T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1385
KARAR NO: 2022/332
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL 21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 11/03/2020
NUMARASI: 2019/169 Esas, 2020/176 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 09/02/2022
KARAR
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:Davacı vekili sunduğu dava dilekçesi ile, davacı ile davalılar arasında İstanbul ... Mah. ... Ada, ... Parsel, ...Kat .../... nolu bağımsız bölüm ile ilgili Üsküdar ... Noterliği'nin 23/11/2016 tarih ... yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, ödeme planının belirlendiğini, nakit ödemelerin yapıldığını ancak ödeme planında belirtilen ve davalılara verilen senetlerin ibraz edilmemesi dolayısı ile bir kısım bakiye ödemenin yapılamadığını, davalıların kötü niyetle tescilden kaçındığını beyanla alınan taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... şirketi vekili cevap dilekçesi ile; Davacı ... Tic. A.Ş. ile müvekkili ... Tic. A.Ş. ve ... A.Ş. arasında ... Projesi... Blok ... numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, Üsküdar .... Noterliğinin 23.11.2016 tarihli ve ... yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedildiğini, işbu sözleşmeye istinaden ... Projesi ... Blok ... numaralı bağımsız bölümün tapusunun sözleşmesel koşul ve sürelerde ve davacı tarafından üstlenilen tüm yüklülüklerin yerine getirilmesi ile davacı yana devredileceği kararlaştırıldığını, davacını dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmediğini, müvekkili ... Yapının muhasebe kayıt ve defterlerinde davacı yanın ilgili bağımsız bölüm ile ilgili olarak toplam 126.000,00 TL borçlu olduğunu, davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkili şirket nezdindeki borcunun tamamını ödememiş olduğunun ispatı amacıyla müvekkil şirket defterlerinde bilirkişi marifetiyle inceleme yapılmasını talep ettiklerini, davacı yanın tapunun kendi adına tesciline dair talep hakkının henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı ... şirketi vekili cevap dilekçesi ile; Davacı ile müvekkili ve ... A.Ş. arasında ... Projesi ... Blok ... numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, Üsküdar ... Noterliğinin 23.11.2016 tarihli ve ... yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedildiğini, davanın açıldığı tarih itibariyle davacı yanın tapu devir talebine konu hakkı henüz muaccel hale gelmediğinden huzurdaki davanın reddi gerektiğini, dava konusu taşınmazın toplam satış bedeli 1.050.000-TL olup, bu satış bedelinin 420.000,00 TL’sının müvekkili şirkete (...'ya) ödemekle yükümlü olduğunu, ancak davacının sadece sözleşme peşinat bedeli olan 84.000,00-TL'sını ödeyip kalan bakiyeyi müvekkili şirkete ödemediğini, müvekkili şirketin ticari kayıtlarına göre, bu satıştan halihazırda 336.000,00-TL bakiye anapara alacağı ve ayrıca ödenmeyen tutarlarla ilgili olarak sözleşme uyarından işleyecek faiz ve cezai şartlar bulunduğunu, davacının dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ :...'ce "...Mahkememizce yapılan incelemede davalılar arasında iş ortaklığı bulunduğu ve birlikte davacı tarafa dava konusu taşınmazı satma vaadinde bulundukları, davalıların hesaplarına gönderilen paralar ile depo edilen miktarların toplamının satış bedeline denk geldiği, davalılar arasındaki iç ilişkide davacının taraf olmadığı, her ne kadar sözleşmede 378.000,00 TL'nin ... Yapı'ya, 252.000,00 TL'nin ise ... şirketine banka kredisi ile ödeneceğine dair anlaşma yapılmış ve bu paranın tamamı ...nın hesabına gönderildiği, bu durumda ... şirketinin payına düşen kısmın ödenmediği ileri sürülmüş ise de, davalıların davacıya karşı birlikte sorumlu olduğu, aqyrı ayrı satış vaadinde bulunmadıkları, bütün bir proje olarak inşaatlar üretip hasılat paylaşımalrı yaptığı, sözleşmede ve ödeme planında her bir davalıya düşecek payın berlilenmesinin sadece davalıların alacakların miktarın belirlenmesi yönünden olduğu, davalılar arasındaki işbirliğinin devam ettiği ve davayı uzatmaya yönelik taleplerde bulunulduğu, sözleşme ile davacıya, bu paraların ayrı ayrı hesaplara yatırılması yükümlülüğünün asli bir yükümlülük olarak getirilmediği, bu nedenle davalı ... Şirketinin bakiye borç olduğuna dair savunmasına itibar edilemeyeceği, yapılan ödeme kayıtlarına göre ... şirketinin alması gereken toplam 630.000,00 TL'den 126.000,00 TL fazla aldığı ve bu miktarda diğer davalıya ödeme yükümlülüğü olduğu, bu durumda tarafların iç mahsuplaşmaları yönünden hakları saklı kalmak kaydı ile paylaşım oranında davalılara düşen miktarların ödenmesi gerektiği, davacının sözleşme uyarınca edimini yerine getirdiği, davalıların devir borcunun muaccel olduğu, bu nedenle davanın subuta erdiği ve kabulü gerektiği.." gerekçesiyle davanın kabulüne 107 nolu bağımsız bölümün davacı adına tesciline depo edilen 210.000,00 TL'nin 126.000,00 TL'sinin davalı ...'ya, 84.000,00 TL'sinin de davalı ... 