T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/1629
KARAR NO: 2021/2178
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: İSTANBUL ANADOLU 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 22/05/2019
NUMARASI: 2018/250 Esas- 2019/608 Karar
DAVANIN KONUSU: Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil
KARAR TARİHİ: 23/09/2021
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dava dosyası incelendi;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İ D D İ A: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı arasında tanzim olunan Kadıköy ... Noterliğinin 09.02.2012 tarih ve ... - ... - ... ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ile davalının, inşa, pazarlama ve satışını üstlendiği ... Pendik Projesine ait, tapuda; İstanbul İli, Pendik İlçesi» ... ada, ... parselde kain, sırasıyla ... - ... - ... ve ... nolu bağımsız bölümlerin satışı hususunda anlaşmaya varıldığını, müvekkili şirketin, sözleşmelerden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve bağımsız bölümleri davalıdan 2014 yılında teslim aldığını, buna karşılık talep ve ikazlara rağmen bağımsız bölümlerin tapu devirlerinin yapılmadığını, bunun üzerine davalıya Kadıköy ... Noterliğinin 19.08.2016 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin gönderildiğini, tapuların müvekkiline devredilmesi gerektiğini, aksi halde taşınmazlar hakkında tapu iptal ve tescil dava açılacağının ihtar edildiğini, ihtarnameyi 23.08.2016 tarihinde tebellüğ eden davalı firmanın, yaklaşık 1 yıl boyunca müvekkilini oyaladığını ve bağımsız bölümlerin tapuda devrini halen yapmadığını, taraflar arasında tanzim olunan satış vaadi sözleşmesinin yasanın öngördüğü biçimde koşullarına uygun olarak yapıldığını, taşınmazların üzerine hacizler ve ipotekler konulduğunu, açıklanan nedenlerle İstanbul İli, Pendik İlçesi, ... ada, ... parsel ... - ... - ... -... nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydı üzerine 3. kişilere devrinin engellenmesi zımnında ihtiyati tedbir konulmasına ve dava konusu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesi talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazların ticari ünite olduğunu, huzurdaki davada Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğunu, görevsizlik kararı verilmesini talep ettiklerini. davacının, müvekkili şirketten; İstanbul ili, Pendik İlçesi, ... ada, ... parselde bulunan ... da yer alan ... -... -... - ... numaralı bağımsız bölümleri satın almasına dayalı gayrimenkul satış ilişkisinin mevcut olduğunu, taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkili şirketçe projenin tamamlanarak taşınmazların teslimi işlemlerinin yapılmaya başlandığını ve davacı tarafa da dava konusu taşınmazların teslim edildiğini, projeye dahil taşınmazlara ilişkin iskan alınması ve bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tesis edilmiş tapuların temini işlemleri sürmekte iken davacının iş bu davayı ikame ettiğini, bu hususun idari işlemlerin sürdürülmesinden kaynaklandığını,taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinin 8. maddesi ile; "..ağımstz bölümün satışı ve işbu sözleşmeye istinaden tesis edilecek ipotek ile ilgili her türlü sözleşme giderleri, vergi, resim ve harçlar alıcı tarafından ödenecektir.. ' hükmünün kararlaştırdığını, sözleşme uyarınca davacının alıcı sıfatıyla tapu harcından sorumlu olduğunun açık olduğunu, davacıların üzerlerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, davacı tarafından tapu harç ve giderleri karşılanmadan tapu devrinin yapılmasının mümkün olmadığını, bu yüzden devrin yapılmamasında müvekkili şirketin kusuru bulunmadığını, müvekkili şirketin üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirdiğini, aksi yöndeki davacı talep ve İddialarının kabulünün mümkün olmadığını, davacının ihtiyati tedbir talebinin mesnetsiz ve hukuka aykırı olduğunu, davaya konu taşınmazın bulunduğu bağımsız bölümü içeren plazada hiçbir zaman müvekkili