, arsa sahibi davalı ... yapılan ödemelerden payına düşen miktarları aldığını ve almaya devam ettiğini, sunduğu sözleşmenin 16.3'üncü maddesine istinaden davalılardan arsa sahibi ..., diğer davalı yüklenici ... Adi Ortaklığına, inşaat aşamasına bakılmaksızın, tüm bağımsız bölüm satışları için alıcılarla satış vaadi sözleşmeleri yapmak üzere yetki verdiğini, bu yetkiye dayanarak davalılardan yüklenici ... Adi Ortaklığı, davacı müvekkil şirket ile Kartal ... Noterliği'nin 22.02.2021 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"ni akdettiğini, müvekkili davacı şirket akdedilen satış vaadi sözleşmesine göre, tapuda İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... Mahallesinde kain ... ada, ... parselde kayıtlı işyeri/ sanayi / depo nitelikli ... ve ... numaralı bağımsız bölümleri satın aldığını, davacı ile davalılardan yüklenici ... Adi Ortaklığı arasındaki satış vaadi sözleşmesi). Müvekkil davacı, sözleşmeye uygun olarak ödemelerini aksatmadan düzenli olarak yaptığını, davalı yüklenici ile davalı arsa sahibi söz konusu paraları mutabık kaldıkları şekilde paylaştıklarını, müvekkili davacı, davalılardan arsa sahibi ...Tic. A.Ş.'den 22.01.2022 tarihli haksız suçlama ve iddialar içeren tapu devrinin yapılmayacağının bildirildiği bir ihtarname aldığını, davalılardan arsa sahibi ... gönderdiği ihtarname ile davacı müvekkilinin yüklenici ile akdettiği düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesine istinaden bağımsız bölümleri almakla davalılardan ... aleyhine, zararına ve gerçeğe aykırı sözleşme yapmakla suçlamakta ve tapu devirlerini yapmayacaklarını bildirdiklerini, davacı ile davalılardan yüklenici ... Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi arasındaki satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesini talep ettiğini, müvekkili davacı noter aracılığıyla yaptığı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine güvenerek bu taşınmazları almış, ancak gelinen noktada davalı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında yaşanan husumet yüzünden davacı mağdur durumda olduğunu, müvekkili davacı hem taşınmazın bedelinin taksitlerinin yarısını ödediğini ve ödemeye devam etmekte hem de taşınmazın ileride tapusunu alamama riski ile karşı karşıya olduğunu, kaldı ki şu anda söz konusu bağımsız bölümler arsa sahibi olan davalı ... tarafından bir üçüncü kişiye de satılma riski altında olduğunu, bu durumun meydana gelmesi halinde müvekkilinin telafisi imkansız bir zararla karşı karşıya kalacağını, zira satın almış olduğu taşınmazlar bir üçüncü kişiye devredilirse bu takdirde müvekkili parasını ödediği taşınmaza bir daha hiçbir zaman sahip olamayacağını, HMK madde 389 kapsamında ihtiyati tedbir talebi olarak dava sonuçlanıncaya kadar söz konusu taşınmazların üçüncü kişilere devrinin tedbiren durdurulmasına karar verilmesini talep ettiklerini, mahkeme 29.04.2022 tarihli ara kararını gerekçelendirirken eksik ve hatalı değerlendirmeyle davalı olan arsa sahibi ... Ticaret A.Ş.'yi dava dışı olarak değerlendirdiğini ve talebini reddettiğini, açıklanan nedenlerle İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/295 Esas sayılı dosyasının 29.04.2022 tarihli Ara Kararında verdiği ihtiyati tedbir talebinin reddi kararının kaldırılmasını, davalı yüklenici ... Adi Ortaklığı tarafından tamamlandığı dava konusu bağımsız bölümlerin davalı arsa sahibi ... Anonim Şirketi tarafından 3. Kişilere tapu devri halinde telafisi imkansız zararları doğacağından; İhtiyati tedbir olarak, dava konusu tapuda İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... Mahallesinde kain ... ada, ... parselde kayıtlı işyeri/ sanayi / depo nitelikli ... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere her türlü devir, temlik ve satışı ile, konu taşınmazlarla ilgili her türlü tasarrufi ve borçlandırıcı işlemlerin tedbiren durdurulmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve ekleri, ihtarnameler, Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,İhtarnameler, Delil listeler sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, ihtiyati tedbir talepli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne tescil ve şerhi istemine ilişkindir. Davacı vekili İDM'nin 29/04/2022 tarihli ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin ara kararını istinaf etmiştir. 6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi kararları, karşı tarafın yüzüne karşı verilen ihtiyadi tedbir ve ihtiyati haciz kararları, karşı tarafın yokluğunda verilen ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı yapılan itiraz üzerine verilen kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır. 6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir. Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır. HMK 392. madde uyarınca ihtiyati tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayacakları olası zararları karşılayacak bir teminat göstermek zorundadır. Ancak talebin resmi belgeye veya başkaca bir kesin delile dayanması veya durum ve koşulların gerektirdiği hallerde hakim teminat alınmamasına da karar verebilir. Bu düzenleme ile hakime verilen takdir yetkisinin somut olayda tedbirin teminatsız olarak verilmesi biçiminde kullanıldığı, dosya kapsamı değerlendirildiğinde davacının ilgili taşınmazın mülkiyetini nakline ilişkin 1988/2 karar sayılı İBBK kararına uygun sözleşmeye dayandığı, durum ve koşullar gereği teminat alınmamasına ilişkin takdirde bir yanılgı görülmediği kanısına varılmıştır. İhtiyati tedbir kararının kapsamı belirlenirken iki tarafın hak ve yarar dengesinin gözetilmesi gerekir. TMK'nun 1009.maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu imkandan yararlanarak tapu siciline şerh edilen kişisel hak ayni hak niteliğini almamakla beraber aynilik güç ve etkisi kazanmaktadır. Bu durumda dahi kişisel hak yine herkese karşı ileri sürülememekte ancak konusu olan taşınmazla ilgili kişilere karşı ileri sürülebilme imkanına kavuşmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hak esasında kişisel bir hak olmakla beraber ilgili olduğu taşınmazın tapu siciline şerh edildikten sonra ayni hak tesiri de yapabilecek bir kişisel hak türü olarak kabul etmek gerekmektedir. Satış vaadini kabul edene kişisel bir hak sağlayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin TMK'nun 1009 ve Tapu Kanununun 26.maddeleri uyarınca tapu kütüğüne şerh edildikten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağı kazanmaktadır. Çünkü kişisel hakkın tapuya işlenilmesiyle sonradan hak kazanan 3.kişiler bu konuda uyarılmış olur. Somut olayda davalı arsa maliki ... AŞ.ile ...-...-... İnşaat Adi Ortaklığı mütaehhit arasında hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi akdedildiği, davacı ile davalı ...-... Adi Ortaklığı arasında iş yeri/sanayi/ depo nitelikli ..., ... numaralı bağımsız bölümlere ilişkin düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığı sabittir. Davanın niteliği, sunulan belge ve deliller ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; doğaldır ki davacının iddiasında haklı olup olmadığı yargılama sonunda tüm deliller toplandıktan, incelendikten ve değerlendirildikten sonra ortaya çıkacaktır. Ancak dava ihtiyati tedbir talepli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne tescil ve şerhi istemine ilişkin olup sözleşme ve davaya konu taşınmazların devredilmesi ve elden çıkarılması durumunda ileride telafisi güç ya da imkansız durum ve zararlar ortaya çıkabileceği, verilebilecek hükmün infaz kabiliyetinin de ortadan kalkabileceği ve davacının hak kaybına uğrayabileceği ihtimal dahilindedir. Tüm bu nedenlerle somut olayda HMK'nun 389.maddesi gereğince ihtiyati tedbirin şartları oluştuğundan ve sunulan delillerle yaklaşık ispat koşulu sağlandığından davacının ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve gerekçe ile reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup doğru görülmemiştir. Davacı vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmekle kabulü gerekir. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, İDM'nin 29/04/2022 tarihli ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin ara kararının kaldırılmasına, davacının ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile sözleşme ve davaya konu bağımsız bölümlerin davalılar adına tapuda kayıtlı olmak kaydıyla dava sonuçlanıncaya kadar 3.kişilere satış, devir ve temliki ile ayni hak tesisinin önlenmesi amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, davanın niteliği, talebin noterde resmi şekilde düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanması, durum ve koşullar dikkate alınarak taktiren teminat alınmamasına, ihtiyati tedbir kararına ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere: 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-İstanbul Anadolu 12.Asliye Ticaret Hukuk Mahkemesi'nin 29/04/2022 tarih ve 2022/295 esas sayılı ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin ara kararının KALDIRILMASINA, 3-Davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin KABULÜ ile dava konusu İstanbul ili, Tuzla ilçesi, ... Mahallesi ... parsel ... Blok ... Kat ... ve ... bağımsız bölüm nolu dükkan niteliğindeki taşınmazların davalılar adına tapuda kayıtlı olmak kaydıyla taktiren teminatsız 3.kişilere satış, devir ve temliki ile ayni hak tesisinin önlenmesi amacıyla tapu kayıtlarına İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf maktu karar harcının talep halinde davacıya iadesine, 5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince nihai kararda değerlendirmesine ve hükme bağlanmasına, 6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 362/1.f bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.16/06/2022