'e ödenmesine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı ... A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davanın açıldığı tarih itibariyle tapu devri talebi hakkı doğmamış olan davacı yanın taleplerinin kabulü usule yasaya ve yerleşik yargıtay kararlarına aykırı olduğunu, satış vaadi sözleşmesinin 3.10. maddesi çerçevesinde tapu devri borcun tamamının ödenmesi şartına bağlandığını, davacı tarafın borcunun tamamını ödeyinceye kadar müvekkili şirketin devir borcunun muaccel olmayacağını, dava tarihinde davacının borcunun tamamını ödemediğini, dava sırasında 210.000 TL depo ettirilmesinin akabinde tapu devrine karar verilmiş olmasıyla da sabit olduğunu, yerel mahkeme kararının öncelikle bu husus dikkate alınarak kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesini, dava ikame edildiği sırada davacının dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak müvekkili şirkete borcu bulunduğunun tespiti ve kanıtlanması amacıyla şirketlerin defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yapılması birçok kez talep edilmişse de hiçbir gerekçe gösterilmeksizin taleplerimiz reddedildiğini, dosya kapsamında hiçbir inceleme yapılmaksızın ve bilirkişi raporu alınmaksızın hüküm kurulmuş olmasının savunma hakkının da ihlali niteliğinde olduğunu, davacı tarafın müvekkili şirkete olan toplam 336.000 TL bakiye borçlarından sadece 84.000 TL’nin müvekkili şirkete ödenmesi yönünde hüküm kurulmuşsa da davacının müvekkili şirkete olan borcun bu rakamın çok üzerinde olduğunu, davacı tarafca açılan davanın açıldığı tarihte haklı olmadığı, buna rağmen müvekkili şirket aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmesi hukuka açıkça aykırı olduğunu, davanın açılmasına müvekkili şirketin sebebiyet vermediğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılarak, davanın reddine karar verilmesini ve aynı doğrultuda tüm vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı taraf yükletilmesinine karar verilmesine talep etmiştir.Davalı ... Ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacının dava tarihi itibariyle dava konusu bağımsız bölüm bedelinin tamamını ödemediğini, ilk derece mahkemesinin dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesine ilişkin kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu, davanın açıldığı tarih itibariyle, davacının tapu devir talebine konu hakkı henüz muaccel hale gelmediğini, taraflar arasında imzalanan düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 3.10. Sayılı maddesi ne göre alıcının satıcıya herhangi bir borcu bulunması veya ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması durumunda satıcının tapu devrini gerçekleştirmekten imtina edeceğinin düzenlendiğini, bu kapsamda müvekkili ...'nın muhasebe kayıt ve defterlerinde davacı yanın ilgili bağımsız bölüm ile ilgili olarak dava tarihinde toplam 126.000,00 TL borçlu olduğunun görüldüğünü, davacının tapu devir talebinin henüz muaccel hale gelmediğinin tespit edilebilmesi ve davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkili şirket nezdindeki borcunun tamamını ödemediğinin ispatı amacıyla müvekkili şirket defterlerinde bilirkişi marifetiyle inceleme yapılması taleplerinin ilk derece mahkemesi tarafından kabul edilmemesinin hatalı olduğunu, müvekkili şirketin davanın açılmasına sebebiyet vermemiş olmasına rağmen aleyhine vekalet ücreti ve harç bedeline hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kararın istinaf incelemesi sonucu kaldırılmasına ve yeniden yargılama yapılarak davanın reddine, yargılama harç ve giderleri ile vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 492 sayılı Harçlar Kanunu, harç alınmasını veya tamamlanmasını tarafların isteklerine ve iradelerine bırakmamış, değinilen yönün mahkemece res'en gözetilmesini hükme bağlamıştır. Kanunun 32. maddesinde ise yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı vurgulanmış, 