T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/1835
KARAR NO: 2019/1768
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 11/07/2019
NUMARASI: 2019/268 Esas (Derdest)
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 24/10/2019
K A R A R TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalıların projenin 3. fazına ilişkin gelir paylaşımlı adi ortaklık olarak bir araya geldiğini ve ... Vadisi projesinin 3. fazının satışını gerçekleştirdiklerini, müvekkilinin ilgili taşınmaza ilişkin davalı ... ile 3.500.000,00 TL KDv dahil bedel ile Bakırköy .... Noterliğinin 27.02.2018 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, ilgili sözleşmenin 4. sayfasında bulunan 3. maddesinin xvi. fıkrasının tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde iyiniyet kuralına aykırı düşecek biçimde alıcı aleyhine dengesizliğe neden olan ilgili standart sözleşmede yer alan bu ifadenin genel işlem koşulu niteliğinde ve haksız şart niteliğinde olduğunun şüphesiz olduğunu, henüz doğmamış bir haktan peşinen feragatin tamamen geçersiz olduğunu, müvekkilinin ilgili taşınmaza zorunlu ve faydalı masrafları yapmış olup bunlara ilişkin talep ve dava haklarının saklı olduğunu, davalıların ortaklığının hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin adi ortaklık hükmünde olduğunu, müvekkilinin ilgili sözleşme çerçevesinde ödemesi gereken KDV dahil 3.500.000,00 TL bedelin tamamını ödediğini ancak tüm talep ve ısrarlarına rağmen davalıların kendi iç ilişkilerinde ihtilaf olduğunu iddia edilerek devir yapmadıklarını, müvekkilinin Beyoğlu .... Noterliği'nin 22.03.2019 tarihli ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalılara mülkiyetin tapuda müvekkili adına tescil edilmesi için ihtarname gönderdiğini, ... işbu ihtarnameye keşide ettiği Beyoğlu ... Noterliğ'nin 27.03.2019 tarihli ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile cevap vermiş olup kendisinin ifayı yerine getirmeyeceğini ve müvekkilinin haksız işgalci durumunda olduğunu iddia ederek müvekkilinden taşınmazı tahliye etmesini istediğini, dava konusu uyuşmazlığa ilişkin zorunlu arabuluculuk başvurusunun Bakırköy Arabuluculuk Bürosunun 2019/1642 büro numarası ve 2019/34974 arabuluculuk numarası ile yapılmış olup taraflarca 19.04.2019 tarihli anlaşmama son tutanağının imzalandığını belirterek öncelikle HMK 389. vd. madeleri uyarınca ilgili taşınmazın herhangi bir şekilde 3. kişilere devrinin önlenmesi için teminatsız olarak, bu talepleri kabul görmediği takdirde uygun bir teminat karşılığında ihtiyati tedbir kararı verilmesini, ayrıca TMK 1010. maddesi ve ilglii hükümleri uyarınca davalıdır şerhi konulmasına karar verilmesini ve bu doğrultuda ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılmasını, yapılacak yargılama neticesinde, ilgili taşınmazın tapuda hükmen müvekkili adına tescilini, HMK 107. madde gereğince belirsiz alacak davası olarak ilgili taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinni ve müvekkilinin taşınmaz için ödemiş olduğu toplam bedelin denkleştirici adaet ilkesine göre davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin müşterek ve müteselsil olarak davalılara yükletilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin edimlerini yerine getirdiğini ancak ....'den kaynaklanan nedenlerle taşınmazın tapu tescil işlemini gerçekleştiremediğini, diğer davalı ... Şirketi ile 19.06.2014 tarihli ana sözleşmenin imzalanmasından sonra Kadıköy .... Noterliği'nin 23.10.2015 tarihli ... yevmiye nolu ek sözleşme düzenlendiğini, buna göre hasılat paylaşımı ve ödemelerle ilgili bazı maddelerini tadil ettiklerini, TBK 19/1. maddesinin göre sözleşmenin yorumlanması ve bu arada tipinin belirlenmesinde tarafların kullandıkları sözcüklerin değil ortak amaçlarının nazara alınması gerektiğini hükme bağladığını, sözleşme konusu ile ilgili tarfların hak ve yükümlülüklerin belirlenirken adi ortaklık hükümlrei çerçevesinde bakılması gerektiğini, müvekkili şirketin huzurdaki davanın açılmasına sebebiyet vermediğini, kusurlu ve haksız mesnetsiz eylemleri neticesinde diğer davalı ... Şirketi'nin sebebiyt verdiğini, müvekkili şirket aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderinin hükmedilmemesi gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile müvekkili şirketin edimlerini yerine getirmesi dolayısıyla davacı taleplerinin müvekkil şirket yönünden reddini, müvekkil şirket dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkil şirkete yüklenilmemesini talep etmiştir.Davalı .... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin davacı ile arasında hiçbir hukuki ilişki bulunmadığını ve bu sebeple müvekili şirketin davalı sıfatının söz konusu olmadığını, tüketicilerin dahi ... ile yaptıkları satış vaadi sözleşmelerinde çok iyi bilgilendirildiğ ve korunacak bir hukuki yararlarının bulunmadığı bu ilişkide kanune basiretli bir tacir olmak zorunda olan davacı tacirin korunmasının asla mümkün olmadığını, müvekkili şirketin ... müşterileri ile hiçbir zaman en küçük bir hukuki bağının söz konusu olmadığını, müvekkili şirket ile ... arasında asla bir kâr ve zarar paylaşma ilişkisi oluşmadığını, ... kesin bir şekilde müvekkili şirketten sözkonusu villaları satın almayı riski tamamen kendi üzerinde olmak üzere taahhüt ettiğini, bu hususun arıkan müşterilerine de sözleşmelerinin 3-XVI maddesinde bildirildiğini, ... müvekkili şirketle yapmış olduğu satış vaadi sözleşmesine aykırı davranmak suretiyle satış vaadi konusu olan fakat henüz devri yapılmamış taşınmazların satış bedellerini ödemediğini, böylece temerrüde düştüğünü ve temerrüdünün uzun süre devam etmesi üzerine müvekkili şirketin ... ile arasındaki satış vaadi sözleşmesini haklı sebeplerle Üsküdar .... Noterliği’nin 25.02.2019 tarih, ... yevmiye nolu fesih ihbarnamesi ile feshettiğini, ... müvekkili şirket ile arasında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığnı ikrar etmiş olup aksi yöndeki beyanlarının da müvekkili şirkete zarar verme amaçlı ve kötü niyetli olduğunu, davacının somut olaya uyglanması mümkün olmayan bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararından başka hiçbir maddi ve hukuki dayanak gösteremediğini, esasen haksız olan talebini hiçbir somut yasa hükmüne dayandıramadığını, mevcut uyuşmazlıkta müvekkili şirket tarafından herhangi bir mal veya emek koyma amacının aslı söz konusu olmadığını, ...’ın ticari faaliyeti nedeniyle zarar etse dahi müvekkili şirkete bu bedelin ödenmesi gerektiğinin açık olduğunu, ortada ... yapacağı satışlara bağlı bir kâr-zarar paylaşımı bulunmadığını, ... hiçbir zaman müvkekili şirketi temsilen hareket etmediğini, davacının korunacak hiçbir haklı menfaatinin bulunmadığını, davalı ...'ın villaları inşa etmese ve satmasa dahi 48.780.000,00-ABD Doları müvekkili şirkete ödediğinde müvekkili şirketin ... devir ve tescili gerçekleştireceğini, HMK 389 uyarınca ihtiyati tedbir kararı verilmesinin koşullarının somut uyuşmazlıkta mevcut olmadığını, davacının ileride elde edilmesi önemli derecede zorlaşacağından ya da imkansız hale gelebileceğinden bahsedebilecek hiçbir subjektif, maddi hakkı bulunmadığını, eğer bir tedbir uygulanacak ise diğer davalı ...ın mal varlığı üzerinde uygulanması gerektiğini, davacının davalı ...’la yapmış olduğu sözleşmenin ekonomik ve hukuki risklerini, hukuki dayanaktan tamamen yoksun bir şekilde müvekkili şirketin üzerine yıkmaya çalıştığını, müvekkili şirketin mevcut uyuşmazlıkta davalı ... sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle ... ile arasındaki sözleşmesini haklı nedenle fesheden ve zarara uğrayan taraf olduğunu, kaldı ki müvekkili şirketin maliki olduğu taşınmaz üzerine konulan ihtiyati tedbir bakımından %10 oranında düşük bir teminata hükmedilmiş olmasının yasaya aykırı olduğunu belirterek müvekkili şirketin bu davada tescil ve tazminat taleplerine davalı sıfatıyla muhatap olmasının mümkün olmaması nedeniyle koşulları oluşmayan ihtiyati tedbir kararına itirazlarının kabulü ile ihtiyati tedbirin kaldırılmasını, tedbirin kaldırılması taleplerinin kabul edilmemesi durumunda davalı sıfatı bulunmayan müvekkili şirketin uğrayacağı zararın