T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2022/2941
KARAR NO: 2022/2239
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 13/06/2022 Tarihli Ara Karar
NUMARASI: 2021/161 Esas
DAVANIN KONUSU: Sözleşmenin Uyarlanması
KARAR TARİHİ: 12/10/2022
K A R A R
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı vekili dava dilekçesinde özetle, ... A.Ş. ile ... arasında 31.05.2005 tarihinde İstanbul-Şişli İlçesi, ... Mahallesi ... pafta, ... ada, ... parsel numara ile kayıtlı ve 2.943 m2 yüzölçümünü haiz taşınmaza ("Taşınmaz") ilişkin 33 yıllık Üst Hakkı Sözleşmesi ("Sözleşme") imzalandığını, anılan bağımsız ve sürekli üst hakkının 14.12.2005 tarihinde Şişli Tapu Müdürlüğü nezdinde tutulan tapu sicilinin ayrı bir sayfasına müstakil bir taşınmaz olarak tescil edildiğini, taraflar arasındaki iş birliğinin üst hakkı sözleşmesinin imzalandığı tarihten bu yana geçen yaklaşık 15 yıllık süre zarfında tarafların karşılıklı ahde vefası, üstün hizmet ve çabaları sayesinde giderek ilerlemiş ve bugün sektör tarafından da rol model olarak kabul edilmeye başlanmış olduğunu, tarafların üst hakkı sözleşmesinin imzalandığı dönemde geçerli ekonomik ve ticari koşulları göz önünde bulundurarak üst hakkı bedelini yıllık vadeler halinde ödenecek şekilde Amerikan Doları üzerinden kararlaştırdığını, müvekkili Şirketin de davalı Vakıf ile akdettiği üst hakkı sözleşmesinden doğan üst hakkı bedeli ödeme yükümlülüğünü eksiksiz ve gereği gibi yerine getirme adına basiretli bir tacir gibi hareket etmiş ve üst hakkına konu taşınmaz üzerinde yer alan ... Alışveriş Merkezinde faaliyet göstermek isteyen kiracılar ile döviz cinsinden kira sözleşmeleri akdetmiş olduğunu, ilerleyen süreçte özellikle 2018 yılının ikinci çeyreğinden itibaren döviz kurunda sert yükseliş ve dalgalanmalar meydana gelmiş olmasına rağmen müvekkil Şirketin söz konusu öngörülemez şartlarda dahi, davalı Vakıf ile imzaladığı üst hakkı sözleşmesinden doğan borçlar ve yükümlülüklerini eksiksiz ve gereği gibi yerine getirmiş olduğunu, 13.09.2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan ve aynı gün yürürlüğe giren 12.09.2018 tarihli Cumhurbaşkanı Kararı ile birlikte 07.08.1989 Tarihli ve 32 Sayılı kararı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Kararın ("Karar") 4. bendine ekleme yapılarak her türlü gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedeli ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağının düzenlendiğini, anılan Karara eklenen geçici 8. madde ile de otuz gün içerisinde, daha önceden akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedellerin Türk Lirası cinsinden yeniden belirlenmesi gerektiğinin düzenlendiğini, ilgili düzenlemenin ardından 06.10.2018 tarihli ve 30557 sayılı Resmi Gazetede Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ ("Tebliğ") yayımlandığını, müvekkili Şirketin döviz cinsinden ve dövize endeksli olarak akdettiği kira sözleşmelerinden dolayı döviz cinsinden gelir elde etmekten mahrum bırakıldığını, söz konusu kararların taraflar arasındaki üst hakkı sözleşmesine konu üst hakkı bedelini de doğrudan ilgilendirmekte olup, ABD Doları cinsinden kararlaştırılan üst hakkı bedelinin Türk Lirasına çevrilmesini zorunlu kıldığını, öyle ki Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan resmi duyurunun 40. maddesinde yer alan "Bu özellikleri dikkate alınarak Bakanlığımızca üst hakkı gayrimenkul satış¸ sözleşmesi kapsamında, intifa hakkı ise gayrimenkul kiralama sözleşmesi kapsamında değerlendirilmekte olup üst hakkı ve intifa sözleşmelerine ilişkin sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin Tebliğ'de belirtilen istisnalar haricinde döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün bulunmamaktadır." şeklindeki açıklamada ve aynı zamanda 20.06.2019 tarihli ve ...