T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2021/1843
KARAR NO: 2021/1568
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 24/03/2021
NUMARASI: 2021/111 Esas - Derdest
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 10.06.2021
K A R A R
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkili şirket tarafından davalı ... A.Ş (...) tarafından inşa edilen ... Projesinde yer alan ... ..., ..., ... ve ... no'lu bağımsız bölümlerin 12.07.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alınmış olduğunu, yine aynı projede yer alan Mağaza Podyum 223 ... no'lu bağımsız bölümün de müvekkili şirket tarafından davalı ... A.Ş'den 29.06.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alınmış olduğunu, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kurulurken proje üzerinden satış yapıldığı için taşınmazların ..., ..., ..., ... ve ... olarak numaralandırılmış olduğunu, Proje tamamlanıp kat irtifakı kurulduğunda tapuda taşınmazların; İstanbul İli Bakırköy İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel ... ... Blok ... Kat ... No'lu, ... ... Blok ... Kat ... no'lu, ... ... Blok ... Kat ... no'lu, ... : ... Blok ... Kat ... no'lu ... : ... Blok ... Kat ... no'lu olarak gözükmekte olduğunu, müvekkili şirket ile davalı şirket arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin; ... Projesinde yer alan ... ... Blok ... Kat ... no'lu (...) bağımsız bölüm için yapılan satış vaadi sözleşmesinin 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile ...'a devredilmiş olduğunu, ... Projesinde yer alan ... ... Blok ... Kat ... no'lu (...) bağımsız bölüm için yapılan satış vaadi sözleşmesinin 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile ...'a devredilmiş olduğunu, ... Projesinde yer alan ... ... Blok ... Kat ... no'lu (...) bağımsız bölüm için yapılan satış vaadi sözleşmesinin 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile ...'a devredilmiş olduğunu, ... Projesinde yer alan ... ... Blok ... Kat ... no'lu, (...)bağımsız bölüm İçin yapılan satış vaadi sözleşmesinin 19.07.2016 tarihli devir sözleşmesi ile ...'a devredilmiş olduğunu, ... Projesinde yer alan ... ... Blok ... Kat ... no'lu, (...) bağımsız bölüm için yapılan satış vaadi sözleşmesinin 21.10.2016 tarihli devir sözleşmesi ile ...'ye devredilmiş olduğunu, işbu devir sözleşmelerinin İstanbul 4.Asliye Hukuk Mahkemesi 2018/14E. 2019/170K sayılı kararı ve Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2020/648E sayılı dosyalarından verilen kararlar ile feshedilmiş olduğunu, sözleşmelerin feshedildiğinin taraflara ihtar edilmesine rağmen başta davalı şirket olmak üzere muvazaalı ve hileli davranışlarla müvekkili şirketin mağduriyetine neden olacak faaliyetlerin içerisinde bulunmuş olduklarını, devir sözleşmelerinin feshi için açılan davalar devam ederken yargılama aşamasında davalı ... tarafından taşınmazların 4'ünün diğer davalılara devredilmiş/satılmış olduğunu, dava konusu ... Blok ... Kat ... no'lu (...) ve ... Blok ... Kat ... (...) no'lu bağımsız bölümlerin ... A.Ş'ye, ... Blok ... Kat ... no'lu, (...) bağımsız bölümün davalı ...'ye ... Blok ... Kat ... no'lu (...) bağımsız bölümün davalı ...Ltd.Şti'ye satılmış olduğunu, devir sözleşmelerinin mahkeme kararı ile feshedilmiş olması nedeniyle taşınmazların gerçek ve tek sahibinin müvekkili şirket olduğunu, müvekkili şirket haricinde hiçbir kimsenin taşınmaz üzerinde hak sahipliği kalmamış olduğunu, diğer davalılar adına yapılan satışın/tescilin hukuki bir dayanağı kalmamış olduğunu, yolsuz tescile dayanarak mülkiyet elde etmiş olduklarını, mahkeme kararları neticesinde sonradan yapılan sözleşmelerin hiçbir hükmü kalmamış olduğunu, şu aşamada geçerli olan tek sözleşmenin müvekkili şirketin davalı ... A.Ş.ile yapmış olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri olduğunu, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde alıcının sözleşmeyi devretmesinin yasak olduğunun hüküm altına alınmış olduğunu, taşınmazlar üzerinde davalıdır şerhi olmasına rağmen kötü niyetli olarak taşınmazların satın alınmış olduğunu, müvekkili şirket tarafından mezkur dava dosyaları açılırken ... Projesi henüz tamamlanmadığından kat irtifakının kurulmamış olduğunu, bu sebeple tapular henüz çıkmadığından tespit talepli olarak dava açılmış olduğunu, tapu iptal ve tescilinin istenememiş olduğunu, mahkeme kararları ile devir sözleşmesi feshedildiğinden tespite yönelik karar vermeye yer olmadığı hükmü kurulmuş olduğunu, Davalı ...'in taşınmazları satmayacağını/devretmeyeceğini müvekkili şirkete bildirmesine rağmen satış yapmış olduğunu, müvekkili şirket tarafından dava konusu edilen taşınmazların gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleriyle davalı ... A.