HMK 392. Maddesi uyarınca teminat altına alınması amacıyla davacı tarafça bildirilen dava değerinin en az %40'ı oranında (1.400.000,00 TL) teminat yatırması bakımından kesin süre verilmesine karar verilmesini talep etmiştir. ... tarafından 25/04/2019 tarihli tensip tutanağı ile dava konusu taşınmaz üzerine %10 teminat alınarak taşınmazın 3. kişilere devri hususunda tapuya ihtiyati tedbir konulduğu, davalı ....'nin ihtiyati tedbire itiraz ettiği, 12/06/2019 tarihinde duruşma açıldığı ve HMK 393/1 maddesine göre teminatın bir haftalık süre içerisinde yatırılmamış olması nedeni ile tedbirin kendiliğinden kalktığı gerekçesi ile karar verilmesine yer olmadığına karar verildiği, davacı tarafından 15/05/2019 tarihli 350.000,00 TL'lik ... Bankası Bayrampaşa Şubesine ait 350.000,00 TL yi kesin ve süresiz teminat mektubunun TMK 1011/1 maddesi kapsamında davalıdır şerhinin teminatı olarak kabulü ile şerhin kaldırılması yönündeki istemin reddine karar verildiği, 13/06/2019 tarihinde gerekçeli ara kararın yazıldığı, davacı vekilinin 20/06/2019 tarihli dilekçesi ile taşınmaz üzerine öncelikle teminatsız olarak aksi takdirde dosyaya sunulan teminat mektubu karşılığında yeniden ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep ettiği, İDM'ce 11/07/2019 tarihli ara karar ile talebi değerlendirmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ : Mahkemece 11/07/2019 tarihli ara karar ile "...1-Davacı tarafın taşınmazın 3.kişilere devrinin önlenmesi yönünde tedbir kararı verilmesine ilişkin isteminin; mahkememizce daha önce verilen davalıdır şerhinin, davacının talebi kapsamında yeterli korumayı sağlayacağından REDDİNE..." şeklinde karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili süresinde verdiği istinaf başvurusunda özetle; İDM'nin ilgili taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi yönündeki tedbir kararı verilmesi yönündeki istemlerini davalıdır şerhinin yeterli korumayı sağlayacağı gerekçesi ile reddettiğini, davalıların ilgili taşınmazın 3. fazına dahil olduğu ... Vadisi Projesini birlikte geliştirip pazarladıklarını, aralarında adi ortaklık olduğunu, müvekkilinin tüm edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini, ... arsa sahibi olduğunu ve ... binayı meydana getirdiğini, müvekkilinin ilgili taşınmazı davalılardan tamamen ihtilafsız şekilde fiilen teslim aldıktan sonra bina değeri kadar hatta bundan da fazla zorunlu ve faydalı masraf ettiğini, davalı ...'ın dosyaya mübrez dilekçelerinde dava müvekkilinin iddialarını adeta tasdik ettiğini, iddia ve taleplerinin dayanağı yasa hükümlerinin son derece açık olduğunu, her ne kadar davalı ...'ın ilgili projeye mal veya emek koyma amacı ile hareket etmediğini iddia etmişse de arsa ve arazinin projeye koyulan mal olduğunu, davalı ...'ın ilgili proje ortağı diğer davalı ... ile olan iç ilişkilerindeki uyuşmazlığını doğrudan davalı ... ile çözmek yerine ilgili projeden bağımsız bölüm satın alan 187 kişiden henüz tapularını almayan 83'ünü adeta kurban seçerek ... alacaklı olduğunu iddia ettiği bedeli ve hatta daha fazlasını bu alıcılardan haksız şekilde tazmin etme gayreti içine girdiğini, müvekkili ile birlikte diğer 83 alıcının mağdur edilmesinin hukuk devletinde kabul edilemeyeceğini, davalıların müvekkiline karşı müteselsilen sorumlu olduklarını, davalı ...'ın davalı ... bir alacağı var ise dahi bunun ilgili taşınmazın bedeli olmasının mümkün olmayıp ancak davalı ...'ın ilgili taşınmazın satışından elde edilmiş olan tutar içinden davalı ...'ın hasılat payı kadar olabileceğini, davalı ...'