-E.170130 sayılı T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı Mali Sektörle İlişkiler ve Kambiyo Genel Müdürlüğü yazısında da "dövizle işlem yasağı"nın anılan Karar ve Tebliğden önce akdedilen üst hakkı sözleşmelerini de kapsadığının açıkça belirtilmiş olduğunu, dolayısıyla sözleşmeye konu üst hakkı bedelinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesinin tek taraflı bir keyfilik ve inisiyatif değil yasal bir zorunluluk olduğunu, bu kapsamda davalı Vakıftan taraflar arasındaki üst hakkı bedelinin Türk Lirasına çevrilmesinin defalarca talep edildiğini,) davalı Vakıf tarafından reddedildiğini, davacının üst hakkı bedelini haksız şekilde ABD Doları cinsinden ödenmeye zorlandığı dönemde pandeminin çıktığını, bu dönemde müvekkili Şirketin tek kuruş kira bedeli tahsil edemediği ve/veya olması gerekenden çok düşük kira bedeli tahsil etmek zorunda kaldığı bir dönem başladığını, nakit akışının dönem dönem durduğunu ve genel olarak üst hakkı sözleşmesinin kurulduğu tarih ile karşılaştırıldığında büyük çapta düştüğünü, sözleşmelerin uyarlanması gerektiğini, müvekkili Şirketin 2020 yılına ait üst hakkı bedelini 30.09.2020 tarihinde "... AVM üst hakkı sözleşmesi 2020 yılı ödemesi, başta uyarlama olmak üzere tüm talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla ihtirazı kayıtla ödenmektedir." şeklindeki ihtirazı kayıt beyanıyla 13.421.562,00 TL üzerinden ödemek zorunda kaldığını, müvekkil Şirket tarafından davalı Vakfa ödenen üst hakkı bedelinin öncelikle ABD Dolarına endeksli olmasının hukuk aykırı olup üst hakkı bedelinin Türk Lirasına çevrilmesinin, Türk Lirasına çevrilen üst hakkı bedelinin de Covid-19 pandemisinin mücbir sebep niteliğindeki sonuçları gereği uyarlanmasının elzem olduğunu beyanla davacı ile davalı arasında imzalanan 31.05.2020 tarihli Üst Hakkı Sözleşmesinden kaynaklanan üst hakkı bedellerinin fazlaya ve faize ilişkin hakları ile ihtirazi kayıt ile ödenen üst hakkı bedellerini istirdat hakkı saklı kalmak kaydıyla 13.09.2018 tarihli ve 30534 sayılı Resmî Gazetede yayınlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanı Kararı ve ilgili Tebliğler uyarınca türk lirasına çevrilmesini, sözleşme bedelinin ilgili mevzuat hükümleri kapsamında Türk Lirasına çevrilmesinin ardından işbu bedel üzerinden uyarlanarak 2020 yılı için 5.999.199,29 TL olarak belirlenmesini, 2021 yılı ve devam eden yıllara ilişkin üst hakkı bedelinin ise 2020 yılı için belirlenecek bedelin Türkiye İstatistik Kurumu tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi aylık değişim oranları esas alınarak arttırılması suretiyle belirlenmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece 13/06/2022 tarihli ara karar ile "Davacı tarafın ihtiyati tedbir talebinin reddine," şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; ilk derece mahkemesinin 21.03.2022 tarihli kararında yer alan bu gerekçeleri karşılar yeni durumlar ortaya çıktığı için 10.06.2022 tarihinde tekrar ihtiyati tedbir talebinde bulunulduğunu, ancak ilk derece mahkemesince 13.06.2022 tarihli karar ile bu taleplerinin herhangi bir gerekçe göstermeden reddedildiğini, davalarının konularından birinin kesintisiz artış sebebiyle uyarlama yapılması talebi olduğu gözetildiğinde, dava neticelenene kadar belirli bir dönem boyunca, şimdilik 2021 için dahi olsa tedbiren; üst hakkı bedelinin TL cinsinden belirlenmemesi veya USD cinsinden indirim yapılmak suretiyle geçici ödeme kararı verilmemesi davanın niteliğine aykırı olduğunu, müvekkili şirketi mahkemeden ihtiyati tedbir talep etmeye ekonomik verilerin mecbur kıldığını, tek amacının sözleşmesel edimlerini menfaat dengesinin sağlanması suretiyle zorlanarak da olsa yerine getirmek olan müvekkili şirketi, her iki tarafın yararına olacak bir çözüm arayışında olduğunu, zira müvekkili şirketin ifa güçlüğü sebebiyle temerrüde düşmesi ne davalı Vakfın ne müvekkili şirketin yararına olduğunu belirterek, 2021 yılı için ödenen üst hakkı bedelinin tedbiren 1.550.000 USD olarak tekrar belirlenmesini (fiili ödeme günündeki USD kuru üzerinden); bu talebimiz kabul edilmezse en aleyhe durumda 2021 yılı için ödenen bedelin yine tedbiren 6.908.078 TL olarak belirlenmesini, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde, dava dilekçeleri ve iş bu dilekçeleri dikkate alınarak, 2021 yılı için en azından eksik ödenen üst hakkı bedeli için başka bir ihtiyati tedbir kararı verilmesini; geçici hukuki himaye olması adına ya USD üzerinden ya TL cinsinden olmak kaydıyla geçici bir indirim yapılmak suretiyle ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, irtifak hakkı bedelinin Türk Lirası cinsinden güncellenmesine ilişkindir. Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır. 6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir. İhtiyati tedbir geçici hukuki koruma niteliğinde olup, davaya konu uyuşmazlığı esastan sona erdirmez. İhtiyati tedbir hukuksal niteliğinden dolayı uyuşmazlığı esastan çözmeyen geçici hukuki koruma olup açılacak bir davanın veya açılmış bir davanın sonucunun etkisiz veya anlamsız kalmasını önlemeye yarar. Buna karşılık kesin hukuki koruma ise ancak açılacak bir dava üzerine yapılan yargılama sonunda verilen kesin karar ile sağlanabilir. Diğer hukuki koruma tedbirlerinde olduğu gibi ihtiyati tedbirde de amaç davaya ilişkin bir yargılamadan farklı olarak maddi hukuka dayanan hak bakımından nihai bir karar verip uyuşmazlığı esastan sona erdirmek değildir. Dava sonunda elde edilmesi gerekeni peşinen hükme bağlayıcı, asıl uyuşmazlığı çözecek şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği muhakkaktır. Bu nedenlerle davacı vekilinin daha önce irtifak bedelinin TL'ye çevrilmesi sabitlenmesi gibi taleplerinin yargılamayı esastan çözecek nitelikte olduğundan kabul görmemiş ve yine pandemi dönemi yaptırımları sona erdiğinden pandemi nedeniyle döviz cinsinden indirim talebinin de yerinde olmadığı dairemizce değerlendirilmiştir. Ancak yargılamanın gelinen aşamasında davacının yeni bir tedbir talebinde bulunduğu, ortada daha önce verilen bir tedbir olmadığından durum ve koşulların değişmesi nedeniyle bir incelemenin değil yeniden tedbirin verilip verilmemesi koşullarının değerlendirilmesi gerekmekle ilk derece mahkemesinin bu doğrultudaki gerekçesinin dosya kapsamına uygun olmadığı kanısına varılmıştır. Şöyle ki davacı bu aşamada yeni bir tedbir talebinde bulunarak şirketin ticari olarak durumunu ileri sürerek ifa güçlüğü içine düştüğünü ve davalının teminat mektublarının nakde çevrilmesine ilişkin ihtarlar gönderdiğini belirterek bu ihtarların sonucunda ticari hayatının olumsuz etkileneceğini belirterek 2021 yılı için üst hakkı bedelinin döviz ya da TL cinsinden olmak kaydıyla geçici bir indirim talep etmektedir. Davacının 2021 yılı için belirlenen irtifak bedelinin 2.420.000 USD olduğu ve 870.000 USD'nin eksik kaldığını bildirdiği anlaşılmıştır. Davacının eklediği zarar beyannamesi USD kurunun artış grafiği ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum döviz kurundaki beklenmeyen olağan dışı artışlar değerlendirilerek ticari hayatın devam adına bir kısım tedbirlerin alınması gerektiği ancak bu tedbirlerin esas kararı etkileyecek ya da uyuşmazlığı nihai kararla çözecek biçimde verilemeyeceği değerlendirilmiş ve şimdilik kaydıyla 2021 yılı için belirlenen üst hakkı bedelinde %25 indirim yapılmasının ve indirim sonucu davacının yaptığı ödemelerde tespit edilerek bakiye bedelin fiili ödeme günündeki kurdan ödenmesinin yerinde olacağı takdir edilmiştir. Buna göre davacının 2021 yılı için üst hakkı bedeli olarak belirlenen 2.420.000 USD bedelin %25'i olan 605.000 USD indirim yapılarak ve ödediği 1.550.000 USD düşülerek şimdilik kalan 265.000 USD'nin ödenmesi ile bu dönem için ihtiyati tedbir uygulanmasına karar vermek gerekmiştir.Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin itirazının kabulüne, tedbir talebinin reddine yönelik ara kararın kaldırılmasına, davacının tedbir isteminin kabulü ile 2021 yılı için belirlenen irtifak bedelinin şimdilik %25 indirimli olarak ödenmesine, yaptığı ödemeler dikkate alınarak bakiyenin fiili ödeme günündeki kur üzerinden tahsilinin tedbiren sağlanmasına ilişkin kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere: 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE 2-İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/161 Esas, 13/06/2022 tarih ara kararının KALDIRILMASINA, 3-Davacı vekilinin talebinin KABULÜ ile dava konusu " İstanbul-Şişli İlçesi, Teşvikiye Mahallesi 99 pafta, 830 ada, 3 parsel numara ile kayıtlı ve 2.943 m2 yüzölçümünlü taşınmazın üzerine 2021 yılı için belirlenen irtifak bedelinin şimdilik %25 indirimli olarak ödenmesine, yaptığı ödemeler dikkate alınarak bakiyenin fiili ödeme günündeki kur üzerinden tahsilinin tedbiren sağlanmasına ilişkin İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, tedbire ilişkin işlemlerin ilk derece mahkemesince yapılmasına, 4-Davacı tarafından yatırılan istinaf karar harcının talep halinde iadesine,5-Davacı tarafından yapılan istinaf giderlerinin üzerinde bırakılmasına,6-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 362/1.f bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.12/10/2022