T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2019/634
KARAR NO: 2020/190
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İSTANBUL ANADOLU 6.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 06/02/2019
NUMARASI: 2017/13 Esas - 2019/71 Karar
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ: 06/02/2020
K A R A R TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında (2) adet gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini; davacı tarafından dava konusu 239 nolu dair ve 238 nolu dairenin satış bedelinin tamamının ödendiğini ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin ifa edildiğini; ancak, davalı tarafından dava konusu taşınmazların tapu devrinin gerçekleştirilmediğini; davacı tarafından davalıya devrin gerçekleştirilmesi için Bakırköy ....Noterliği'nden 25/08/2016 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamenin keşide edildiğini; ancak, davalının, ihtara herhangi bir cevap vermediğini; bu nedenlerle, dava konusu taşınmazlar hakkında davalının tapuda ferağ işlemlerinin yapılmasına icbar edilmesine ve tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında; dava konusu 238 ve 239 numaralı bağımsız bölümleri satımı hususunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını davalı tarafından, dava konusu taşınmazların davacıya teslim edildiğini; ancak, proje dahili dava konuşu taşınmazlarla ilgili kat mülkiyetinin tesisi edildiğini ve tapuların temini idari işlemlerinin sürdüğü aşamada iş bu davanın ikame edildiğini; davacının, taraflar arasındaki sözleşmenin 8.maddesinde yazılı yükümlülüklerinin tam olarak yerine getirmediğini; davacının, tapu harç ve giderlerini karşılamadan tapu devrinin yapılmasının mümkün olmadığını; bu yüzden devrin yapılmamasında davalı şirketin kusurunun bulunmadığın; bu nedenlerle haksız ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini; talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece"...Taraflar arasındaki sözleşmelerin tetkikinde 8.1.maddesinde" bağımsız bölümün satışı ve işbu sözleşmeye istinaden tesis edilecek her türlü ayni hak ilgili her türlü sözleşme ve tapu giderleri, vergi, resim ve harçlar alıcı tarafından ödenecektir."şeklinde düzenleme yapılmıştır. Davacı tarafça tapu harçlanının ödenmediğinde ihtilaf yoktur. Uyuşmazlık bu hususun devir işlemine engel teşkil edip etmediği noktasındadır. Öncelikle; bir sözleşmede yan edimin ifa edilmemiş olması asli edimin ifasına engel teşkil etmez. Davacı yönünden asli edim satım bedelini ödemek, davalı taraf yönünden ise satış ve intikali gerçekleştirmektir. Davacı taraf satım bedelini ödemiştir. Bundan başka tapu harçlarının ödenmesi, intikal sırasında veya mahkemece verilen tescil kararı ile söz konusu olacağından gelinen aşama itibariyle davacının tapu harçlarını önden ödemesi mümkün bulunmadığından, asli edimini de ifa etmiş davacı yönünden davanın kabulüne..." karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili istinaf başvurusunda özetle; Davacı tarafa taşınmazların süresinde teslim edildiğini, projeye dahil taşınmazlara ilişkin iskan alınmasının ve bağımsız bölümler için kat mülkiyetinin tesis edildiğini, tapuların temini işlemleri sürmekte iken davacı yanca işbu davanın ikame edilmiş olduğunu, bu hususun idari işlemlerin sürdürülmesinden kaynaklandığını, taraflar arasından imzalanan satış sözleşmesinin 8. maddesi ile bağımsız bölümün sözleşme uyarınca davacının alıcı sıfatıyla tapu harcından sorumlu olduğunun açık olduğunu, gayrimenkulün satış ve devrinin noterde yapılmış yazılı sözleşme ile tüm gayrimenkul bedelinin ve ilgili tüm tapu harç ve masraflarının ödenmesine bağlı olup bu anlamda davacıların da üzerlerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirmediklerini işbu nedenle davacı tarafından tapu harç ve giderleri karşılanmadan tapu devrinin yapılmasının mümkün olmadığını, bu yüzden devrin yapılmamasında müvekkili şirketin kusuru bulunmadığını, davacı tarafın tapu harç ve giderlerini karşılamadığı gibi huzurdaki davayı açtığını, edimlerini yerine getirmeyen davacının işbu davayı açması için hukuki koşulların oluşmadığını, sözleşmenin 9.3 maddesinde "...ithilaf halinde aynı bölgede ilk teslim edilen bağımsız bölümün teslim tarihi satıcının bağımsız bölümleri teslime hazır hale getirdiği tarih olarak kabul edilecektir" bulunduğunu, davayı kabul anlamına gelmemek üzere işbu davada vekalet ücreti hesaplanacak ise maktu hesaplanması gerektiğini belirterek taraflarına tehiri icra kararı verilmesine, davanın kabulü yönünde verilen kararın kaldırılarak davacının davasının reddine, aksi kanaatte olunursa dosyanın yeniden yargılama yapılmak üzere mahkemeye gönderilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: İhtarname, Taşınmaz Satış Bilgisi ve Ödeme Planı, Tapu Senedi, Tapu Kaydı, Bilirkişi Raporu, tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine yöneliktir.Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taraflar arasında; Kadıköy ....Noterliği'nin 29/06/2012 tarihli ... yevmiye nolu sözleşmesi ile davalı tarafın İstanbul ili ... ilçesi ... Ada ... Parselde bulunan ... isimli projenin 3.katında bulunan 238 nolu ofis tipi daireyi ve Kadıköy ....Noterliği'nin 29/06/2012 tarihli ... yevmiye nolu sözleşmesi ile aynı yer 239 nolu daire için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, 239 nolu daire için 389.018,00 TL 238 nolu daire için 291.960,00 TL satış bedelinin davalıya ödendiği; bu hususta davacı tarafından faturaların düzenlendiği; davacı tarafından dava konusu taşınmazların devrinin gerçekleştirilmesi için davalıya Bakırköy ....Noterliği'nden 25/08/2016 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnameyi keşide edildiği; bu ihtarnamenin davalıya 29/08/2016 tarihinde tebliğ edildiği; davalı tarafından dava konusu taşınmazların tapu kaydının/ mülkiyetinin davacıya devredilmediği dosya kapsamı ile sabittir. Davalı taraf satış bedeli ödenmiş olmasına rağmen sözleşmenin 8. maddesi kapsamında tapu harç ve giderlerinin davacı tarafça ödenmediği gerekçesi ile tapu devrinin gerçekleşmediğini savunmuştur. Dosyadaki delil ve beyanlardan tapu devri yapılmadığı gibi henüz davacı adına ödenmiş bir tapu harcı bulunmadığı tapu harcının tapu devri sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödeneceği davalının tapu devri edimini yerine getirmediği halde karşı yandan edim beklemesinin iyi niyetli olmadığı değerlendirilmiştir. Zira davalı taraf davacı tarafı tapuda devir işlemlerini gerçekleştirmek üzere tapuya davet ettiğine dair herhangi bir iddia ve ispatta mevcut değildir. Bu durumda İDM'nin tapu iptale yönelik vermiş olduğu kararda herhangi bir yanılgı bulunmadığından davalının bu yöndeki istinaf sebebinin reddi gerekmiştir.Davalı davanın kabulü durumunda hükmedilen vekalet ücretinin maktu olması gerektiğini belirtmiştir. AAÜT madde 13. maddesine göre tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü mahkeme için Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7 nci maddenin ikinci fıkrası, 9 uncu maddenin birinci fıkrasının son cümlesi ile 10 uncu maddenin son fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Tarifenin üçüncü kısmına göre belirlenir. Somut olayda; talep tapu iptal ve tescile yönelik olup taşınmazın aynına ilişkindir. Bu durumda taşınmazın değeri dava tarihindeki değeri olup vekalet ücreti bu miktar üzerinden hesaplanacaktır. İDM tarafından taşınmazların toplam değeri üzerinden hesaplanan nispi vekalet ücreti takdirinde herhangi bir yanılgı bulunmadığından davalının bu yöndeki istinaf sebebinin reddi gerekmiştir.İlk derece mahkemesince tüm delillerin toplandığı, değerlendirilip tartışıldığı, kabul ve reddediliş sebeplerinin gerekçeleriyle açıklandığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, kamu düzenine aykırılık teşkil eden bir hususa da rastlanmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-b/1 bendi gereğince esastan reddine temyiz yasa yolu açık olmak üzere karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere;1-İstanbul Anadolu 6.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 06/02/2019 tarih ve 2017/13 Esas ve 2019/71 Karar sayılı kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davalı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Harçlar tarifesi gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken 46.517,61 TL istinaf nispi karar ve ilam harcından peşin alınan 11.629,40 TL harcın mahsubu ile arta kalan 34.888,21 TL harcın davalıdan tahsiline,3-Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,4-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,İlişkin dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 353/1. bendi ile aynı Kanun'un 361 ve 362. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak olmak üzere oy birliği ile karar verildi.06/02/2020