T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2020/1060
KARAR NO: 2020/990
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 24/02/2020
NUMARASI: 2019/941 Esas (Derdest)
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
KARAR TARİHİ: 16/07/2020
K A R A R
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ile davalılardan ... A.Ş. arasında akdedilen Bakırköy ... Noterliğinin 28/02/2018 tarih ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi gereğince, müvekkili şirket sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini süresi içerisinde eksiksiz bir şekilde yerine getirmiş olmasına rağmen davalıların haksız ve kötüniyetli bir şekilde tapu tescilini yapmaktan kaçındığını, sözleşme koşullarına göre Aralık 2018 tarihinde teslim edilmesi gereken gayrimenkulun taraflarına teslim edilmiş olmasına, iskan, harç ve masraflarının ödenmesine rağmen tapu devrinin müvekkili şirkete halen yapılmadığını, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, anılan taşınmazı ... 3. faz olarak gittiği satış ofisinden alırken projenin davalı ... ile davalı ... iş birliği ile yapılan bir proje olduğunu, ayrıca ... yönetiminin tek bir yönetim olup, ... 3. faz’ın ayrı bir yönetimi dahi bulunmadığını, projenin bütün tanıtım mecralarında ve fiilen gidilen yerde sunumu ve tanıtımı “... ve ...’dan tek katlı villa konsepti” olarak yapılmakta olduğunu, davalıların dava konusu olan taşınmazı 3. Kişilere devretme olasılığının bulunduğunu, müvekkili şirketin villanın dekorasyonunu özenle yaptırmış ve 3. Kişilere devredilmesi durumunda müvekkili şirket için telafisi imkânsız maddi ve manevi zarar doğacağını, bu nedenle dava konusu olan taşınmazın 3. Kişilere satış ve devrinin önlenmesi için HMK Madde 389 devamı maddeleri uyarınca teminatsız ihtiyati tedbir konulmasını aksi halde uygun bir bedelle ihtiyati tedbir konulmasına, dava konusu davalılardan ... A.Ş. adına kayıtlı İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesi, ... Mah. ...Vadisi ... ada, ... parsel, 3.etap ... villa, ... numaralı bağımsız bölümün tapu iptali ile davacı müvekkilİ şirket adına tesciline, mümkün olmaması durumunda ... numaralı bağımsız bölüm taşınmaz için müvekkili tarafından ödenen bedellerin çeşitli ekonomik etkenlerin üfe-tüfe artış oranları, altın ve döviz kurlardaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle paranın ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkesi gereği güncellenmiş değerinin tespiti yönünden uzman kişiden denetime elverişli rapor alınmak suretiyle belirlenecek olan tazminatın (rayiç yerden az olmamak kaydıyla) dava tarihinden başlamak üzere en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin davacı ile arasında hiçbir hukuki ilişkin bulunmadığından davalı sıfatının söz konusu olmayacağını, ... şirketinin müvekkili şirketle yapmış olduğu satış vaadi sözleşmesine aykırı davranmak suretiyle satış vaadi konusu olan fakat henüz devri yapılmamış taşınmazların satış bedellerini ödemediğini, temerrüde düştüğünü ve temerrüdünün uzun süre devam etmesi nedeniyle müvekkili şirketin ... şirketi ile arasındaki satış vaadi sözleşmesini haklı sebeplerle Üsküdar ... Noterliği’nin 25.02.2019 tarih, ... tarihli fesih ihbarnamesi ile feshettiğini, ... şirketinin müvekkili şirket ile arasında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını ikrar etmiş olup aksi yöndeki beyanlarının da müvekkili şirkete zarar verme amaçlı ve kötü niyetli olduğunu, ortada ...’