şirketin maliklerin tapularını sebepsiz yere veya ödeme güçlüğü nedeniyle başkalarına satmadığını, devretmediğini, taşınmazın süresi içerisinde davacrya teslim edildiğini, alacaklı tarafından tapu harç ve giderlerinin karşılanmadığını, tapu devrinin gerçekleştirilemediğini, üzerine düşen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getiren müvekkili şirket aleyhine açılan davanın kabulünün mümkün olmadığını belirterek her türlü, karşı dava, talep, tazminat, cezai şartT alacak, faiz, şikayet ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, davaya karşı cevap ve itirazlarını arz ile haksız ve hukuka aykırı iş bu davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Yerel mahkemece "...Taraflar arasındaki satış vaadi sözlemesi geçerlidir, taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği belirlenen bedel davacı tarafından davalıya ödenmiş, taşınmazın yapımı tamamlanmış, kat mülkiyetine geçilmiştir, sözleşmenin ifası imkansız değildir, sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir, davacı edimlerini yerine getirmiştir, davalıyı da Kadıköy ...Noterliğinin 19.08.2016 tarihli ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile temerrüde düşürmüştür, ifa yükü davalıdadır, davalı sözleşmenin 8.maddesi gereği her türlü sözleşme ve tapu giderleri, vergi, resim ve harçların alıcı davacıda olduğu ve ödenmediğini belirterek ifadan kaçındığını belirtse de bu masrafların tapu devri sırasında yapılması gerekli olup, B.K. 97 madde; " karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş yada önermiş olması olması gerekir" hükmü gereği kendi borcunu ifa etmiş olan davacının sözlemenin 8.maddesi gereği ödemesi gereken masrafa ilişkin ifanın tapu kaydının devrine ilişkin ifa ile aynı anda ifası gerektiği" gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazların davacıya teslim edildiğini, taşınmazlara ilişkin iskan alınması ve bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tesis edilmiş tapuların temini işlemleri sürmekteyken davacının bu davayı açtığını, bu hususun idari işlemlerin sürdürmesinden kaynaklandığını, ayrıca taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinin 8. maddesi uyarınca davacının alıcı sıfatıyla tapu harcından sorumlu olduğunu, davacının üzerine düşen tüm yükümlüklüklerini yerine getirmediğini, davacı tarafından tapu harç ve giderleri karşılanmadan tapu devrinin yapılmasının mümkün olmadığını bu yüzden devrin yapılmamasında müvekkili şirketin kusuru bulunmadığını, davacının iş bu davayı açmaktaki hukuki koşulların oluşmadığını, müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirdiğini, davanın kabulüne dair kararının eksik ve hatalı olduğunu, tapu işlemlerine dair yeterli araştırma yapılmadığını, davacı lehine nispi vekalet ücretine hükmedilmesine itirazları olduğunu, vekalet ücreti hesaplanacak ise maktu hesaplanması gerektiğini, açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Tapu kayıtları, Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ve ekleri, Noter ihtarnamesi, Keşif, Bilirkişi raporları, Delil listeleri, sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işlemlerinin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaad borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaad alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Somut olayda; davacı ile davalı arasında dava konusu taşınmazlara ilişkin düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri akdedildiği, satış bedellerinin ödendiği ve dava konusu iş yeri niteliğindeki taşınmazların davacı şirkette teslim edildiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazlarda kat irtifakı tesis edildiği ve taşınmazların iş yeri niteliği ile davalı şirket adına tapuda kayıtlı bulunduğu sabittir. Taraflar arasında akdedilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri usul ve yasaya uygun şekilde düzenlenmiş olup geçerlidir. Sözleşmelere konu taşınmazlar tamamlanmış kat irtifakı tesis edilmiş, taşınmazlar