Ş.'Den (...) satın alınmış olduğunu, davalı şirketin müvekkili şirkete karşı sözleşmeden doğan taşınmazları devir borcu ile yükümlüdür aksi takdirde başka ... olmak üzere tarafların müvekkili şirkete karşı tazminat borcu doğmakta olduğunu, ileride telafisi imkansız zararların önüne geçmek ve müvekkilinin haklarının hukuken koruma altına alınması için tapuda davalılar adına kayıtlı ve dava konusu edilen taşınmazların başkalarına devir ve teslimini engellemek amacıyla dava sonuçlanıncaya kadar bu taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir konulmasını ve taşınmaz kayıtlarına tapuda davalıdır şerhi işlenmesini talep ettiklerini beyanla; öncelikle ... Projesinde muvazaalı satış ve devirlerin önüne geçmek amacıyla müvekkili şirkete ait tapuda İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel; ... Blok ... Kat ... No'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu ve ... Blok ... Kat ... no'lu bağımsız bölümler (... Projesinde yer alan ... ..., ..., ..., ... ve ...) numaralı bağımsız bölümlerin yargılama sonuçlanıncaya kadar satışının ve başkalarına devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesine, Bakırköy Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazlar üzerine tapu iptal ve tescil açıldığına ilişkin şerh verilmesine, dava konusu yapılan taşınmazların müvekkili şirket tarafından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın alındığı sonrasında yapılan devir sözleşmelerinin mahkeme kararı ile feshedildiği nazara alındığında sonradan yapılan tüm işlemlerin hukuken geçersiz olduğu bu sebeple tapuda davalılar adına kayıtlı; İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel; ... Blok ... Kat ... No'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu ve ... Blok ... Kat 5 no'lu bağımsız bölümlerin iptali ile müvekkil şirket adına tesciline, tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne mümkün olmazsa basta ... olmak üzere kötüniyetli ve muvazaalı hareket eden davalılardan taşınmazların rayiç bedelinin tahsili ile müvekkili şirkete ödemesine, yargılama giderleri ve vekillik ücretinin de karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. İhbar Olunan ... A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili dava konusu taşınmazlardan ... Projesi ... nolu bağımsız bölümü borçsuz devraldığını, protokol gereği edimlerinin tamamını eksiksiz yerine getirdiğini, davacı yan devir sözleşmelerinin mahkeme kararı ile feshedildiğini, bu nedenle taşınmazların gerçek ve tek sahibinin davacı olduğu beyanıyla Sayın Mahkemeyi yanıltmaya çalıştığını, davacı yan, taşınmazları devrettiği ...'ın edimlerini yerine getirmemesi üzerine ihbar ve ihtarlarda bulunduğunu, bunlara rağmen gerçekleşen devirlerin muvazaalı olduğunu ileri sürdüğünü, dava dilekçesi ekinde sunmuş olduğu ihbar ve ihtarlara dayandığını, müvekkilinin davaya ihbar olunan olarak kabulünü, haksız konulan ve müvekkilin anayasal hakkı olan mülkiyet hakkını kısıtlayan ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, davaya konu taşınmazların davacıya ait olmadığı yönünde Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2020/648 Esas sayılı dosyası Derdest davanın usulden reddini, davacının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davasının reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasını talep etmiştir. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; Müvekkili ile diğer davalılar arasında mecburi dava arkadaşlığının olmadığını, davacının eksik harç ödemek ve eksik teminat göstermek için kötü niyetle dava değerini çok düşük gösterdiğini, Davanın öncelikle dava şartı yokluğundan usulden reddini, davanın tarafları arasında dava arkadaşlığı şartı bulunmadığından davalarının ayrılmasını, eksik karar ve ilam harcının, tamamlatılmasını, haksız ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, zarar ziyan haklarının şimdilik saklı tutulmasını, İhtiyati Tedbirin kaldırılması taleplerinin kabul edilmemesi halinde teminatın davacı tarafından açıklanan dava dilekçesinin 7. Sayfasındaki 11/VI. Nolu bendinde açıklanmış bulunan dava değerine göre tamamlatılmasını, haksız ve hukuka aykırı davanın reddini, yargılama giderleri, vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde özetle; 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 32. Maddesi uyarınca eksik peşin harç tamamlanmadan yargılamaya devam edilemeyeceğinden eksik peşin harcın tamamlatılması için davacı tarafa süre verilmesine, verilen süre içerisinde eksik harcın tamamlanmaması halinde dosyanın işlemden kaldırılmasını, HMK'nın 389. Maddesi uyarınca ihtiyati tedbir verilebilmesi şartları somut olay bakımından oluşmadığından davacının ihtiyati tedbir talebinin reddine, Sayın Mahkemeniz aksi kanaatte ise taşınmaz bedellerinin tamamı oranında teminat alınmasına, ispatlanamayan, haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafta bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ: Mahkemece "Mahkememizin 03/03/2021 tarihli ara kararı ile davacı vekilinin İhtiyati Tedbir talebinin şimdilik %15 teminat (15.000,00 TL) karşılığı kabulü ile; davacı vekilince dava değeri üzerinden şimdilik (taşınmazlar üzerinde bilirkişi marifetiyle belirlenecek değer üzerinden daha sonra yeniden hesaplanmak kaydıyla) %15 teminat (15.000,00 TL) yatırıldığı takdirde, dava konusu İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel; ... Blok ... Kat ... No'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu, ... Blok ... Kat ... no'lu ve ... Blok ... Kat ... no'lu bağımsız bölüm taşınmazlar üzerine (... Projesinde yer alan ... ..., ..., ..., ... ve ...) İhtiyati Tedbir şerhi konulmasına, bu hususta Bakırköy Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılmasına karar verilmiş olup, davacı vekilince dava değeri üzerinden belirlenen 15.000,00 TL teminat miktarı dosyamıza depo edilmiş ve ilgili tapu sicil müdürlüğü'ne dava konusu taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir şerhi konulmasına ilişkin müzekkere yazılmış olup, ihtiyati tedbir kararında kararın kaldırılması ya da değiştirilmesini gerektirir bir husus bulunmadığı anlaşılmakla ihtiyati tedbire yönelik itirazın reddine ,'' şeklinde karar verilmiştir. İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin şu anda maliki bulunduğu dava konusu iki ayrı taşınmazı bedelini peşinen ödeyerek iktisap ettiği 29.09.2016 tarihinde, ... henüz temerrüde düşmediğini, müvekkilinin taşınmazları iktisap tarihinde iktisap ettiği taşınmazlarla ilgili 19.07.2016 tarihli her iki sözleşmeninde henüz feshedilmediğini, ...ın borcu, ... ile Davacı ... AŞ.nin aralarında akdettikleri, gizli sözleşmede yer aldığı, müvekkilinin taşınmazları geçerli olarak iktisap ettiği ve üstün hak sahibi olduğu 29.09.2016 tarihinden çok sonra, 2017 Ekim ayında ...ın keşide ettiği ihtarlar ile açığa çıkacağını, İhtiyati tedbire itirazın reddine ilişkin kararın hiçbir somut gerekçe içermediğini, bu karar mülkiyet hakkına müdahale eden, hukuka ve maddi gerçeklere aykırı bir karar olduğunu , Yerel Mahkemenin 23/03/2021 tarihli celsesinde verilen ihtiyati tedir kararına itirazımızın reddi kararı yönünden istinaf başvurularının kabulü ile ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş. Vekili istinaf dilekçesinde özetle; İlk Derece Mahkemesi tarafından verilen ihtiyati tedbir kararının Müvekkili şirketin ve davaya dahil edilen diğer şirketlerin mülkiyet hakkını sınırlandırdığını, Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/111 E. sayılı dosyasında 24.03.2021 tarihli celsesinde verilen kararı yönünden istinaf başvurumuzun kabulü ile ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasını, Sayın Mahkemeniz aksi kanaatte ise taşınmazların bedeli kadar teminat alınmasına, yargılama giderleriyle vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı şirket davalılardan ... ünvanlı yüklenici şirketten dava konusu taşınmazları harici sözleşme ile alarak ... ve ... adlı kişilere devretmiş ve onların da davalılara geçersiz olarak devretmiş olduğunu ileri sürerek devir sözleşmelerinin feshini mahkeme ilamı ile sağlamıştır. Bu kerre eldeki dosya ile şahsi hakkına dayanarak feshedilen sözleşmeler uyarınca yapılan devirlere dayalı kayıtların iptalini ve adına tescilini talep etmektedir. Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır. 6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir. Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır. HMK 392. madde uyarınca ihtiyati tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayacakları olası zararları karşılayacak bir teminat göstermek zorundadır. Ancak talebin resmi belgeye veya başkaca bir kesin delile dayanması veya durum ve koşulların gerektirdiği hallerde hakim teminat alınmamasına da karar verebilir. Bu düzenleme ile hakime verilen takdir yetkisinin somut olayda tedbirin %15 olarak verilmesi biçiminde kullanıldığı, dosya kapsamı değerlendirildiğinde; her ne kadar 5 ayrı taşınmaz için öngörülen güvencenin az olacağı düşünülse de davacının mahkeme kararına dayandığı durum ve koşullar gereği teminat alınmamasının dahi değerlendirilebileceği , davacının dayandığı temlik sözleşmesi, ilam vs delillerini bildirerek yaklaşık ispat sağladığı, taşınmazın aynına ilişkin iş bu dava sırasında taşınmazın el değiştirmesinin giderilmesi güç zararlara neden olabileceği gözetilerek mahkemenin tedbir ve teminata ilişkin takdirinde bir yanılgı görülmediği kanısına varılmıştır. Açıklanan nedenlerle İDM ara kararı usul ve yasaya uygun bulunmakla davalılar vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı reddine ilişkin kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davalılar ... AŞ. ile ... AŞ. vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 59,30'ar TL istinaf maktu karar ve ilam harcı davalı Davalılar ... AŞ. ile ... AŞ. tarafından peşin yatırıldığından yeniden harç alınmasına yer olmadığına, 3-Davalılar .. AŞ. ile ... AŞ. tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına, 4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362/1.f maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.10.06.2021