ın yapacağı satışlara bağlı bir kâr - zarar paylaşımı bulunmadığını, müvekkili şirket ile davalı ... arasındaki sözleşmenin bir ortaklık değil, tam tersine karşılıklı ve birbirine zıt hukuki çıkarları bünyesinde taşıyan, karşılıklı taahhütleri içeren bir sinallagmatik akit olduğunu, hiçbir ... müşterisinin bu konuda korunacak bir haklı menfaati bulunmadığını, davacının taleplerinin açıkça hukuki dayanaktan yoksun ve kabul edilemez nitelikte olup kendi içinde hukuken çelişkili olduğunu, davacının ...’la imzalamış olduğu sözleşmesi tapuya şerh edilmediğini belirterek öncelikle İhtiyati tedbirin kaldırılmasına, bu mümkün görülmezse davalıdan taşınmazın değerinin %40’ından az olmamak üzere teminat alınmasına, davada "pasif husumet ehliyeti" bulunmayan müvekkili şirket bakımından davanın bu sebeple reddine, neticede maddî ve hukukî dayanaktan yoksun bulunan davanın esastan reddine, yargılama gideri ile vekâlet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketin diğer davalı ... ile yapmış olduğu sözleşme çerçevesinde davacıya İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi ... köyünde kaim tapuda ... ada, ... parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan ... bağımsız bölümü sattığını ve yer teslimini de davacıya yaptığını, ancak diğer davalı ...'ın yarattığı haksız ve mesnetsiz muaraza nedeni ile tapu devir işlemini gerçekleştiremediğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 9. maddesinde aynen; "…tapu ... tarafından ... A.Ş.den talep edilecek Alıcıya verilir." yazdığını, bu nedenle söz konusu talepleri diğer davalı ...ın yükümlülüklerini yerine getirmemesinden kaynaklandığından sorumluluğun diğer davalıda olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin esasında gelir paylaşımlı kat karşılığı inşaat sözleşmesi esaslarına göre düzenlenmiş karma nitelikte olmakla birlikte, adi ortaklık unsuru öne çıkan bir sözleşme olduğunu belirterek müvekkili şirket üzerine düşen edimleri yerine getirip inşaatı bitirip davacı tarafa teslim ettiğinden ve davacının dava konusu villayı kullanmakta olduğundan müvekkili aleyhine ileri sürülen davacı taleplerinin müvekkili şirket yönünden reddine, müvekkili şirket dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkili şirkete yüklenilmemesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : "...Mahkemece eldeki davada davacı ile davalı ... şirketi arasında taşınmaz satış sözleşmesi, davalılar arasında da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bulunduğu, davacı ile davalı ... şirketi arasında ise doğrudan dolayı bir hukuki ilişki bulunmadığı, dava konusu taşınmazın ise davalı ... şirketi adına tapuda kayıtlı bulunduğu anlaşılmaktadır.Davacı vaad alacaklısı olan davalı ... şirketinden haricen taşınmaz satın almış olup, onun halefi olarak onun hak ettiği oranda hak sahibi olabilir. Davalılar arasındaki ilişkinin kapsam ve mahiyeti, gerekse davacının gerek doğrudan veya halef olarak kimden talepte bulunup bulunamayacağı, bulunabilecekse ne oranda bulunabileceği yargılama sonucunda ortaya çıkabileceğinden yargılamayı gerektir niteliktedir. Bu nedenle eldeki davada davalı ... şirketi yönünden yaklaşık ispat koşullarının gerçekleştiğinin kabulü mümkün değildir. Davacı ile davalı ... şirketi arasındaki hukuki ilişki kapsamında bu davalı yönünden yaklaşık ispat koşullarının gerçekleştiği kabul edilebilir ise de dava konusu taşınmaz bu davalı adına kayıtlı olmadığından dava konusu taşınmazın 3. kişilere devrinin önlenmesi için üzerine ihtiyati tedbir konulması yönündeki talep ret edilmiştir." gerekçesi ile davacının ihtiyati tedbir talebi red edilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmayarak müvekkili şirketin hak ve menfaatlerinin korunmadığını, müvekkilinin her an davalıların tapuyu devretmesi ya da taşınmazdan tahliye edilmesi korkusu ile yaşadığını, bu nedenle ... nolu bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir konulmasının reddine ilişkin kararın kaldırılarak taşınmaza tedbir konulması gerektiğini, davalarına benzer bir çok dosyada tedbir kararı verildiğini belirterek usul ve yasaya aykırı İDM'nin 24/02/2020 tarihli ara kararının kaldırılarak dava konusu Büyükçekmece ilçesi ... mahallesi ... vadisi ... ada ... parsel taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını talep etmiştir.