30. maddesinde "...muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa yalnız o celse için muhakemeye devam olunur; takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. HUMK'nın 409. (HMK'nın 150. maddesi) maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır" şeklinde düzenleme yapılmıştır.492 sayılı Harçlar Kanununun 30.maddesi uyarınca yargılama aşamasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğunun anlaşılması halinde yalnız o celse için yargılamaya devam edilmesi takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin ve karar ilam harcının tamamlanmaması durumunda davaya devam olunmaması gerekir.492 sayılı Harçlar Kanunu, harç alınmasını veya tamamlanmasını tarafların isteklerine ve iradelerine bırakmamış, değinilen yönün mahkemece res'en gözetilmesini hükme bağlamıştır. Kanunun 32. maddesinde ise yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemlerin yapılamayacağı vurgulanmış, 30. maddesinde "...muhakeme sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa yalnız o celse için muhakemeye devam olunur; takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. HUMK'nın 409. (HMK'nın 150. maddesi) maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın muameleye konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır" şeklinde düzenleme yapılmıştır.492 sayılı Harçlar Kanununun 30.maddesi uyarınca yargılama aşamasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğunun anlaşılması halinde yalnız o celse için yargılamaya devam edilmesi takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin ve karar ilam harcının tamamlanmaması durumunda davaya devam olunmaması gerekir.Somut uyuşmazlıkta davacı tarafından davalılar aleyhine açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkin taşınmazın aynına yönelik davada dava değeri 1.050.000,00-TL gösterilerek ve bu miktar üzerinden 1/4 peşin harç yatırılmak suretiyle açılmıştır. Dava konusu tapu iptal ve tescile ilişkin istem taşınmazın aynına ilişkin olup taşınmazın aynına ilişkin davalarda dava değeri dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeridir. Bu hususta herhangi bir ıslah aranmaksızın keşfen belirlenen taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekir. Mahkemece keşif yapılmaksızın, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarı ile değeri tespit edilmeksizin harç noksanlığı tamamlatılmadan esas hakkında hüküm tesis edilmesi hatalı olmuştur. Kamu düzenine açıkça aykırılık teşkil eden bu hususun dairemizce re'sen dikkate alınması zorunludur. Yerel mahkeme kararı bu yönden eksik ve hatalıdır.Kabule göre de, davalılar delil listelerinde tarafların ticari defterlerine ve bilirkişi incelemesine dayanmışlardır. Dava tarihi itibariyle davacı tarafından satış bedelinin tamamı ödenmediği mahkemenin kabulünde olup, ödenmeyen bedel davacı tarafça depo edilmiştir. Ancak, dosya üzerinde ödemeye ilişkin alanında uzman bilirkişi incelemesi yapılmamış olduğundan davacı tarafça yapılan ödeme ve bakiye kısım yönünden denetimi yapılamamıştır. Ödemeye ilişkin tarafların ticari defter ve belgeleri de incelenerek bu konudaki tüm delillerin toplanarak denetime elverişli rapor aldırılması gerekir.Açıklanan nedenlerle davalılan vekilinin istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri incelenmeksizin kamu düzenine ilişkin olup re’sen dikkate alınması gereken bu husus nedeniyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun HMK 353/1-a/4-6 maddesi uyarınca kabulüne, kararın kaldırılmasına, dairemiz kararı gereğince işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere dosyanın mahkemesine gönderilmesine kesin olarak karar verilmesi gerektiği karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere:1-Davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a/4-6. maddesi gereğince KABULÜNE,2- İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 11/032020 tarih, 2019/169 Esas, 2020/176 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,3-Dosyanın dairemiz kararına uygun şekilde işlem yapılmak ve yeniden karar verilmek üzere mahalli mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,4-Davalılar tarafından yatırılan istinaf karar harcının istem halinde davalılara iadesine,5-Davalılar tarafından yapılan istinaf masraflarının ilk derece mahkemesi tarafından verilecek kararda değerlendirilmesine ve hükme bağlanmasına,6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 09/02/2022