davacı şirkette teslim edilmiş olup sözleşmelerin ifa olanağı mevcuttur. Davacı akdedilen sözleşmeler gereğince edimlerini yerine getirmiş, satış bedellerini ödemiş, dava konusu bağımsız bölümleri teslim almıştır. Ayrıca davacı şirket davalıya gönderilen Kadıköy ...Noterliğinin 19.08.2016 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnameyle müteaddit şifahi talep ve ikazlara rağmen bağımsız bölümlerin tapu devirlerinin gerçekleştirilmediğini, iş bu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde bağımsız bölümlerin müvekkili şirket adına tapuda devir ve tescili için gerekli işlemlerin tamamlanarak tapu muamelesinin ifası için iletişime geçilmesini aksi taktirde satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davası açılacağı ihtar edilmiş, ihtarname 23/08/2016 tarihinde muhatap davalı şirkete tebliğ edilmiş, ihtarnameye rağmen tapu devri yapılmamış ve 25/07/2017 tarihinde iş bu dava açılmıştır. Davalı şirket tapu devirlerinin sağlanması konusunda gerekli işlemlerinin yapılması için temerrüde düşürülmüştür. Davalı idari işlemler sürdüğünden ve sözleşmenin 8. maddesi gereğince davacı alıcı tapu harç ve masraflarını ödemediğinden ve karşılamadığından tapu devrinin yapılamadığını savunmuştur. Taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin 8. Maddesinde ...tapu giderleri, vergi, resim ve harçların alıcı tarafından ödeneceği hüküm altına alınmıştır. Tapu harç ve masraflarının ödenmesi tapu devri sırasında yapılması gerekli ve zorunludur. Davalının sözleşme gereğince davacının ödemesi gereken tapu harç ve masraflarının talep etmediği, buna ilişkin herhangi bir yazılı belge sunulmadığı, davalının, davacıya dava konusu taşınmazların tapu devrini yapmaya hazır olduğunu bildirmediği, davacının keşide ettiği ihtarnameye rağmen davalının devre ilişkin işlem yapmadığı, ihtarnameye cevap dahi vermediği, tapu harç ve giderlerinin yasal olarak tapuda devir işlemleri sırasında ödeneceği, davacının sözleşmeler gereğince satış bedellerini ödediği, sözleşmeler ile üstlendiği tüm edimlerini yerine getirdiği halde davalı şirketin tapuda devir borcunu sebepsiz olarak yerine getirmediği, bu nedenle davanın açılmasına sebebiyet verdiği anlaşılmakla yerel mahkemenin davanın kabulüne ilişkin kararı ve gerekçesi usul ve yasaya uygun olup doğru görülmüştür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda hükmedilecek vekalet ücreti dava edilen taşınmazların dava tarihindeki ve harcı tamamlanan değeri üzerinden nispi oranda belirlenmelidir. Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazların değeri dava tarihi itibariyle 1.183.654,86 TL olarak hesaplanmış ve belirlenmiştir. Davanın kabulüne karar verildiğine göre taşınmazların dava tarihindeki değeri esas alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13.maddesi gereğince 59.459,65 TL nispi vekalet ücretine hükmedilmesi usul ve yasaya uygun olup doğru görülmüştür. Dava taşınmazın aynına ilişkin olup maktu vekalet ücretine hükmedilemez. Davacı yararına taşınmazların dava tarihindeki değeri dikkate alınarak yerel mahkemece nispi vekalet ücretine hükmedilmesi yerindedir. Davalı vekilinin nispi vekalet ücretine hükmedilmesine yönelik istinaf başvuru sebep ve gerekçeleri yerinde görülmediğinden reddi gerekir. İlk derece mahkemesince tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı anlaşıldığından istinaf talebinde bulunan davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-İstanbul Anadolu 2.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 22/05/2019 tarih ve 2018/250 Esas- 2019/608 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Tarifesi gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken 80.855,46 TL istinaf nispi karar ve ilam harcından peşin alınan 20.213,86 TL harcın mahsubu ile bakiye 60.641,60 TL harcın davalıdan tahsiline, 3-Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun'un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.23.09.2021