ın müvekkilini yıldırma amacında olduğunu, bu sebeple dosyadan yeniden ihtiyati tedbir kararı verilmesinin müvekkilinin herhangi bir hak kaybına uğramaması için elzem olduğunu belirterek 11.07.2019 tarihli ara kararın ortadan kaldırılarak yine somut olaya göre bu tedbir taleplerinin çerçevesinde verilebilecek tedbir kararının teminatsız olarak verilebileceği kanaati ile dava konusu ilgili taşınmazın tapu kaydı üzerine üzerine teminatsız olarak, mümkün olmadığı takdirde %10 teminat karşılığında ve dosyaya sunulu teminat mektupları bu yeni verilecek ihtiyati tedbir kararının da teminatı olarak kabul edilerek, bu da mümkün olmadığı takdirde uygun görülecek bir teminat karşılığında ilgili taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: sunulan ve toplanan delillerin dosyada bulunduğu anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, harici temlik sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi ve bu taleplerin kabulü halinde itiraz üzerine verilecek kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir.Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır.6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir.Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır.İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür. İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir. (HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir.Dava konusu somut olayda davacı isteminin taşınmazın aynına ilişkin bulunduğu taşınmazın dava konusu bulunduğu, davacının dava dilekçesinde davalıların ortaklığına ve aralarındaki organik bağa da dayandığı anlaşılmaktadır.Davacı delil olarak sözleşme ve ödeme belgeleri ile teslim ve kullanıma dayanmış olup bir kısım delillerini ve ödeme belgelerini de sunmuş olmakla yaklaşık ispat durumu gerçekleşmiştir. Bunun dışındaki hususlar doğal olarak yargılama sonucu belirlenecektir. Ancak, bu aşamada ayna ilişkin dava sırasında taşınmazın devri halinde giderilmesi güç zararların oluşacağı değerlendirilmelidir.İDM her ne kadar "davalıdır" şerhinin davacının talebi kapsamında yeterli korumayı sağlayacağından bahisle ihtiyati tedbir talebini reddetmiş ise de davalıdır şerhi taşınmazı devralacak kişilerin iyiniyetli sayılıp sayılmayacağı hususunda etkisini göstermektedir. Oysa ki davacının öncelikli talebi dava konusu 269 nolu bağımsız bölümün tapu iptal ve tescil talebine yönelik olup taşınmazın 3. şahıslara davacı yönünden ileride telafisi güç imkansız zararların doğma ihtimali söz konusudur. Bu durumda davacının ihtiyati tedbir talebinin reddine yönelik olarak verilen ret talebi hatalı olmuştur. Davacı tarafından dava değerinin %10'u üzerinden kesin ve süresiz banka teminat mektubu dosyaya sunulmuş olmakla bu teminat mektubunun dava konusu bağımsız bölümün 3. şahıslara devrine yönelik ihtiyati tedbir kararı verilmesinde teminat olarak kabul edilerek dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerekir.Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf itirazının kabulüne, İDM ara kararının kaldırılmasına, davacının tedbir isteminin kabulüne ve davacı tarafından 15/05/2019 tarihli 350.000,00 TL'lik ... Bankası Bayrampaşa Şubesine ait 350.000,00 TL yi kesin ve süresiz teminat mektubunun HMK 392. maddesi gereğince teminat olarak kabulüne karar verilmesine ilişkin kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,2-Bakırköy 5. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 11/07/2019 tarih ve 2019/268 Esas sayılı davacı vekilinin tedbir talebinin reddine ilişkin ara kararının KALDIRILMASINA,3-Davacının ihtiyati tedbir talebinin KABULÜ ile dava konusu ... İli ... İlçesi, ... Köyü, ... Mevkii ... Ada, ... Parselde bulunan Tip 17 Villa niteliğindeki ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydına davalı adına tapuda kayıtlı olmak kaydıyla dava sonuçlanıncaya kadar 3. kişilere devrinin önlenmesi amacıyla dava konusu taşınmazın değeri olarak belirtilen 350.000,00 TL üzerinden ileride artırılmak-eksiltilmek üzere şimdilik %10 teminat yatırılarak İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,4-İhtiyati tedbir kararının infazına ilişkin işlemlerinin ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine,5-Davacı tarafından yatırılan 44,40 TL istinaf maktu karar harcının istem halinde davacıya iadesine,6-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına ve hükme bağlanmasına,7-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,Dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1 bendi gereğince kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.24/10/2019