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Dairemiz önüne gelen uyuşmazlık davacının ihtiyati tedbir talebinin reddine yönelik ara kararın istinafına ilişkindir. 6100 sayılı HMK'nun 341/1. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinden verilen nihai kararlar ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin reddi ve bu taleplerin kabulü halinde itiraz üzerine verilecek kararlara karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bilindiği ve öğretide de kabul edildiği üzere ihtiyati tedbir ''kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca davacı veya davalının dava konusu ile ilgili olarak hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı ön görülmüş geçici nitelikte geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır'' şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbir diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu mal ve hak üzerinde yeni bir takım uyuşmazlıkların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır. 6100 sayılı HMK'nun 389.maddesi başlığında düzenlenen ve geçici hukuki korumalar olarak vasıflandırılmış ihtiyati tedbir müessesesi ile ilgili aynı maddenin 1.fıkrasında ''mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir'' şeklinde şartları belirtildikten sonra takip eden maddelerde bu konudaki talep verilecek karar ve içereceği hususlar, teminat, kararın uygulanmaması... gibi sair hususlarda tereddüte yer bırakmayacak şekilde takip edilmesi ve yapılması gerekli usul ve prosedür gösterilmiştir. Diğer taraftan, ihtiyati tedbir talebinin kabul edilebilmesi bakımından HMK'nun 390/3. maddesinde ihtiyati tedbir isteyenin haklılığı konusunda tam kanaat değil, kuvvetle muhtemel yaklaşık bir kanaatin yeterli olacağı öngörülmüş olup, Yasanın hükümet gerekçesinde de belirtildiği üzere yaklaşık ispat durumunda "...hakim o iddianın ağırlıklı ihtimal olarak doğru olduğunu kabul etmekle birlikte zayıf bir ihtimalde olsa aksinin mümkün olduğu ihtimalini göz ardı edemez... bu sebepledir ki haksız olma ihtimali de dikkate alınarak talepte bulunandan teminat alınması..." hükme bağlanmıştır. İhtiyati tedbirin uygulanması sonucu, karşı tarafın zarar görme tehlikesi bulunduğundan HMK’nın 392. maddesinde tedbire karar verilirken talepte bulunandan teminat alınması öngörülmüştür. İhtiyati tedbir kararı verilirken tedbir isteyen haksız çıktığı takdirde, ihtiyati tedbirden dolayı karşı tarafın uğrayacağı zarar için bir teminat alınmasına da karar verilir. (HMK m.391/2-ç, 392) Talep, resmi bir belgeye, başkaca bir kesin delile dayanıyor ya da durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıkça belirterek teminat alınmamasına da karar verebilir. Dava konusu somut olayda davacının öncelikli talebi tapu iptal ve tescile yönelik olup taşınmazın aynına ilişkin bulunduğu taşınmazın dava konusu bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacı delil olarak yazılı satış vaadi sözleşmesi ve ödeme belgelerine dayanmış, bir kısım delillerini ve ödeme belgelerinin örneklerini de sunmuş olmakla yaklaşık ispat durumu gerçekleşmiştir. Bunun dışındaki hususlar doğal olarak yargılama sonucu belirlenecektir. Sunulan sözleşmenin noterde düzenlenen resmi belge niteliğinde olması nedeni ile yukarıda açıklanan madde içeriği doğrultusunda teminatsız tedbir verilebileceği değerlendirilmiştir. Bu halde ihtiyati tedbir talebinin reddedilmesi hatalı olmuştur. Açıklanan nedenlerle davacı vekilinin istinaf itirazının kabulüne İDM 24/02/2020 tarihli ihtiyati tedbirin reddine ilişkin ara kararının kaldırılmasına, davacının tedbir isteminin yazılı sözleşme ve ödeme belgesine dayanmış olmakla durumun özelliği gereği teminat alınmaksızın dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, kesin olarak karar verilmesi gerektiği kanısına varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere; 1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE, 2-Bakırköy 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24/02/2020 tarih ve 2019/941 Esas sayılı ara kararının KALDIRILMASINA, 3-Dava konusu İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parselde kayıtlı 3. Etap ... villa ... numaralı bağımsız bölümün 3. kişilere rızai devir ve temlikinin önlemesi amacıyla takdiren teminatsız olarak İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, 4-İhtiyati tedbir kararının infazına ilişkin işlemlerinin ilk derece mahkemesi tarafından yerine getirilmesine, 5-Davacı tarafça yatırılan 54,40 TL istinaf maktu karar harcının istem halinde davacıya iadesine, 6-Davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek kararda dikkate alınmasına ve hükme bağlanmasına, 7-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, Dair dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda HMK 362/1.f maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi.16/07/2020